Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel Kanton en Bewind
Pachtkamer van de Sectie Kanton
locatie Alkmaar
Zaaknr/rolnr.: 7260880 \ PA EXPL 18-4 (H.K.)
Uitspraakdatum: 17 april 2019
Vonnis in de zaak van:
1.[eiseres 1] , wonende te [woonplaats 1]
2.
[eiser 1], wonende te [woonplaats 2]
[eiser 1], wonende te [woonplaats 2]
3.
[eiser 2], wonende te [woonplaats 2]
[eiser 2], wonende te [woonplaats 2]
4.
[eiseres 2], wonende te [woonplaats 2]
[eiseres 2], wonende te [woonplaats 2]
5.
[eiser 3], wonende te [woonplaats 2]
[eiser 3], wonende te [woonplaats 2]
6.
[eiser 4], wonende te [woonplaats 3]
[eiser 4], wonende te [woonplaats 3]
eisers
hierna te noemen: [eisers]
gemachtigde: mr. E.C.W. van der Poel, advocaat te Alkmaar
tegen
[gedaagde], wonende te [woonplaats 4]
gedaagde
hierna te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. J.A.J.M. van Houtum, van Stichting Achmea Rechtsbijstand te Apeldoorn.
1.Het procesverloop
1.1.
[eisers] hebben bij dagvaarding van 26 september 2018 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 19 maart 2019 heeft een zitting plaatsgevonden, waarbij aan de zijde van [eisers] zijn verschenen [eiser 2], [naam 1] (met volmacht) en mr. E.C.W. van der Poel, en aan de zijde van [gedaagde] en mr. J.A.J.M. van Houtum.
1.3.
De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. De gemachtigde van [eisers] heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd.
2.De feiten
2.1.
Mevrouw [naam 2] en de heer [naam 3] hebben destijds percelen land tegen vergoeding in gebruik gegeven aan de heren [naam 4] , [naam 5] en [gedaagde] .
2.2.
Bij vonnis van 5 april 1994 heeft de pachtkamer van het kantongerecht te Alkmaar, in een procedure tussen de toenmalige verpachtster mw. [naam 2] en de familie [gedaagde] als pachters, geoordeeld dat sprake is van een pachtovereenkomst met betrekking tot de volgende percelen grond:
a. a) Met ingang van 1 februari 1987:
- 3.39.30 ha weiland, gelegen in de [plaats 1], kadastraal bekend
[kadastrale gegevens];
b) Daarnaast met ingang van 1 februari 1988:
- 1.11.30 ha weiland, kadastraal bekend [kadastrale gegevens] en
- 3.15.30 ha weiland, kadastraal bekend [kadastrale gegevens];
c) Daarnaast met ingang van 1 juni 1990:
- 0.18.65 ha weiland, kadastraal bekend [kadastrale gegevens];
- 1.04.80 ha weiland, kadastraal bekend [kadastrale gegevens];
- 1.35.70 ha weiland, kadastraal bekend [kadastrale gegevens];
- 1.03.00 ha weiland, kadastraal bekend [kadastrale gegevens];
- 0.26.30 ha weiland, kadastraal bekend [kadastrale gegevens];
d) Daarnaast met ingang van 1 februari 1991:
- 2.60.40 ha weiland, kadastraal bekend [kadastrale gegevens];
- 0.94.50 ha weiland, kadastraal bekend [kadastrale gegevens]
De totale oppervlakte van de percelen onder a) tot en met d) bedraagt 15.09.25 ha.
2.3.
Inmiddels is P.J.M. [gedaagde] (gedaagde) nog de enig overgebleven pachter.
2.4.
[eisers] hebben als rechtsopvolgende eigenaren van de percelen grond de pachtovereenkomst met [gedaagde] voortgezet.
2.5.
Op 6 oktober 2017 hebben [eisers] , blijkens een koopovereenkomst los land, opgesteld door Klaver Agrarisch Vastgoed, op grond van het voorkeursrecht ex art. 7:378 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) van de pachter vier percelen van het gepachte aan [gedaagde] verkocht voor een bedrag van € 400.000,--. Dit betreffen de volgende percelen (met nieuwe nummering):
Kad. gemeente Sectie Nr. Geheel/ged Groot
[kadastrale gegevens] Ged 0ha 71a 79ca
[kadastrale gegevens] Ged 3ha 02a 50ca
[kadastrale gegevens] Ged 2 ha 88a 31ca
[kadastrale gegevens] Ged 4 ha 88a 83ca.
De totale oppervlakte van deze vier percelen bedraagt: 11ha 51a en 43 ca.
2.6.
In de koopovereenkomst van 6 oktober 2017 is onder meer het volgende vermeld:
Art. 4.1: (…) Partijen zijn bereid de levering middels een akte van vrijwillige kavelruil te laten plaatsvinden. Deze levering krachtens akte van kavelruil zal in principe reeds per 17 oktober aanstaande plaatsvinden. Partijen zijn ermee bekend dat deze passeerdatum mogelijk kan opschuiven. Levering vindt uiterlijk 31 december 2017 plaats.
Art. 7.8: Levering niet vrij van huur of pacht; koper is de pachter. De pachtovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak, eindigt op de dag van levering van rechtswege door vermenging (…).
2.7.
De levering van de drie in [plaats 2] gelegen percelen – met een oppervlakte van 6ha, 62a en 60ca – heeft plaatsgevonden bij notariële akte kavelruil van 22 december 2017 (productie 9 bij dagvaarding). Het perceel in Limmen is niet meegenomen in de verkaveling.
2.8.
Voormelde kavelruil heeft te maken met de omstandigheid dat de gemeente en de provincie graag percelen grond willen verwerven om ter plaatse een afslag van de autosnelweg A9 te realiseren. In dat kader heeft de provincie percelen grond verworven. In totaal zijn er 15 grondeigenaren betrokken bij deze kavelruil.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. voor recht te verklaren dat [gedaagde] het pachtersvoordeel voor de percelen kadastraal bekende [kadastrale gegevens] dient te voldoen aan [eisers] ;
II. [gedaagde] te veroordelen om € 168.532,31 aan [eisers] te betalen, althans een bedrag als de pachtkamer in goede justitie vermeent te boren, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 december 2017;
III. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, de nakosten en de te rente hierover bij niet tijdige betalen binnen 14 dagen na vonnisdatum.
3.2.
[eisers] stellen ter onderbouwing van hun vordering, zakelijk samengevat, het volgende.
[eisers] hebben land verpacht aan [gedaagde] . [gedaagde] heeft dit land aangekocht op grond van het voorkeursrecht dat hij als pachter genoot. Hij heeft het land doorverkocht aan de provincie. Hierdoor is sprake van pachtersvoordeel ad € 168.532,31. Op grond van art. 7:384 BW Pro komt dit bedrag toe aan [eisers] als verpachter. Uit het financieel overzicht van Stivas blijkt dat de pachtdruk van de grond van Hes € 292.868,54 bedraagt. Mede aan de hand van de berekening van Stivas becijfert [eisers] de vordering als volgt.
[eisers] hebben 11.51.43 ha grond aan [gedaagde] verkocht voor € 400.000,--, hetgeen neerkomt op een door [gedaagde] betaald aankoopbedrag van € 3,4739 per m².
[gedaagde] heeft van deze 11.51.43 ha een oppervlakte van 6.62.60 ha verkocht aan de Provincie voor € 6,0174 per m².
Het verschil in beide bedragen wordt als pachtersvoordeel gevorderd, zijnde:
66.260 m² X € 2,54 = € 168.532,31. Ter zitting hebben [eisers] desgevraagd verklaard, dat het genoemde bedrag van € 2,54 vermoedelijke te hoog is berekend, omdat bij de berekening ten onrechte is uitgegaan van vier geleverde kavels in plaats van drie.
3.3.
[gedaagde] voert verweer tegen de vordering van [eisers]
Hij stelt dat geen sprake is het vervreemden van de voorheen gepachte gronden en evenmin van pachtersvoordeel. [gedaagde] doet er als pachter alles aan om grond te verkrijgen. Hij is meegezogen in een grootschalige kavelruil, waarmee de provincie infrastructurele werken mogelijk heeft willen maken. In totaal waren daarbij 15 grondeigenaren betrokken, niet enkel particuliere grondeigenaren/ondernemers, maar ook de provincie Noord-Holland, de gemeente Heiloo en het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier. [eisers] waren zelf ook met al hun grond betrokken bij deze kavelruil. Ook [gedaagde] heeft nog andere gronden ingebracht dan de ``gepachte gronden waar het hier om gaat.
3.4.
Op het overigens nog door partijen aangevoerd zal – voor zover nodig – bij de beoordeling nader worden ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De vordering van [eisers] is gebaseerd op artikel 7:384 BW Pro. Dit artikel luidt als volgt:
Lid 1: De pachter die van zijn recht van voorkeur gebruik heeft gemaakt en het uit dien hoofde verkregene binnen een periode van tien jaar na die verkrijging deels of geheel vervreemdt, is aan de verpachter een vergoeding verschuldigd als bedoeld in het tweede tot en met vierde lid. (…)
Lid 6: Voorde toepassing van dit artikel wordt onder vervreemding mede verstaan: elke overeenkomst of andere rechtshandeling in welke vorm en onder welke benaming ook aangegaan of verricht, strekkende tot het anderszins overgaan van het verkregene, waarvan moet worden aangenomen dat zij niet zou zijn aangegaan of zou zijn verricht indien de in het eerste lid bedoelde vergoeding niet zou zijn verschuldigd.
4.2.
Naar het oordeel van de pachtkamer dient, gelet op het gemotiveerde verweer van [gedaagde] , in de eerste plaats te worden beoordeeld of is voldaan aan de omschrijving als bedoeld in lid 1 van art. 7:384 BW Pro. Hiervoor is van belang dat wordt beoordeeld wanneer de verkrijging van de grond door pachter [gedaagde] heeft plaatsgevonden. Hiertoe wordt het volgende overwogen.
4.3.
Op 6 oktober 2017 is een koopovereenkomst gesloten tussen [eisers] als verkopers en [gedaagde] als koper met betrekking tot de percelen grond als hiervoor onder § 2.5 omschreven. Onbetwist is komen vast te staan dat [gedaagde] hierbij gebruik heeft kunnen maken van zijn voorkeursrecht als pachter.
In de koopovereenkomst zijn partijen overeengekomen dat zij bereid zijn de levering van de gronden middels een akte van vrijwillige kavelruil te laten plaats vinden. Deze levering krachtens akte van kavelruil zal in principe reeds per 17 oktober 2017 plaatsvinden. Partijen zijn ermee bekend dat deze passeerdatum mogelijk kan opschuiven.
4.4.
De levering van de gronden heeft uiteindelijk bij notariële akte kavelruil plaatsgevonden op 22 december 2017. Naar het oordeel van de pachtkamer is dit ook de datum van verkrijging van de gronden door [gedaagde] . Met andere woorden: de levering heeft niet eerder plaatsgevonden dan bij de akte van kavelruil van 22 december 2017, althans na inschrijving van deze akte in de openbare registers van het kadaster (vermoedelijk diezelfde datum of korte tijd later).
Daarmee kan niet worden geoordeeld dat de pachter, [gedaagde] , na verkrijging het land heeft vervreemd. Immers, na verkrijging heeft geen vervreemding plaatsgevonden en evenmin is sprake van “anderszins overgaan van het verkregene” als in lid 6 van voormeld artikel bedoeld, althans dit is niet gesteld of gebleken. Een en ander klemt temeer, nu de verkoper, [eisers] , ermee hebben ingestemd dat de levering zal gaan plaatsvinden bij akte van kavelruil. [eisers] waren derhalve volledig op de hoogte van de constructie waarbinnen deze koop en verkoop plaatsvonden.
4.5.
Nu niet is voldaan aan het vereiste van artikel 7:384 BW Pro bepaalde – vervreemding na verkrijging – kan niet worden toegekomen aan de vraag of sprake is pachtersvoordeel, zoals [eisers] hebben gesteld. De vordering van [eisers] dient daarom te worden afgewezen.
4.6.
Ook aan het overigens nog door partijen nog aangevoerde wordt niet toegekomen, nu dit niet tot een ander oordeel leidt.
4.7.
[eisers] dienen als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten te worden veroordeeld.
5.De beslissing
De pachtkamer:
5.1.
wijst de vordering van [eisers] af;
5.2.
veroordeelt [eisers] tot betaling van de proceskosten, die de pachtkamer aan de kant van [gedaagde] vaststelt op € 1.682,-- aan salaris gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door de pachtkamer van de sectie kanton, locatie Alkmaar in de samenstelling van mr. M.C. van Rijn, kantonrechter-voorzitter, mevrouw C.J.M. Kramer-Pepping en de heer P.C.M. Mak, pachtleden en door de kantonrechter-voorzitter in het openbaar uitgesproken op 17 april 2019, in tegenwoordigheid van J.A.J. Kreijger, griffier.
De griffier
De kantonrechter-voorzitter