Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 19/5346
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 november 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Heemstede, verweerder.
Procesverloop
Bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2019 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [A] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 431.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2019 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 4 september 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 oktober 2020. Eiser is vertegenwoordigd door A. van den Dool, kantoorgenoot van gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [B] , tot bijstand vergezeld door [C] , taxateur.
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.
De woning is een hoekwoning met een dakkapel en een inpandige schuur / berging. De inhoud van de woning is ongeveer 355 m³ en de oppervlakte van het perceel is 185 m².
Geschil2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018.
3. Eiser bepleit, onder verwijzing naar een in zijn opdracht opgemaakt taxatierapport, een waarde van € 380.000. Eiser heeft voorts - zakelijk weergegeven – aangevoerd dat verweerder bij de waardering geen juiste toepassing heeft gegeven aan de vergelijkingsmethode. Eiser heeft twee woningen aangedragen waarvan de verkoopprijzen een lagere WOZ-waarde rechtvaardigen. Ook ziet eiser in het verkoopresultaat van de ook door verweerder bij de waardering betrokken woning [D] een onderbouwing van de door hem voorgestane waarde. Voorts heeft hij betoogd dat de minder goede ligging van de woning tot een door verweerder buiten beschouwing gelaten waardedruk leidt.
4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep. Hij heeft daartoe onder meer verwezen naar een door hem overgelegd waarderapport en de daarbij behorende matrix. In deze matrix is de woning getaxeerd op € 436.000. Naast gegevens van de woning, bevat de matrix gegevens van zeven vergelijkingsobjecten.
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer.
Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
7. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
8. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat verweerder in één van de brondocumenten weliswaar ten onrechte de ligging van de woning met een vier heeft gewaardeerd, maar aan deze kwalificatie zijn, zoals ter zitting is toegelicht, voor de waarde van de woning geen consequenties verbonden. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn voorts kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Dat de staat van de voorzieningen en de kwaliteit van de woning als ‘gemiddeld’ kunnen worden gekwalificeerd - hetgeen door eiser is bestreden - heeft verweerder voldoende aannemelijk gemaakt. Weliswaar heeft ook de door eiser ingeschakelde taxateur de woning inpandig opgenomen, maar diens rapport bevat geen toereikende motivering of beeldmateriaal waarop deze stelling kan worden gestoeld. Een ‘eenvoudig’ voorzieningenniveau rechtvaardigt nog niet de conclusie dat sprake is van een ‘matig’ of anderszins benedengemiddeld voorzieningenniveau. De stelling dat sprake zou zijn van een verzakking van de woning, zoals in het taxatierapport is aangegeven ter onderbouwing van de matige bouwkundige kwaliteit, is door eiser ter zitting ingetrokken. De verkoopprijzen van de zeven door verweerder genoemde vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dat verweerder daarbij niet tevens de door eiser aangedragen verkoopcijfers heeft betrokken doet daaraan niet af. De rechtbank merkt in dit verband op dat ook eisers taxateur deze verkopen niet in zijn rapport heeft genoemd. Zodoende zijn ook de objectkenmerken van deze woningen onbekend gebleven. Ook daarom kan aan deze verkoopcijfers geen betekenis worden toegekend.
Niet is gesteld dat de vergelijkingsobjecten zodanige verschillen vertonen met de woning, dat verweerder, daarmee rekening houdende, tot een lagere vaststelling van de aarde had moeten komen. Gelet op het vorenstaande kan dan ook niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
9. Het vorenoverwogene leidt de rechtbank tot de slotsom dat het beroep ongegrond dient te worden verklaard.
Proceskosten
10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. De grief van eiser dat de motivering van de uitspraak op bezwaar dusdanig gebrekkig is dat een proceskostenvergoeding, ondanks de ongegrondverklaring van het beroep, in de rede ligt, volgt de rechtbank niet. De motivering is weliswaar summier, maar toereikend. Ook de verschrijving van verweerder bij de waardering van de ligging van de woning leidt niet tot de conclusie dat eiser reeds daarom mocht menen dat de waarde van de uitspraak op bezwaar te hoog was en hij daarom beroep diende aan te tekenen tegen die uitspraak op bezwaar.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F. Kleefmann, rechter, in aanwezigheid van E.H. Mazel, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 16 november 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.