ECLI:NL:RBNHO:2017:6139

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Afdeling Privaatrecht

Sectie Kanton - locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 5391439 \ CV EXPL 16-8673

Uitspraakdatum: 3 mei 2017

Vonnis in de zaak van:

[eiser 1]en
[eiser 2]

wonende te [woonplaats]

eisers

verder te noemen: [eiser 1 c.s.]

gemachtigde: mr. C.D. Veldman

tegen

[gedaagde 1][gedaagde 2]en[gedaagde 3]

gedaagden

verder te noemen: [gedaagde 1 c.s.]

gemachtigde: mr. M. Berenschot

1.Het procesverloop

1.1.

[eiser 1 c.s.] heeft bij dagvaarding van 19 september 2016 een vordering tegen [gedaagde 1 c.s.] ingesteld. [gedaagde 1 c.s.] heeft schriftelijk geantwoord.

1.2.

Op 4 april 2017 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.

2.De feiten

2.1.

[eiser 1 c.s.] heeft op 18 augustus 2015 de woning aan de [a-straat] te [woonplaats] (hierna: de woning) gekocht van [betrokkene] (hierna: [betrokkene] ) voor
€ 535.000,00. De woning is op 8 november 2015 geleverd.

2.2.

In artikel 6.3 van de koopovereenkomst staat:
“De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning en garage.(…)Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.”

2.3.

In de koopovereenkomst is in artikel 25 de volgende ouderdomsclausule opgenomen:
“koper verklaart bekend te zijn met de ouderdom van deze woning en de bijgebouwen. De eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden liggen aanzienlijk lager dan bij nieuwe woningen. Tenzij verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft staat hij niet in de voor o.a. de kwaliteit van de vloeren, het dak, de leidingen voor elektricitelt, water en gas, de riolering, evt. afwezigheid van ongedierte cq schimmels (zoals houtworm, boktor, zwam etc.) en de eventuele afwezigheid van doorslaand en/of optrekkend vocht. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerd te werken op het in artikel 5.3 omschreven woongebruik (De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst)”.

2.4.

[betrokkene] stond ten tijde van de verkoop van de woning onder bewind. De bewindvoerder was haar dochter, [gedaagde 1] .

2.5.

Op 23 juni 2015 is een bouwkundige keuring uitgevoerd door Woningkeuringgroep B.V. in opdracht van [gedaagde 1] . Daarbij is verklaard dat de dakconstructie goed is.

2.6.

[gedaagde 1] heeft een vragenlijst ingevuld met bekende gebreken aan de woning. Zij heeft ingevuld dat er geen gebreken aan de dakconstructie geconstateerd zijn in het verleden.

2.7.

Tijdens het verbouwen van de woning heeft Manshande Bouw geconstateerd dat de dakconstructie van de woning niet goed is. Op 30 oktober 2015 heeft [eiser 1 c.s.] [betrokkene] in gebreke gesteld.

2.8.

Raadschelders Bouwadvies B.V. heeft op 23 november 2015 een memo uitgebracht over het dak. In het memo staat als conclusie:
“In de bovenstaande bovenstaande opsomming is uiteengezet dat er aan de woning enkele essentiële constructieve aspecten zijn, waarvan de sterkte niet voldoet aan de vereisten zoals gesteld in het bouwbesluit. Wij adviseren u met klem de verbetervoorstellen over te nemen en na een verdere uitwerking deze door een professional te laten uitvoeren.”

2.9.

[eiser 1 c.s.] heeft opdracht gegeven het dak te repareren. De kosten daarvan bedragen volgens de specificatie van Manshande Bouw € 17.890,06.

2.10.

Op 25 maart 2016 is [betrokkene] overleden. [gedaagde 1 c.s.] is erfgenaam. [gedaagde 2] is executeur van de nalatenschap.

3.De vordering

3.1.

[eiser 1 c.s.] vordert dat de kantonrechter:
-een verklaring voor recht afgeeft dat [betrokkene] tot haar overlijden aansprakelijk was voor de door [eiser 1 c.s.] geleden schade van € 17,890,06, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag;
-de nalatenschap van [betrokkene] , zoals toegevallen aan de erfgenamen, veroordeelt tot vergoeding van de door [eiser 1 c.s.] geleden schade van € 17,890,06, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 12 november 2015, dan wel 19 september 2016;
- de individuele erfgenamen, voor zover zij daarvoor met hun buiten de nalatenschap vallende vermogen aansprakelijk zijn, ieder veroordeelt tot vergoeding van een aan hun erfdeel evenredig deel van de door [eiser 1 c.s.] geleden schade € 17,890,06, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 12 november 2015, dan wel 19 september 2016;
-de nalatenschap van [betrokkene] , zoals toegevallen aan de erfgenamen, veroordeelt in de kosten van het geding, inclusief de nakosten, te vermeerderen met te wettelijke rente;
- de individuele erfgenamen, voor zover zij daarvoor met hun buiten de nalatenschap vallende vermogen aansprakelijk zijn, ieder veroordeelt in de kosten van het geding, inclusief de nakosten, te vermeerderen met te wettelijke rente.

3.2.

[eiser 1 c.s.] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de woning non-conform is. De gebreken aan de draagconstructie van het dak zijn zodanig ernstig van aard dat dit normaal gebruik van de woning in de weg staat. [eiser 1 c.s.] mocht verwachten dat er een deugdelijke dakconstructie was. De gebreken waren niet kenbaar en er was geen aanleiding voor het doen van nader onderzoek. De ouderdomsclausule en de gebruikersclausule zijn niet van toepassing. Gelet hierop is [betrokkene] toerekenbaar te kort geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Nu [betrokkene] is overleden, is de nalatenschap schuldenaar.

4.Het verweer

4.1.

[gedaagde 1 c.s.] betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat het gestelde gebrek niet bekend was. Het gestelde gebrek heeft het normale gebruik van de woning nooit belemmerd. [eiser 1 c.s.] had een onderzoeksplicht. Naar aanleiding van het bouwkundig rapport had [eiser 1 c.s.] nader onderzoek moeten verrichten. De ouderdomsclausule is van toepassing. Daarnaast beroepen de erfgenamen zich op de gebruikersclausule. Ten slotte wordt de hoogte van de schade betwist.

5.De beoordeling

5.1.

Bij de vraag of het huis de feitelijke eigenschappen bezit die voor normaal gebruik als woonhuis nodig zijn, komt het aan op de uitleg van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst. Er is sprake van een standaard koopovereenkomst. In dit licht heeft ten aanzien van de uitleg van een overeenkomst waarbij een bebouwde onroerende zaak is verkocht, te gelden dat uitgangspunt voor de uitleg van art. 6.3 van de koopakte dient te zijn dat 'normaal gebruik' betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan ten aanzien van de grond alsmede van de ten tijde van de verkoop zich daarop bevindende bebouwing. Dit geldt te meer nu partijen niet hebben gesteld dat zij ten aanzien van de uitleg van de koopovereenkomst andere specifieke verklaringen naar elkaar hebben geuit.

5.2.

Ter onderbouwing van de gestelde gebrekkigheid van het dak van het woonhuis, heeft [eiser 1 c.s.] een memo van 23 november 2015 overgelegd van Raadschelders Bouwadvies B.V. (hierna: Raadschelders). Deze onderneming heeft onderzoek gedaan naar aanleiding van hetgeen Manshande Bouw aantrof toen zij in opdracht van [eiser 1 c.s.] begon met het verbouwen van de woning. Raadschelders schrijft dat de woning een afwijkende vorm heeft van de andere vijf woningen die bij hetzelfde bouwplan behoorden. De wijzigingen in het ontwerp van de constructie lijken volgens Raadschelders onvoldoende doordacht en “op gevoel” gedimensioneerd te zijn. Raadschelders gaat vervolgens in op de gevolgen van de dakconstructie. [eiser 1 c.s.] heeft daarmee uitvoerig gesteld en onderbouwd welke gebreken aan het dak van het woonhuis zijn geconstateerd. [gedaagde 1 c.s.] heeft deze stellingen onvoldoende gemotiveerd betwist, zodat de door [eiser 1 c.s.] gestelde gebreken vaststaan.

5.3.

De kantonrechter is van oordeel dat deze gebreken zodanig ernstig van aard zijn dat zij in de weg staan aan een normaal gebruik van het pand als woonhuis. Van een woonhuis mag in beginsel worden verwacht dat het een deugdelijke dakconstructie heeft. Uit de memo van Raadschelders kan worden afgeleid dat de staat van het dak zodanig is dat onmiddellijke herstelwerkzaamheden verricht dienen te worden om het pand als woonhuis te kunnen blijven gebruiken. Het pand heeft dan ook niet de feitelijke eigenschappen die normaliter van een woonhuis mogen worden verwacht.

5.4.

[gedaagde 1 c.s.] heeft als verweer aangevoerd dat [eiser 1 c.s.] geen beroep kunnen doen op de garantie voor normaal gebruik in art. 6.3 van de koopovereenkomst. [eiser 1 c.s.] heeft zijn onderzoeksplicht geschonden. [eiser 1 c.s.] heeft aangevoerd dat hij – mede gelet op het door [gedaagde 1] voorafgaand aan de koopovereenkomst overgelegde rapport – niet eraan hoefden te twijfelen dat het woonhuis de voor een normaal gebruik benodigde eigenschappen had.

5.5.

De kantonrechter is van oordeel dat [eiser 1 c.s.] op grond van het rapport van Woningkeurgroep B.V. niet behoefde te verwachten dat het dak in een zodanige staat verkeerde dat het woonhuis niet voor normaal gebruik geschikt was. De inhoud van het rapport is niet zodanig alarmerend van toon dat [eiser 1 c.s.] daarin aanleiding had moeten zien voor nader onderzoek naar de staat van het dak. In het rapport staat zelfs dat de dakconstructie goed is. Aan de gehele dak-/kapconstructie zijn geen gebreken opgemerkt. Het rapport geeft naar het oordeel van de kantonrechter dan ook geen indicatie dat het dak in een zodanige staat verkeerde als na de levering is vastgesteld.

5.6.

De conclusie is dan ook dat geen sprake is van voor [eiser 1 c.s.] kenbare gebreken in de zin van art. 6.3 van de koopovereenkomst, zodat [gedaagde 1 c.s.] tekortgeschoten is jegens [eiser 1 c.s.]

5.7.

Partijen hebben in artikel 25 van de koopovereenkomst een bepaling opgenomen waardoor de werking van art. 6.3 van de koopovereenkomst wordt ingeperkt. In artikel 25 staat immers, kort gezegd en voor zover thans van belang, dat [betrokkene] niet instaat voor de kwaliteit van het dak (tenzij zij de kwaliteit daarvan heeft gegarandeerd) en dat bouwkundige kwaliteitsgebreken geacht worden niet belemmerend te werken op het in artikel 5.3 (niet in geschil is dat bedoeld wordt artikel 6.3) van de koopakte omschreven woongebruik.

5.8.

[eiser 1 c.s.] heeft aangevoerd dat artikel 25 van de koopovereenkomst alleen betrekking heeft op gebreken die een gevolg zijn van de ouderdom van de woning en niet op gebreken die een andere oorzaak hebben (zoals een ondeugdelijke dakconstructie). De kantonrechter overweegt daarover het volgende. De betekenis van een omstreden beding in een schriftelijke overeenkomst moet door de rechter worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Er is niet gesteld of gebleken dat de partijen over de tekst van artikel 25 hebben onderhandeld. Daarom komt veel belang toe aan de tekst van dat artikel, bezien in verband met de overige inhoud van de overeenkomst en de aannemelijkheid van de uit het artikel voortvloeiende rechtsgevolgen.

5.9.

Naar het oordeel van de kantonrechter bieden deze factoren onvoldoende aanknopingspunt voor de door [eiser 1 c.s.] bepleite beperkte uitleg van artikel 25 van de overeenkomst. In dat artikel staat onomwonden dat de verkoper (tenzij zij de kwaliteit daarvan gegarandeerd heeft) niet instaat voor het dak, alsmede dat bouwkundige kwaliteits-gebreken geacht worden niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3 van de koopakte omschreven woongebruik. Dat deze uitsluiting van aansprakelijkheid beperkt zou zijn tot gebreken die veroorzaakt zijn door de ouderdom van de woning valt in de bepaling niet te lezen. Dat met de bepaling een dergelijke beperkte strekking zou zijn beoogd ligt naar het oordeel van de kantonrechter ook niet voor de hand. Dat de bepaling is getiteld ‘Ouderdomsclausule’ doet daar niet aan af. De kantonrechter verwijst hierbij naar het arrest van het gerechtshof te ’s Hertogenbosch van 26 januari 2016 ECLI:NL:GHSHE:2016:193.

5.10.

De conclusie is dat de gebreken aan het dak niet als tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst aan [gedaagde 1 c.s.] kunnen worden tegengeworpen. Artikel 25 van de koopovereenkomst staat daaraan in de weg. De kantonrechter zal de vordering van [eiser 1 c.s.] dan ook afwijzen.

5.11.

De proceskosten komen voor rekening van [eiser 1 c.s.] omdat hij ongelijk krijgt.

6.De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

wijst de vordering af;

6.2.

veroordeelt [eiser 1 c.s.] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde 1 c.s.] worden vastgesteld op een bedrag van € 600,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde 1 c.s.]

6.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. Koolen-Zwijnenburg en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter