Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
zaaknummer: HAA 16/5708
uitspraak van de meervoudige kamer van 12 april 2018 in de zaak tussen
[X] B.V., te [Z] , eiseres
(gemachtigde: J.A. Vijverberg RA RB),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Oostzaan, verweerder.
16/5708
Procesverloop
Bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 29 februari 2016 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak Westeinde 1 te Oostzaan (hierna: het object) voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld op € 13.267.000.
Bij uitspraak op bezwaar van 22 november 2016 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 december 2017 te Haarlem. Eiseres is vertegenwoordigd door J.A. Vijverberg en [A] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door A.M. De Bie-Stokman en W. Heeremans.
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is eigenaar van het object. Dit was op 1 januari 2016 in aanbouw als hotel (15.000 m2), (inpandig) casino (900 m2) en bijbehorend parkeerterrein. Het object is medio 2016 opgeleverd, het gedeelte casino is na de oplevering verhuurd aan een derde partij.
2. Op 1 januari 2016 was het object voor ongeveer 80% gereed. De geschatte bouwsom volgens opgave van eiseres bedroeg € 10.425.616.
3. De waarde van de onderliggende grond bedroeg ten tijde in geding € 2.625.000.
Geschil
4 In geschil is de waarde van het object per 1 januari 2015 naar de staat per 1 januari 2016.
5. Niet in geschil is dat het object een courante niet-woning betreft. Evenmin is geschil is dat eiseres als ondernemer recht heeft op btw-aftrek.
6. Verweerder heeft de waarde van het object getaxeerd op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde en berekend op de waarde van de onderliggende grond (€ 2.625.000), vermeerderd met 80% van de geschatte bouwsom van (afgerond) € 10.425.000 (€ 8.340.000) vermeerderd met 21% btw over het geheel (€ 2.302.650), in totaal € 13.267.650. De waarde is niet te hoog, aldus verweerder.
7. Eiseres stelt dat de waarde te hoog is. Zij voert aan dat verweerder op grond van opgewekt vertrouwen gehouden was de waarde te bepalen op € 8.525.000. Subsidiair betoogt eiseres dat verweerder ten onrechte 21% btw heeft meegerekend. Zij voert aan dat geen sprake is van een persoonlijke omstandigheid, maar dat voor een ieder die het object koopt de omzetbelasting niet kostprijsverhogend is en derhalve dus niet meegenomen moet worden bij het bepalen van de WOZ-waarde.
8. Ter onderbouwing van haar beroep op het vertrouwensbeginsel verwijst eiseres naar een brief van 17 september 2012, gericht aan eiseres en ondertekend door wethouder [B] , namens burgemeester en wethouders van de gemeente Oostzaan. Deze brief heeft als onderwerp: “Afspraken met betrekking tot vestiging [A HOTEL] op bedrijventerrein [NAAM] ”. Met betrekking tot de onroerende-zaakbelasting (OZB) heeft de wethouder in deze brief geschreven:
“De OZB wordt geheven conform de ‘Verordening op de heffing en de invoering van onroerende-zaakbelastingen (de versie geldig in het jaar van heffing). De waarde voor eigenaar en gebruiker en de peildatum voor de heffing worden gehanteerd conform het gestelde in de Wet waardering onroerende zaken, hoofdstuk III en IV. De richtwaarde voor de WOZ-waarde is, gezien de waarde van een vergelijkbaar hotel in Den Haag/Nootdorp, circa 10 miljoen euro.”
Beoordeling van het geschil
9. Op grond van artikel 16 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) wordt - voor zover van belang - voor de toepassing van de wet als één onroerende zaak aangemerkt:
a. een gebouwd eigendom;
b. een ongebouwd eigendom;
c. een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
d. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren;
10. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: WOZ) wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald (vgl. Tweede Kamer, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
11. Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt, in afwijking van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Uit dit artikellid volgt verder dat bij de berekening van de vervangingswaarde rekening wordt gehouden met:
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
12. Ingevolge artikel 17, vierde lid, van de Wet WOZ wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid van dat artikel, de waarde van een gebouwd eigendom in aanbouw bepaald op de vervangingswaarde, bedoeld in het derde lid van dat artikel.
13. Uit artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) volgt dat de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
14.
Ingevolge artikel 18, derde lid, aanhef en onder b, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald naar de staat bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld indien de onroerende zaak in het voorafgaande kalenderjaar wijzigt als gevolg van bouw.
Ingevolge artikel 18, derde lid, aanhef en onder b, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald naar de staat bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld indien de onroerende zaak in het voorafgaande kalenderjaar wijzigt als gevolg van bouw.
15. Verweerder heeft het object terecht inclusief het in aanbouw zijnde deel van het object als één onroerende zaak aangemerkt en gewaardeerd naar de staat op 1 januari 2016, nu het object in 2015 in aanbouw was en het objectdeel casino op de peildatum en op de toestandsdatum nog niet was opgeleverd en niet afzonderlijk was verhuurd.
16. Verweerder heeft het object gelet op het bepaalde in artikel 17, vierde lid, van de Wet WOZ terecht gewaardeerd door middel van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Tussen partijen was dit overigens niet in geschil.
17. Het beroep van eiseres op het vertrouwensbeginsel kan niet slagen. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt. Daargelaten de vraag of het college bevoegd is met betrekking tot het opleggen van aanslagen op grond van de Wet WOZ, is ook overigens niet voldaan aan de vereisten voor het vanwege opgewekt vertrouwen achterwege laten van de strikte toepassing van de wet waaruit de belastingschuld voortvloeit. Volgens vaste jurisprudentie kan daarvan alleen sprake zijn in het geval er een toezegging is gedaan of belastingplichtige zulks heeft mogen menen. Een toezegging betekent dat ten aanzien van eiseres een toekomstige wetstoepassing in het vooruitzicht is gesteld na kennisneming van alle relevante feiten en omstandigheden in haar geval. In de betreffende brief wordt niet meer aangegeven dan dat de richtwaarde voor de WOZ-waarde circa 10 miljoen euro is op basis van de (toen bekende) bouwsom van een vergelijkbaar hotel. Ter zitting is duidelijk geworden dat de bouwsom van de onderhavige opstal toentertijd nog niet bekend was. Er is geen ondubbelzinnige standpuntbepaling over de hoogte van de waarde in het onderhavige jaar met inachtneming van de concrete situatie van eiseres, de genoemde waarde is nadrukkelijk als richtwaarde aangeduid. Om die reden is de inhoud van de brief niet als toezegging te kwalificeren. Eiseres heeft dit redelijkerwijs ook niet als een toezegging kunnen opvatten.
18. Eiseres heeft aangevoerd dat verweerder ten onrechte de waarde inclusief btw heeft bepaald. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder terecht - en overeenkomstig de taxatiewijzer - de in aanbouw zijnde opstal gewaardeerd inclusief btw. Daartoe overweegt de rechtbank dat in de artikelsgewijze behandeling van de Wet WOZ (Tweede kamer, vergaderjaar 2003-2004, 29 612, nr. 10), bij artikel 17 van Pro de Wet WOZ hieromtrent het volgende staat: “Een van de criteria is verder dat moet worden beoordeeld of een en ander in overeenstemming is met hetgeen ‘normaal’ is. (…) Voor een gebouwd eigendom in aanbouw kan ook de omzetbelasting een rol spelen. Voor de component omzetbelasting wordt voor hetgeen ‘normaal’ is aangesloten bij de waardebepaling die zou gelden voor gebruik overeenkomstig de beoogde bestemming. Dat betekent dat (…) courante niet-woningen in aanbouw (…) op grond van artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ, worden gewaardeerd inclusief omzetbelasting.” In het onderhavige geval is tussen partijen niet in geschil dat sprake is van een courante niet-woning in aanbouw. In dat geval wordt, hetgeen tussen partijen niet in geding is, na oplevering het object gewaardeerd naar de waarde in het economisch verkeer. De marktwaarde is in dat geval de waarde inclusief btw, zie de uitspraak van de Hoge Raad van 8 augustus 2003, gepubliceerd onder nummer ECLI:NL:HR:2003:AI0924. In dat geval maakt de aan de koper in rekening gebrachte omzetbelasting deel uit van de prijs die de koper bereid te betalen. Indien de koper de aan hem in rekening gebrachte omzetbelasting in aftrek kan brengen, leidt dat er niet toe dat deze omzetbelasting niet deel uitmaakt van de prijs, nu de aftrekbaarheid van de omzetbelasting een die koper persoonlijk betreffende omstandigheid is.
Verweerder heeft daarom, ook al heeft eiseres als ondernemer recht op btw-aftrek, de in aanbouw zijnde opstal terecht inclusief btw gewaardeerd.
19. De door eiseres genoemde jurisprudentie doet aan het bovenstaande niet af aangezien dat andere gevallen betreft dan die hier aan de orde zijn: hetzij een incourante zaak die, naar hetgeen ‘normaal’ is, gewaardeerd wordt conform de gecorrigeerde vervangingswaarde, in verband waarmee rekening wordt gehouden met enig recht op vooraftrek als ondernemer voor de btw (zoals in het geval van de uitspraak van de Hoge Raad van 8 juli 1992, gepubliceerd onder nummer ECLI:NL:HR:1992:ZC5030) hetzij een object dat binnen de eerste twee jaar na ingebruikname overeenkomstig de waarde in het economisch verkeer (overigens net als in het onderhavige geval) inclusief btw wordt gewaardeerd (zoals in het geval van de uitspraak van het Gerechtshof Den Haag, gepubliceerd onder nummer ECLI:NL:GHSH:2011:BT2506).
20. Nu ook overigens niet is gebleken dat de waarde te hoog is vastgesteld, zal het beroep ongegrond worden verklaard.
Proceskosten
Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Verberne, voorzitter, en mr. A.A. Fase en mr. M.W. Koenis, leden, in aanwezigheid van mr. E.G. van der Laan, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 april 2018.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.