ECLI:NL:RBNHO:2018:2455 - Rechtbank Noord-Holland - Beoordeling waardering onroerende zaak en vergoeding imma...

Uitspraak

Rechtbank noord-holland

Zittingsplaats Alkmaar

Bestuursrecht

zaaknummer: HAA 16/2561

uitspraak van de meervoudige kamer van 23 maart 2018 in de zaak tussen

[X] B.V. te [Z] , eiseres

(gemachtigde: A. Oosters),

de heffingsambtenaar van de gemeente Alkmaar, verweerder.

de Staat der Nederlanden, de Minister voor rechtsbescherming, de Minister.

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking, gedagtekend 28 februari 2014, op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [A ADRES] (hierna: de onroerende zaak) voor het jaar 2014 vastgesteld op € 28.000.000. Op hetzelfde biljet is de ter zake van de onroerende zaak opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2014 aan eiseres bekend gemaakt.

Het op 24 maart 2014 ontvangen bezwaarschrift is bij uitspraak op bezwaar van 13 april 2016 ongegrond verklaard.

Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld, ontvangen op 25 mei 2016.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend, aangevuld bij brief van 1 november 2016.

Eiseres heeft een conclusie van repliek ingediend, waarop verweerder een conclusie van dupliek heeft ingediend. Eiseres heeft daarop gereageerd bij brief van 18 september 2017.

Een afschrift daarvan is aan verweerder gezonden.

Partijen hebben ieder nadere stukken ingezonden, beide gedagtekend 2 januari 2018, waarvan een afschrift aan de wederpartij is gezonden.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 januari 2018. Verschenen zijn namens eiseres [A] en de gemachtigde, en namens verweerder R.P.M.M. Mols, [D] , R. Adriaans en een stagiaire.

Overwegingen

Feiten

1. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak, op de toestandsdatum bestaande uit een voetbalstadion met onderliggende grond en de aanliggende parkeerterreinen P1 tot en met P7 aan de [A ADRES] . De onroerende zaak maakte tot 15 juni 2010 deel uit van de boedel van [A BEDRIJF] B.V. (hierna: [A BEDRIJF] ). De onroerende zaak is in het kader van de afhandeling van het faillissement van [A BEDRIJF] op 15 juni 2010 voor € 15.000.000 verkocht aan eiseres, wier aandelen toentertijd werden gehouden door ondernemers in de regio Alkmaar. In de loop van 2010 zijn de aandelen in eiseres overgenomen door een besloten vennootschap waarvan [A] de enig aandeelhouder was, tevens enig bestuurder van eiseres.

2. Ten tijde van de verkoop was de onroerende zaak verhuurd aan [D BEDRIJF] N.V. (hierna: de huurder), die de onroerende zaak als voetbalstadion voor de eredivisie voetbalclub [VOETBALCLUB] in gebruik heeft. De door de huurder met [A BEDRIJF] gesloten huurovereenkomst tegen een jaarhuur van € 2.600.000 is na de aankoop door eiseres vervangen door een tussen eiseres en de huurder gesloten huurovereenkomst, gedagtekend 4 oktober 2010, tegen een aanvangshuur van € 900.000 per jaar voor een periode van 25 jaar. In de overeenkomst is opgenomen dat indien de verhuurder overgaat tot verkoop van de onroerende zaak de huurder een eerste recht van koop heeft.

3. Bij brief van 3 november 2011 aan eiseres is het ‘Afsprakenkader trainingscomplex Westrand’ vastgesteld. Deze brief is ondertekend door de wethouder [B] , namens het college van burgemeester en wethouders (hierna: het college). In deze brief is onder meer het volgende opgenomen:

“De afgelopen maanden is namens het college met vertegenwoordigers van [de huurder] en [eiseres] gesproken over de condities waaronder tot ontwikkeling van een nieuw trainingscomplex in de Westrand in Alkmaar kan worden gekomen. (…).

In het laatste gesprek (…) is op hoofdlijnen overeenstemming bereikt over de programmatische en financiële aspecten met betrekking tot en samenhangend met de vestiging van het nieuwe trainingscomplex (…). Het doet ons genoegen de gemaakte afspraken in deze brief te bevestigen. Deze afspraken zullen, nadat ook de raad hiermee heeft ingestemd, worden uitgewerkt en vastgesteld in een door [de huurder] en de gemeente te ondertekenen huurovereenkomst en samenwerkingsovereenkomst met een eerste looptijd van 25 jaar en een door [eiseres] en de gemeente te ondertekenen erfpachtovereenkomst.

(…)

Realisatie van het nieuwe trainingscomplex (…) is een omvangrijke investering die in economisch moeilijke tijd grote financiële inspanningen vraagt van de betrokken partijen. Teneinde in de randvoorwaardelijke sfeer [eiseres] tegemoet te komen, is een aantal aanvullende afspraken met u gemaakt die parallel aan het op te stellen huurcontract verder worden uitgewerkt.

OZB stadion

De recente transactieprijs van het stadion, de wijziging van eigenaar en de commerciële exploitatiedoelstelling van de huidige eigenaar/gebruiker, heeft geleid tot een nieuwe waardebepaling van het stadion. In de nieuwe waardebepaling is uitgegaan van de actuele bedrijfswaarde terwijl in de oude situatie sprake was van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Dit resulteert bij voortzetting van de huidige commerciële exploitatie in een structurele verlaging van de OZB met € 50.000 (eigenarendeel € 28.000 en gebruikersdeel € 21.800).”

4. Het onder 3 genoemde trainingscomplex is uiteindelijk niet in de gemeente Alkmaar gerealiseerd, hetgeen heeft geleid tot ongenoegen tussen eiseres en het college en tot een nieuwe standpuntbepaling van de kant van het college. De in de onder 3 genoemde brief vervatte afspraken waren ten tijde van de uitspraak op bezwaar van kracht.

5. Bij beschikkingen op de voet van artikel 22 van Pro de Wet WOZ is de waarde van de onroerende zaak voor de jaren 2012 en 2013 vastgesteld op € 28.000.000. Voor het daaraan voorgaande jaar was die waarde vastgesteld op € 43.000.000.

6. Tot de stukken behoort een door verweerder ingebracht taxatierapport van [C] en [D] , waarin de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2013 is berekend op een gecorrigeerde vervangingswaarde van € 51.029.361.

Verweerder heeft tevens ingebracht een taxatierapport van [E] , waarin de waarde van de onroerende zaak per die waardepeildatum met behulp van de Discounted Cash Flowmethode (DCF-methode) is berekend op een bedrijfswaarde van € 18.000.000.

Eiseres heeft een taxatiekaart ingebracht, waarin de waarde van de onroerende zaak per die waardepeildatum aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode is berekend op € 9.027.609 .

7. Eiseres heeft de onroerende zaak na 2014 verkocht. De onroerende zaak is op 12 april 2017 geleverd aan de huurder tegen een koopprijs van € 15.140.000. Vervolgens is de onroerende zaak op 12 oktober 2017 door de (voormalige) huurder verkocht en geleverd aan [B BEDRIJF] B.V tegen een koopprijs van € 15.140.000. De aandelen van [B BEDRIJF] B.V. worden gehouden door [C BEDRIJF] B.V., welke vennootschap tevens enig bestuurder is van [B BEDRIJF] B.V. De aandelen van [C BEDRIJF] B.V. worden gehouden door de Stichting [A STICHTING] , waarvan de bestuurders andere natuurlijke personen zijn dan [A] .

Geschil

8.
In geschil is de waarde van de onroerende zaak. Daarbij zijn partijen verdeeld over de vraag of de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de bedrijfswaarde, zoals eiseres bepleit, dan wel op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde, zoals verweerder voorstaat.

9. Eiseres stelt dat de waarde moet worden vastgesteld op de bedrijfswaarde die aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode moet worden berekend omdat de gecorrigeerde vervangingswaarde niet hoger kan zijn dan de waarde in het economisch verkeer. Eiseres beroept zich daarbij op de uitspraak van gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 5 april 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:2679. Eiseres berekent deze waarde op € 9.027.000. Eiseres stelt dat verweerder gehouden is aan de onder 3 genoemde toezegging de onroerende zaak te waarderen naar bedrijfswaarde, die in het betreffende jaar tot gevolg had dat de onroerende-zaakbelasting zou worden verlaagd met € 28.500. Eiseres betwist dat de afspraak zag op waardering naar een waarde van € 28.000.000.

Eiseres beklaagt zich over de handelwijze van verweerder in deze procedure, zij stelt dat bij de berekening van de proceskostenvergoeding de factor ‘zeer zwaar’ moet worden toegepast. Zij verzoekt tevens om een vergoeding van immateriële schade in verband met de overschrijding van de redelijke termijn.

10. Verweerder stelt dat de waarde dient te worden bepaald op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Daarbij acht verweerder zich gehouden de waarde niet hoger vast te stellen dan € 28.000.000 vanwege de in overweging 3 genoemde brief.

vBeoordeling van het geschil

11. De rechtbank stelt vast, en tussen partijen is niet in geding, dat de onroerende zaak een niet-woning is. Verweerder heeft op die grond terecht de waarde van de onroerende zaak bepaald op de voet van artikel 17, derde lid van de Wet WOZ indien dit leidt tot een hogere waarde dan op grond van artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ. Het is aan verweerder om aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is vastgesteld. Nu verweerder in het taxatierapport een onderbouwing heeft gegeven van de gecorrigeerde vervangingswaarde op grond waarvan deze waarde aanzienlijk hoger is dan de vastgestelde waarde en eiseres deze waarde noch het taxatierapport op zichzelf genomen niet heeft betwist, acht de rechtbank verweerder in beginsel geslaagd in zijn bewijslast.

12. Het standpunt van eiseres dat de gecorrigeerde vervangingswaarde niet hoger kan zijn dan de waarde in het economisch verkeer, kan niet slagen. De onroerende zaak is, zo blijkt uit de feiten en is tussen partijen niet in geschil, een niet-courant object. Het uitgangspunt dat de waarde van een commercieel geëxploiteerde onroerende zaak niet afwijkt van de gecorrigeerde vervangingswaarde geldt voor courante objecten, waarvan hier dus geen sprake is. De rechtbank verwijst naar de uitspraak van de Hoge Raad van 14 april 2017, ECLI:HR:2017:672.

13. Eiseres stelt dat de gecorrigeerde vervangingswaarde in haar geval wordt gemaximeerd door de (lagere) bedrijfswaarde. Nu eiseres zich beroept op deze situatie, is het aan eiseres om daartoe het bewijs te leveren.

14. De waardering op bedrijfswaarde is passend als de waarde van een zaak uitsluitend wordt bepaald door de mogelijkheid ervan bij te dragen aan de winst. Daarbij is de positie van de eigenaar (in dit geval eiseres) bepalend, niet die van de gebruiker. Van bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken als zodanig bedoeld, is slechts sprake indien de exploitatie van die zaak geschiedt met het uitsluitende doel daarmee winst te behalen. Voor het oordeel dat de bedrijfswaarde als plafond van de gecorrigeerde vervangingswaarde van toepassing is, volstaat niet dat het overwegende belang is gelegen in commerciële exploitatie. De rechtbank verwijst naar de uitspraak van de Hoge Raad van 8 april 2011, ECLI:2011:BQ0421.

15. Gelet op het voorgaande dient eiseres aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak voor haar uitsluitend wordt bepaald door de mogelijkheid ervan bij te dragen aan de winst. Dat de bewijslast bij eiseres ligt, betekent dat zij ook het bewijsrisico draagt.

16. Eiseres heeft ter onderbouwing van haar standpunt dat sprake is van uitsluitend commercieel gebruik, verwezen naar de doelstelling van eiseres zoals die in de statuten is opgenomen en naar de jaarstukken. Eiseres heeft tevens aangevoerd dat de gekozen rechtsvorm, de besloten vennootschap, daartoe bewijs is. Verder heeft zij aangevoerd dat haar handelen uitsluitend op winst gericht is. Zij heeft verder gesteld dat de door haar overeengekomen huurprijs een commerciële prijs is.

17. Verweerder heeft betwist dat sprake is van exploitatie van de onroerende zaak met het uitsluitende doel daarmee winst te behalen. Verweerder heeft met name verwezen naar de voorgeschiedenis van de eigendomsoverdracht, de inhoud van het faillissementsverslag en dat van de huurovereenkomst. Voorts heeft verweerder betwist dat uit de statuten, de jaarstukken of de rechtsvorm een dergelijke exploitatie volgt. Verweerder heeft tot slot betwist dat uit de door eiseres overgelegde gegevens met betrekking tot de huursommen van elf andere (voetbal)stadions volgt dat het stadion voor een commerciële prijs werd verhuurd en gewezen op de zeer uiteenlopende huurprijzen, de onderling sterk verschillende capaciteit of bouwkundige staat en het ontbreken van gegevens over de relatie tussen de huurder en de verhuurder.

18. Naar het oordeel van de rechtbank is eiseres met hetgeen zij heeft aangevoerd niet geslaagd in de op haar rustende bewijslast aannemelijk te maken dat de onroerende zaak uitsluitend wordt geëxploiteerd met het doel winst te maken. De statuten heeft eiseres niet overgelegd, zodat de inhoud daarvan bij de betwisting door verweerder niet kan dienen tot onderbouwing van het standpunt van eiseres. Eiseres is opgericht ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak, niet is gebleken dat zij meer of andere onroerende zaken beheert. Uitgaande van de weergave van de statuten in het door eiseres overgelegde rapport inzake de jaarstukken 2012, volgt hieruit niet meer dan dat eiseres (uitsluitend) de onderhavige onroerende zaak beheert en exploiteert, “meer specifiek rondom het stadion van voetbalclub [VOETBALCLUB] ”. Een exploitatie uitsluitend met het doel winst te maken volgt hieruit niet, noch uit de andere statutaire doelstellingen zoals weergegeven in het rapport.

Ook overigens volgt een louter commerciële exploitatie van de onroerende zaak niet uit het rapport inzake de jaarstukken 2012. Uit deze stukken blijkt dat eiseres winst heeft gemaakt in 2011 en 2012, maar dat is op zichzelf onvoldoende om te kunnen concluderen dat de exploitatie louter op winst is gericht. Uit de jaarstukken blijkt ook dat in 2012 een omzetdaling van 1,1% is geweest vanwege een verleende huurkorting, welke omstandigheid op zichzelf genomen niet wijst op een louter op winst gerichte doelstelling.

Het standpunt dat de louter commerciële doelstelling volgt uit de gekozen rechtspersoonlijkheid van eiseres treft evenmin doel. De vraag of de onroerende zaak voor eiseres uitsluitend dan wel in overwegende mate of in het geheel niet met het doel daarmee winst te behalen wordt geëxploiteerd, volgt immers niet uit de gekozen rechtsvorm. De enkele stelling van eiseres, niet door stukken onderbouwd, dat er geen handelingen zijn die niet op winst gericht zijn, is te algemeen om te kunnen dienen tot onderbouwing van het standpunt van eiseres. De door eiseres overgelegde huurgegevens kunnen evenmin tot de door haar voorgestane conclusie leiden. Niet alleen vallen deze cijfers zonder nadere onderliggende gegevens niet te interpreteren, maar bovenal is van de betreffende in de vergelijking opgenomen stadions niet bekend of deze al dan niet uitsluitend in de commerciële sfeer worden geëxploiteerd.

19. De verlaging van de huur op 4 oktober 2010 is, anders dan verweerder heeft gesteld, geen omstandigheid die erop wijst dat sprake is van niet-commerciële exploitatie, aangezien daar andere redenen aan ten grondslag kunnen hebben gelegen. In het overgelegde faillissementsverslag van [A BEDRIJF] van 31 augustus 2010 wordt echter wel eiseres beschreven als een investeringsvehikel van een aantal regionale en lokale ondernemers die langs deze weg mede de verkoop van de aandelen van (de huurder) [D BEDRIJF] mogelijk wilden maken. Dit kan naar het oordeel van de rechtbank een indicatie zijn dat de aankoop van de onroerende zaak mede het oogmerk had het voortbestaan van de voetbalclub veilig te stellen. In dit licht bezien had eiseres meer moet aandragen om haar standpunt te onderbouwen.

20. Voor zover eiseres heeft bedoeld te stellen dat verweerder op grond van de onder overweging 3 genoemde toezeggingen van het college gehouden is om de bedrijfswaarde toe te passen, kan dit niet slagen. Dit al omdat niet is voldaan aan de vereisten voor het achterwege moeten blijven van de strikte toepassing van de wet waaruit de belastingschuld voortvloeit vanwege gewekt vertrouwen. Volgens vaste jurisprudentie kan daarvan alleen sprake zijn in het geval er een toezegging is gedaan. Een toezegging betekent dat ten aanzien van eiser een toekomstige wetstoepassing in het vooruitzicht is gesteld na kennisneming van alle relevante feiten en omstandigheden in diens geval. Naar het oordeel van de rechtbank bevat de brief geen expliciete standpuntbepaling dat in het onderhavige belastingjaar de waarde in het onderhavige belastingjaar zal worden bepaald op de bedrijfswaarde. De brief geeft alleen aan dat “in de nieuwe waardebepaling is uitgegaan” van de actuele bedrijfswaarde. Dat kan naar het oordeel van de rechtbank gelet op de bewoording ervan, alleen betrekking hebben op de toegepaste methodiek van de waardebepaling in het betreffende jaar, en bevat geen toezegging voor de toekomst.

Slotsom

21. Het hiervoor overwogene voert tot de slotsom dat het beroep ongegrond is.

Vergoeding van immateriële schade

22. Geschillen over de heffing van belastingen behoren binnen een redelijke termijn te worden beslecht. Daarvoor geldt als uitgangspunt voor de bezwaar- en beroepsfase tezamen een termijn van twee jaar (zie Hoge Raad 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, rechtsoverwegingen 3.2 en 3.4.2). In belastingzaken wordt, indien de redelijke termijn is overschreden, behoudens bijzondere omstandigheden verondersteld dat de belanghebbende immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie (rechtsoverweging 3.9.1 van het hiervoor genoemde arrest). Dat zich in het onderhavige geval bijzondere omstandigheden als hier bedoeld hebben voorgedaan is gesteld noch gebleken.

23. Het bezwaar tegen de beschikking is op 24 maart 2014 door verweerder ontvangen. Op 13 april 2016 heeft verweerder uitspraak op bezwaar gedaan. Het beroepschrift daartegen is op 25 mei 2016 door de rechtbank ontvangen. De rechtbank doet op 23 maart 2018 uitspraak.

24. In dit geval is de redelijk te achten termijn van twee jaar overschreden. Vanaf de aanvang van de bezwaarfase tot aan de uitspraak van de rechtbank zijn (afgerond) 4 jaar verstreken. Dit is een overschrijding van de redelijke termijn met 2 jaar. Dat rechtvaardigt een vergoeding van 4 x € 500 = € 2.000. Gelet op de duur van de bezwaarfase, te weten 25 maanden, is in die fase sprake van een overschrijding met 19 maanden; de rechtbank zal verweerder daarom veroordelen tot het vergoeden van 19/24ste van € 2.000 =
€ 1.583 en de Minister tot 5/24ste deel van € 2.000 = € 417.

25. De rechtbank ziet geen aanleiding de vergoeding te beperken omdat, zoals door verweerder is aangevoerd, de redelijke termijn mede is overschreden doordat partijen er in gezamenlijk overleg voor hebben gekozen de mogelijkheid van een minnelijke schikking te onderzoeken. Uit het dossier volgt dat dit alleen kan zien op de periode na het voorstel van verweerder tot schikking van 22 december 2015 tot uiterlijk de datum van de uitspraak op bezwaar op 13 april 2016, afgerond maximaal 4 maanden en dus minder dan een half jaar. Een en ander kan dus geen gevolg hebben voor de overschrijding van de redelijke termijn als geheel omdat het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond.

Proceskosten

26. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 501 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 501 en een wegingsfactor 0,5 aangezien alleen een toekenning van een vergoeding van immateriële schade aan de orde is). Voor het toekennen van een (halve) procespunt voor het indienen van een repliek bestaat geen aanleiding, nu het door eiseres als zodanig aangeduide stuk niet voldoet aan de vereisten van artikel 8:43 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Eiseres is niet door de rechtbank expliciet en onder vaststelling van een termijn in de gelegenheid gesteld tot het indienen van een reactie, en er is dus sprake van een reactie van eiseres uit eigen beweging op het verweerschrift.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep ongegrond;
veroordeelt verweerder tot betaling van een vergoeding van immateriële schade aan eiseres tot een bedrag van € 1.583;
veroordeelt de Minister tot betaling van een vergoeding van immateriële schade aan eiseres tot een bedrag van € 417;
veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 501;
draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 334 aan eiseres te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mrs. M.M. Verberne, voorzitter, T.N. van Rijn en W.B. Klaus, leden, in aanwezigheid van mr. E.G. van der Laan, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 23 maart 2018.

de griffier is verhinderd

de uitspraak te ondertekenen voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,

1000 BH Amsterdam.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.