Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Zittingsplaats Alkmaar
zaaknummers: HAA 16/1339 en 16/1340
uitspraak van de meervoudige kamer van 21 april 2017 in de zaak tussen
1. [X 1]te [Z 1] ,
2. [X 2]te [Z 2] ,
3. [X 3]te [Z 3] ,
eisers,
(gemachtigde: mr. L.T. van Eyck van Heslinga),
(gemachtigde: mr. L.T. van Eyck van Heslinga),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bergen, verweerder.
Procesverloop
HAA 16/1339
Bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2014 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [A ADRES] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2014 vastgesteld op € 224.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting 2014 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 27 januari 2016 heeft verweerder het bezwaar gegrond verklaard en de vastgestelde waarde van de woning verhoogd tot € 289.000.
HAA 16/1340
Bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet WOZ met dagtekening 28 februari 2015 heeft verweerder de waarde van de woning voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 215.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting 2015 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 27 januari 2016 heeft verweerder het bezwaar gegrond verklaard en de vastgestelde waarde van de woning verhoogd tot € 282.000.
HAA 16/1339 en 16/1340
Eisers hebben tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft verweerschriften ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 maart 2017. De zaken zijn gelijktijdig behandeld. Eisers zijn verschenen, bijgestaan door hun gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde S. Marzak.
Overwegingen
Ontvankelijkheid
1. Het beroep is ingediend door drie eisers. De rechtbank moet ambtshalve de ontvankelijkheid van het beroep beoordelen.
2. De rechtbank stelt vast dat de uitspraken op bezwaar zijn gericht aan eiser sub 1, evenals de waardebeschikkingen. Ingevolge artikel 26a van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (Awr), dat in artikel 30, eerste lid, van de Wet WOZ van overeenkomstige toepassing is verklaard, kan uitsluitend beroep worden ingesteld door de belanghebbende tot wie de beschikking zich richt. Dat betekent dat in dit geval alleen eiser sub 1 beroep kon instellen. Voor zover eisers sub 2 en 3 bedoeld hebben beroep in te stellen in hun hoedanigheid van derde-belanghebbenden, geldt dat het bepaalde in artikel 26a van de Awr daaraan evenzeer in de weg staat. De omstandigheid dat de woning onderdeel uitmaakt van een nalatenschap waarin (onder meer) eisers allemaal gerechtigd zijn, maakt dat niet anders.
Het voorgaande brengt niet mee dat eisers sub 2 en 3 geen rechtsmiddelen (hebben) kunnen aanwenden tegen de door verweerder vastgestelde WOZ-waarden van de woning. Zij hadden verweerder kunnen verzoeken hen op de voet van artikel 28 van Pro de Wet WOZ een aan hen gerichte waardebeschikking toe te zenden. Daartegen hadden zij (desgewenst) bezwaar en beroep hadden kunnen instellen.
3. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het beroep van eisers sub 2 en 3 niet-ontvankelijk is.
WOZ-waarde 2014 en 2015
4. Eiser sub 1 (hierna ook: eiser) is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning met twee uitbouwen, een dakkapel en een garage met een inhoud van ongeveer 50 m3. De inhoud van het hoofdgebouw inclusief uitbouwen is ongeveer 585 m³ en oppervlakte van het perceel is ongeveer 275 m².
5. In geschil is of de voor 2014 en 2015 vastgestelde waarde van de woning niet te laag is vastgesteld.
6. Eiser bepleit voor beide jaren een hogere waarde van € 359.000. Eiser voert daartoe in de eerste plaats aan dat de staat van onderhoud van de woning beter is dan door de taxateur van verweerder wordt verondersteld. Ook heeft eiser aangevoerd dat de stijgende trend in de woningmarkt in de waarden ten onrechte niet tot uiting komt. Eiser verwijst in dit verband naar de WOZ-waarden van de woning in eerdere jaren, naar de WOZ-waarden van de door verweerder aan de waardevaststellingen ten grondslag gelegde vergelijkingsobjecten en naar de verkooptransactie van de onroerende zaak [B ADRES] . Eiser trekt voorts de onafhankelijkheid van verweerders taxateur in twijfel.
7. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2013 respectievelijk 1 januari 2014 niet te laag is vastgesteld en heeft onder meer verwezen naar door hem overgelegde taxatieverslagen. In deze taxatieverslagen met bij behorende waardematrixen is de waarde van de woning voor het jaar 2014 getaxeerd op € 289.000 en voor het jaar 2015 op € 282.000. Naast gegevens van de woning bevatten deze waardematrixen gegevens van drie vergelijkingsobjecten. Voor het belastingjaar 2014 betreft dit de vergelijkingsobjecten
- [C ADRES] (op 15 september 2014 verkocht voor € 360.000);
- [D ADRES] (op 25 juli 2013 verkocht voor € 199.000) en
- [E ADRES] (op 29 juli 2013 verkocht voor € 350.000), alle te [A PLAATSNAAM] ,
Voor het belastingjaar 2015 betreft dit de vergelijkingsobjecten
- [F ADRES] (op 28 februari 2014 verkocht voor € 500.000);
- [G ADRES] (op 16 oktober 2013 verkocht voor € 454.000) en
- [H ADRES] (op 29 april 2013 verkocht voor € 667.500), alle te [A PLAATSNAAM] .
Voorts heeft verweerder in de waardematrixen drie door eiser aangedragen vergelijkbare objecten opgenomen:
- [I ADRES] (op 15 april 2014 verkocht voor € 470.000)
- [J ADRES] (op 24 februari 2015 verkocht voor € 417.500) en
- [K ADRES] (op 1 oktober 2014 verkocht voor € 415.000), alle te [A PLAATSNAAM] .
Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust in het onderhavige geval de last aannemelijk te maken dat hij de waardes niet te laag heeft vastgesteld.
9. Met de hiervoor vermelde taxatieverslagen heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aan de op hem rustende bewijslast voldaan.
10. De grief van eiser dat de taxateur, [A] , vanwege de zakelijke banden tussen zijn werkgever en de gemeente Bergen niet onafhankelijk is van de gemeente kan aan de juistheid van de taxatieverslagen en bijbehorende taxatiematrixen niet afdoen. Er bestaat immers geen rechtsregel die verweerder verbiedt taxaties te (laten) verrichten in het kader van de uitvoering van de Wet WOZ door een door hem daartoe aangezochte of bij hem in dienst zijnde taxateur. Nog daargelaten dat verweerder ter zake wordt gecontroleerd door de Waarderingskamer, is ook niet gebleken dat in het onderhavige geval sprake is van een taxatie die is uitgevoerd door iemand die daartoe niet de bevoegdheid bezit of die onvoldoende capabel is. Voorts heeft het eiser steeds vrijgestaan om een (tegen)taxatie te laten verrichten door een door hem te benaderen taxateur.
11. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de relevante waardepeildata verkocht. De rechtbank acht het object [H ADRES] (belastingjaar 2015) niet vergelijkbaar met de woning van eiser, gezien het (veel recentere) bouwjaar, de grootte van het perceel en de aanzienlijk grotere inhoud van de woning. Verweerder heeft dit ter zitting ook erkend. De rechtbank zal dit vergelijkingsobject daarom buiten beschouwing laten.
De rechtbank acht het door eiser aangedragen vergelijkingsobject [I ADRES] evenmin vergelijkbaar met de woning van eiser, nu dit object een ander type woning betreft en een aanzienlijk grotere inhoud heeft. Ook dit vergelijkingsobject laat de rechtbank daarom buiten beschouwing.
De overige door verweerder genoemde vergelijkingsobjecten zijn wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
12. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft, mede gelet op de toelichting ter zitting door de taxateur van verweerder, aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen voldoende rekening is gehouden.
13. Ter zitting is gebleken dat verweerder zeer waarschijnlijk is uitgegaan van een onjuist bouwjaar van de woning. Eiser heeft gesteld dat de woning rond 1900/1910 is gebouwd, terwijl in het taxatieverslag van verweerder als bouwjaar 1953 is vermeld. Zowel verweerder als eiser hebben echter verklaard dat het verschil in bouwjaar in dit geval geen invloed heeft op de waarde van de woning. De rechtbank zal hieraan dan ook voorbij gaan. Verweerder heeft in dit verband toegezegd te zullen bekijken wat het juiste bouwjaar van de woning is en dit bouwjaar in het systeem zonodig te corrigeren ten behoeve van de waardevaststelling voor komende jaren.
14. De woning is in november 2015 inpandig opgenomen door de taxateur van verweerder. Hij heeft onder meer geconstateerd dat de woning (keuken, badkamer, toilet) gedateerd is, dat de woning merendeels enkel glas heeft, dat de eerste verdieping door de schuine wanden en het lage plafond ondoelmatig is in gebruik, dat de vloeren op de eerste etage scheef en verzakt zijn, dat het dak in slechte staat verkeert en vervangen moet worden en dat de garage eenvoudig is en aan de binnenzijde lekkage vertoont. Verweerder kwalificeert de onderhoudstoestand van de woning als 'matig', evenals de kwaliteit van de woning.
Eiser bestrijdt dat de kwaliteit en staat van onderhoud van de woning matig zijn, en vindt dat de taxateur de woning verkeerd heeft beoordeeld. Eiser heeft zijn stelling echter niet met concrete gegevens, zoals foto's of een tegentaxatierapport, onderbouwd. Ter zitting heeft eiser verklaard dat hij de woning altijd 'netjes' heeft onderhouden en hij heeft ter onderbouwing daarvan een lijst overgelegd van door hem in de loop der jaren aan de woning verrichte werkzaamheden. De rechtbank stelt vast dat deze werkzaamheden enkel bestaan in (eenvoudig) regulier onderhoud en dat aan de hand van de lijst niet blijkt van gerealiseerde verbeteringen aan de woning. Dat de door verweerder gegeven omschrijving van kwaliteit en onderhoudstoestand van de woning onjuist is, volgt dan ook niet uit deze lijst. Deze beroepsgrond kan daarom niet slagen.
15. Gelet op al het voorgaande kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarden in een onjuiste verhouding staan tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten en evenmin dat deze waarden in een onjuiste verhouding staan tot de verkoopprijzen van de twee door eiser aangedragen objecten.
16. Eiser heeft verder aangevoerd dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die voor het vorige tijdvak (belastingjaar 2013) aan de woning is toegekend. Deze beroepsgrond faalt. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen immers mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals hierboven weergegeven. Aan de verhouding tussen voor twee opvolgende tijdvakken vastgestelde waarden komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe.
17. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarden van de woning op de in geschil zijnde peildata alsmede de daarop gebaseerde aanslagen en niet te laag zijn vastgesteld. Het beroep van eiser sub 1 is ongegrond.
18. Voor een proceskostenveroordeling bestaat bij deze uitkomst geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep van eisers sub 2 en 3 niet-ontvankelijk;
- verklaart het beroep van eiser sub 1 ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E. Jochem, mr. M.C. van As en mr. M.W. Koenis, in aanwezigheid van E.H. Mazel, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
21 april 2017.
de griffier is buiten staat
deze uitspraak te ondertekenen
voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Amsterdam.