Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 17/4942
uitspraak van de meervoudige kamer van 1 februari 2019 in de zaak tussen
[X] B.V., gevestigd te [Z] , eiseres
(gemachtigde: A. Oosters),
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 31 augustus 2014 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak [a] te [Z] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2014 vastgesteld op € 5.500.000. In hetzelfde geschrift zijn ook de opgelegde aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2014 bekendgemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 23 november 2015 niet-ontvankelijk verklaard. Het Gerechtshof te Amsterdam heeft bij uitspraak van 9 februari 2017 de uitspraak van de rechtbank bevestigd. De Hoge Raad heeft bij arrest van 27 oktober 2017 de uitspraak van het Gerechtshof en de uitspraak van de rechtbank vernietigd en de zaak teruggewezen naar de rechtbank.
Eiseres heeft een conclusie van repliek ingediend. Verweerder heeft hierop een conclusie van dupliek ingebracht.
Partijen hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn telkens in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 januari 2019 te Haarlem. Eiseres is vertegenwoordigd door de gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door P.A. Schrijver en W.L. Heeremans (hierna: Heeremans).
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Zij gebruikt de onroerende zaak uitsluitend met als doel om winst te maken.
2. De onroerende zaak is een op het bedrijventerrein [b] gelegen bedrijfsruimte met een kantoor en opstallen met opslag/distributie functie. Het is in delen gebouwd in 1992, 2006 en 2012. De totale oppervlakte van de opstallen is 11.750 m2 inclusief technische ruimte. De totale oppervlakte van het perceel bedraagt 25.175 m2.
3. Verweerder heeft een taxatierapport ingebracht, opgesteld door Heeremans, taxateur, met dagtekening 11 december 2018. Daarin is de waarde in het economisch verkeer van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2013 (hierna: de waardepeildatum) vastgesteld op € 4.328.000. De getaxeerde waarde is tot stand gekomen door de huurwaarde te berekenen op € 521.470, welke wordt vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor van 8,3. De kapitalisatiefactor is onderbouwd met verkopen van de onroerende zaken [c] op 14 april 2014, [d] op 23 september 2014, [e] op 5 januari 2016 en [f] op 5 juni 2013, alle gelegen te [Z] . Daarnaast is ter onderbouwing overgelegd een “Rekenblad van de HWK monitor uit de HWK taxatiewijzer van de VNG voor belastingjaar 2014” (hierna: het rekenblad) waarin een leegstandsrisico van 10% en een opslagrisico van 6,4% worden opgevoerd.
4. Eiseres heeft een taxatierapport ingebracht, opgesteld door [A] , taxateur, met dagtekening 11 november 2014. Daarin is de waarde in het economisch verkeer van de onroerende zaak per de waardepeildatum vastgesteld op € 3.595.000. De getaxeerde waarde is tot stand gekomen door de huurwaarde te berekenen op € 536.922, welke wordt vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor van 6,7. De kapitalisatiefactor is onderbouwd met een “Taxatiekaart WOZ Courante niet-woningen: Bedrijfsruimten/Kantoren/Winkels” (hierna: de taxatiekaart), waarin een leegstandsrisico van 20% en een opslagrisico van 7,4% worden opgevoerd.
Geschil5. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
6. Eiseres stelt dat de waarde van de onroerende zaak € 3.595.000 dient te bedragen. Ter onderbouwing wordt verwezen naar het ingebrachte taxierapport. De door verweerder gestelde kapitalisatiefactor is te hoog vanwege de te lage risico-opslag en het te lage leegstandsrisico, aldus eiseres. De klachten betreffende de toepassing ter onderbouwing van zijn voorgestane waarde door verweerder van de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW), heeft eiseres ter zitting ingetrokken. Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep en vermindering van de vastgestelde waarde en de verschuldigde onroerende- zaakbelastingen.
7. Verweerder stelt dat de waarde van de onroerende zaak € 4.328.000 moet zijn. Ter onderbouwing wordt verwezen naar het ingebrachte taxatierapport. Verweerder concludeert tot gegrondverklaring van het beroep en vermindering van de vastgestelde waarde en de op aanslag verschuldigde onroerende-zaakbelastingen.
Beoordeling van het geschil
8. Het beroep is gelet op de standpunten van partijen gegrond. Naar aanleiding van de vraag op welke waarde de onroerende zaak moet worden gewaardeerd voor de Wet WOZ naar de waardepeildatum, geldt het volgende.
9. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt, in afwijking van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. De GVW van een in de commerciële sfeer gebruikte courante onroerende zaak zal, naar de Hoge Raad in zijn arrest van 31 mei 1995, ECLI:NL:HR:1995:AA1634, heeft overwogen, in beginsel niet afwijken van de waarde in het economische verkeer als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ (hierna: de marktwaarde). De marktwaarde van courante niet-woningen kan onder meer worden bepaald door een methode van kapitalisatie van de bruto huur (vergelijk artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ). Dit wordt de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK) genoemd.
10. Het is aan verweerder bij betwisting van de door hem gestelde waarde om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is gesteld.
11. In de onderhavige zaak hebben beide partijen als methode voor het onderbouwen van hun voorgestane waarde de HWK gebruikt, zo blijkt uit de taxatierapporten en de ter zitting afgelegde verklaringen. Ter zitting hebben partijen op vragen van de rechtbank verklaard dat dit de meest geschikte methode is voor de waardebepaling van de onroerende zaak. Hiervan zal de rechtbank, gelet op het hierboven aangehaalde arrest, het feit dat eiseres de onroerende zaak uitsluitend commercieel bezigt en partijen ter zitting hebben verklaard dat het een courante onroerende zaak betreft, uitgaan.
12. Naar aanleiding van het door verweerder ingebrachte taxatierapport overweegt de rechtbank het volgende. De verkoop van de onroerende zaak aan de [e] is te ver van de waardepeildatum gelegen om als onderbouwing te kunnen dienen. Verder heeft eiseres betwist dat de onroerende zaak aan de [c] op de vrije markt is verkocht, waarna verweerder ter zitting de verkoop heeft ingetrokken ter onderbouwing. De resterende twee verkopen, [d] en [f] , resulteren in een kapitalisatiefactor van 9,9 en 9,4. In de pleitnota heeft verweerder, zo begrijpt de rechtbank, naar aanleiding van de kritiek van eiseres in de conclusie van repliek op de onroerende zaak aan de [f] , het nadere standpunt ingenomen dat de kapitalisatiefactor voor die onroerende zaak 9 bedraagt. Terecht heeft eiseres aangevoerd dat de twee resterende onroerende zaken (met opstallen met een oppervlakte van respectievelijk 715 en 1.100 m2) aanzienlijk kleiner zijn dan de onroerende zaak (11.750 m2), hetgeen resulteert in een hogere kapitalisatiefactor. Ter zitting heeft verweerder gesteld dat hiermee in voldoende mate rekening is gehouden door de kapitalisatiefactor van de onroerende zaak op 8,3 te stellen. Gelet op de weerspreking hiervan door eiseres en de verhouding tussen de oppervlaktes acht de rechtbank onvoldoende onderbouwd dat daarmee in voldoende mate rekening is gehouden. Daarbij weegt mee dat volgens het taxatierapport van verweerder sprake is van een courant object waarbij de diverse gebouwen of een deel van de gebouwen makkelijk door diverse partijen gebruikt/gehuurd kunnen worden, ook gelet op de extra ontsluiting van het terrein aan de James Wattstraat. Dit wijst er op dat de kapitalisatiefactor van de onroerende zaak relatief hoog is ten opzichte van andere objecten van die omvang, doch het onderbouwt niet dat in voldoende mate rekening is gehouden met het verschil in omvang van de onroerende zaak ten opzichte van de twee vergelijkingsobjecten.
13. De aanvullende onderbouwing van verweerder in het rekenblad is niet afdoende. Het in aanmerking genomen leegstandsrisico van 10% is op zich aanzienlijk. Echter, de genoemde onroerende zaken [g] , [h] en [i] gelegen op hetzelfde bedrijventerrein als de onroerende zaak, staan blijkens de door eiseres ingebrachte stukken per begin 2019 te huur sinds respectievelijk 2101, 1151 en 3166 dagen. Onder die omstandigheden is het aan verweerder om het leegstandsrisico van 10% nader te onderbouwen. De enkele stelling dat eiseres slechts drie te huur staande objecten op het bedrijventerrein heeft aangevoerd, is onvoldoende; het is aan verweerder om met inhoudelijke tegenargumenten te komen, in het bijzonder onroerende zaken die minder lang te huur hebben gestaan. Terecht heeft eiseres verder gesteld dat de risico-opslag van 6,4% gelet op de door de bandbreedte van 6,1 tot 7,4% welke volgt uit de Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor van de VNG, voor de WOZ-waarde voor 2014 te laag is. Daarbij weegt mee dat dit kennelijk de bandbreedte is die geldt voor het hele westen van Nederland. De omstandigheden betreffende de ligging van de onroerende zaak ten opzichte van andere onroerende zaken in west-Nederland, in het bijzonder het ontbreken van nabijgelegen snelwegen en de ligging aan de buitenrand van de Randstad, rechtvaardigen eerder een risico-opslag aan de bovenkant van de bandbreedte.
14. Gelet op het voorgaande heeft verweerder de door hem gestelde waarde onvoldoende onderbouwd.
15. De rechtbank oordeelt dat ook eiseres de door haar voorgestane waarde onvoldoende heeft onderbouwd. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende.
16. Eiseres heeft de kapitalisatiefactor van 6,7 onderbouwd met de taxatiekaart. Zij heeft geen verkochte vergelijkingsobjecten aangevoerd ter onderbouwing omdat, zoals zij heeft verklaard ter zitting, geen verkopen hebben plaatsgevonden van onroerende zaken van vergelijkbare omvang. Daarmee miskent zij echter dat ook kleinere onroerende zaken als vergelijkingsobjecten kunnen dienen, mits rekening wordt gehouden met het verschil in omvang.
17. Verder vindt de rechtbank steun voor de opvatting dat de door eiseres getaxeerde waarde niet reëel is, in de door verweerder aangevoerde ‘residuele grondwaardemethode’. In dat kader heeft verweerder betoogd dat de waarde van de tot de onroerende zaak behorende grond op zich al € 3.390.625 bedraagt. Hij heeft daarbij de waarde van de grond op € 135 per m2 bepaald. Die waarde heeft hij gebaseerd op verkooptransacties van de onbebouwde terreinen [j] op 28 december 2012, [k] op 11 april 2012 en [l] op 2 april 2012, alle te [Z] . Verder bedroegen de bouwkosten van de in 2012 gebouwde delen van de onroerende zaak al € 2.050.000, aldus verweerder. Het betoog van eiseres ter zitting dat verweerder de waarde van de grond te hoog heeft gesteld, omdat lege terreinen een hogere prijs per m2 kennen vanwege de vrijheid voor kopers het in te richten op een manier die zij kiezen, slaagt niet. Dergelijke percelen geven juist een goed inzicht in de waarde van grond. Dat de residuele grondwaardemethode juridisch gezien niet kan worden aanvaard, zoals eiseres stelt, volgt de rechtbank ook niet. De rechtbank verwijst naar de hiervoor aangehaalde jurisprudentie. Juist bij courante onroerende zaken die commercieel worden geëxploiteerd, zal de grondwaarde licht kunnen werpen op de vraag of een vastgestelde waarde juist is. Dat de grondwaarde mede de GVW bepaalt, doet daaraan niet af.
18. Naar aanleiding van de door eiseres genoemde verkoop van [m] , die zou resulteren in een kapitalisatiefactor van 6,3, heeft verweerder terecht gesteld dat de ‘kwaliteit’ van het ten tijde van de verkoop lopende huurcontract onduidelijk is. Daaruit volgt dat zonder toelichting die kapitalisatiefactor van de verkoop niet kan worden afgeleid. Aangezien eiseres deze verkoop aanvoert ter onderbouwing van haar kapitalisatiefactor, is het aan eiseres te onderbouwen welke kwaliteit het huurcontract had ten tijde van de verkoop. Dit heeft zij niet gedaan. Ook deze onderbouwing van de taxatie van eiseres faalt daarom.
19. De rechtbank concludeert dat beide partijen de waarde ingevolge de Wet WOZ van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2013 niet voldoende hebben onderbouwd. In goede justitie stelt de rechtbank de waarde vast op € 3.950.000.
Immateriële schadevergoeding
20. Eiseres heeft verzocht om toekenning van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. De termijn in deze vangt aan op de dag van ontvangst van het bezwaarschrift, te weten 9 oktober 2014. Deze uitspraak van de rechtbank zal vier jaar en bijna vijf maanden daarna plaatsvinden. De totale termijn die geldt voor de onderhavige procedure is zeven jaar (twee jaar voor berechting in eerste aanleg, twee jaar voor berechting in hoger beroep, twee jaar voor berechting in cassatie en een jaar voor berechting na verwijzing, zie rechtsoverweging 3.4.5 van het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252). De door de Hoge Raad bepaalde maximale duur van de procedure, en daarmee de redelijke termijn, is dan ook niet geschonden. Dat, gerekend vanaf de datum van het verwijzingsarrest, 27 oktober 2017, tot deze uitspraak, de termijn voor berechting na verwijzing met bijna vijf maanden is overschreden, doet hieraan niet af.
21. Het beroep van eiseres in dit verband op rechtsoverweging 3.4.2 van het hiervoor genoemde arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016, faalt. De overweging is expliciet van toepassing op vereenvoudigde behandeling ingevolge artikel 8:54 van Pro de Algemene wet bestuursrecht, waarvan hier geen sprake is. Dat de procedure langer heeft geduurd vanwege een onjuist oordeel over de ontvankelijkheid, is geen reden om de overweging ook in deze toe te passen.
Proceskosten en griffierecht
22. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten en het griffierecht.
23. De Hoge Raad heeft bij haar verwijzingsarrest van 27 oktober 2017 verweerder gelast aan eiseres te vergoeden het bij de rechtbank ter zake van de behandeling van de zaak betaalde griffierecht ten bedrage van € 331 en in de kosten van het geding voor de rechtbank, vastgesteld op € 990 voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand. De nog voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 768 (0,5 punt voor het indienen van de conclusie van repliek, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 512 en een wegingsfactor 1). De overige door eiseres genoemde kosten, te weten de kosten van het taxatierapport, stelt de rechtbank overeenkomstig de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties van 1 juli 2018 vast op € 272 (€ 69 * 4 uren voor een inpandige opname, zoals uit het taxatierapport van eiseres blijkt, exclusief btw). De door verweerder ter zitting ingebrachte factuur, die tot een lager bedrag aan kosten zou leiden, doet hieraan niet af, gelet op de door eiseres gegeven toelichting ter zitting en getoonde factuur.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 3.950.000;
- vermindert de aanslagen onroerendezaak-belastingen tot een berekend naar die waarde;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar en
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.040.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T.N. van Rijn, voorzitter, en mr. F. Kleefmann en
mr. B. van Walderveen, leden, in aanwezigheid van R. van der Vecht, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 februari 2019.
mr. B. van Walderveen, leden, in aanwezigheid van R. van der Vecht, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 februari 2019.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.