Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 7417199 \ CV EXPL 18-11383
Uitspraakdatum: 12 juni 2019
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiseres]
wonende te [woonplaats]
eiseres
verder te noemen: [eiseres]
gemachtigde: mr. H.W. Meijer (Florijn Incasso B.V.)
tegen
1. [gedaagde sub 1], vennoot van de voormalige vennootschap onder firma [v.o.f.]
wonende te [woonplaats]
hierna te noemen: [gedaagde sub 1]
2. [gedaagde sub 2], vennoot van de voormalige vennootschap onder firma [v.o.f.]
2. [gedaagde sub 2], vennoot van de voormalige vennootschap onder firma [v.o.f.]
wonende te [woonplaats]
gedaagden
hierna te noemen: [gedaagde sub 2]
gedaagden zijn verschenen in persoon
1.Het procesverloop
1.1.
[eiseres] heeft bij dagvaarding van 5 december 2018 een vordering tegen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ingesteld. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben samen ter zitting van 19 december 2018 mondeling geantwoord en nog een schriftelijke toelichting overgelegd.
1.2.
Op 13 mei 2019 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiseres] bij brief van 3 mei 2019 nog stukken toegezonden. Namens [eiseres] is haar partner [partner van eiseres] (hierna: [partner van eiseres] ) op de zitting van 13 mei 2019 verschenen, bijgestaan door mr. Meijer voornoemd. [gedaagde sub 2] is zelf op de zitting van 13 mei 2019 verschenen en heeft aangegeven dat hij mede namens [gedaagde sub 1] is verschenen. Gedaagden worden verder tezamen [gedaagde sub 1] c.s. genoemd.
2.De feiten
2.1.
Per 1 december 2014 hebben [eiseres] en [partner van eiseres] met BrenOG II B.V. (hierna: de verhuurder) een huurovereenkomst gesloten voor de zelfstandige woning [a-straat] [huisnummer 1] te [woonplaats] (hierna: de woning) tegen een bruto huurprijs van € 1.000,00 per maand. De woning maakt deel uit van een (verbouwd) complex.
2.2.
Voorafgaand daaraan hebben [eiseres] en [partner van eiseres] via de website
[website]van [v.o.f.] (hierna: de makelaar) op 30 oktober 2014 een bericht gezonden met de tekst:
Beste [v.o.f.] , Ik mail even om informatie te verkrijgen over de woningen bij de [a-straat] . Ik ben daar al eens wezen kijken met mijn vriendin maar zijn toen nog niet tot een beslissing gekomen. Nu is mijn vraag of de vier grote appartementen nog beschikbaar zijn? En bij welke van die vier een berging zit. Ik hoor graag van u, Met vriendelijke groet, [partner van eiseres]Dit bericht is op 30 oktober 2014 via
[e-mailadres 1]bij [gedaagde sub 1] binnengekomen, die daarop [partner van eiseres] vanaf het e-mailadres
[e-mailadres@makelaar]heeft gevraagd om hem even te bellen op zijn in die e-mail genoemde mobiele nummer, zodat [gedaagde sub 1] een en ander zou kunnen toelichten.
[website]van [v.o.f.] (hierna: de makelaar) op 30 oktober 2014 een bericht gezonden met de tekst:
Beste [v.o.f.] , Ik mail even om informatie te verkrijgen over de woningen bij de [a-straat] . Ik ben daar al eens wezen kijken met mijn vriendin maar zijn toen nog niet tot een beslissing gekomen. Nu is mijn vraag of de vier grote appartementen nog beschikbaar zijn? En bij welke van die vier een berging zit. Ik hoor graag van u, Met vriendelijke groet, [partner van eiseres]Dit bericht is op 30 oktober 2014 via
[e-mailadres 1]bij [gedaagde sub 1] binnengekomen, die daarop [partner van eiseres] vanaf het e-mailadres
[e-mailadres@makelaar]heeft gevraagd om hem even te bellen op zijn in die e-mail genoemde mobiele nummer, zodat [gedaagde sub 1] een en ander zou kunnen toelichten.
2.3.
Bij e-mail van 1 november 2014 hebben [eiseres] en [partner van eiseres] via het e-mailadres
[e-mailadres@makelaar]aan [gedaagde sub 1] onder meer laten weten:
Beste [voornaam] , Wij hebben over de woningen nagedacht en besproken. We vinden de woning op nummer [huisnummer 2] erg leuk (die onderste van 1000,-)! We zouden hier dan ook graag nog een afspraak met je over willen maken voor verdere gegevens en het vervolg tot het huren te bespreken. We hebben ook nog een afspraak voor maandag middag voor de woning op de [b-straat] , deze willen we bij deze afzeggen. We zijn namelijk helemaal om voor deze woning. (…) Met vriendelijke groet, [partner van eiseres] en [eiseres] .
[e-mailadres@makelaar]aan [gedaagde sub 1] onder meer laten weten:
Beste [voornaam] , Wij hebben over de woningen nagedacht en besproken. We vinden de woning op nummer [huisnummer 2] erg leuk (die onderste van 1000,-)! We zouden hier dan ook graag nog een afspraak met je over willen maken voor verdere gegevens en het vervolg tot het huren te bespreken. We hebben ook nog een afspraak voor maandag middag voor de woning op de [b-straat] , deze willen we bij deze afzeggen. We zijn namelijk helemaal om voor deze woning. (…) Met vriendelijke groet, [partner van eiseres] en [eiseres] .
2.4.
Bij e-mail van 3 november 2014 heeft [gedaagde sub 1] [eiseres] en [partner van eiseres] in antwoord op de mail van 1 november 2014 onder meer bericht:
(…) Wij gaan graag voor jullie regelen dat het huisje aan [c-straat] van jullie wordt. Wel hebben wij dan de volgende gegevens nodig.kopie legitimatie
(…) Wij gaan graag voor jullie regelen dat het huisje aan [c-straat] van jullie wordt. Wel hebben wij dan de volgende gegevens nodig.kopie legitimatie
recente loonstrook
korte omschrijving van jullie als huurder
ondertekende bemiddelingsovereenkomst.Wij gaan nu wel alvast bij de verhuurder aangeven dat wij 2 geschikte kandidaten hebben voor de woning. Maar het is wel van belang dat wij bovenstaande gegevens morgen kunnen overhandigen. (…)
2.5.
Op 6 november 2014 hebben [eiseres] en [partner van eiseres] een bemiddelingsovereenkomst ondertekend. In de bemiddelingsovereenkomst is in artikel 3 een beding opgenomen over de verplichting tot betaling van een vergoeding (courtage). Op 10 november 2014 hebben [eiseres] en [partner van eiseres] vervolgens een intentieverklaring huurder ondertekend voor de woning. Volgens deze verklaring wordt daarmee de bemiddelingsovereenkomst tussen Opdrachtgever ( [eiseres] en [partner van eiseres] ) en Makelaar ( [makelaar] ) bevestigd en uit artikel 2 volgt dat partijen bevestigen dat Makelaar bij de uitvoering van haar bemiddelingswerkzaamheden uitsluitend de belangen van Opdrachtgever heeft behartigd en zal behartigen.
2.6.
Op 18 november 2014 heeft [gedaagde sub 1] c.s. aan [eiseres] en [partner van eiseres] een (gecorrigeerde) factuur gestuurd van € 1.000.00 voor de huur voor de maand december, € 1.000,00 voor de borg en € 1.210,00 inclusief 21 % btw aan bemiddelingsfee voor de [a-straat] [huisnummer 1] . [eiseres] en [partner van eiseres] hebben dat bedrag betaald.
2.7.
De huurovereenkomst is op 21 november 2014 door [eiseres] en [partner van eiseres] ondertekend.
2.8.
Bij brief van 11 oktober 2017 aan [gedaagde sub 1] c.s. heeft de gemachtigde van [eiseres] beroep gedaan op de nietigheid van het beding op basis waarvan [eiseres] courtage aan [gedaagde sub 1] c.s. verschuldigd werd. In die brief is verwezen naar de uitspraak van de Hoge Raad van 16 oktober 2015 (ECLI:NL:HR:2015:3099) over verboden dubbele bemiddeling danwel dubbele lastgeving. [eiseres] heeft in die brief terugbetaling van de courtage gevorderd binnen 14 dagen. [gedaagde sub 1] c.s. heeft de claim van [eiseres] afgewezen.
2.9.
Bij e-mail van 6 december 2018 (door [gedaagde sub 1] c.s. in de procedure overgelegd) heeft [betrokkene] van BZ Wonen B.V. (hierna: BZ Wonen) aan [gedaagde sub 1] c.s. laten weten:
Hierbij bevestig ik dat BZ Wonen B.V. met betrekking tot de verhuur van de appartementen aan de [a-straat] [huisnummer] t/m [huisnummer] in 2014 de opdracht tot verhuur van BrenOG II B.V. heeft ontvangen. BZ Wonen B.V. heeft geen verhuuropdracht(en) aan derden verstrekt met betrekking tot de verhuur van dit project.
Hierbij bevestig ik dat BZ Wonen B.V. met betrekking tot de verhuur van de appartementen aan de [a-straat] [huisnummer] t/m [huisnummer] in 2014 de opdracht tot verhuur van BrenOG II B.V. heeft ontvangen. BZ Wonen B.V. heeft geen verhuuropdracht(en) aan derden verstrekt met betrekking tot de verhuur van dit project.
2.10.
[gedaagde sub 1] c.s. heeft ondanks aanmaning [eiseres] niets terugbetaald.
3.De vordering
3.1.
[eiseres] vordert dat de kantonrechter [gedaagde sub 1] c.s. veroordeelt tot hoofdelijke betaling van € 1.391,50 vermeerderd met rente en de proceskosten. [eiseres] en [partner van eiseres] hebben elkaar gemachtigd om de ander in deze kwestie te vertegenwoordigen.
3.2.
[eiseres] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat zij onverschuldigd courtage betaald hebben aan [gedaagde sub 1] c.s. en dat [gedaagde sub 1] c.s. de courtage terug moet betalen.
3.3.
[gedaagde sub 1] c.s. heeft voor zowel [eiseres] en [partner van eiseres] als voor de verhuurder gewerkt. Hij heeft dus “twee heren gediend” zoals bedoeld in de uitspraak van de Hoge Raad. [eiseres] en [partner van eiseres] hadden ter plaatse gezien dat woningen werden gebouwd in het complex. Zij zijn via Google op de website van [gedaagde sub 1] c.s. terecht gekomen, waarop die woningen te huur werden aangeboden. Zij hebben via die website contact met [gedaagde sub 1] c.s. opgenomen voor een specifieke woning in dat complex. Gegevens over de verhuurders stonden op de website niet vermeld. [eiseres] en [partner van eiseres] hebben telefonisch en per e-mail contact gehouden. [gedaagde sub 1] c.s. heeft hen nog gewezen op andere woningen dan die in het complex, maar ze bleven bij hun keus voor de woning [a-straat] [huisnummer 1] (vóórdat de bouw gereed was, nog aangeduid als [c-straat] nummer [huisnummer 2] , omdat de voordeur toen nog aan die kant zat. Om die reden staat de woning ook als zodanig in de intentieverklaring aangeduid).
Het werk dat [gedaagde sub 1] c.s. heeft gedaan, wordt gewoonlijk voor de verhuurder verricht en dus ook in dit geval. De verklaring van BZ Wonen is van weinig betekenis, als deze al van BZ Wonen afkomstig is, wat [eiseres] betwijfelt.
Het werk dat [gedaagde sub 1] c.s. heeft gedaan, wordt gewoonlijk voor de verhuurder verricht en dus ook in dit geval. De verklaring van BZ Wonen is van weinig betekenis, als deze al van BZ Wonen afkomstig is, wat [eiseres] betwijfelt.
3.4.
Vanwege de verboden dubbele bemiddeling had [gedaagde sub 1] c.s. geen recht op betaling voor de diensten van [gedaagde sub 1] c.s. door [eiseres] en [partner van eiseres] . Bij de brief van 11 oktober 2017 hebben zij dat [gedaagde sub 1] c.s. gemeld en om terugbetaling verzocht. Ook is van een niet redelijk voordeel voor [gedaagde sub 1] c.s. [gedaagde sub 1] c.s. moet daarom de € 1.210,00 terugbetalen, nu vermeerderd met € 181,50 voor buitengerechtelijke kosten en met rente.
4.Het verweer
4.1.
[gedaagde sub 1] c.s. betwist de vordering. Hij betwist daartoe onder meer dat sprake is van “twee heren dienen”. De woning heeft niet op zijn website gestaan. [gedaagde sub 1] c.s. heeft uitgebreide diensten verricht om het voor [eiseres] en [partner van eiseres] mogelijk te maken dat zij de woning konden gaan huren van de verhuurder en hij had recht op de door [eiseres] en [partner van eiseres] betaalde courtage voor de bemiddeling. [gedaagde sub 1] c.s. heeft geen opdracht van de verhuurder ontvangen, hij kende die niet eens en werd ook niet door de verhuurder betaald. De verhuurder had een eigen makelaar voor de verhuur ingeschakeld, BZ Wonen, die [gedaagde sub 1] c.s. geen opdracht tot verhuur heeft gegeven, zoals ook blijkt uit haar verklaring die [gedaagde sub 1] c.s. heeft overgelegd.
5.De beoordeling
5.1.
Op grond van de artikelen 7:417 en 7:427 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) heeft een lasthebber zoals een makelaar, die voor het sluiten van een huurovereenkomst van een woning bemiddelt voor zowel de huurder-consument als voor de verhuurder, geen recht op loonbetaling door de huurder.
5.2.
De Hoge Raad heeft daaraan in de hierboven genoemde uitspraak van 16 oktober 2015 toegevoegd dat al van bemiddeling voor de verhuurder sprake is als iemand in opdracht of met goedvinden van een verhuurder, een door deze te verhuren woning op zijn website plaatst. Dat is alleen anders als de beheerder van de website stelt en bewijst dat de website alleen als “elektronisch prikbord” functioneert, waarbij de verhuurder en de aspirant-huurder rechtstreeks en zonder zijn tussenkomst met elkaar contact kunnen opnemen en onderhandelen over een huurovereenkomst voor de woning.
5.3.
[gedaagde sub 1] c.s. heeft betwist dat de verhuurder hem opdracht heeft gegeven voor bemiddeling. Hij betwist dat deze woning op zijn website heeft gestaan.
Het medium (e-mail, doorgestuurd via de website van [gedaagde sub 1] c.s. in plaats van een directe e-mail naar zijn e-mailadres) en de tekst van het bericht van [eiseres] en [partner van eiseres] zoals vermeld onder 2.2, wijzen er echter op dat die woning wèl op de website van [gedaagde sub 1] c.s. vermeld heeft gestaan. In die e-mail via de website hebben [eiseres] en [partner van eiseres] de makelaar om gerichte informatie gevraagd over de vier grote appartementen aan de [a-straat] . Van een eerder, rechtstreeks contact blijkt daarbij niets en ook niet van een meer algemeen verzoek aan [gedaagde sub 1] c.s. om hen te helpen bij de zoektocht naar een huurwoning. Ze vroegen direct naar concrete informatie over één bepaalde woning. De aanhef van dat bericht is ook “Beste [v.o.f.] ”, terwijl alle mails daarna beginnen met “Beste [voornaam] ”. Het kan dan ook niet anders dan dat het bericht via de website het eerste contact tussen partijen vormde en daarin werd naar één bepaalde woning gevraagd. [gedaagde sub 1] c.s. heeft ook geen reactie gegeven die tot een andere uitleg zou kunnen leiden dan dat [eiseres] en [partner van eiseres] hebben gereageerd op de woningen in de [a-straat] die op de website van [gedaagde sub 1] c.s. als te huur stonden vermeld.
Het medium (e-mail, doorgestuurd via de website van [gedaagde sub 1] c.s. in plaats van een directe e-mail naar zijn e-mailadres) en de tekst van het bericht van [eiseres] en [partner van eiseres] zoals vermeld onder 2.2, wijzen er echter op dat die woning wèl op de website van [gedaagde sub 1] c.s. vermeld heeft gestaan. In die e-mail via de website hebben [eiseres] en [partner van eiseres] de makelaar om gerichte informatie gevraagd over de vier grote appartementen aan de [a-straat] . Van een eerder, rechtstreeks contact blijkt daarbij niets en ook niet van een meer algemeen verzoek aan [gedaagde sub 1] c.s. om hen te helpen bij de zoektocht naar een huurwoning. Ze vroegen direct naar concrete informatie over één bepaalde woning. De aanhef van dat bericht is ook “Beste [v.o.f.] ”, terwijl alle mails daarna beginnen met “Beste [voornaam] ”. Het kan dan ook niet anders dan dat het bericht via de website het eerste contact tussen partijen vormde en daarin werd naar één bepaalde woning gevraagd. [gedaagde sub 1] c.s. heeft ook geen reactie gegeven die tot een andere uitleg zou kunnen leiden dan dat [eiseres] en [partner van eiseres] hebben gereageerd op de woningen in de [a-straat] die op de website van [gedaagde sub 1] c.s. als te huur stonden vermeld.
5.4.
Daarmee staat vast dat de woning op de website van [gedaagde sub 1] c.s. is aangeboden. Dat betekent dat is voldaan aan de hiervoor vermelde definitie van de Hoge Raad. De onder 5.2 bedoelde uitzondering van een “elektronisch prikbord” doet zich niet voor; [gedaagde sub 1] c.s. heeft daar zijn verweer niet op gericht.
Overigens blijkt uit de verklaring van BZ Wonen niet dat [gedaagde sub 1] c.s. geen bemiddelings-opdracht van verhuurder zelf heeft ontvangen. BZ Wonen verklaart slechts dat zijzelf dat niet heeft gedaan, maar dat is hier niet van belang.
Overigens blijkt uit de verklaring van BZ Wonen niet dat [gedaagde sub 1] c.s. geen bemiddelings-opdracht van verhuurder zelf heeft ontvangen. BZ Wonen verklaart slechts dat zijzelf dat niet heeft gedaan, maar dat is hier niet van belang.
5.5.
Een en ander wordt ook nog eens bevestigd door het feit dat de bemiddelingsovereenkomst pas op 6 november 2014 door [eiseres] en [partner van eiseres] is getekend, terwijl zij al op 1 november 2014 hebben aangegeven de woning te willen huren. Het enkele feit dat [gedaagde sub 1] c.s. ook nog een andere woning aan [eiseres] en [partner van eiseres] heeft aangeboden, maakt dit niet anders. Uit het bericht dat [eiseres] en [partner van eiseres] op 30 oktober 2014 aan [gedaagde sub 1] c.s. sturen, welk bericht, als vermeld, duidelijk het eerste contact tussen partijen vormt, volgt dat [eiseres] en [partner van eiseres] direct informeren naar deze specifieke woning waarvan ze op 1 november 2014 meteen al aangeven dat ze die woning willen huren en dus geen interesse in de andere woning hebben. Het staat [gedaagde sub 1] c.s. uiteraard vrij om iemand die op een specifieke woning reageert te wijzen op meerdere woningen die hij in zijn bestand heeft staan, maar door dat enkele feit werkt hij niet ineens in opdracht van de huurder.
5.6.
[gedaagde sub 1] c.s. heeft dus twee heren gediend, terwijl dat niet was toegestaan. De wetsbepalingen strekken tot bescherming van één van partijen, de huurders. Gelet op de bepaling in artikel 3:40 lid 2 BW was het beding in de bemiddelingsovereenkomst over de courtagebetaling vernietigbaar. [eiseres] en [partner van eiseres] hebben bij brief van 11 oktober 2017 daarop een beroep gedaan. Dat beroep is tijdig gedaan, waardoor dat beding zijn gelding verloor.
5.7.
De conclusie is dat de courtage onverschuldigd is betaald. [gedaagde sub 1] c.s. zal die terug moeten betalen, vermeerderd met de wettelijke rente die berekend wordt na de termijn van 14 dagen die in de brief van 11 oktober 2017 werd gesteld. De rente is dus toewijsbaar vanaf 25 oktober 2017.
5.8.
[eiseres] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat aan de vereisten zoals gesteld in artikel 6:96 BW is voldaan. Daarmee is de vergoeding verschuldigd en zal het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten worden toegewezen. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke kosten wordt afgewezen, omdat niet is gesteld of gebleken dat deze kosten daadwerkelijk zijn betaald.
5.9.
Wat partijen verder nog naar voren hebben gebracht, behoeft geen bespreking meer, nu dit in het licht van wat in dit vonnis is vastgesteld en overwogen, niet tot een andere beslissing kan leiden.
5.10.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde sub 1] c.s., omdat hij ongelijk krijgt. De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen met ingang van de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. hoofdelijk tot betaling aan [eiseres] van € 1.391,50, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 1.210,00 vanaf 25 oktober 2017 tot aan de dag van de gehele betaling;
6.2.
veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. hoofdelijk tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiseres] tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 105,78
griffierecht € 226,00
salaris gemachtigde € 360,00,
vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
6.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.4.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.A.M. Jansen en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter