Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 8842977 \ VV EXPL 20-163
Uitspraakdatum: 10 december 2020
Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:
de stichting
STICHTING PRÉ WONEN
STICHTING PRÉ WONEN
gevestigd te Haarlem
eiseres
verder te noemen: Pré Wonen
gemachtigde: mr. D. de Vries
tegen
[gedaagde]
en
[gedaagde 2]
beiden wonende te [woonplaats]
gedaagden
samen verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. M. Heimensem
1.Het procesverloop
1.1.
Pré Wonen heeft [gedaagde] op 18 november 2020 gedagvaard gevolgd door een herstelexploot van 19 november 2020 waarbij de juiste zittingsplaats is genoemd.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 26 november 2020. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten, mede aan de hand van pleitaantekeningen, naar voren hebben gebracht. De pleitnota van Pré Wonen hield tevens een vermeerdering van eis in. Voorafgaand aan de zitting hebben Pré Wonen en [gedaagde] bij e-mail respectievelijk fax nog stukken toegezonden.
2.De feiten
2.1.
Pré Wonen is een toegelaten instelling in de zin van artikel 19 van de Woningwet.
2.2.
Pré Wonen heeft blijkens een huurovereenkomst van 15 juni 2018 de woning aan [adres] (hierna ‘de woning’) met ingang van diezelfde datum aan [gedaagde] verhuurd voor, laatstelijk, een huur van € 532,63 per maand.
2.3.
[gedaagde] heeft op 12 januari 2016 een koopwoning in eigendom verkregen aan [adres 2] . Deze koopwoning stond op 25 november 2020 nog op zijn naam.
2.4.
Bij verstekvonnis van 1 juli 2020 (hierna ‘het verstekvonnis’) heeft de kantonrechter in verband met een huurachterstand, de huurovereenkomst op verzoek van Pré Wonen ontbonden en [gedaagde] veroordeeld de woning te ontruimen. Daarnaast is [gedaagde] bij het verstekvonnis veroordeeld tot betaling van de huurachterstand. Het verstekvonnis is in kracht van gewijsde gegaan.
2.5.
Op 23 juli 2020 stond de deurwaarder bij [gedaagde] op de stoep om de ontruiming te effectueren. De deurwaarder heeft, na overleg met Pré Wonen, met [gedaagde] afgesproken dat als [gedaagde] de huurachterstand in één keer zou voldoen, de ontruiming op dat moment achterwege zou blijven. [gedaagde] heeft de huurachterstand vervolgens volledig voldaan. Aan (de nicht van) [gedaagde] is meegedeeld dat hij een afspraak met Pré Wonen diende te maken om de ontstane situatie te bespreken.
2.6.
Pré Wonen heeft geprobeerd [gedaagde] nog diezelfde middag te spreken. De afspraak kon echter in verband met privéomstandigheden van de zijde van [gedaagde] niet eerder dan op 3 augustus 2020 plaatsvinden.
2.7.
Tijdens het gesprek op 3 augustus 2020 tussen [medewerker 1] (consulent bewonerszaken) (hierna: [medewerker 1] ), mevrouw [medewerker 2] (medewerker huurincasso) (hierna: [medewerker 2] ) van Pré Wonen en [gedaagde] , heeft [gedaagde] een formulier ‘huuropzegging’ ondertekend. Op dit formulier is vermeld dat [gedaagde] de huur heeft opgezegd per 3 oktober 2020 met als reden ‘verhuizing’. Bij ‘Nieuw adres’ staat vermeld [adres 2] . In een gespreksverslag heeft [medewerker 1] opgenomen:
“We overleggen over een opleverdatum en we komen samen overeen dat het voor hen prettiger is om de woning over 2 maanden op te leveren (3 oktober 2020). Aan het einde van het gesprek vraag ik hem of alles echt duidelijk is en of er nog vragen zijn. Nee meneer zegt dat hij alles snapt en dat hij wel blij is. Hij zegt: “Ik overweeg om terug te gaan met mijn gezin naar Turkije. Daar heb ik nog een huis.”
“We overleggen over een opleverdatum en we komen samen overeen dat het voor hen prettiger is om de woning over 2 maanden op te leveren (3 oktober 2020). Aan het einde van het gesprek vraag ik hem of alles echt duidelijk is en of er nog vragen zijn. Nee meneer zegt dat hij alles snapt en dat hij wel blij is. Hij zegt: “Ik overweeg om terug te gaan met mijn gezin naar Turkije. Daar heb ik nog een huis.”
Voor alle zekerheid vraag ik meneer of hij zijn nicht wil vragen contact met mij op te nemen. Dan kan ik, met zijn akkoord, zijn nicht informeren over het gesprek en de huuropzegging. Later in de week belt de nicht mij inderdaad op en informeer ik haar over het gesprek en de uitkomst. Nicht zegt ook: “Mijn neef en zijn vrouw kunnen niet zo goed aarden in Nederland. Ze overwegen om terug te gaan naar Turkije en daar hun leven op te pakken. Het sociale vangnet voor hen is daar vele malen groter. Dank voor de toelichting.”.”
2.8.
Bij brief van 4 augustus 2020 heeft Pré Wonen [gedaagde] geïnformeerd over de gevolgen van het getekende formulier ‘huuropzegging’. In de brief is onder meer vermeld dat de huurovereenkomst op 3 oktober 2020 zou eindigen en dat op 21 augustus 2020 om 9:30 uur de verhuurmakelaar van Pré Wonen met de aannemer bij [gedaagde] langs zou komen voor een opleveradvies.
2.9.
Op 21 augustus 2020 was niemand in de woning aanwezig. Ook kon de medewerker van Pré Wonen [gedaagde] telefonisch niet bereiken.
2.10.
Op 11 september 2020 heeft [gedaagde] per e-mail en brief aan Pré Wonen aangegeven niets te weten van een huuropzegging en dat - nu de huurachterstand was betaald -, hij het recht had in de woning te blijven wonen. Het document dat hij had getekend zag volgens hem op het niet meer laten oplopen van de huurachterstand.
2.11.
Pré Wonen heeft op 17 september 2020 per e-mail aan [gedaagde] laten weten niet akkoord te gaan met een mogelijke intrekking van de opzegging en heeft hem gevraagd te bevestigen dat hij de woning op 2 oktober 2020 zou verlaten. Pré Wonen heeft met betrekking tot het gesprek van 3 augustus 2020 vermeld:
“Uitleg: U bent 1,5 uur op ons kantoor geweest. Daar hebben mijn collega’s u uitgebreid uitleg gegeven over de situatie en de huuropzegging. U heeft dit begrepen en u heeft hier zowel mondeling als schriftelijk mee ingestemd. De huurachterstand was op dat moment al door u voldaan. Uw woning aan [adres 2] heeft u niet verkocht en niet te koop staan, zoals als voorwaarde is gesteld bij toewijzing van de woning destijds.”
“Uitleg: U bent 1,5 uur op ons kantoor geweest. Daar hebben mijn collega’s u uitgebreid uitleg gegeven over de situatie en de huuropzegging. U heeft dit begrepen en u heeft hier zowel mondeling als schriftelijk mee ingestemd. De huurachterstand was op dat moment al door u voldaan. Uw woning aan [adres 2] heeft u niet verkocht en niet te koop staan, zoals als voorwaarde is gesteld bij toewijzing van de woning destijds.”
2.12.
Op 25 september 2020 heeft [gedaagde] opnieuw aan Pré Wonen per e-mail laten weten de woning niet te zullen verlaten.
2.13.
De gemachtigde van Pré Wonen heeft [gedaagde] vervolgens op 1 oktober 2020 dringend verzocht dan wel gesommeerd de woning uiterlijk per 3 oktober 2020 te ontruimen.
2.14.
[gedaagde] heeft Pré Wonen op 2 oktober 2020 per e-mail laten weten dat hij niet gehouden wil worden aan de opzegging, omdat hij in de veronderstelling was daar niet voor te hebben getekend. Ook heeft [gedaagde] in de e-mail aangegeven dat hij zijn koophuis in [plaats] heeft verkocht.
2.15.
De gemachtigde van [gedaagde] heeft de gemachtigde van Pré Wonen op 2 oktober 2020 geïnformeerd dat [gedaagde] niet voornemens is de woning te verlaten, omdat hij had gedwaald in de omstandigheden; [gedaagde] had begrepen dat hij, voor zover hij geen huurachterstand liet oplopen, in de woning mocht blijven.
2.16.
Bij brief van 2 november 2020 aan de gemachtigde van [gedaagde] , heeft Pré Wonen [gedaagde] gesommeerd om de woning binnen vijf dagen te ontruimen. Daarnaast heeft zij de huurovereenkomst vernietigd, voor zover deze niet al door de ontbinding door de rechter was geëindigd. Dit in verband met het niet-verkopen van de woning in [plaats] . Ook heeft Pré Wonen [gedaagde] gesommeerd om per direct de door omwonenden gemelde overlast te staken.
2.17.
Uit een brief van 12 oktober 2020 van [notaris] blijkt dat er een koopovereenkomst met betrekking tot de koopwoning aan [adres 2] is getekend en dat de levering van die woning is gepland op 1 december 2020.
2.18.
[gedaagde] heeft de woning niet verlaten.
3.De vordering
3.1.
Pré Wonen vordert, na vermeerdering van eis, dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening [gedaagde] hoofdelijk veroordeelt:
om binnen drie dagen na betekening van het vonnis de woning met de daarin aanwezige personen te verlaten en te ontruimen, met afgifte aan Pré Wonen van de sleutels en al hetgeen tot het gehuurde behoort ter vrije en algehele beschikking van Pré Wonen te stellen op straffe van een dwangsom;
om de kosten van de ontruiming aan Pré Wonen te voldoen;
om binnen drie dagen na betekening van het vonnis, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, € 1.312,16 aan achterstallige huurpenningen/gebruiksvergoedingen tot en met november 2020 te voldoen;
een gebruiksvergoeding te voldoen voor elke maand of gedeelte van de maand dat [gedaagde] vanaf 1 december 2020 in de woning verblijft;
in de kosten van dit geding, daaronder uitdrukkelijk mede begrepen de na de uitspraak nog vallende kosten.
3.2.
Pré Wonen legt primair aan de vorderingen ten grondslag - kort weergegeven - dat de huurovereenkomst is ontbonden, althans opgezegd, althans dat deze vernietigd dient te worden (voor zover de overeenkomst nog bestaat) op grond van dwaling (artikel 6:228 lid 1 BW) of bedrog (artikel 3:44 lid 3 BW), waardoor [gedaagde] zich zonder recht of titel in de woning bevindt. Er is bovendien sprake van een betalingsachterstand, die een tekortkoming in de nakoming van de huur-/gebruiksovereenkomst oplevert. Subsidiair legt Pré Wonen aan de vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huur-/gebruiksovereenkomst door het niet betalen van huur en het veroorzaken van overlast.
4.Het verweer
4.1.
[gedaagde] betwist de vorderingen. Hij voert primair aan - samengevat - dat hij de huurovereenkomst niet heeft opgezegd, omdat hij ter zake daarvan heeft gedwaald (artikel 6:228 lid 1 BW); zijn wil was niet op de opzegging gericht. De huurovereenkomst kan voorts niet vernietigd worden, omdat hij zich niet schuldig heeft gemaakt aan (het veroorzaken van) dwaling (artikel 6:228 lid 1 BW) of bedrog (artikel 3:44 lid 3 BW). Ten slotte kan de huurovereenkomst niet ontbonden worden, omdat geen sprake is van tekortschieten in de nakoming van de huur-/gebruiksovereenkomst.
4.2.
Subsidiair verzoekt [gedaagde] de rechter op grond van artikel 7:280 BW de huurovereenkomst niet te ontbinden, maar een ‘terme de grace’ toe te staan om alsnog aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst te voldoen. Voor zover [gedaagde] een dwangsom zal worden opgelegd, verzoekt hij de rechter deze te matigen.
5.De beoordeling
Spoedeisend belang (vordering tot ontruiming)
5.1.
De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als Pré Wonen daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is in beginsel het geval, nu het hier gaat om een huurovereenkomst die bij het verstekvonnis is ontbonden. Er bestaat geen rechtsrelatie meer tussen partijen, want de huurovereenkomst is door ontbinding op 1 juli 2020 beëindigd en [gedaagde] verblijft vanaf die datum, dan wel de latere datum die tussen partijen is afgesproken waarop de woning ontruimd diende te zijn, zonder recht of titel in de woning. De vordering tot ontruiming die uit de ontbinding voortvloeit, is naar haar aard spoedeisend. Bovendien dient Pré Wonen in haar hoedanigheid van toegelaten instelling te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van haar schaarse sociale huurwoningen waarvoor een wachtlijst bestaat. Mensen die zonder recht of titel in een woning verblijven, dienen de woning zo spoedig mogelijk te verlaten, zodat zij die in aanmerking komen voor een woning, daar gebruik van kunnen maken.
5.2.
Echter, [gedaagde] is bij het verstekvonnis veroordeeld om de woning te ontruimen, zodat Pré Wonen al beschikt over een executoriale titel om de ontruiming te (doen) bewerkstelligen.
5.3.
Vast staat dat de deurwaarder op 23 juli 2020 ter uitvoering van dat verstekvonnis is overgegaan tot ontruiming van de woning, maar dat hij de ontruiming - in overleg met Pré Wonen - heeft opgeschort in verband met de betaling van de huurachterstand door [gedaagde] .
5.4.
Uit de door Pré Wonen aangevoerde en vaststaande feiten en omstandigheden kan worden afgeleid dat zij na 23 juli 2020 nog steeds ontruiming van de woning voor ogen had, maar hierover afspraken heeft willen maken met [gedaagde] , zodat hij de woning zelf uiterlijk voor 3 oktober 2020 zou kunnen ontruimen. Dit blijkt onder meer uit het feit dat Pré Wonen op en na 23 juli 2020 is blijven aandringen op een gesprek met [gedaagde] , dat op 3 augustus 2020 heeft plaatsgevonden. Uit de overgelegde stukken (waaronder de gespreksverslagen) blijkt naar het oordeel van de kantonrechter genoegzaam dat het doel van dat gesprek is geweest, de (vrijwillige) ontruiming van de woning te bewerkstelligen. Dit blijkt daarnaast uit het door beide partijen getekende huuropzeggingsformulier waarin duidelijk 3 oktober 2020 als einddatum is vermeld, de brief van Pré Wonen van 4 augustus 2020, het opleveradvies van 21 augustus 2020, de reacties van Pré Wonen op de schriftelijke berichten van [gedaagde] vanaf 11 september 2020, de sommatie van 1 oktober 2020 van de gemachtigde van Pré Wonen en twee verklaringen/gespreksverslagen van twee medewerkers van Pré Wonen van 5 respectievelijk 9 oktober 2020.
5.5.
Dat Pré Wonen - na ontbinding van de huurovereenkomst bij het verstekvonnis - voor het vastleggen van de afspraken over ontruiming een formulier ‘huuropzegging’ heeft gebruikt en op verschillende momenten heeft aangevoerd dat [gedaagde] de huurovereenkomst destijds onder valse voorwendselen is aangegaan, doet niet af aan de eerdere ontbinding van de huurovereenkomst en het feit dat haar acties steeds gericht waren op de ontruiming. Voor zover [gedaagde] al uit de gedragingen van Pré Wonen heeft mogen afleiden dat hij een nieuw recht op gebruik van de woning had verkregen (hierover meer onder punt 5.7. e.v.), valt uit de gedragingen van Pré Wonen af te leiden dat dit recht op 3 oktober 2020 zou komen te vervallen.
5.6.
Nu [gedaagde] de woning niet voor 3 oktober 2020 leeg en ontruimd heeft opgeleverd, vordert Pré Wonen opnieuw ontruiming. Echter, ontruiming is bij het verstekvonnis al toegewezen en gronden waarop het verstekvonnis niet toereikend zou zijn om alsnog tot ontruiming over te gaan, zijn niet aangevoerd. Een spoedeisend belang bij het opnieuw toewijzen van een vordering tot ontruiming is er dan ook niet. De vordering tot ontruiming zal reeds daarom worden afgewezen. Datzelfde geldt voor de daarmee samenhangende vorderingen tot betaling van een dwangsom en kosten van ontruiming.
Overwegingen ten overvloede
5.7.
Gelet op het voorgaande wordt voorbijgegaan aan het door Pré Wonen gestelde ten aanzien van het niet of niet tijdig te koop zetten van de koopwoning door [gedaagde] . Daarnaast wordt aan de gestelde overlast niet toegekomen.
5.8.
Evenmin wordt toegekomen aan het verweer van [gedaagde] . Als dat wel het geval zou zijn geweest, overweegt de kantonrechter ten overvloede nog het volgende.
5.9.
Het verweer van [gedaagde] dat hij heeft begrepen dat hij bij betaling van de huurachterstand in de woning mocht blijven en dat hij gedwaald heeft met betrekking tot de inhoud van het opzeggingsformulier van 3 augustus 2020, zou niet slagen. Uit het verstekvonnis had [gedaagde] kunnen begrijpen dat de huurovereenkomst was ontbonden en dat hij geen recht meer had om in de woning te verblijven. Het enkel alsnog betalen van een huurachterstand leidt niet tot de totstandkoming van een nieuwe huurovereenkomst. Als daarnaast de indruk zou zijn gewekt dat [gedaagde] in de woning mocht blijven na het schorsen van de ontruiming op 23 juli 2020, dan had hij uit de daarop volgende handelingen en uitlatingen van Pré Wonen kunnen begrijpen dat het recht op verblijf in de woning beperkt was tot uiterlijk 3 oktober 2020.
5.10.
Het had, mede, vanwege de taalbarrière op de weg van [gedaagde] gelegen om zich te laten informeren over de gevolgen van het verstekvonnis, het huuropzeggingsformulier van 3 augustus 2020 en/of de brief van Pré Wonen van 4 augustus 2020. De kantonrechter leidt uit de twee verklaringen van [medewerker 2] en [medewerker 1] van Pré Wonen van 5 respectievelijk 9 oktober 2020 af dat [gedaagde] vooraf geadviseerd is zijn nicht mee te nemen naar het gesprek op 3 augustus 2020. Dat [gedaagde] daarvan heeft afgezien en koos voor een telefonische verbinding met een vriend die voor hem vertaalde, waarna de verbinding werd verbroken doordat zijn telefoon uitviel, valt aan hemzelf toe te rekenen. Hij gaf aan ondanks dat toch het gesprek voort te willen zetten. Bovendien heeft Pré Wonen er op aangedrongen om - met goedvinden van [gedaagde] - zijn nicht te informeren over het gesprek en de huuropzegging. Later in de week heeft Pré Wonen contact met de nicht gehad en haar geïnformeerd over het gesprek en de gevolgen daarvan. Pré Wonen heeft zich dan ook aantoonbaar ingespannen om [gedaagde] goed te informeren over de ontstane situatie en de ontruiming per 3 oktober 2020. Het verweer van [gedaagde] dat Pré Wonen een verdergaande zorgplicht had, zou om die reden ook niet slagen. Het verweer ten slotte dat Pré Wonen [gedaagde] onder druk heeft gezet om ondertekening van het opzeggingsformulier te forceren en het formulier van te voren al had ingevuld, zou ook niet slagen. Dit is immers door Pré Wonen weersproken en ook niet aannemelijk gezien de door Pré Wonen overlegde verklaringen.
5.11.
Concluderend wordt ten overvloede overwogen dat het verweer dat [gedaagde] de indruk heeft gekregen dat hij in de woning mocht blijven en gedwaald heeft met betrekking tot de ondertekening van het opzeggingsformulier, niet zou opgaan.
Terme de grace
5.12.
Gezien het vorenstaande wordt ook niet meer toegekomen aan het verzoek van [gedaagde] om een ‘terme de grace’ toe te staan op grond van artikel 7:280 BW. Ten overvloede wordt opgemerkt dat de kantonrechter dit ook niet had kunnen toestaan, omdat de huurovereenkomst al is ontbonden als gevolg van het verstekvonnis.
Betaling achterstallige huurpenningen / gebruiksvergoedingen
5.13.
Voor zover door het ontbreken van een spoedeisend belang al wordt toegekomen aan de beoordeling van de vermeerdering van eis, overweegt de kantonrechter ten overvloede dat nu er geen expliciet bezwaar is gemaakt tegen de vermeerdering van eis als bedoeld in artikel 130 Rv en [gedaagde] verweer heeft gevoerd, de eisvermeerdering zou zijn toegelaten. Pré Wonen heeft ter onderbouwing van de eisvermeerdering echter geen stukken aangevoerd waaruit de nieuwe huurachterstand blijkt. [gedaagde] heeft deze bovendien betwist, omdat hij een e-mail van Pré Wonen heeft ontvangen waaruit blijkt dat hij een achterstand van € 756,21 (in plaats van de gevorderde € 1.312,16) voor 7 december 2020 dient te betalen. [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij gezien de e-mail van Pré Wonen de mogelijkheid heeft om deze achterstand alsnog voor 7 december 2020 te voldoen. Dit verweer zou slagen en de vordering bij wijze van vermeerdering van eis zou dan ook zijn afgewezen.
Conclusie
5.14.
De conclusie is dat de kantonrechter de vorderingen van Pré Wonen zal afwijzen.
5.15.
De proceskosten komen voor rekening van Pré Wonen, omdat zij ongelijk krijgt.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
wijst de vorderingen af;
6.2.
veroordeelt Pré Wonen tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van € 360,- (2x liquidatietarief ontruiming van € 180,-) aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde] .
Dit vonnis is gewezen door mr. I. de Greef en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter