ECLI:NL:RBNHO:2019:3409 - Rechtbank Noord-Holland - Vermindering WOZ-waarde dijkwoning na beoordeling vrijste...

Uitspraak

Rechtbank noord-holland

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

zaaknummer: HAA 17/4613

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 april 2019 in de zaak tussen

[X] , wonende te [Z] , eiser

(gemachtigde: mr. A. Bakker),

de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.

Procesverloop

Bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2017 (hierna: de beschikking) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [A] te [Z] (hierna: de dijkwoning), voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 182.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelasting 2017 bekend gemaakt.

Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar (hierna: het bestreden besluit) de bezwaren gegrond verklaard en de waarde verlaagd naar € 143.000.

Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.

Het onderzoek ter zitting in de onderhavige zaak en in 91 andere zaken betreffende dijkwoningen waarin de gemachtigde optreedt, heeft plaatsgevonden op de regiezitting van 24 mei 2018. Aldaar zijn verschenen namens eiser de gemachtigde, vergezeld van
mr. drs. [B] , en namens verweerder mr. [C] , mr. [D] , mr. [E] en mr. [F] . Partijen hebben ter zitting afspraken gemaakt om te proberen tot een efficiënte afhandeling van de zaken betreffende de dijkwoningen te komen. In verband daarmee is het onderzoek ter zitting geschorst.

Verweerder heeft bij brieven van 20, 26 en 27 juni 2018 aanvullende gegevens verstrekt en nadere stukken ingediend. Deze brieven en nadere stukken zijn in afschrift doorgezonden aan eiser.

Eiser heeft bij brieven van 9 juli 2018 en 19 september 2018 gereageerd en nadere stukken ingediend. Verweerder heeft op 10 en 29 augustus 2018 nadere stukken ingediend. Deze nadere stukken zijn telkens in afschrift aan de wederpartij toegezonden.

Eiser heeft bij brief van 10 november 2018 nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.

Het onderzoek ter zitting in de onderhavige zaak is voortgezet op 21 november 2018 te Haarlem. Deze zaak is gelijktijdig behandeld met de zaken met nummers HAA 17/4648, HAA 17/4649, HAA 17/4650, HAA 17/4652, HAA 17/4653, HAA 17/4654 en HAA 17/4661. Eiser is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde. Verweerder is vertegenwoordigd door mr. [F] , [G] , mr. [D] en mr. [C] .

Naar aanleiding van de door verweerder bij brief van 28 november 2018 nader ingediende stukken heeft de rechtbank het onderzoek heropend en de door verweerder ingediende stukken in afschrift doorgezonden naar eiser.

Bij brief van 17 december 2018 heeft eiser hierop gereageerd. Verweerder heeft vervolgens op de door eiser ingediende stukken bij brief van 14 januari 2019 gereageerd. Deze reacties zijn telkens in afschrift toegezonden aan de wederpartij.

Op 11 maart 2019 heeft wederom een nadere zitting plaatsgevonden, alwaar deze zaak gelijktijdig is behandeld met de hiervoor genoemde zeven andere zaken van de zitting van 21 november 2018 en 16 andere zaken betreffende dijkwoningen. Eiser is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde en mr. drs. [B] . Verweerder is vertegenwoordigd door mr. [C] , mr. [F] , [G] , mr. [E] en [H] .

Overwegingen

Feiten

1. Eiser is eigenaar van de dijkwoning. De woning is een vrijstaande woning, gebouwd in 1901. De woning is voorzien van een dakkapel en een berging. Het perceel waarop de dijkwoning is gelegen bevindt zich in de kernzone van een waterverdedigingswerk (een dijk). Ten aanzien van de dijkwoning is sprake van de eigendom van de opstal en van een recht van erfpacht op de grond.

2. Eiser heeft de gemachtigde bij op 30 maart 2017 ondertekend geschrift onder meer gemachtigd om namens hem beroep in te stellen tegen het bestreden besluit en hem in en buiten rechte te vertegenwoordigen.

3. In zijn bezwaarschrift gericht tegen de beschikking heeft eiser een waarde bepleit van € 145.000. Eiser heeft in zijn bezwaarschrift onder meer gesteld dat indien het bezwaar (geheel dan wel gedeeltelijk) zal worden afgewezen, hij wenst te worden gehoord.

4. Bij het bestreden besluit heeft verweerder de waarde verlaagd tot € 143.000. Voorts heeft verweerder overeenkomstig eisers verzoek een kostenvergoeding toegekend ten bedrage van € 246.

Geschil

5. In geschil is de waarde van de dijkwoning op de waardepeildatum 1 januari 2016.

6. Eiser stelt zich op het standpunt dat de waarde te hoog is bepaald. Hij voert in dat verband aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de dijkwoning en de vergelijkingsobjecten en dat de vrijstelling voor waterverdedigingswerken en waterbeheersingswerken (hierna: de vrijstelling) van artikel 2, eerste lid, aanhef en letter f, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) niet correct is toegepast. In dit verband voert eiser onder meer aan dat verweerder onvoldoende heeft zorggedragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van de bij de modelmatige waardebepaling gemaakte keuzes en van de daarbij gemaakte aannames. Eiser beroept zich voorts op schending van de hoorplicht en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en verlaging van de waarde met een bedrag dat correspondeert met de waarde van het aantal vierkante meters van het perceel dat onder de vrijstelling valt dan wel tot € 89.000 dan wel tot € 103.000.

7. Verweerder stelt zich primair op het standpunt dat het beroep niet-ontvankelijk is, nu de in beroep bepleite lagere waarde mogelijk alleen het belang van de gemachtigde dient, en dat bij gebreke van een recente machtiging kan worden betwijfeld of eiser wel een beroepsprocedure wenst in te stellen. Subsidiair stelt verweerder zich op het standpunt dat de waarde niet te hoog is bepaald, dat de onderbouwing daarvan voldoende inzichtelijk is en dat van schending van de hoorplicht of de algemene beginselen van behoorlijk bestuur geen sprake is. Verweerder wijst in dat verband op de bij het verweerschrift gevoegde waardematrix. Daarin zijn, naast de gegevens van de dijkwoning, de verkoopgegevens vermeld van de vergelijkingsobjecten [I] , [K] , beide te [L] en [M] te [Z] . Voorts wijst verweerder op een grafiek en op een uitdraai van Excelbestanden met gegevens betreffende de bij de waardebepaling gehanteerde grondprijzen. Verweerder concludeert primair tot niet-ontvankelijkverklaring en subsidiair tot ongegrondverklaring van het beroep.

Beoordeling van het geschil

Ontvankelijkheid

8. Vast staat dat de gemachtigde over een schriftelijke volmacht beschikt voor het voeren van de onderhavige beroepsprocedure. Dat de volmacht dateert van 30 maart 2017 is op zichzelf geen reden om aan te nemen dat deze in deze procedure niet geldig is. De omstandigheid dat verweerder eiser in bezwaar volledig is tegemoetgekomen is op zichzelf ook geen reden om te twijfelen aan de wens van eiser de onderhavige beroepsprocedure te voeren of vragen te stellen bij het belang dat eiser daarbij heeft (vgl. HR 10 maart 2017, ECLI:NL:HR:2017:392). De omstandigheid dat de gemachtigde in beroep is gekomen in 51 zaken waarin in bezwaar volledig is tegemoetgekomen maakt dit niet anders. Nu de rechtbank geen reden heeft eraan te twijfelen dat is voldaan aan de voorwaarden voor ontvankelijkheid, waaronder aan de rechtsgeldigheid van de volmacht, is het beroep ontvankelijk.

Hoorplicht

9. De rechtbank stelt voorop dat het betoog van eiser dat verweerder uit het oogpunt van een zorgvuldige voorbereiding van de uitspraak op bezwaar zonder meer gehouden was uit eigen beweging tot horen over te gaan onjuist is. De rechtbank leidt uit de motivering van het bezwaarschrift af dat eiser het verzoek om te worden gehoord voorwaardelijk heeft gedaan, namelijk voor het geval het bezwaar geheel of gedeeltelijk zal worden afgewezen. Aan genoemde voorwaarde is niet voldaan, aangezien volledig tegemoetgekomen is aan de bezwaren van eiser. Gelet hierop is er geen sprake van schending van de hoorplicht. De rechtbank overweegt nog ten overvloede dat verweerder, nu volledig aan het bezwaar is tegemoetgekomen, gelet op het bepaalde in artikel 7:3, aanhef en onder e, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) mocht afzien van het horen indien de voorwaarde voor het verzoek daartoe wel was vervuld.

Algemene beginselen van behoorlijk bestuur

10. Eiser heeft zich op het standpunt gesteld dat geen sprake is van een zorgvuldige voorbereiding van het bestreden besluit zodat verweerder heeft gehandeld in strijd met het bepaalde in artikel 3:2 van Pro de Awb. Verweerder heeft verzuimd bij het Hoogheemraadschap Rijnland na te vragen hoeveel vierkante meter grond onder de vrijstelling voor waterverdedigingswerken valt. Verweerder heeft slechts verwezen naar het arrest van de Hoge Raad van 4 maart 2016, ECLI:NL:HR:2016:364. Niet duidelijk is of verweerder bij het bepalen van de vrijstelling aan de hand van de grondstaffel is uitgegaan van de hoogste of de laagste waarden per vierkante meter.

11. Eiser heeft zich voorts op het standpunt gesteld dat het besluit is genomen in strijd met het motiveringsbeginsel, doordat slechts in algemene bewoordingen is aangegeven dat met eventuele verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten rekening is gehouden.

12. Eiser heeft zich ten slotte op het standpunt gesteld dat verweerder heeft gehandeld in strijd met het materiële rechtszekerheidsbeginsel door de vrijstelling niet toe te passen.

12. De rechtbank is van oordeel dat geen sprake is van schending van enig algemeen beginsel van behoorlijk bestuur als door eiser gesteld. De rechtbank stelt vast dat verweerder in het bestreden besluit de grieven van eiser heeft vermeld en het wettelijk kader heeft beschreven. Verder heeft verweerder verwezen naar het arrest van de Hoge Raad van 4 maart 2016, ECLI:NL:HR:2016:364, in welk arrest een nadere invulling is gegeven aan de toepassingsvoorwaarden voor de vrijstelling. Deze motivering is weliswaar summier, maar gelet op de omstandigheid dat aan de bezwaren volledig is tegemoet gekomen, voldoende (zie Kamerstukken II, 1988/1989, 21 221, nr. 3, pagina 154). Niet aannemelijk is geworden dat verweerder over informatie ter zake van de vrijstelling beschikt die eiser niet zelf kon verkrijgen. De rechtbank wijst er in dit verband nog op dat eiser niet heeft weersproken dat verweerder naar aanleiding van de ontvangst van het bezwaarschrift een taxatieverslag heeft verstrekt waarop de gegevens van de gebruikte vergelijkingsobjecten staan vermeld. De rechtbank verwerpt dan ook het betoog dat verweerder in het bestreden besluit nader had moeten uiteenzetten hoe de vrijstelling is toegepast. De rechtbank tekent hierbij nog aan dat de bewijslast met betrekking tot de toepassing van de vrijstelling niet op verweerder, maar op eiser rust.

Grondstaffels

14. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 17 augustus 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1316) onder meer het volgende overwogen:

“2.3.2 Gegevens die worden opgeslagen, bewerkt, verwerkt of beheerd in systematische gegevensverzamelingen (databases) hebben in beginsel op de zaak betrekking voor zover zij van belang zijn voor, en voor het bestuursorgaan raadpleegbaar zijn met het oog op de aan de orde zijnde zaak. Deze gegevens vormen het op de zaak betrekking hebbende stuk, dat in de vorm van een afdruk of op een andere geschikte wijze ter beschikking moet worden gesteld (zie de rechtsoverwegingen 3.4.3 en 3.4.4 van het hiervoor in 2.2 genoemde arrest van de Hoge Raad). Daarom faalt middel 1 voor zover het uitgaat van de opvatting dat een stuk in de zin van artikel 7:4, lid 2, Awb slechts betrekking kan hebben op gegevens die in papieren vorm zijn vastgelegd.

2.3.3 Op zichzelf terecht betoogt middel 1 dat de in artikel 7:4, lid 2, Awb opgenomen verplichting tot het ter inzage leggen van de op de zaak betrekking hebbende stukken zich niet kan uitstrekken tot informatie die het bestuursorgaan zelf niet kan raadplegen. Indien echter een door het bestuursorgaan genomen besluit geheel of ten dele het resultaat is van een geautomatiseerd proces – zoals de modelmatige waardebepaling in het kader van de uitvoering van de Wet WOZ – en de belanghebbende de juistheid van de bij dat geautomatiseerde proces gemaakte keuzes en van de daarbij gebruikte gegevens en aannames wil controleren en zo nodig gemotiveerd betwisten, moet het bestuursorgaan zorgdragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van die keuzes, aannames en gegevens. Zonder die inzichtelijkheid en controleerbaarheid dreigt een ongelijkwaardige procespositie van partijen te ontstaan. Een belanghebbende kan in geval van besluitvorming op basis van een computerprogramma dat vanuit zijn perspectief is te beschouwen als een zogenoemde “black box” immers niet controleren op basis waarvan tot een bepaald besluit wordt gekomen (vgl. Afdeling Bestuursrechtspraak RvS 17 mei 2017, nrs. 201600614 e.a., ECLI:NL:RVS:2017:1259, AB 2017/91, rechtsoverweging 14.3). Dit heeft ook te gelden indien die informatie (nog) niet is neergelegd in op de zaak betrekking hebbende stukken.

In het oordeel van het Hof ligt besloten dat de grondstaffels het resultaat zijn van de hiervoor bedoelde keuzes, aannames en gegevens. Dit uitgangspunt geeft niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting en is voor het overige van feitelijke aard en niet onbegrijpelijk. Hiervan uitgaande heeft het Hof kennelijk en, gelet op hetgeen in de vorig alinea is overwogen, terecht aangenomen dat de heffingsambtenaar had moeten zorgdragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid daarvan.”

15. Verweerder heeft ter onderbouwing van de waarde gewezen op een matrix met daarin de gegevens van de dijkwoning en de gegevens van een drietal vergelijkingsobjecten en op een grafiek, waarin voor het waardegebied waarin de dijkwoning is gelegen op de x-as de kaveloppervlakten van in dat gebied verkochte woningen zijn uitgezet en op de y-as de waarden van de bij die woningen behorende grond per vierkante meter. Voorts heeft verweerder gewezen op een uitdraai van een Excelbestand, waarin eveneens deze kaveloppervlaktematen en bijbehorende grondwaarden zijn opgenomen, variërend van een kavel van 29 m2 met een grondwaarde van € 272 per m2 tot een kavel van 7.469 m2 met een grondwaarde van € 31 per m2. Ter toelichting heeft verweerder opgemerkt dat de taxatie heeft plaatsgevonden aan de hand van deze gegevens en een wiskundig model. Ter zitting heeft de gemachtigde van eiser op de vraag van de rechtbank welke ontbrekende informatie de taxatie naar zijn opvatting voldoende inzichtelijk en controleerbaar zouden maken geantwoord, dat verweerder een zogenoemde klassieke grondstaffel dient te overleggen met vaste waarden per vierkante meter voor alle kaveloppervlakten binnen bepaalde bandbreedtes, in plaats van een overzicht van gemiddelde waarden per vierkante meter bij gegeven kaveloppervlakten. De gemachtigde heeft voorts toegelicht dat de klassieke grondstaffel die hij voor ogen heeft beter inzicht biedt in de werking van de wet van het afnemend grensnut. Door gemiddelde waarden te hanteren is voorts niet duidelijk of verweerder de vrijstelling heeft bepaald aan de hand van de goedkoopste of aan de hand van de duurste vierkante meters, aldus de gemachtigde van eiser.

16. Tussen partijen is niet in geschil dat de WOZ-beschikking en de uitspraak op bezwaar geheel of ten dele het resultaat zijn van een geautomatiseerd proces als bedoeld in voormeld arrest. De rechtbank verwerpt het betoog van eiser dat uit dit arrest volgt dat verweerder onder alle omstandigheden gehouden is klassieke grondstaffels zoals door hem bepleit te overleggen. Uit het arrest kan slechts worden afgeleid dat verweerder gehouden is voldoende inzicht in de taxatie te verschaffen. Ook overigens verplicht geen geschreven of ongeschreven rechtsregel tot overlegging van klassieke grondstaffels. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de gegevens die hij heeft overgelegd voldoende zorggedragen voor de in het onderhavige geval vereiste inzichtelijkheid en controleerbaarheid. Uit de overgelegde gegevens kan immers worden afgeleid welke grondwaarde per vierkante meter verweerder bij een gegeven kaveloppervlakte gebruikt, en dus ook hoe de gebruikte grondwaarden bij verschillen in kaveloppervlakten binnen het waardegebied van elkaar verschillen en zich tot elkaar, tot de waarden van de opstallen en tot de gerealiseerde marktprijzen verhouden. Zoals mag worden verwacht is de hoogste waarde per vierkante meter toegekend aan de kleinste kavel en neemt de waarde per vierkante meter telkens af naarmate de kavel groter is. Daarmee heeft verweerder - mede gelet op de nadere toelichting ter zitting van de gemachtigde - voldoende inzicht gegeven in de gehanteerde grondprijzen.

Naar het oordeel van de rechtbank bestaat overigens geen wezenlijk verschil tussen een klassieke grondstaffel met bandbreedtes, zoals eiser voorstaat, en een Excelbestand en grafiek als verweerder heeft overgelegd. In beide gevallen wordt immers een vaste waarde per vierkante meter gebruikt bij een gegeven kaveloppervlak om aan de hand van daadwerkelijk op de markt gerealiseerde verkopen inzicht te verschaffen in de taxatieopbouw en daarmee in de getaxeerde waarde. Het enige verschil is dat de ‘bandbreedtes’ die verweerder gebruikt telkens samenvallen met twee kaveloppervlakten van twee verkochte objecten. Dat de te hanteren grondwaarde van een te taxeren object daardoor niet onmiddellijk uit het Excelbestand is af te lezen indien de specifieke kavelgrootte van dat object daarin niet voorkomt acht de rechtbank van verwaarloosbaar belang, gelet op de meestal zeer geringe afwijking van de waarden van de naastbij gelegen kavelgrootten. Bovendien doet dit fenomeen zich sterker gelden naarmate de kaveloppervlakte toeneemt, waarin de benadering van verweerder niet verschilt van een waarin klassieke grondstaffels worden gebruikt. De rechtbank hecht eraan nog op te merken dat de ‘grondstaffels’ van verweerder in wezen veel verder verfijnd zijn dan klassieke grondstaffels met vier of vijf bandbreedtes met vaste waarden per vierkante meter voor een hele reeks kavelgrootten, doordat deze vele tientallen zo niet honderden kavelgrootten bevatten. Zij bieden daarmee zeker niet minder inzicht in de taxatie dan klassieke grondstaffels.

17. Aangezien van het gehele object en niet van een gedeelte daarvan de waarde in het economische verkeer moet worden bepaald, dient bij het bepalen van de waarde van de kavel te worden uitgegaan van de werkelijke kaveloppervlakte. Vervolgens dient bij de toepassing van de vrijstelling de waarde van de vierkante meters grond die behoren tot de vrij te stellen grond buiten aanmerking te worden gelaten. De rechtbank verwerpt derhalve het standpunt van verweerder dat voor het bepalen van de waarde van de kavel met inachtneming van de vrijstelling moet worden aangegrepen bij de waarde per vierkante meter behorend bij de oppervlakte na aftrek van de vrij te stellen grond.

17. Het betoog van de gemachtigde dat niet duidelijk is of verweerder bij het bepalen van de vrijstelling van de duurste of van de goedkoopste vierkante meters is uitgegaan ziet eraan voorbij dat verweerder bij het bepalen van de vrijstelling telkens de waarde per vierkante meter heeft gehanteerd die bij het desbetreffende kaveloppervlak behoort. De rechtbank ziet geen aanleiding voor de conclusie dat verweerder van een hogere waarde per vierkante meter uit had moeten gaan. Er veronderstellenderwijs van uitgaande dat verweerder een klassieke grondstaffel zou hebben gebruikt, dan zouden de duurste vierkante meters juist worden gevormd door de vierkante meters die niet in de vrijstelling delen. De kleinst denkbare kavel komt immers exact overeen met de grond onder de woning die niet in de vrijstelling deelt (vgl. HR 4 maart 2016, ECLI:NL:HR:2016:364), en bij toepassing van een klassieke grondstaffel zou aan die grond de hoogste waarde per vierkante meter worden toegekend. De overige vierkante meters zijn in de benadering van eiser door de werking van de wet van het afnemend grensnut per definitie minder waard. De rechtbank acht niet aannemelijk dat eiser door uit te gaan van een vaste waarde per vierkante meter bij een gegeven kaveloppervlakte bij de toepassing van de vrijstelling is benadeeld.

De waardering van de dijkwoning

19. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

19. Op grond van artikel 2, eerste lid, aanhef en letter f, van de Uitvoeringsregeling wordt bij de bepaling van de waarde buiten aanmerking gelaten de waarde van waterverdediging- en waterbeheersingswerken die worden beheerd door organen, instellingen of diensten van publiekrechtelijke rechtspersonen, met uitzondering van de delen van zodanige werken die dienen als woning.

21. Het begrip ‘dienen als woning’ ziet op die delen van een onroerende zaak waarin daadwerkelijk wordt gewoond. Delen van een onroerende zaak waarin niet daadwerkelijk wordt gewoond, maar die behoren bij, in gebruik zijn met, en dienstbaar zijn aan de delen van de onroerende zaak waarin daadwerkelijk wordt gewoond, dienen niet als woning in de zin van deze bepaling (vgl. het arrest van de Hoge Raad van 4 maart 2016, ECLI:NL:HR:2016:364).

22. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde heeft bepaald volgens de voorgeschreven vergelijkingsmethode. De vergelijkingsobjecten zijn voldoende dicht bij de waardepeildatum verkocht. Verder acht de rechtbank de vergelijkingsobjecten qua aard, type en grootte voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dus worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dat er verschillen zijn in onderhoud en uitstraling tussen de dijkwoning en de vergelijkingsobjecten maakt dit niet anders. Het gaat er om dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met die verschillen.

23. Dat laatste heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank gedaan. Daartoe overweegt zij dat verweerder met de bij het verweerschrift gevoegde matrix en de later overgelegde Excelbladen een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de dijkwoning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde kubieke- en vierkante meterprijzen. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, ligging, kwaliteit en de staat van onderhoud.

Met betrekking tot het betoog van eiser dat verweerder van een verkeerd woonoppervlak is uitgegaan overweegt de rechtbank als volgt. Eiser heeft ter onderbouwing van zijn stelling dat het woonoppervlak 50 m² bedraagt verwezen naar de website www.bagkaartviewer.nl. Verweerder heeft ter onderbouwing van zijn stelling dat het woonoppervlak (exclusief garage) 82 m² bedraagt verwezen naar de BAG viewer van het kadaster. Tussen partijen is niet in geschil dat beide bronnen in beginsel toegang bieden tot dezelfde data die in het kadaster zijn vastgelegd. Eiser heeft ter zitting echter toegelicht dat hij de oppervlakte van de woning heeft bepaald door handmatig vanaf het beeldscherm metingen te verrichten aan kaartgegevens, omdat de website niet rechtstreeks toegang bood tot de in het kadaster vastgelegde maten. Eiser heeft de stelling van verweerder dat hij die maten wel heeft gebruikt niet weersproken. Aangezien de werkwijze van verweerder de rechtbank nauwkeuriger voorkomt dan de werkwijze van eiser zal zij uitgaan van een woonoppervlak van 82 m².

De rechtbank is van oordeel dat met de aan de dijkwoning toegekende prijs per kubieke meter in voldoende mate rekening is gehouden met de door eiser gestelde kwaliteit, staat van onderhoud en uitstraling van de dijkwoning. De rechtbank acht de aan de dijkwoning toegekende prijs per kubieke meter dan ook niet te hoog.

Dat het vergelijkingsobject [I] een lagere prijs per kubieke meter heeft dan de dijkwoning is gelegen in de omstandigheid dat de dijkwoning een grotere inhoud en een betere staat van onderhoud heeft. Eiser heeft tevens gewezen op de aanwezigheid van een “flitspaal” als gevolg waarvan sprake is van remmend en optrekkend verkeer, alsmede op de ligging aan een drukke weg met zwaar vracht- en trekkerverkeer. Verweerder heeft evenwel onweersproken gesteld dat ter plaatse een verkeersbord met de aanduiding “tijdelijk mogelijk radarcontrole” aanwezig is en dat de betreffende “flitspaal” zich op een afstand van ca. 300 meter van de dijkwoning bevindt. De rechtbank acht daarom niet aannemelijk dat van de aanwezigheid van de “flitspaal” een waardedrukkend effect uitgaat. Dat geldt evenzeer voor eisers niet onderbouwde stelling met betrekking tot de ligging aan de drukke weg. Niet in geschil is dat verweerder bij het bepalen de waarde van de dijkwoning geen correctie naar volle eigendom heeft toegepast. Anders dan eiser betoogt acht de rechtbank aannemelijk dat dit in het voordeel van eiser is. Gelet op het vorenstaande kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde van de woning in een onjuiste verhouding staat tot de gerealiseerde verkoopprijzen van de onderbouwende verkopen.

24. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de vrijstelling niet van toepassing is op de grond onder de opstallen omdat in de opstallen daadwerkelijk wordt gewoond, dan wel, omdat de opstallen dienstbaar zijn aan delen van de onroerende zaak waarin daadwerkelijk word gewoond. Verweerder heeft de grond onder de opstallen met een totaal oppervlak van 82 m² buiten de vrijstelling gelaten.

25. Eiser heeft terecht niet betwist dat de grond buiten de kernzone niet in de vrijstelling deelt (vgl. HR 10 november 2017, ECLI:NL:HR:2017:2828). Tussen partijen is terecht niet in geschil dat de grond onder de woning (50 m²) niet in de vrijstelling deelt, omdat daarin daadwerkelijk wordt gewoond (vgl. HR 4 maart 2016; ECLI:NL:HR:2016:364). Het standpunt van verweerder dat ook de grond onder de opstallen die dienstbaar zijn aan delen van de onroerende zaak waarin daadwerkelijk wordt gewoond buiten de vrijstelling moet blijven acht de rechtbank onverenigbaar met het criterium van laatstgenoemd arrest. De rechtbank begrijpt dat het buiten de vrijstelling laten van de grond onder de opstal van 32 m² aan de andere zijde van het perceel is gebaseerd op dit onjuiste uitgangspunt. Bij gebrek aan enige aanwijzing daarvoor acht de rechtbank niet aannemelijk dat in deze opstal daadwerkelijk wordt gewoond. De daaronder gelegen grond (32 m²) dient daarom nog te delen in de vrijstelling. Eiser heeft over de aard en het gebruik van de opstallen niets aangevoerd. Hij is er dan ook niet in geslaagd aannemelijk te maken dat er meer grond in de vrijstelling moet worden betrokken.

26. Dit betekent dat verweerder 32 m² ten onrechte in de waardering heeft betrokken. De rechtbank heeft - mede gelet op overweging 14 tot en met 18 - geen reden aan te nemen dat de in de matrix vermelde vierkante meter prijs van € 264 onjuist is. De rechtbank gaat derhalve uit van genoemde vierkante meterprijs. Dit betekent dat de waarde met € 8.448 naar beneden dient te worden bijgesteld.

27. Gelet op het voorgaande zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren, het bestreden besluit vernietigen en de bij beschikking vastgestelde waarde verminderen tot € 134.552.

Proceskosten

28. Nu het beroep gegrond is ziet de rechtbank aanleiding verweerder te veroordelen in de door eiser in beroep redelijkerwijs gemaakte proceskosten. Daarbij heeft de rechtbank de volgende proceshandelingen in aanmerking genomen: het indienen van het beroepschrift (één punt), het verschijnen ter zitting van 24 mei 2018 (1 punt) alsmede het verschijnen op de nadere zittingen van 21 november 2018 en 11 maart 2019 (2 x 0,5 punt) en de bij brief van 17 december 2018 door eiser verstrekte schriftelijke inlichtingen (0,5 punt). De waarde per punt bedraagt € 512 met een wegingsfactor 1 (gemiddeld). De rechtbank begroot de door eiser gemaakt proceskosten derhalve op € 1.280.
De rechtbank merkt de onderhavige zaak met de zaken onder nummers HAA 17/4648,
HAA 17/4649 en HAA 17/4653 aan als samenhangende zaken in de zin van artikel 3, tweede lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht nu de zaken gelijktijdig zijn behandeld ter (nadere) zitting(en) van de rechtbank, de rechtsbijstand is verleend door dezelfde gemachtigde en de werkzaamheden van de gemachtigde in deze zaak en de zaken onder de hiervoor genoemde zaaknummers nagenoeg identiek konden zijn. Dit betekent dat de te vergoeden kosten dienen te worden vermenigvuldigd met een factor 1,5 (vier zaken of meer). Aan eiser zal derhalve ¼ van € 1.920 worden toegekend. De rechtbank kent in deze zaak daarom een proceskostenvergoeding toe van € 480.

Beslissing

De rechtbank

verklaart het beroep gegrond;
vernietigt het bestreden besluit, behalve voor zover dit betrekking heeft op de kostenvergoeding;
vermindert de vastgestelde waarde van de dijkwoning tot € 134.552;
vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting van de dijkwoning dienovereenkomstig;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de uitspraak op bezwaar, voor zover deze is vernietigd;
veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 480 en
draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 46 aan eiser te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W. Koenis, rechter, in aanwezigheid van
R. van der Vecht, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 23 april 2019.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,

1000 BH Amsterdam.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.