Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling privaatrecht
Zittingsplaats Haarlem
zaaknummer / rolnummer: C/15/254349 / HA ZA 17-85
Vonnis van 1 november 2017
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
advocaat mr. K.V. Witte te Alkmaar,
tegen
de stichting
STICHTING PRÉ WONEN,
gevestigd te Velserbroek,
gedaagde,
advocaat mr. H.J. van der Hauw te Velsen-Zuid.
Partijen zullen hierna [eiser] en Stichting Pré Wonen genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 29 maart 2017
- het proces-verbaal van comparitie van 29 augustus 2017.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Bij gronduitgifte-overeenkomst van 22 september 2010 heeft de gemeente Heemskerk aan Stichting Pré Wonen verkocht een perceel grond van ongeveer 1.514 m2, gelegen aan de [adres] welk perceel door Stichting Pré Wonen diende te worden bestemd voor de bouw van acht starterswoningen en de aanleg van veertien parkeerplaatsen ten behoeve van door de gemeente aan te wijzen gegadigden.
2.2.
Het later door [eiser] te verkrijgen perceel (bouwnummer 4) is op 4 augustus 2010 door Makelaardij Tromp getaxeerd op € 233.000,00. Op 25 augustus 2010 is hetzelfde perceel door Teer Makelaars Beverwijk B.V. getaxeerd op een bedrag van € 234.500,00.
2.3.
Op 21 september 2010 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen Stichting Pré Wonen en de gemeente Heemskerk. Het van dat gesprek opgemaakte verslag vermeldt onder meer:
“Pré Wonen geeft onder meer aan dat de hogere taxatiewaarde het gevolg is van het feit dat er thans parkeerplaatsen geleverd gaan worden en dat dat eerder niet het geval was. De gemeente toont aan de hand van haar dossierstukken aan dat de parkeerplaatsen wel degelijk vanaf het begin (grondaanbieding 2008) onderdeel uitmaakten van de grondaanbieding met bijbehorende situatietekening en dat daar tot op heden geen wijziging in heeft plaatsgevonden. Concreet betekent dit dat de parkeerplaatsen onderdeel uitmaakten van de grondaanbieding uit 2008 en de concepten uit 2010 waarmee Pré Wonen reeds op 18 maart 2010, 24 en 26 augustus 2010 akkoord is gegaan.”
2.4.
Partijen, [eiser] als koper en Stichting Pré Wonen als verkoper, hebben op 15 november 2010 een koopovereenkomst gesloten, voor een koopprijs voor een perceel grond (inclusief parkeerplaats) en de aanneemsom voor de bouw van een woning van in totaal
€ 234.250,00. In de koopovereenkomst is onder meer bepaald:
“1. dat verkoper 8 starterswoningen zal ontwikkelen aan de [adres], waarvan de in het project betrokken grond een gedeelte uitmaakt van
het perceel kadastraal bekend gemeente HEEMSKERK, [nummer], ongeveer groot vijftien are veertien centiare;
2. dat de te stichten starterswoningen zullen worden gerealiseerd door: de statutair te Heemskerk (…) gevestigde besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid: Gerrits & Sinnige / Neuteboom B.V. (…);
3. dat verkoper en koper overeenstemming hebben bereikt met betrekking tot de verkrijging door koper van één van de tot het bouwplan behorende starterswoningen en dat zij ter uitvoering hiervan een koopovereenkomst zullen sluiten terzake de starterswoning.”
2.5.
Op 8 november 2010 hebben [eiser] en Gerrits & Sinnige en Neuteboom B.V. een overeenkomst van aanneming van werk gesloten uit hoofde waarvan de woning van [eiser] is gebouwd.
2.6.
In deze aannemingsovereenkomst is – voor zover van belang – bepaald:
“In deze aanneemprijs is verwerkt een korting van vijfentwintig procent (25%) in verband met de in artikel 12 vermelde Pro Pré Koopregeling. In de koopovereenkomst grond zal in verband met diezelfde Pré Koopregeling een korting van vijfentwintig procent (25%) worden verwerkt in de koopsom van de grond. De in deze regeling bedoelde marktwaarde (voor grond en woning) is door partijen vastgesteld op
€ 234.250,-- v.o.n.”
2.7.
Het perceel grond voor woning en parkeerplaats is op 4 februari 2011 aan [eiser] geleverd. De koopprijs voor het perceel grond bedroeg € 47.692,52 (inclusief omzetbelasting). De woning is in oktober 2011 opgeleverd.
2.8.
Bij brief van 23 juli 2012 heeft [eiser] aan Stichting Pré Wonen onder meer geschreven:
“In 2010 heb ik aan u een bedrag van € 47.692,52,-- betaald voor de grond van
mijn starterswoning aan de [adres] (…) Omgerekend heeft u mij dus ongeveer € 450,-- per m2 laten betalen, de prijs voor de grond van vrije
sectorwoningen in deze wijk.
Uit de informatie, die ik in het digitale dossier van de gemeente Heemskerk kan vinden, maak ik op dat u een bedrag van € 150,-- per m2 heeft betaald voor deze grond. Daarnaast heb ik begrepen dat de overeenkomst bij de verkoop van de grond door de gemeente aan Pré Wonen was, dat u geen winst op de grond zou maken.
Gelet op het bovenstaande leid ik af dat ik een bedrag van rond de € 30.000,-- te veel aan u heb betaald voor de grond.
Graag ontvang ik van u een verklaring voor het verschil of, indien het een fout van uw kant betreft, heb ik er geen bezwaar tegen als u mij het te veel betaalde bedrag terugbetaalt.”
2.9.
Stichting Pré Wonen heeft bij brief van 7 augustus 2012 op deze brief van [eiser] gereageerd. In die brief erkent Stichting Pré Wonen dat zij de grond voor
€ 150,00 per m2 van de gemeente heeft aangekocht onder de voorwaarde dat er starterswoningen ontwikkeld zouden worden die met toepassing van de “Maatschappelijk Gebonden Eigendom”-regeling verkocht zouden worden. Daarnaast geeft Stichting Pré Wonen aan [eiser] aan dat, naast de grondprijs en de bouwkosten, er sprake is van veel bijkomende kosten als architect- en constructeurskosten, leges, kosten voor het opschonen van de grond, financieringskosten en aansluitkosten. De brief vermeldt verder dat de woningen, na realisatie, zijn getaxeerd op de marktwaarde op basis waarvan de koopsommen in het kader van de regeling Maatschappelijk Gebonden Eigendom zijn vastgesteld en goedgekeurd door de gemeente. Stichting Pré Wonen geeft aan dat zij geen winst heeft gemaakt op het project, maar dat er verlies is geleden.
2.10.
Bij brief van 18 december 2012 heeft [eiser] Stichting Pré Wonen verzocht om een gespecificeerd overzicht van de door Stichting Pré Wonen gemaakte kosten voor het project. Tevens heeft hij om de berekening van de waarde op grond van de regeling Maatschappelijk Gebonden Eigendom verzocht.
2.11.
Stichting Pré Wonen heeft [eiser] daarop bij brief van 29 januari 2013 bevestigd dat de verkoop van de woningen geheel overeenkomstig de voorwaarden van de gemeente Heemskerk is geschied en dat zij [eiser] daarom geen specificatie zal verstrekken.
2.12.
De gemeente Heemstede heeft [eiser] bij brief van 20 februari 2013 uitgelegd hoe de grondprijzen van de woningen op het project tot stand zijn gekomen. De brief vermeldt, voor zover van belang:
“Wij hebben onder meer aangegeven, dat voorafgaand aan de levering van de grond een traject van onderhandeling plaatsvindt en dat er tekeningen, oppervlakten en andere uitgangspunten kunnen wijzigen.
Met Pré Wonen is overeenstemming bereikt over deze uitgangspunten, die hebben geresulteerd in een overeenkomst in de vorm van een geaccepteerde grondaanbieding. Deze grondaanbieding heeft als basis gediend voor de overeenkomsten die met de kopers van de woningen zijn gesloten (…)
Het is juist dat er meerdere taxaties op verschillende momenten zijn verricht. De door u genoemde taxaties zijn in opdracht van Pre Wonen verricht in de periode voordat de overeenkomst met Pré Wonen werd gesloten. De overeenkomst met Pré Wonen is uiteindelijk op 22 september 2010 definitief tot stand gekomen. Als grondslag ter bepaling van de waarde voor de regeling van het Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE) is een taxatie gehanteerd van 25 augustus 2010. In de grondaanbieding staat vermeld, dat deze taxatie is verricht door Tromp Makelaardij. U geeft terecht aan dat deze taxatie niet is uitgevoerd door Tromp Makelaardij, maar door Teer Makelaars Beverwijk B.V. (…) Dit laat echter onverlet, dat de waarde van de woningen die als uitgangspunt dient voor bepaling van het MGE juist is. De afwijking in waarde met de vorige taxatie is onder meer gelegen in het feit dat in eerdere taxaties geen rekening werd gehouden met de parkeerplaatsen die meegeleverd werden.”
3.Het geschil
3.1.
Samengevat vordert [eiser], zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
(1) dat Stichting Pré Wonen wordt veroordeeld om binnen twee weken na dit vonnis een overzicht toe te zenden van de opbouw van de grondprijs van de woning van [eiser] en hoe de grondkosten voor de parkeerplaatsen zijn doorberekend, op straffe van een dwangsom;
(2) te verklaren voor recht dat Stichting Pré Wonen jegens [eiser] onrechtmatig heeft gehandeld, dan wel dat Stichting Pré Wonen zichzelf ongerechtvaardigd heeft verrijkt ten koste van [eiser];
(3) Stichting Pré Wonen te veroordelen tot betaling van de schade die [eiser] heeft geleden door het onrechtmatig handelen dan wel als gevolg van de ongerechtvaardigde verrijking, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding;
(4) Stichting Pré Wonen te veroordelen in de kosten van het geding en de nakosten.
3.2.
Stichting Pré Wonen voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
[eiser] legt aan zijn vorderingen primair ten grondslag dat Stichting Pré Wonen onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld door hem opzettelijk onjuist in te lichten over de hoogte van de grondprijs, althans niet te voldoen aan de op haar rustende informatieplicht. Dat is in strijd met hetgeen in het maatschappelijk verkeer betaamt. Stichting Pré Wonen heeft [eiser] te veel laten betalen voor de grond en heeft daarover ten onrechte geen informatie verschaft. Door haar handelwijze heeft Stichting Pré Wonen [eiser] de mogelijkheid ontnomen om zich een goed beeld te vormen van de grondprijs van de starterswoningen en daarmee om over de grondprijs te onderhandelen. Daarnaast mocht Stichting Pré Wonen geen winst op deze transactie maken. Door een hogere grondprijs te vragen heeft Stichting Pré Wonen dus wanprestatie gepleegd jegens de gemeente en daarvan geprofiteerd jegens [eiser]. Ook in zoverre heeft Stichting Pré Wonen onrechtmatig gehandeld. [eiser] heeft als gevolg van de onrechtmatige daad schade geleden omdat hij een te hoge prijs voor de grond heeft betaald en ten onrechte extra kosten heeft gemaakt voor de parkeerplaats die Stichting Pré Wonen zich op onrechtmatige wijze heeft toegeëigend. Verder is sprake van schade vanwege het kostenverschil ten aanzien van de hypotheek van [eiser], WOZ, verzekeringen, overdrachtsbelasting en (bouw)rente en ook heeft [eiser] schade geleden doordat hij kosten heeft moeten maken en tijd heeft moeten spenderen aan de vaststelling van de aansprakelijkheid en de omvang van de schade.
4.2.
Bij de beoordeling van dit geschil stelt de rechtbank voorop dat in het Nederlandse (contracten)recht het beginsel van contractsvrijheid geldt. Dat beginsel houdt in dat het iedere contractspartij vrij staat om zelf te bepalen of hij al dan niet een overeenkomst zal sluiten en dat contractspartijen – uiteraard binnen de grenzen van de wet – vrij zijn om de inhoud van hun overeenkomst te bepalen.
4.3.
Vast staat dat [eiser] de door Stichting Pré Wonen aangeboden prijs voor de grond, de woning en de parkeerplaats, alsmede de overige aan de koop verbonden voorwaarden zonder meer heeft aanvaard en dat er aldus een gave koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen. Het betoog van [eiser] dat Stichting Pré Wonen hem desgevraagd opzettelijk onjuist heeft geïnformeerd over de achtergrond van de hoogte van de grondprijs dan wel dat in zoverre op Stichting Pré Wonen een informatie- of mededelingsplicht rustte leidt, wat daar verder ook van zij, niet tot het oordeel dat Stichting Pré Wonen onrechtmatig jegens [eiser] heeft gehandeld. Stichting Pré Wonen betoogt terecht dat op haar als verkoper op grond van de overeenkomst noch op grond van wet of jurisprudentie een verplichting rustte om [eiser] voorafgaand, tijdens of na het sluiten van de koopovereenkomst gevraagd of ongevraagd te informeren omtrent de opbouw van de koopprijs en/of de waarde waartegen Stichting Pré Wonen het door haar verkochte perceel van haar rechtsvoorganger(s) heeft verkregen. Daarbij komt dat in dit geval de door Stichting Pré Wonen aangeboden prijs, een prijs die overigens overeenkomt met de taxatie van Teer Makelaars van 25 augustus 2010, voor [eiser] kennelijk volledig acceptabel was en hij deze koopprijs onvoorwaardelijk heeft aanvaard. [eiser] had er ook voor kunnen kiezen om de woning niet te kopen. Bovendien valt niet in te zien dat [eiser] door gebrek aan informatie over de samenstelling van de grondprijs schade heeft geleden doordat hij niet heeft kunnen onderhandelen over de prijs, omdat, zoals Stichting Pré Wonen onbetwist aanvoert, de koopprijs niet onderhandelbaar was.
4.4.
De rechtbank begrijpt dat [eiser] voorts ter adstructie van de door hem gestelde onrechtmatigheid aanvoert dat Stichting Pré Wonen, door te profiteren van een toerekenbaar tekortschieten in de nakoming van haar verplichtingen jegens de gemeente, onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld. Stichting Pré Wonen betwist dat zij op grond van de overeenkomst met de gemeente geen winst mocht maken en voert bovendien aan dat zij op dit project geen winst heeft gemaakt maar verlies heeft geleden. Tegenover die betwisting heeft [eiser] nagelaten zijn stelling afdoende nader te onderbouwen. Volgens [eiser] bestaat er een besluit van de gemeenteraad van de gemeente Heemskerk uit hoofde waarvan de grondprijs niet meer dan € 150,00 per m2 mocht bedragen, maar de advocaat van [eiser] heeft desgevraagd ter comparitie verklaard dat zij dat raadsbesluit niet heeft opgevraagd en derhalve ook niet in het geding heeft gebracht. Daarnaast ontbreken aanwijzingen voor wanprestatie door Stichting Pré Wonen jegens de gemeente. Zo heeft de advocaat van [eiser] ter comparitie verklaard dat het haar niet bekend is of de gemeente Heemskerk Stichting Pré Wonen aansprakelijk heeft gesteld voor de door [eiser] gestelde tekortkoming. Bovendien duidt de brief van de gemeente Heemskerk aan [eiser] van 20 februari 2013, zoals hiervoor deels geciteerd onder 2.12, er veeleer op dat Stichting Pré Wonen bij de grondaanbieding aan [eiser] heeft gehandeld overeenkomstig de door de gemeente gestelde voorwaarden, in het bijzonder ten aanzien van de waarde van de woning en de bepaling daarvan. Aldus heeft [eiser] onvoldoende gesteld voor het oordeel dat Stichting Pré Wonen tekort is geschoten in de nakoming van haar overeenkomst met de gemeente en dat Stichting Pré Wonen jegens [eiser] profiteert van enige wanprestatie en in die zin onrechtmatig heeft gehandeld.
4.5.
[eiser] stelt nog dat Stichting Pré Wonen zich parkeerplaatsen op onrechtmatige wijze heeft toegeëigend en dat de waarde van de parkeerplaatsen op een te hoog bedrag is getaxeerd. De rechtbank passeert deze stelling. In het licht van de gemotiveerde betwisting van deze stelling door Stichting Pré Wonen heeft [eiser] zijn stelling niet, dan wel onvoldoende, onderbouwd. [eiser] laat na duidelijk te maken op welke (onrechtmatige) wijze Stichting Pré Wonen zich de parkeerplaatsen zou hebben toegeëigend. Uit het gespreksverslag van de gemeente van 21 september 2010 volgt juist dat de gemeente en Stichting Pré Wonen het weliswaar niet geheel eens zijn over het moment waarop de parkeerplaatsen onderdeel zijn gaan uitmaken van de grondaanbieding, maar wel over het feit dát dat het geval is, volgens de gemeente in dat verslag was daarvan zelfs al sprake vanaf het begin in 2008. Mogelijk hebben de diverse taxaties tot verwarring geleid, maar uit voornoemde brief van de gemeente van 20 februari 2013 blijkt dat de laatste taxatie door Teer Makelaars is verricht omdat bij de eerdere taxaties – abusievelijk – geen rekening was gehouden met de parkeerplaatsen die meegeleverd werden. [eiser] heeft vervolgens geen, dan wel onvoldoende omstandigheden gesteld die tot het oordeel kunnen leiden dat meergenoemde taxatie door Teer Makelaars te hoog en daarmee onjuist is. Bovendien staat vast dat [eiser] ten tijde van de koop op de hoogte was van de totaalprijs voor de grond, de bouw van de woning en de parkeerplaats en dat hij deze koopprijs onvoorwaardelijk heeft aanvaard. Van enige onrechtmatigheid in de handelwijze van Stichting Pré Wonen is op dit punt dan ook niet gebleken.
4.6.
[eiser] heeft bewijs aangeboden van zijn stelling dat Stichting Pré Wonen hem van onjuiste informatie heeft voorzien en dat Stichting Pré Wonen geen winst mocht maken op het project, maar gelet op hetgeen hiervoor is overwogen zal dat bewijsaanbod als niet ter zake dienend worden gepasseerd.
4.7.
Subsidiair stelt [eiser] dat Stichting Pré Wonen als gevolg van de onjuiste mededelingen, toegepaste kunstgrepen en het bewust achterhouden van informatie ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van [eiser]. [eiser] wijst er daarbij op dat de parkeerplaatsen in de prijs van de starterswoningen zouden zijn inbegrepen en dat Stichting Pré Wonen de prijs van de starterswoningen heeft opgeschroefd door een extra bedrag voor de parkeerplaatsen in rekening te brengen, terwijl de parkeerplaatsen van meet af aan onderdeel uitmaakten van de grondaanbieding. Ter onderbouwing van de prijsophoging verwijst [eiser] naar de taxatie van 4 augustus 2010 waarbij de grond is getaxeerd op € 233.000,- en de laatste taxatie van 25 augustus 2010 waarbij de grondwaarde met € 1.250,- volgens [eiser] is opgehoogd tot € 234.250,-.
4.8.
Dit betoog faalt. Een verrijking als bedoeld in artikel 6:212 BW Pro kan eerst ongerechtvaardigd zijn als, onder meer, een redelijke grond voor de verrijking ontbreekt. In dit geval heeft [eiser] op grond van de koopovereenkomst met Stichting Pré Wonen tegen betaling van de koopprijs de grond met de daarop te bouwen woning met parkeerplaats van Stichting Pré Wonen in eigendom verkregen. Grondslag voor de verrijking is dus de koopovereenkomst tussen partijen, zodat de verrijking van Stichting Pré Wonen niet ongerechtvaardigd is. De vordering stuit reeds daar op af. Daarbij wijst de rechtbank er nog op dat, zoals hiervoor in rechtsoverweging 4.5 is overwogen, ook in de overeenkomst tussen de gemeente en Stichting Pré Wonen vaststond dat de parkeerplaatsen onderdeel uitmaakten van de grondaanbieding. De prijs die uiteindelijk tussen de gemeente en Stichting Pré Wonen is overeengekomen, was gebaseerd op de laatste taxatie van Teer Makelaars. Daarin was, zoals de gemeente schrijft in voornoemde brief van 20 februari 2013, ook de prijs voor de parkeerplaatsen begrepen waar dat – kennelijk – in eerdere taxaties niet het geval was. De gemeente heeft zelf ingestemd met de prijs, zodat reeds om die reden niet valt in te zien dat de prijs van de starterswoningen is ‘opgeschroefd’ door een extra bedrag in rekening te brengen voor de parkeerplaatsen.
4.9.
Hetgeen hiervoor werd overwogen leidt tot de slotsom dat voor de gevorderde verklaring voor recht dat Stichting Pré Wonen jegens [eiser] onrechtmatig heeft gehandeld, dan wel dat Stichting Pré Wonen ten koste van [eiser] ongerechtvaardigd is verrijkt een grondslag ontbreekt, zodat deze vordering zal worden afgewezen. Datzelfde geldt mutatis mutandis voor de gevorderde veroordeling tot betaling van schadevergoeding op te maken bij staat.
4.10.
Ten slotte heeft [eiser] op grond van artikel 843a Rv afgifte gevorderd van stukken waarmee hij de door hem geleden schade kan berekenen. [eiser] heeft bij deze vordering geen (redelijk) belang meer, nu van onrechtmatig handelen van de zijde van Stichting Pré Wonen geen sprake is en Stichting Pré Wonen zich evenmin ongerechtvaardigd ten koste van [eiser] heeft verrijkt. Dat leidt tot de slotsom dat ook deze vordering niet toewijsbaar is.
4.11.
Gelet op het voorgaande behoeven de overige verweren van Stichting Pré Wonen, waaronder het verjaringsverweer, geen bespreking meer.
4.12.
[eiser] zal als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Stichting Pré Wonen worden begroot op:
- griffierecht € 618,00
- salaris advocaat
904,00(2 punten × tarief € 452,00)
904,00(2 punten × tarief € 452,00)
Totaal € 1.522,00
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van Stichting Pré Wonen tot op heden begroot op € 1.522,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.M. Kruithof en in het openbaar uitgesproken op 1 november 2017. [1]