Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 16/5766
uitspraak van de meervoudige kamer van 30 november 2018 in de zaak tussen
[X] , gevestigd te [Z] , eiseres
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bloemendaal, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 29 februari 2016 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak De [onroerende zaak] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld op € 1.881.000. In hetzelfde geschrift zijn ook de opgelegde aanslagen onroerendezaakbelastingen 2016 bekendgemaakt.
Verweerder bij uitspraak op bezwaar van 21 november 2016 de bezwaren ongegrond verklaard.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 oktober 2018 te Haarlem. Eiseres is vertegenwoordigd door [A] , vergezeld van [B] , taxateur. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door A. Bruijn, vergezeld van V.A. Smits, taxateur.
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak.
2. De onroerende zaak is een voormalig schoolgebouw, bouwjaar 1975. Het wordt gebruikt als dagverblijf voor geestelijk gehandicapten. Het perceel heeft een oppervlakte van 9.420 m2. De opstal heeft een oppervlakte van 2.550 m2, waarvan 525 m2 toerekenbaar is aan een sporthal (hierna: de sporthal) en de het resterende deel aan het dagverblijf (hierna: het dagverblijf).
Geschil3. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2015 (hierna: de waardepeildatum).
4. Eiseres stelt dat de waarde van de onroerende zaak op € 1.595.000 moet worden vastgesteld. Ter onderbouwing van haar standpunt heeft zij een taxatierapport van [B] met dagtekening 28 december 2016 ingebracht. Daarin wordt de onroerende zaak op 1 januari 2015 – na inpandige opname op 19 augustus 2016 – gewaardeerd op € 1.595.000. Eiseres stelt dat een hogere factor voor functionele veroudering in aanmerking dient te worden genomen. Zij doet verder een beroep op het arrest van de Hoge Raad van 6 februari 2015, ECLI:NL:HR:2015:219, en de daaruit volgende aanpassingen van Taxatiewijzers. De standpunten dat verweerder de bruto vervangingswaarde te hoog heeft vastgesteld en ten onrechte de levensduur heeft verlengd, heeft zij ter zitting laten vallen. Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de waarde. Ook verzoekt zij om vergoeding van de taxatiekosten ad € 1.064,80, inclusief btw.
5. Verweerder stelt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Hij heeft daartoe gewezen op het op 10 mei 2017 door R. Veldman, taxateur, opgestelde waarderapport. In dit rapport wordt de waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2015 getaxeerd op
€ 2.080.000. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
6. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
7. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt, in afwijking van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Uit dit artikellid volgt verder dat bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde rekening wordt gehouden met de aard van de zaak en de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. Uit artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken volgt onder meer dat de waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
8. Het is aan verweerder bij betwisting van de waarde om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank stelt daarbij voorop dat uit de wetsgeschiedenis en uit het Nieuwe-Kerkarrest (ECLI:NL:HR:1996:AA1799) van de Hoge Raad van 5 juni 1996 het volgende kan worden afgeleid. Waardering op de gecorrigeerde vervangingswaarde heeft blijkens de wetsgeschiedenis als doel dat rekening kan worden gehouden met de (hogere) waarde die een incourante onroerende zaak in economische zin voor de eigenaar zelf heeft. Hierbij is door de wetgever geen onderscheid gemaakt tussen zaken die wel of niet in de commerciële sfeer worden gebruikt. De hogere waarde voor de eigenaar zelf kan worden bepaald door uit te gaan van de veronderstelling dat voor de onroerende zaak een markt zou zijn waarop de eigenaar niet alleen als verkoper, maar ook als koper, die de zaak zou willen verwerven met handhaving van de aard en bestemming ervan, zou optreden. Dit zou voor incourante onroerende zaken resulteren in een waarde gelijk aan de vervangingswaarde met inachtneming van de technische en functionele veroudering die sinds de stichting van de onroerende zaak is opgetreden. De gecorrigeerde vervangingswaarde is dus een technische uitwerking van de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor de eigenaar zelf heeft. Voor niet in de commerciële sfeer gebruikte onroerende zaken is bepaling van de omvang van de correcties voor technische en functionele veroudering aan de hand van de bedrijfswaarde niet bruikbaar. Voor die onroerende zaken kan de waarde voor de eigenaar zelf worden bepaald door de op de vervangingswaarde toe te passen correcties voor technische en functionele veroudering zo vast te stellen dat niet méér wordt belast dan het bedrag waarvoor de eigenaar een zaak zou kunnen verwerven die voor hem hetzelfde nut oplevert als de te waarderen zaak. De wetgever heeft met de introductie van de gecorrigeerde vervangingswaarde niet een heffingsgrondslag willen invoeren die zich losmaakt zowel van de objectieve verkoopwaarde als van de (hogere) waarde voor de eigenaar zelf.
9. Vaststaat dat verweerder de waarde heeft vastgesteld met behulp van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Partijen zijn het erover eens zijn dat een waardering van de onroerende zaak op die waarde geëigend is voor objecten als het onderhavige. De rechtbank ziet geen reden partijen hierin niet te volgen.
10. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak het waarderapport ingebracht. De taxateur heeft zich daarin voor de waardering gebaseerd op de Taxatiewijzer 2015 9-Verzorging en de Taxatiewijzer 2015 18-Sport (hierna: de Taxatiewijzers). De Taxatiewijzers zijn in opdracht van de VNG tot stand gekomen in de Taxatietechnische Kerngroep. Daarin hebben onder meer deelgenomen de VNG, de Waarderingskamer, een aantal met name genoemde gemeenten en taxatiebedrijven.
11. Bij de vaststelling van de waarde van de sporthal respectievelijk het dagverblijf heeft de taxateur gekozen voor het archetype Sporthal (normaal), codering S1100402, respectievelijk Dagverblijf voor ouderen of verstandelijk gehandicapten, codering N3800000. Ten behoeve van de bepaling van de bruto vervangingswaarde van de sporthal heeft hij vierkante meterprijzen voor de ruw-, afbouw en installaties vastgesteld binnen de voor het betreffende archetype gestelde bandbreedten. Ten behoeve van de bepaling van de bruto vervangingswaarde van het dagverblijf heeft hij gekozen voor vervangingswaarden per vierkante meter voor de ruw-, afbouw en installaties onder de voor het betreffende archetype gestelde minimale waarden. Verder zijn de (oorspronkelijke) levensduur en de restwaarden van de betreffende objectonderdelen van de sporthal en het dagverblijf vastgesteld binnen de in de Taxatiewijzers voor de betreffende archetypen gestelde bandbreedten, te weten telkens op het (naar beneden afgeronde) gemiddelde van de minimale en maximale waarden. Door op deze wijze gebruik te maken van de Taxatiewijzers zijn de bruto vervangingswaarde en de in aanmerking te nemen technische veroudering op verifieerbare en controleerbare wijze onderbouwd.
12. Het beroep van eiseres op het arrest van de Hoge Raad van 6 februari 2015, ECLI:NL:HR:2015:219, begrijpt de rechtbank als een klacht over de waardering van de installaties. Verweerder heeft ter zitting erkend dat naar aanleiding van dit arrest niet alleen de bruto vervangings- en restwaarden van installaties van archetypes in de Taxatiewijzer 2016 8-Ziekenhuizen zijn aangepast, maar ook die van het onderhavige archetype in de Taxatiewijzer 2016 9-Verzorging. Volgens verweerder is de reden hiervoor dat deze waarden onjuist vermeld stonden in de betreffende taxatiewijzers voor 2015. Hieruit volgt dat verweerder de bruto vervangingswaarde en de restwaarde van de installaties van het dagverblijf te hoog heeft gewaardeerd. Echter, het waarderapport concludeert tot een waarde die bijna € 200.000 boven de vastgestelde waarde ligt. De totale door verweerder in aanmerking genomen waarde van de installaties ligt beneden genoemd bedrag. Om die reden oordeelt de rechtbank dat dit argument niet tot de conclusie leidt dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld.
13. Verder heeft eiseres de overige in het waarderapport genoemde bruto vervangingswaarden, toegepaste technische afschrijvingen en grondwaarden niet bestreden. De rechtbank gaat daarom van de juistheid daarvan uit.
14. Partijen verschillen voorts van mening over de in aanmerking te nemen functionele veroudering. Verweerder heeft de functionele afschrijving op 31,1% gesteld, terwijl deze volgens eiseres 51,3% bedraagt. Eiseres bepleit aldus een hogere correctie voor functionele veroudering dan verweerder heeft toegepast. Een redelijke verdeling van de bewijslast brengt mee dat eiseres daartoe de feiten stelt en bij betwisting aannemelijk maakt. Pas als zij daarin slaagt komt de vraag aan de orde of verweerder in voldoende mate met functionele veroudering rekening heeft gehouden (vergelijk Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1818).
15. Uit het door partijen gestelde leidt de rechtbank af dat in dit verband alleen in geschil is de hoogte van de economische en maatschappelijke veroudering en de vraag of sprake is van een belemmering van de gebruiksmogelijkheden. Verweerder heeft namelijk ter zitting toegelicht de afschrijving van 31,3% te hebben berekend door vermenigvuldiging van factoren voor economische en maatschappelijke veroudering van 0,88, voor veranderde bouwwijze van 0,87 en voor excessieve gebruikskosten van 0,9. Volgens het taxatierapport van eiseres, gelezen in samenhang met hoofdstuk 6 van de Taxatiewijzer 0-Algemeen, heeft haar taxateur factoren voor economische en maatschappelijke veroudering van 0,636, voor belemmering van gebruiksmogelijkheden van 0,85 en voor excessieve gebruikskosten van 0,9 gebruikt. Kennelijk is tussen partijen niet in geschil dat sprake is van een veranderde bouwwijze en van excessieve gebruikskosten en ook dat verweerder daarmee door het gebruik van factoren van 0,87 respectievelijk 0,9 in voldoende mate rekening heeft gehouden.
16. Eiseres heeft onbestreden aangevoerd dat zij slechts 7 van de 11 lokalen van de onroerende zaak anders dan incidenteel gebruikt. Om die reden is volgens eiseres sprake van een factor van (7/11=) 0,636 voor economische en maatschappelijke veroudering. Dit standpunt slaagt niet. Dat eiseres als gebruiker er voor heeft gekozen niet de gehele onroerende zaak structureel te benutten, leidt immers niet tot de conclusie dat een andere potentiele gebruiker ook deze keuze zou maken. Gesteld noch onderbouwd is dat door technische, economische of maatschappelijke ontwikkelingen minder behoefte bestaat aan de onroerende zaak. Waardering op de gecorrigeerde vervangingswaarde betekent verder niet dat rekening moet worden gehouden met de (subjectieve) bestemming door de eigenaar tevens gebruiker van een object. Daarbij komt dat eiseres de resterende 4 lokalen incidenteel gebruikt en deze aan haar ter beschikking staan voor meer dan incidenteel gebruik. Verweerder heeft dus niet een te lage functionele afschrijving vanwege economische en maatschappelijke veroudering toegepast.
17. Eiseres heeft ter onderbouwing van haar standpunt dat een factor van 0,85 voor belemmering van de gebruiksmogelijkheden in aanmerking moet worden genomen, gesteld dat het pand gedateerd is en gesloopt of afgestoten dient te worden. Er zijn veel bouwkundige problemen, zoals lekkages, een verzakt rioleringssysteem, zeer lange looplijnen en beperkte isolatievoorzieningen, aldus eiseres. Eiseres heeft naar het oordeel van de rechtbank met het gestelde niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van hogere afschrijving voor functionele veroudering, in het bijzonder enige afschrijving voor belemmering van de gebruiksmogelijkheden. Gesteld noch onderbouwd is dat er gebreken zijn aan de onroerende zaak die noodzakelijkerwijs op korte termijn verholpen moeten worden om het voor de aard en bestemming te laten functioneren. Eiseres heeft juist ter zitting bevestigd dat de onroerende zaak ook thans gebruikt wordt en er geen concrete plannen voor renovatie of sloop bestaan. Ook is aannemelijk dat verweerder de door eiseres genoemde bouwkundige problemen al in aanmerking heeft genomen bij de niet in geschil zijnde technische veroudering en overige factoren voor functionele veroudering. Dit heeft alleen niet te gelden voor het standpunt dat sprake is van zeer lange looplijnen. Echter, eiseres heeft niet onderbouwd dat die dusdanig lang zijn dat een aanvullende factor voor functionele veroudering gerechtvaardigd is.
18. Gelet op het voorgaande concludeert de rechtbank dat verweerder de vastgestelde waarde voldoende heeft onderbouwd. Het door eiseres ingediende taxatierapport gaat uit van onjuiste functionele afschrijvingen en doet dus hier aan niet af. Het beroep is ongegrond.
Proceskosten
19. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T.N. van Rijn, voorzitter, en mr. M.W. Koenis en
mr. B. van Walderveen, leden, in aanwezigheid van mr. R.A. Brits, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 november 2018.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.