ECLI:NL:RBNHO:2017:6151

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Afdeling Privaatrecht

Sectie Kanton - locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 5498750 \ CV EXPL 16-10138

Uitspraakdatum: 21 juni 2017

Vonnis in de zaak van:

[eiser]

wonende te [woonplaats]

eiser

verder te noemen: [eiser]

gemachtigde: mr. T.J. Stapel

tegen

Kwik-Fit Nederland B.V.

gevestigd te Harderwijk

gedaagde

verder te noemen: Kwik-Fit

gemachtigde: mr. F.B.A.M. van Oss

1.Het procesverloop

1.1.

[eiser] heeft bij dagvaarding van 25 oktober 2016 een vordering tegen Kwik-Fit ingesteld. Kwik-Fit heeft schriftelijk geantwoord.

1.2.

Op 9 mei 2017 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.

2.De feiten

2.1.

[eiser] is belegger/projectontwikkelaar en heeft in dit verband onroerend goed in

eigendom, dat hij exploiteert. [eiser] is onder meer eigenaar van panden aan de

[a-straat] en aan de [b-straat] in [plaats] .

2.2.

[eiser] verhuurt sinds 1 juli 1992 bij schriftelijke huurovereenkomst de bedrijfsruimte

aan de [a-straat] (de vestiging [a-straat] ) aan Kwik-Fit. De bestemming van het gehuurde is gebruik als garagebedrijf. Opzegging van de huurovereenkomst moet gebeuren met inachtneming van een opzegtermijn van één jaar.

2.3.

Partijen zijn bij schriftelijke overeenkomst in november 2011 overeengekomen dat [eiser] aan Kwik-Fit verhuurt een nieuw te bouwen casco bedrijfsruimte van circa 784 m2 aan de [b-straat] in [plaats] , tussen partijen thans bekend als [b-straat] in [plaats] (de vestiging [b-straat] ).

2.4.

Op de huurovereenkomst zijn onder meer de “Bijzondere bepalingen 8 (...)“ van toepassing. Artikel 8f van deze bepalingen luidt:
“Verhuurder en huurder komen overeen dat de bestaande Kwikfit locatie aan de [a-straat] open kan blijven tot maximaal 1 jaar na de bouwkundige oplevering van de nieuwbouw.”

2.5.

[eiser] heeft op 14 maart 2012 de grond aan de [b-straat] , waarop de vestiging [b-straat] is gelegen, geleverd gekregen van de gemeente Haarlem. In de akte tot levering is onder meer bepaald:
“g. Het Kwik Fit filiaal aan de [a-straat] wordt uiterlijk een jaar na gereedkomen van de nieuwbouw op het verkochte gesloten. De dag van de opening van het nieuwe filiaal is daarbij bepalend als eerste dag. Indien het Kwik Fit filiaal aan de [a-straat] daarna alsnog geopend is of opnieuw geopend wordt, verbeurd koper aan verkoper zonder tussenkomst van een rechter, (...) € 10.000,00 (...) per hele maand totdat een periode verstreken is van vijfjaar na opening van het Kwik Fit filiaal op het verkochte (...).”

2.6.

De vestiging [b-straat] is op 1 september 2012 opgeleverd en door Kwik-Fit in gebruik genomen.

2.7.

Kwik-Fit zou per 1 september 2013 de vestiging [a-straat] sluiten. Partijen hebben echter afgesproken dat deze vestiging nog in gebruik zou blijven bij Kwik-Fit.

2.8.

Namens [eiser] is bij brief van 30 oktober 2014 aan Kwik-Fit geschreven:
“Conform de mailwisselingen van vandaag en de mondelinge toelichting hierop, bevestigen wij u hierbij de huuropzegging en beëindiging van de huur van de Kwik-fitlocatie aan de [a-straat] te [plaats] per 31 november 2014 (...)”.Hierop heeft de advocaat van Kwik-Fit in een brief van 31 oktober 2014 gereageerd, daarbij namens Kwik-Fit het standpunt huldigend dat de huurovereenkomst pas per 1 december 2015 kan worden opgezegd, omdat partijen artikel 8f van de Bijzondere bepalingen niet hebben opgevolgd en op dit moment sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd die kan worden opgezegd met een termijn van ten minste een jaar.

2.9.

[eiser] is vervolgens een kort geding gestart tegen Kwik-Fit. Bij vonnis van
27 februari 2015 is Kwik-Fit door de kantonrechter te Haarlem veroordeeld tot ontruiming van de vestiging [a-straat] . Hierbij heeft de kantonrechter onder andere overwogen:
“Kwik-Fit wist dus en heeft ermee ingestemd dat zij vanaf 1 september 2013 in de reservetijd zat wat de vestiging [a-straat] betreft.(…)Uit de dossierstukken en het verhandelde op zitting blijkt daarnaast dat Kwik-Fit op de hoogte was van het feit dat [eiser] de bedrijfsruimte waarin zich de vestiging [a-straat] bevindt, eind 2014 heeft verhuurd aan een derde en dat Kwik-Fit nog tot 1 februari 2015 de vestiging [a-straat] wilde aanhouden, hetgeen [eiser] heeft toegestaan.Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter is het beroep van Kwik-Fit op de opzegtermijn van nog één jaar en op een voortgezet genot van de vestiging [a-straat] in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.”

2.10.

Kwik-Fit heeft de vestiging [a-straat] met ingang van 1 april 2015 ontruimd.

2.11.

[eiser] heeft het pand aan de [a-straat] verhuurd aan [naam praktijk] ( [fysiotherapiepraktijk] ), een fysiotherapiepraktijk. De huurovereenkomst is door [eiser] op
1 november 2014 getekend en door [fysiotherapiepraktijk] op 9 december 2014. De vestiging [a-straat] is met ingang van de datum van de oplevering, 1 maart 2015, voor de duur van 10 jaar voor een prijs van € 64.500,00 plus € 3.000,00 vergoeding BTW per jaar door [eiser] aan [fysiotherapiepraktijk] verhuurd. Er zijn meerdere ontbindende voorwaarden afgesproken, waaronder:

“Zodra de ontbindende voorwaarden zijn komen te vervallen zal de huidige gebruiker van het gehuurde worden opgezegd met in acht name van een opzegtermijn van 1 (een) kalendermaand. Verhuurder betrekt huurder in correspondentie dienaangaande zodat huurder te allen tijde volledig is geïnformeerd.

Zodra de ontbindende voorwaarden zijn komen te vervallen zal de Gemeente Haarlem worden verzocht de huidige gebruiker van het gehuurde aan te schrijven ten aanzien van het niet voldoen aan de eisen van brandveiligheid waarmee onmiddellijke beëindiging van de huidige activiteiten wordt bewerkstelligd zodat huurder en verhuurder de voorgenomen werkzaamheden volgens planning kunnen laten aanvangen”.

2.12.

Voorts is in de huurovereenkomst van [eiser] met [fysiotherapiepraktijk] opgenomen dat [eiser] een met de huur te verrekenen vergoeding van € 200,00 per dag aan [fysiotherapiepraktijk] verschuldigd is indien [fysiotherapiepraktijk] niet per 1 maart 2015 kan aanvangen met het inbouwpakket.

3.De vordering

3.1.

[eiser] vordert dat de kantonrechter Kwik-Fit veroordeelt tot betaling van € 85.245,75, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 25 oktober 2016 tot aan de dag van algehele betaling en Kwik-Fit veroordeelt in de proceskosten, waaronder de nakosten, te vermeerderen met rente.

3.2.

[eiser] legt aan de vordering – kort weergegeven – het volgende ten grondslag. Het gevorderde bedrag is opgebouwd uit drie verschillende posten.
Ten eerste € 9.175,83 inclusief btw aan verschil in ontvangen huurpenningen. Indien Kwik-Fit tijdig was vertrokken, op 1 september 2014, had [eiser] zeven maanden de hogere huur van [fysiotherapiepraktijk] ontvangen.
Ten tweede € 23.716,00 inclusief btw aan boete in verband met het niet tijdig kunnen opleveren van de vestiging [a-straat] aan [fysiotherapiepraktijk] . [eiser] diende op grond van de huurovereenkomst met [fysiotherapiepraktijk] € 200,00 per dag aan [fysiotherapiepraktijk] te betalen indien niet op 1 maart 2015 de vestiging [a-straat] kon worden opgeleverd. Door het handelen van Kwik-Fit kon [eiser] de vestiging [a-straat] niet tijdig opleveren.
Ten derde € 52.353,92 inclusief btw aan sloop- en herstelwerkzaamheden die conform afspraken Kwik-Fit had dienen te verrichten na het einde van de huurovereenkomst met betrekking tot de vestiging [a-straat] , maar [eiser] heeft moeten laten uitvoeren omdat Kwik-Fit daartoe niet bereid was. Kwik-Fit heeft de door haar geplaatste aanbouw niet verwijderd.

4.Het verweer

4.1.

Kwik-Fit betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat zij nog immer van mening is dat de huur van de vestiging [a-straat] liep voor onbepaalde tijd, waardoor er een opzegtermijn van een jaar was. Tot 1 april 2015 heeft Kwik-Fit de overeengekomen huur voldaan aan [eiser] . [eiser] heeft geen grondslag om per 1 september 2014 gederfde huurinkomsten te vorderen. Uit de huurovereenkomst met [fysiotherapiepraktijk] volgt ook niet dat [fysiotherapiepraktijk] per 1 september 2014 zou gaan huren. Voorts is de berekening van het verschil in huur onjuist.
De boete komt voor rekening en risico van [eiser] . Voorts blijkt nergens uit dat [fysiotherapiepraktijk] aanspraak heeft gemaakt op de boete. Ten slotte is de hoogte van de boete niet onderbouwd.

De aanbouw was er al bij het aangaan van de huurovereenkomst ten aanzien van de vestiging [a-straat] . Kwik-Fit was dan ook niet gehouden de aanbouw te verwijderen. Voorts is er enkel een kostenbegroting overgelegd door [eiser] , geen factuur. Uit de kostenbegroting volgt dat het verwijderen van de aanbouw € 8.500,00 exclusief btw zou gaan kosten.

5.De beoordeling

huur

5.1.

Kwik-Fit voert als eerste aan dat de huurovereenkomst met [eiser] met betrekking tot de vestiging [a-straat] voor onbepaalde tijd liep, waardoor er een opzegtermijn van een jaar was en zij dus niet de vestiging [a-straat] te laat heeft verlaten. De kantonrechter sluit zich echter aan bij het voorlopige oordeel van de kantonrechter in kort geding ten aanzien van de duur van de huurovereenkomst van partijen ten aanzien van de vestiging [a-straat] . Kwik-Fit heeft in de onderhavige procedure geen andere verweren aangevoerd die het oordeel anders maken.

5.2.

[eiser] heeft zijn vordering van gemiste huurpenningen gebaseerd op een vertraging van zeven maanden in de overdracht van de huur van Kwik-Fit naar [fysiotherapiepraktijk] . Met Kwik-Fit is de kantonrechter van oordeel dat het onduidelijk is hoe [eiser] tot de berekening van een achterstand van zeven maanden is gekomen. Ter zitting is namens [eiser] betoogd dat pas op 1 april 2015 door Kwik-Fit de vestiging [a-straat] is ontruimd, in plaats van op
1 september 2014. De kantonrechter kan deze redenering niet volgen. Immers, uit de huurovereenkomst met [fysiotherapiepraktijk] , die door [fysiotherapiepraktijk] getekend is op 9 december 2014, volgt dat de oplevering niet eerder dan op 1 maart 2015 zou plaatsvinden. Hieruit blijkt niet dat al op
1 september 2014 [fysiotherapiepraktijk] de (hogere) huur aan [eiser] zou gaan betalen. Gelet hierop heeft [eiser] zijn vordering op dit punt onvoldoende onderbouwd. Nu [eiser] geen nadere onderbouwing heeft gegeven voor gemiste huurpenningen over een eventueel andere periode, zal de kantonrechter dit deel van de vordering in zijn geheel afwijzen.
boete

5.3.

Kwik-Fit heeft aangevoerd dat de hoogte van het bedrag niet onderbouwd is. Ter zitting is namens [eiser] gesteld dat de hoogte van de boete gebaseerd is op 13 weken te laat opleveren van de vestiging [a-straat] aan [fysiotherapiepraktijk] . Nog los van het feit dat het gevorderde bedrag niet overeen komt met een vertraging in de oplevering van 13 weken, staat niet vast dat [fysiotherapiepraktijk] aanspraak op de boete heeft gemaakt en dat [eiser] de boete aan [fysiotherapiepraktijk] heeft betaald. Ter zitting heeft mr. Stapel aangeboden alsnog stukken ter onderbouwing van zijn vordering in te dienen. De kantonrechter stelt hem daartoe echter niet in de gelegenheid, nu dit in strijd is met de goede procesorde. Het verweer van Kwik-Fit was reeds op
17 januari 2017 bij [eiser] bekend en [eiser] heeft in het tussenvonnis van 25 januari 2017 tot zeven werkdagen voor de zitting de gelegenheid gekregen om stukken in te dienen. Dit deel van de vordering zal dan ook worden afgewezen.
sloop- en herstelwerkzaamheden

5.4.

Kwik-Fit heeft aangevoerd dat zij de aanbouw niet hoefde te verwijderen, nu deze aanbouw bij aanvang van de huurovereenkomst deel uitmaakte van het gehuurde. In de huurovereenkomst van [eiser] met Kwik-Fit ten aanzien van de vestiging [a-straat] , waarvan [eiser] slechts de eerste pagina heeft overgelegd, wordt gesproken over “de bedrijfsruimte alsmede het open bedrijfsterrein wat gedeeltelijk is voorzien van een afdek en berging”. [eiser] heeft, gelet hierop, tegenover de gemotiveerde betwisting door Kwik-Fit onvoldoende onderbouwd dat de aanbouw niet tot het gehuurde behoorde en door Kwik-Fit afgebroken diende te worden. [eiser] heeft vervolgens ter zitting nader gesteld dat de aanbouw door de voorganger van Kwik-Fit is gebouwd en dat Kwik-Fit de huurovereenkomst van haar voorganger heeft voortgezet, waardoor Kwik-Fit de verplichting tot weghalen van de aanbouw heeft overgenomen. Kwik-Fit heeft dit betwist. [eiser] heeft zijn stelling niet voorzien van enige onderbouwing, en heeft onvoldoende gesteld en onderbouwd om tot bewijs van deze stelling toe te worden gelaten, zodat ook dit deel van de vordering zal worden afgewezen.

5.5.

De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van [eiser] geheel zal afwijzen.

5.6.

De proceskosten komen voor rekening van [eiser] , omdat hij ongelijk krijgt.

6.De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

wijst de vordering af;

6.2.

veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Kwik-Fit worden vastgesteld op een bedrag van € 1.200,00 aan salaris van de gemachtigde van Kwik-Fit;

6.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. Koolen-Zwijnenburg en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter