Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling Privaatrecht
Sectie Kanton - locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 5349626 CV EXPL 16-8027
Uitspraakdatum: 17 mei 2017
Vonnis in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres]
gevestigd te [vestigingsplaats]
eiseres
verder te noemen: [eiseres]
gemachtigde: mr. B.D. Roelink
tegen
1.[gedaagde 1]
2. [gedaagde 2]
3. [gedaagde 3]
4. [gedaagde 4]
5. [gedaagde 5]
allen wonende te [woonplaats]
gedaagden
verder te noemen: [gedaagde 1 c.s.]
gemachtigde: mr. O.A.H. van Dalsum
1.Het procesverloop
1.1.
[eiseres] heeft bij dagvaarding van 31 augustus 2016 een vordering tegen [gedaagde 1 c.s.] ingesteld. [gedaagde 1 c.s.] hebben schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 18 april 2017 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.
2.De feiten
2.1.
[eiseres] huurde vanaf 18 december 2000 het bedrijfspand gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna: het bedrijfspand) van de moeder van [gedaagde 1 c.s.]
2.2.
is krachtens erfopvolging eigenaar van het bedrijfspand.
2.3.
[eiseres] heeft bij brief van 20 augustus 2014 de huur tegen 1 januari 2016 opgezegd. [gedaagde 1 c.s.] heeft de opzegging bij brief van 1 december 2014 bevestigd.
2.4.
De heer [makelaar] , makelaar, heeft bij brief van 13 april 2016 aangegeven dat [eiseres] circa € 250.000,00 in het bedrijfspand heeft geïnvesteerd, waarbij hij meldt dat hij de facturen van de verbouwingen heeft ingezien, en dat hij de meerwaarde van het bedrijfspand bepaalt op € 100.000,00. De huurwaarde van het bedrijfspand is volgens [makelaar] door de aanpassingen verhoogd van € 14.000,00 naar € 20.000,00.
3.De vordering
3.1.
[eiseres] vordert, samengevat, dat de kantonrechter [gedaagde 1 c.s.] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 100.000,00, aan [eiseres] , te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf het moment van deze dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening en met veroordeling van gedaagden in de kosten van deze procedure.
3.2.
[eiseres] legt aan de vordering ongerechtvaardigde verrijking ten grondslag. Bij aanvang en gedurende de looptijd van de huurovereenkomst heeft zij aanzienlijke verbouwingen aan het bedrijfspand verricht. Het voormalig woonhuis met winkel en bakkerijgedeelte erachter was in oude staat en is verbouwd tot een representatief kantoor. Onder andere is de oude uitbouw vervangen door een grotere nieuwbouw van circa 65 m² verhuurbare vloeroppervlakte over twee lagen. De investeringen door [eiseres] hebben de afgelopen jaren ongeveer € 250.000,00 exclusief BTW bedragen. De meerwaarde van het bedrijfspand is door [makelaar] getaxeerd op € 100.000,00. [gedaagde 1 c.s.] is voor de hoogte van dit bedrag ongerechtvaardigd verrijkt.
4.Het verweer
4.1.
[gedaagde 1 c.s.] betwist dat hij is verrijkt door de verbouwingen van [eiseres] . De WOZ waarde van het bedrijfspand is gedurende de looptijd van de huurovereenkomst alleen maar afgenomen. Daar komt bij dat na afloop van de huurovereenkomst met [eiseres] , [gedaagde 1 c.s.] het bedrijfspand slechts tegen een lagere huurprijs kunnen verhuren aan een derde. Aan de rapportage van [makelaar] kan geen betekenis worden toegekend. [makelaar] is werkzaam bij een collega-makelaar van [eiseres] , bij welk kantoor de directeur van [eiseres] zelf in het verleden werkzaam is geweest. Daarnaast voert [gedaagde 1 c.s.] aan dat destijds aan [eiseres] geen toestemming is verleend voor het aanbrengen van wijzigingen in het pand. [eiseres] heeft in strijd met het bepaalde in de huurovereenkomst gehandeld. Voorts wordt betwist dat [eiseres] een bedrag van circa € 250.000,00 exclusief BTW in het gehuurde zou hebben geïnvesteerd nu iedere onderbouwing van deze stelling ontbreekt en [eiseres] , ondanks een verzoek daartoe, geen specificatie van deze kosten heeft overgelegd. Tenslotte voert [gedaagde 1 c.s.] aan dat de investeringen als afgeschreven moeten worden beschouwd.
5.De beoordeling
5.1.
Artikel 7:216 lid 3 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) bepaalt dat de huurder vergoeding van de verhuurder kan vorderen ten aanzien van de door hem aangebrachte veranderingen en toevoegingen die geleid hebben tot een waardevermeerdering van het gehuurde voor zover art. 6:212 BW dat toestaat. Artikel 6:212 lid 1 BW bepaalt dat:
“hij die ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van een ander, verplicht is, voor zover dit redelijk is, diens schade te vergoeden tot het bedrag van zijn verrijking”.
5.2.
Voor een geslaagde vordering tot schadevergoeding uit ongerechtvaardigde verrijking is in ieder geval nodig:
a. dat sprake is van door de huurder aangebrachte geoorloofde veranderingen en toevoegingen (art. 7:216 lid 3 BW jo. art. 7:215),
b. die bij het einde van de huurovereenkomst niet ongedaan worden gemaakt (art. 7:216 lid 3 BW),
c. dat de huurder kosten heeft moeten maken die hij noch heeft kunnen terugverdienen (bijvoorbeeld door afschrijving), noch ook vergoed heeft gekregen als gevolg van overname door de nieuwe huurder (er moet schade zijn aan de zijde van de huurder),
d. dat het resultaat redelijkerwijs voor de verhuurder een voordeel oplevert waarvan hij daadwerkelijk profijt heeft, bijvoorbeeld de mogelijkheid tot het bedingen van een hogere huur van de nieuwe huurder of kostenbesparing op onderhoud (er moet sprake zijn van verrijking aan de zijde van de verhuurder),
e. dat het voordeel aan de zijde van de verhuurder ‘ongerechtvaardigd’ is.
5.3
[eiseres] heeft een bedrag geïnvesteerd in het bedrijfspand. Niet in geschil is dat zij aanpassingen en een uitbreiding aan het bedrijfspand heeft bewerkstelligd. [eiseres] heeft na het einde van de huurovereenkomst de op zijn kosten aangebrachte veranderingen bij het einde van de huur (grotendeels) niet heeft weggenomen of kunnen wegnemen.
5.6.
Niet in geschil is dat de verhuurbare vloeroppervlakte van het bedrijfspand als gevolg van de nieuwe aanbouw is toegenomen. De toevoeging van circa 30 m2 aan het pand zou een verrijking kunnen zijn. Tegenover de gemotiveerde betwisting door [gedaagde 1 c.s.] heeft [eiseres] echter onvoldoende gemotiveerd gesteld dat [gedaagde 1 c.s.] daadwerkelijk verrijkt is. Weliswaar heeft [eiseres] een rapport overgelegd waaruit volgt dat de meerwaarde een bedrag van € 100.000,00 beloopt, maar los van de vraag of de taxateur objectief was, staat daar tegenover dat [gedaagde 1 c.s.] heeft onderbouwd dat de WOZ waarde van het bedrijfspand is gedaald van € 436.000,00 naar € 280.000,00 (in 2016) en dat het bedrijfspand nu tegen een lagere huurprijs wordt verhuurd. [eiseres] heeft dit niet, althans onvoldoende gemotiveerd, betwist.
5.7.
De kantonrechter is dan ook van oordeel dat [eiseres] niet heeft voldaan aan zijn stelplicht ten aanzien van de stelling dat [gedaagde 1 c.s.] door de investeringen van [eiseres] is verrijkt. Hierdoor komt de kantonrechter niet toe aan een verdere behandeling van de zaak.
5.2.
De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van [eiseres] zal afwijzen.
5.3.
De proceskosten komen voor rekening van [eiseres] , omdat zij ongelijk krijgt.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
wijst de vordering af;
6.2.
veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde 1 c.s.] worden vastgesteld op een bedrag van € 1.200,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde 1 c.s.] .
6.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. Koolen-Zwijnenburg en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter