Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 20/694
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 november 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
Procesverloop
Bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2019 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A] te [Z] (hierna: de woning), voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 473.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2019 bekendgemaakt.
Eiser heeft daartegen bezwaar gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft voor de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 oktober 2020 te Haarlem. Namens eiser is middels Skype verschenen zijn gemachtigde voornoemd. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [B] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een tussenwoning met berging en kelder en is gebouwd in 1895. De inhoud van de woning is 344 m³ en de oppervlakte van het perceel is 110 m².
2. Verweerder heeft een waardematrix overgelegd waarin de volgende vergelijkingsobjecten staan: [C] , [D] en [E] , alle gelegen te [Z] . Ter zitting heeft verweerder een aangepaste waardematrix overlegd.
Geschil
3. In geschil is de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: waardepeildatum).
4. Eiser stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld en moet worden verlaagd tot € 427.000. Eiser betwist dat er rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De badkamer en keuken zijn verouderd en er is sprake van achterstallig onderhoud. De woning beschikt over enkel glas en is niet goed geïsoleerd. Voorts is er sprake van scheurvorming en verzakkingen. In de kelder is sprake van vochtoverlast. Er is geen rekening gehouden met sluipverkeer en de tuinligging op het noorden. Het ligt op de weg van verweerder om een inpandige opname te doen. In het nadere stuk stelt eiser zich op het standpunt dat niet alle objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten zijn genomen in de waardematrix. Als dat wel meegenomen wordt, is de gemiddelde kubieke meterprijs lager en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. [C] is een bovengemiddelde woning, zodat de kubieke meterprijs moet worden aangepast.
5. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Er is voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Er is rekening gehouden met de staat van de woning. Het door eiser gestelde over het isolatieniveau, de vloerbalken, het vochtoverlast, de verzakking en de, als gevolg daarvan, bijbehorende scheurvorming is inherent aan het bouwjaar van de woning. Bij de waardering is hiermee rekening gehouden, aangezien de waarde is onderbouwd aan de hand van de verkoopcijfers van woningen die in dezelfde straat zijn gelegen en hetzelfde bouwjaar hebben. Verweerder betwist dat het sluipverkeer en de tuin op het noorden een waardedrukkend effect hebben. Als er wel sprake is van een waardedrukkend effect, dan is dat verdisconteerd in de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten.
6. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
8. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
9. De in de waardematrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór de waardepeildatum verkocht en qua type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
10. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de kwaliteit voldoende rekening is gehouden. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft voor de woning namelijk een lagere kubieke meterprijs gehanteerd dan de vergelijkingsobjecten. Ook volgt uit de door verweerder gehanteerde vierkante meterprijs niet dat de waarde te hoog is vastgesteld. Voor het perceeloppervlakte heeft verweerder dezelfde dan wel nagenoeg dezelfde prijs per vierkante meter gehanteerd dan voor de vergelijkingsobjecten.
11. Eiser stelt dat vergelijkingsobject [C] van bovengemiddelde kwaliteit is. Het vergelijkingsobject [C] is volgens de verkoopdocumentatie 12 jaar geleden gerenoveerd. Op de door eiser overgelegde foto’s ziet het object er goed verzorgd uit, maar uit de omschrijving en de foto’s afkomstig uit de verkoopdocumentatie blijkt niet dat sprake is van een bovengemiddelde kwaliteit.
12. Eiser doet een beroep op het vertrouwensbeginsel, omdat verweerder de kelder eerst niet in de waardematrix had betrokken, maar in de ter zitting overgelegde aangepaste waardematrix wel, terwijl het vertrouwen niet met terugwerkende kracht kan worden opgezegd (zie r.o. 6.1 e.v. van de uitspraak van het Gerechtshof Den Haag van 20 juli 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:2318). De gerechtvaardigdheid van het vertrouwen van eiser, dat ook voor het kalenderjaar 2018 geen waarde zou worden toegekend aan de kelder, hangt af van omstandigheden die bij eiser de indruk hebben kunnen wekken dat het niet toekennen van een waarde aan de kelder door verweerder berustte op een bewuste standpuntbepaling. Naar het oordeel van de rechtbank is van zodanige omstandigheden in het onderhavige geval geen sprake. Verweerder is per abuis vergeten de kelder in de waarde en de waardematrix mee te nemen. Eiser heeft zelf gesteld dat sprake is van een kelder en zich beklaagd over het ontbreken van objectkenmerken bij de vergelijkingsobjecten. Als gevolg van die stellingen heeft verweerder de waardematrix aangepast en daarin alle objectkenmerken betrokken, ook de kelder van de woning. Het betrekken van de kelder in de waardematrix komt naar het oordeel van de rechtbank ten goede van de waardebepaling en de onderbouwing van de waarde van de woning. Het beroep op het vertrouwensbeginsel slaagt niet.
13. Verweerder heeft in de aangepaste waardematrix alle objectkenmerken van de woning en de vergelijkingsobjecten opgenomen. Eiser stelt dat de waarde die is toegekend aan de kelder van de woning (€ 5.000) te hoog is, omdat de kelder slecht toegankelijk is. Bij de vergelijkingsobjecten die over een kelder beschikken en tevens in dezelfde straat zijn gelegen is sprake van dezelfde soort kelder, zodat de waarde naar het oordeel van de rechtbank niet te hoog is vastgesteld. Voorts heeft eiser de ondoelmatigheid van de kelder, met de enkele blote stelling op zitting, onvoldoende onderbouwd.
14. Eiser stelt dat een waardedrukkend effect uitgaat van de ligging van de tuin op het noorden en het sluipverkeer. De rechtbank is van oordeel dat deze omstandigheden ook tot uitdrukking komen bij de in de vergelijking betrokken objecten die in dezelfde straat zijn gelegen en acht het niet aannemelijk dat deze omstandigheden bij de woning een groter waardedrukkend effect hebben dan bij de vergelijkingsobjecten.
15. Voorts stelt eiser dat een waardedrukkend effect uitgaat van het isolatieniveau, de vloerbalken, het vochtoverlast, de verzakkingen en de als gevolg daarvan bijbehorende scheurvorming. De rechtbank is met verweerder van oordeel dat deze omstandigheden ook tot uitdrukking komen bij de in de vergelijking betrokken objecten die in dezelfde straat zijn gelegen en in hetzelfde jaar zijn gebouwd en acht niet aannemelijk dat deze omstandigheden bij de woning een groter waardedrukkend effect hebben dan bij de vergelijkingsobjecten. Genoemde omstandigheden zijn inherent aan een oude(re) woning.
16. Ter zitting heeft verweerder gesteld dat uit een luchtfoto blijkt dat sprake is van een aanbouw en dat daar geen waarde aan is toegekend en ook om die reden de waarde van de woning niet te hoog is. De rechtbank zal dit standpunt buiten beschouwing laten, omdat het pas ter zitting door verweerder is aangevoerd en eiser geen gelegenheid heeft gehad om zich voor te bereiden op dit punt.
17. Eiser stelt dat het op de weg ligt van verweerder om een inpandige opname te doen. Verweerder is echter niet verplicht om ter bepaling van de WOZ-waarde van een woning deze inpandig op te nemen.
18. Gelet op het vorenstaande kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde van de woning in een onjuiste verhouding staat tot de gerealiseerde verkoopprijzen van de onderbouwende verkopen.
19. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
20. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.H. de Soeten, rechter, in aanwezigheid van mr. M.R. Marinus, griffier, op 25 november 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.