Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling Privaatrecht
Sectie Kanton - locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 6465913 \ CV EXPL 17-8299 (rvk)
Uitspraakdatum: 30 mei 2018
Vonnis in de zaak van:
[eiseres]
wonende te [woonplaats 1]
eiseres
verder te noemen: [eiseres]
gemachtigde: mr. A.W. Hoogland, advocaat te Den Helder
tegen
1.[gedaagde 1]
2.
[gedaagde 2]
[gedaagde 2]
beiden wonende te [woonplaats 2]
gedaagde partijen
verder gezamenlijk te noemen: [gedaagden] ., dan wel afzonderlijk [gedaagde 1] en [gedaagde 2]
gemachtigde: mr. A.J.J. van der Heiden, advocaat te Den Helder
1.Het procesverloop
1.1.
[eiseres] heeft bij dagvaarding van 6 november 2017 een vordering tegen [gedaagden] . ingesteld. [gedaagden] . hebben schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 16 maart 2018 heeft een zitting plaatsgevonden. [eiseres] is in persoon verschenen, vergezeld door haar gemachtigde. [gedaagde 1] is in persoon verschenen, mede namens [gedaagde 2] , vergezeld door zijn gemachtigde. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiseres] bij brief van 6 maart 2018 nog stukken en een cd-rom toegezonden. [gedaagden] . hebben bij brief van 8 maart 2018 nog een stuk toegezonden.
2.De feiten
2.1.
[eiseres] is eigenaar van het pand [adres] , bestaande uit een opslagruimte met bovenwoning.
2.2.
Per 1 januari 2006 is een gedeelte van de opslagruimte (75 m²) verhuurd aan [gedaagde 1] .
2.3.
Per 1 mei 2009 is ook de bovenwoning verhuurd.
2.4.
Eind 2009 / begin 2010 hebben partijen gesproken over de mogelijkheid van aankoop van de woning en de opslag door [gedaagden] .
2.5.
Tussen partijen is ook gesproken over de wens van [gedaagden] . de woning en de opslagruimte te verbouwen.
2.6.
In januari 2010 zijn [gedaagden] . begonnen met verbouwingswerkzaamheden in de woning en de opslagruimte.
2.7.
In april 2015 hebben [gedaagden] . medegedeeld aan [eiseres] af te zien van de aankoop van het gehuurde.
2.8.
Op 31 november 2015 hebben [gedaagden] . de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 december 2015.
2.9.
Omdat het gehuurde na 31 december 2015 niet is verlaten, hebben partijen overleg gevoerd en zijn zij overeengekomen dat de huurovereenkomst zou eindigen per 1 februari 2016. [eiseres] heeft dit in een brief van 30 januari 2016 als volgt bevestigd:
‘Naar aanleiding van het opzeggen op 31 november 2015 van het huurcontract betreffende het woonhuis en een gedeelte van de loods aan de [adres] van uw zijde per 1 februari ga ik akkoord.
Na bezichtiging op 29 januari van de bovenwoning, in het bijzijn van de nieuwe huurder, moet ik concluderen dat het pand op dit moment in een dermate onveilige en gebrekkige staat verkeerd, dat de woning niet verhuurbaar is per 1 februari 2016. (wat wel afgesproken was).
Ik sommeer u hierbij om de bovenwoning en de loods in de oude staat terug te brengen en hier voor 1 april aan te voldoen, zodat ik het pand aan de nieuwe huurder ter beschikking kan stellen.
De huur dient te worden voldaan tot aan de datum dat u aan alle voorwaarden heeft voldaan.
De bovenwoning en de loods dienen bezemschoon en in de oude staat opgeleverd te worden per 31-03-2016 en de sleutels te worden overhandigd op 31-03-2016 aan de eigenaar.’
2.10.
[eiseres] heeft de woning en de opslagruimte met ingang van 1 februari 2016 verhuurd aan mevrouw [naam] .
2.11.
In een e-mail van 3 februari 2016 aan [gedaagden] . schrijft [eiseres] het volgende:
‘(…) ik sommeer u om de objecten weer in de oude staat terug te brengen zoals wij u in de ter hand gestelde en aangetekende brief al hebben laten weten op 30-01-2016.
U heeft in het verleden kenbaar gemaakt als huurder 1e koper te zijn en de panden te willen kopen voor een bedrag van tweehonderdduizend euro. Rekening houdend met deze wetenschap hebben wij gedoogd dat u heeft verbouwd.
Nu heeft u de huur opgezegd en koopt de panden niet, hierdoor ben ik zakelijk verplicht u alles in de oude staat te laten terugbrengen art. 7.215 lid 6 BW. Dit houd in dat ook het dak c.q. punt van de loods weer in de oorspronkelijke staat dient te worden teruggebracht en hetzelfde geld voor de bovenwoning. Ik heb u in de vorige brief 2 maanden extra tot 01-04-2016 de tijd gegeven om dit te realiseren met doorbetaling van de huursom. Voor zowel de bovenwoning als de loods geldt dat ik deze nodig heb voor eigen gebruik.
Indien u bovenstaande niet binnen de boven gestelde termijn realiseert ben ik gedwongen u een dwangsom op te leggen art.7:225 BW Pro ter hoogte van 1500 euro per week. Beide panden dienen veilig, leeg en bezemschoon opgeleverd te worden. Tevens heb ik de huur van de maand februari nog niet ontvangen op mijn rekening. Als bijlage heb ik de oude en nieuwe situatie in tekeningen bijgevoegd.
(…)’
2.12.
Op 15 april 2016 heeft het door [eiseres] ingeschakelde Bouwkundig Adviesbureau Zwanenburg de woning en de opslagruimte onderzocht. De conclusie van het rapport van 10 mei 2016 dat naar aanleiding van het onderzoek is opgesteld luidt als volgt:
‘Huurder heeft een groot aantal wijzigingen en verbouwingen aan het gehuurde object aangebracht waarbij de uitvoering matig tot slecht is. Huurder heeft weinig tot geen van de door huurder uitgevoerde werkzaamheden tot afronding gebracht. Er is sprake van een aanzienlijk schade bedrag om wijzigingen, gebreken, tekortkomingen en nog niet afgeronde werkzaamheden tot afronding te brengen.’
2.13.
In het rapport zijn de kosten om de wijzigingen, gebreken, tekortkomingen en nog niet afgeronde werkzaamheden tot afronding te brengen, begroot op € 43.046.
2.14.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben [eiseres] gedagvaard in een kort gedingprocedure voor de kantonrechter. Naar aanleiding van hetgeen is besproken op de zitting in het kort geding van 7 juni 2016 zijn partijen in overleg getreden en is de afspraak gemaakt dat aannemer Van den Berg als bemiddelaar zou optreden en dat onder diens leiding de woning teruggebracht zou worden in de oude staat, althans in een toestand die voor [eiseres] aanvaardbaar was, op kosten van [gedaagden] .
2.15.
Aannemersbedrijf Van den Berg heeft in een brief van 25 juli 2016 het volgende geschreven:
Met dank voor het aanvragen kunnen wij het volgende offreren.
Het aanbieden van herstel voorstel, het terugbrengen van bestaande achtergevel 1e verd. herstellen van diverse werkzaamheden e.e.a conform uw onderlinge afspraak met verhuurder [adres] .
Werkzaamheden:
Verwijderen en afvoeren van bestaande uitbouw tot bouwkundige achtergevel
Aanbrengen van 2 laags A.P.P dakbedekking over verhoogde vloer aangebracht met 0,5 m1 overlapping op bestaande dakbedekking.
Aanbrengen van gevelkozijn in muursparing woonkamer met loopdeur met benodigde waterdichte aansluitingen langs gevels en platdak.
Het dichtmetselen van muursparing met bijpassende gevelsteen(goedkeuring eigenaar) ingetand in bestaande gevel t.p.v oude toilet.
Het ophogen van vloer in oude toiletruimte met plexplaat tot peil hoogte.
Het aanbrengen van ontbrekende vloerplaat in woonkamer, constructief aanbrengen van balk t.p.v. vloernaad in woonkamer.
Het aftimmeren, water en winddicht maken van kopgevel licht piramide op platdak.
Het aanbrengen van nieuwe boeidelen achtergevel (gegrond).
Beganegrond:
Het aanbrengen van 120 mm minerale wol, tegelwerk en 2 laags 12,5 mm gipsplaten aan rechterzijde tegen belending 4,55 m2.
Het aanbrengen van warm en koud waterleidingen en riool afgedopt onder de vloer achterslaapkamer en woonkamer voor later te realiseren badkamer en keuken.
Het herstellen van 7,5 m1 kabelgoot met bijpassende of gelijkwaardige goot.
Het in bedrijfstellen van bestaande TL armaturen.
Het herstellen van boeidelen en bodem voorgevel bij garage deuren.
Het geheel bezemschoon opgeleverd.
(…)
2.16.
Aan deze brief is de volgende bijlage gehecht:
‘Bijlage behorende bij bestaande offerte aannemersbedrijf v.d. Berg nr. 216022
Hierbij verklaar ik meneer [gedaagde 1] in het bijzijn van mevr. [eiseres] aan alle bijkomende punten hieronder genoemd te zullen voldoen.
Bovenwoning
1) Alle rommel verwijderen ook op de daken.
2) Alle elektra werkend (wat aanwezig is)
3) Gas, water (warm koud) elektra keuken
4) Verwarmingselementen werkend en in de aankomende keuken losgekoppeld en afgedopt
5) Ramen en uitzetijzers die stuk zijn vervangen
6) Toilet betegeld en met klapraam op voormalige locatie
7) Achtergevel optrekken in steen met raam, klapraam en loopdeur in hardhout of kunststof
8) Terugplaatsen afwerking plafond boven de trap (gipsplaat)
9) Gat in de muur moet een pijp op naar buiten i.v,m. de afvoer van de ketel
10) Deur oude toilet werkend (afschuren)
11) Douche achter in kleine kamer genereren
12) Alle plakplastic verwijderen van de ramen
13) Drempel in ruimte achter slaapkamer ontbreekt
14) Alle gaten van schroeven en spijkers dichtmaken
Loods
1) Alle opgeslagen spullen verwijderen
2) Kapotte ramen vervangen
3) trespa boven de openslaande deuren vervangen
4) Rotte platen in de loods door put en dak vervangen
5) Huurachterstand vanaf 1-2-16 betalen
Er wordt gestart per 13-09-16
Alles is gereed voor 01-10-16’
2.17.
Op 24 oktober 2016 heeft aannemer Van den Berg zijn (begeleidings/advies)werk neergelegd.
2.18.
[gedaagden] . hebben op 26 november 2016 hun eigendommen uit het gehuurde verwijderd.
2.19.
Op 19 april 2017 heeft [eiseres] het pand laten inspecteren door Reinbouw Advies. In het uitgebrachte rapport van Reinbouw Advies zijn de kosten van noodzakelijk herstel (direct noodzakelijke kosten) begroot op € 119.070,-.
3.De vordering
3.1.
[eiseres] vordert dat de kantonrechter [gedaagden] . veroordeelt tot betaling van € 133.804,91. [eiseres] vordert ook dat [gedaagden] . veroordeeld worden in de wettelijke rente, de buitengerechtelijke kosten, de proceskosten, het nasalaris en de kosten van beslaglegging.
3.2.
[eiseres] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagden] . een huurachterstand hebben laten ontstaan van € 900,-, gerekend tot 1 april 2016. Daarnaast is [eiseres] over de periode vanaf 1 april tot 1 december 2016 (zes maanden) een bedrag aan huurinkomsten misgelopen van € 4.500,-. Het gehuurde was in die periode niet te gebruiken omdat de eigendommen van [gedaagde 1] er nog stonden. Na de verwijdering van de eigendommen eind november 2016 is [eiseres] huurinkomsten misgelopen over de periode 1 december 2016 tot 1 november 2017 (een bedrag van € 9.000,-) omdat het gehuurde in slechte staat verkeerde en niet verhuurbaar was.
3.3.
[gedaagden] . hebben daarnaast door de woning en de opslag niet in de oude staat terug te brengen, onrechtmatig gehandeld tegenover [eiseres] . Zij zijn gehouden de door het onrechtmatig handelen veroorzaakte schade ad € 119.070,- en de kosten van het expertiserapport van Zwanenburg advies ad € 334,91 te vergoeden.
3.4.
[eiseres] maakt daarnaast aanspraak op de wettelijke rente ad € 3.108,67 (periode 18 juli 2017-16 oktober 2017) en de buitengerechtelijke incassokosten van € 2.113,05.
4.Het verweer
4.1.
[gedaagden] . betwisten de vordering. Zij voeren aan – samengevat – dat er geen sprake is van een huurachterstand. De huur is in onderling overleg beëindigd. [eiseres] heeft belet dat [gedaagden] . hun eigendommen na het einde van de huurovereenkomst uit het pand konden ophalen. Dat dient voor rekening van [eiseres] te komen. De huurbetalingsverplichting is na het einde van de huurovereenkomst dus niet blijven doorlopen. Er is dus geen sprake van misgelopen huurinkomsten. De dochter van [eiseres] kon het perceel na het einde van de huurovereenkomst met [gedaagden] . gewoon betrekken.
4.2.
Van schade aan het pand door onrechtmatige aanpassingen is geen sprake. De aanpassingen zijn door [eiseres] goedgekeurd. Bovendien is overeenstemming bereikt over het terugbrengen van het pand in de originele staat. [eiseres] heeft echter verhinderd dat [gedaagde 1] het pand in de originele staat kon terugbrengen. Dat dient voor rekening van [eiseres] te komen. Het bouwkundig rapport waar [eiseres] naar verwijst voor de begroting van de schade, is eenzijdig tot stand gekomen. [eiseres] kan aan de inhoud van het rapport geen rechten ontlenen jegens [gedaagden] . De vordering tot het terugbrengen van het gehuurde in de originele staat is verjaard.
4.3.
Voor toewijzing van rente en incassokosten is geen plaats.
4.4.
[gedaagden] . merken nog op dat het gelegde beslag moet worden opgeheven.
5.De beoordeling
5.1.
In deze zaak gaat het om de vraag of [gedaagden] . nog huur moeten betalen en of zij aansprakelijkheid gehouden kunnen worden voor de kosten die zijn verbonden aan het terugbrengen van het gehuurde in de originele staat. De kantonrechter zal hieronder eerst ingaan op de kwestie rondom het terugbrengen in de originele staat.
5.2.
Het meest verstrekkende verweer van [gedaagden] . is dat het vorderingsrecht van [eiseres] tot het terugbrengen in de originele staat is verjaard. [gedaagden] . hebben dit echter niet onderbouwd. Zij hebben niet meer gesteld dan dat ‘een vorderingsrecht van [eiseres] , zo dat mocht bestaan, is verjaard’. Dat is onvoldoende. Het had op de weg gelegen van [gedaagden] . om feiten en omstandigheden te stellen waaruit kan worden afgeleid wanneer de verjaringstermijn is aangevangen en wanneer deze is voltooid. Dit hebben zij niet gedaan. De kantonrechter gaat dan ook aan het beroep op verjaring, als onvoldoende gemotiveerd onderbouwd, voorbij. Nadere bewijslevering is niet aan de orde.
5.3.
Aan de stelling van [gedaagden] . dat er vanaf 1 mei 2009 geen huurovereenkomst bestaat tussen [gedaagde 1] en [eiseres] , gaat de kantonrechter voorbij. [gedaagden] . verbinden aan deze stelling weliswaar geen juridisch gevolg maar de kantonrechter veronderstelt dat [gedaagden] . bepleiten dat jegens [gedaagde 1] geen veroordeling kan plaatsvinden bij gebrek aan een contractuele relatie. Het eerste huurcontract uit 2005 stond op naam van [gedaagde 1] en het tweede huurcontract uit 2009 op naam van [gedaagde 2] . Gesteld noch gebleken is dat er een feitelijke wijziging optrad in de bewoning. Ook volgt uit de stukken dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn gehuwd zodat op grond van 7:266 van het BW medehuurderschap is ontstaan en [gedaagde 1] uit dien hoofde hoofdelijk aansprakelijk is voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst. De kantonrechter stelt voorts vast dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op 20 mei 2016 [eiseres] in kort geding hebben gedagvaard om te bewerkstelligen dat de woning en de loods door [eiseres] aan hen ter vrije beschikking wordt gegeven en de sleutels worden overhandigd. Bovendien is onbetwist door [eiseres] gesteld dat de onderneming van [gedaagde 1] ook na 1 mei 2009 stond ingeschreven op het adres. Ook uit die omstandigheden volgt dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] beide als huurder moeten worden aangemerkt en dat [gedaagde 1] ook na 1 mei 2009 (mede-) huurder is gebleven.
5.4.
Vervolgens stelt de kantonrechter op grond van de stukken, de stellingen van partijen en hetgeen zij op de zitting hebben verklaard vast dat [eiseres] toestemming aan [gedaagden] . heeft gegeven om het gehuurde te verbouwen onder de voorwaarde dat als de koop van de woning niet zou doorgaan dan het gehuurde weer in de originele staat teruggebracht moest worden. [gedaagden] . zijn gaan verbouwen, echter de aankoop van het pand is niet doorgegaan. Volgens de partijafspraak zijn [gedaagden] . dus gehouden het gehuurde in de originele staat terug te brengen. De kantonrechter stelt vast dat tussen [eiseres] en [gedaagden] . overeenstemming is bereikt over wat het terugbrengen van de woning in de originele staat precies inhoudt. Op de zitting is namelijk gebleken dat partijen het er over eens zijn dat de punten zoals die vermeld staan in de bijlage bij de brief van 25 juli 2016 van aannemer Van den Berg uitgevoerd moeten worden om het gehuurde in die originele staat te brengen. Verder is ook duidelijk geworden dat van deze punten [gedaagden] . er slechts enkele hebben uitgevoerd.
5.5.
Het verweer van [gedaagden] . dat [eiseres] [gedaagden] . verhinderd heeft deze punten uit te voeren, volgt de kantonrechter niet, omdat dit verweer niet met concrete feiten en omstandigheden is onderbouwd. Uit de stelling van [gedaagden] . dat [eiseres] telkens andere eisen stelde waardoor Van den Berg zijn controlerende werkzaamheden moest neerleggen, kan de kantonrechter immers geen steekhoudende reden afleiden waarom [gedaagden] . desondanks niet de werkzaamheden op de lijst (die immers waren overeengekomen) heeft kunnen afwerken. De kantonrechter oordeelt voorts dat het niet onredelijk is van [eiseres] om te eisen dat het verdere herstel niet door [gedaagde 1] zelf zou worden gedaan. Beide deskundigen zijn niet bepaald lovend over de kwaliteit van het werk van [gedaagde 1] zodat ook [eiseres] haar bedenkingen mocht hebben.
5.6.
Met het voorgaande staat vast dat [gedaagden] . tekortschieten in de nakoming van hun verplichting het pand in de afgesproken staat terug te brengen. Wil er sprake zijn van een verplichting tot schadevergoeding op die grond, dan dient er sprake te zijn van verzuim aan de zijde van [gedaagden] .. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 27 november 1998, NJ 1999, 380, beslist dat wanneer de huurder het gehuurde aan het einde van de huurovereenkomst niet in goede staat oplevert, hij zonder ingebrekestelling in verzuim komt te verkeren. Een ingebrekestelling is niet vereist omdat de verplichting tot correct opleveren naar haar aard slechts kan worden nagekomen op het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt. Hoewel het voorgaande betekent dat [gedaagden] . sinds het einde van de huurovereenkomst in verzuim zijn komen te verkeren, acht de kantonrechter dit moment, gelet op de omstandigheid dat partijen nadere afspraken hebben gemaakt over de werkzaamheden die nodig waren om het pand in de originele staat terug te brengen, niet redelijk. Immers in de schriftelijke vastlegging van deze afspraken is neergelegd dat de bedoelde werkzaamheden afgerond moesten zijn vòòr 1 oktober 2016. Voor het vaststellen van het tijdstip waarop het verzuim is ingetreden zal de kantonrechter bij die datum aanknopen.
5.7.
De conclusie is dus dat [gedaagden] . gehouden zijn de schade van [eiseres] te vergoeden. Dat deze schade overeenkomt met de (redelijke) kosten om de punten op de eerdergenoemde lijst te repareren, daar zijn partijen het over eens. Zij zijn het er echter niet over eens hoe hoog die herstelkosten zijn. De twee overgelegde rapporten bieden naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende aanknopingspunten omdat de in die rapporten opgenomen schadebegrotingen teveel (bijna een factor drie) van elkaar verschillen. Bovendien heeft [eiseres] op de zitting verklaard dat de begrotingen in de overgelegde rapporten gebaseerd zijn op een veelomvattender renovatie/verbouwing van het gehuurde dan enkel de punten van voornoemde lijst.
5.8.
Nu er zich in het dossier dus geen aanknopingspunt bevindt voor het begroten van de schade, zal de kantonrechter [eiseres] in de gelegenheid stellen zich bij akte uit te laten over de vraag wat het kost om de op de lijst staande punten te herstellen, bijvoorbeeld door een of twee offertes van aannemers te overleggen waaruit volgt welke bedragen daarmee gemoeid zijn. [gedaagden] . zullen daar op hun beurt weer op mogen reageren.
5.9.
De zaak wordt daartoe verwezen naar de rol.
5.10.
Over de resterende onderdelen van de vordering van [eiseres] zal later worden beslist. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
6.De beslissing
De kantonrechter:
- bepaalt dat [eiseres] uiterlijk op de terechtzitting van
27 juni 2018bij akte haar reactie geeft, als hierboven vermeld;
27 juni 2018bij akte haar reactie geeft, als hierboven vermeld;
- bepaalt dat uitstel voor het indienen van voormelde akte in beginsel niet wordt verleend.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.A. Swildens en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter