ECLI:NL:RBNHO:2020:1582

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

Zittingsplaats Alkmaar

zaaknummer / rolnummer: C/15/286876 / HA ZA 19-244

Vonnis van 4 maart 2020

in de zaak van

1.[eiser 1] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

2.
[eiseres 1],

wonende te [woonplaats 2] ,

3.
[eiser 2],

wonende te [woonplaats 3] ,

4.
[eiseres 2],

wonende te [woonplaats 4] ,

eisers,

advocaat mr. E. Hoekstra te Alkmaar,

tegen

1.de besloten vennootschap TH.W. MOSCH HOLDING B.V.,

gevestigd te Sint Maartenszee,

2. de besloten vennootschap
ANZELHOEF BEHEER B.V.,

gevestigd te Sint Maartenszee,

gedaagden,

advocaat mr. A. Glijnis te Alkmaar.

Eisers worden gezamenlijk [eisers] genoemd. Afzonderlijk wordt eiser sub 1 hierna [eiser 1] genoemd, eiser sub 2 [eiseres 1] en eisers sub 3 en 4 (gezamenlijk) [naam 1] . Gedaagden zullen hierna Mosch Holding en Anzelhoef Beheer genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 5 maart 2019;
de akte houdende overlegging producties;
de conclusie van antwoord;
het tussenvonnis van 29 mei 2019
het proces-verbaal van comparitie van 18 september 2019 met de daarin genoemde aanvullende stukken, waaronder een akte wijziging c.q. precisering eis;
de akte van Mosch Holding en Anzelhoef Beheer van 16 oktober 2019;
de akte van [eisers] van 13 november 2019.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

In het vakantiepark Anzelhoef (hierna: het vakantiepark) staan op eigen grond 31 recreatievilla’s. Mosch Holding is eigenaar van de algemene delen van het vakantiepark. Anzelhoef Beheer is de beheerder van het vakantiepark. De heer [naam 2] is bestuurder van Mosch Holding. Zijn zoon, [naam 3] , is bestuurder van Anzelhoef Beheer. Mosch Holding is eigenaar van 13 recreatievilla’s. De andere recreatievilla’s zijn van individuele eigenaren.

2.2.

[eiser 1] is sinds 6 juni 2003 eigenaar van recreatievilla nummer [nummer] .

[eiseres 1] is sinds 1 september 2016 eigenaar van recreatievilla nummer [nummer] .

[naam 1] zijn sinds 17 oktober 2003 gezamenlijk eigenaar van recreatievilla [nummer] .

2.3.

In de akten waarbij de recreatievilla’s aan [eisers] zijn geleverd (hierna steeds aan te duiden als: de Leveringsakte of de Leveringsakten) zijn diverse bepalingen als kettingbeding opgenomen (artikel 20 tot Pro en met 25 en 33). Voor zover hier van belang bepalen de Leveringsakten het volgende (waarbij steeds met “grondeigenaar” wordt bedoeld: Mosch Holding):

“(…)

Bewoning

Artikel 24

Indien de op de verkochte grond gestichte recreatie-villa buiten verhuurbemiddeling van door de

grondeigenaar aan te wijzen verhuurorganisatie door anderen dan de juridische of economische eigenaar of eerste-graads afstammelingen in gebruik wordt genomen, is die eigenaar aan de verhuurder een vergoeding van éénhonderdvijftig euro (€ 150,00) per week, waarbij een gedeelte van een week voor een volle week wordt gerekend, (exclusief omzetbelasting), verschuldigd voor het tijdvak van gebruik van de betreffende recreatiewoning door de betreffende andere personen. Voormelde vergoeding is gebaseerd op gebruik van de betreffende woning door maximaal zes personen, ongeacht of de woning ook daadwerkelijk door zes personen wordt gebruikt. Bij gebruik door meer personen wordt voormelde vergoeding voor iedere meerdere persoon verhoogd met zeventien euro (€ 17,00) per week, waarbij ook daarvoor geldt dat een gedeelte van een week voor een gehele week wordt gerekend. Voormeld bedrag zal worden geïndexeerd op de wij ze als hierna onder artikel 28 vermeld Pro.

Deze vergoeding is mede vastgesteld vanuit de service-gerichtheid, welke de grondeigenaar zal bieden tijdens de aanwezigheid van de huurders op het park.

(…)

Inverzuimstelling

Artikel 29

Indien de verkrijger, na bij aangetekend schrijven in verzuim te zijn gesteld, gedurende veertien dagen nalatig blijft om zijn verplichtingen alsnog na te komen, zal de verkrijger aan de grondeigenaar een vergoeding verschuldigd zijn gelijk aan 10% van de koop/aannemingssom, onverminderd het recht op vergoeding van de meerdere kosten, schade en interessen die de grondeigenaar heeft geleden.

(…)”

2.4.

In de Leveringsakten is tevens een huishoudelijk reglement opgenomen (hierna: het Huishoudelijk Reglement). Het Huishoudelijk Reglement bepaalt onder het kopje “
Overtredingen”:

“1. Bij overtreding van een der bepalingen van de wet of dit reglement, hetzij door de eigenaar, hetzij door de gebruiker, zal de grondeigenaar de betrokkene op de overtreding wijzen door middel van een aangetekend schrijven.

2. Indien de betrokkene geen gevolg geeft aan de waarschuwing kan de grondeigenaar hem een onmiddellijk opeisbare boete opleggen van ten hoogste éénhonderdtwintig euro (€ 120,00), voor elke overtreding, onverminderd de gehoudenheid van de overtreder tot schadevergoeding, zo daarvoor termen aanwezig zijn, en onverminderd de andere maatregelen die de grondeigenaar kan nemen krachtens dit reglement of wet.”

De “
Slotbepaling” in het Huishoudelijk Reglement luidt als volgt:

“1. In gevallen waarin dit reglement niet voorziet beslist de grondeigenaar.

2. Onverminderd het bepaalde in dit reglement is iedere eigenaar of gebruiker verplicht zich te houden aan de verordeningen van de gemeente Zijpe en opgelegd aan individuele eigenaren en/of villapark Anzelhoef.

3. Villapark Anzelhoef kan van verboden die in dit reglement zijn vastgesteld, voor een bepaalde tijd schriftelijk ontheffing verlenen onder door haar te bepalen voorwaarden.”

2.5.

Voor de verhuur van de recreatievilla’s op het vakantiepark heeft Mosch Holding Anzelhoef Beheer als verhuurorganisatie ingeschakeld. Eind 2017 heeft Anzelhoef Beheer aan de eigenaren van de recreatievilla’s een nieuwe verhuurbemiddelingsovereenkomst voorgelegd. De ondertekening van die verhuurbemiddelingsovereenkomst geldt als voorwaarde voor verhuurbemiddeling via Anzelhoef Beheer. [eisers] heeft die verhuurbemiddelingsovereenkomst niet willen ondertekenen. [eisers] is zijn recreatievilla’s daarna gaan verhuren via verhuurbemiddelaar [naam 4] .

3.Het geschil

3.1.

[eisers] vorderen na eiswijziging dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

primair

I. het beding zoals neergelegd in artikel 24 van Pro de bijzondere bedingen van de Leveringsakten van [eisers] op te heffen, althans integraal te vernietigen op grond van artikel 6:233 sub a Burgerlijk Pro Wetboek (BW) en/of artikel 6:248 lid 2 BW Pro, althans de koopovereenkomsten te ontbinden terzake dit beding, althans dit beding zodanig te wijzigen dat [eisers] en hun rechtsopvolgers hier niet langer aan gebonden zijn en dus niet (langer) gehouden zullen zijn een weekvergoeding te betalen indien de op de verkochte grond gestichte recreatievilla’s van [eisers] door anderen dan de juridische of economische eigenaren, of eerste graad afstammelingen van [eisers] in gebruik worden genomen buiten verhuurbemiddeling van door de grondeigenaar aangewezen verhuurorganisatie om, dan wel buiten verhuurbemiddeling via de grondeigenaar om, dan wel buiten door de grondeigenaar aangewezen parkbeheerder om;

II. het boetebeding zoals neergelegd in artikel 29 van Pro de bijzondere bedingen van de Leveringsakten van [eisers] op te heffen, althans integraal te vernietigen op grond van artikel 6:233 sub a BW Pro en/of artikel 6:248 lid 2 BW Pro althans dit boetebeding zodanig te wijzigen dat [eisers] en hun rechtsopvolgers hier niet langer aan gebonden zijn;

III. het boetebeding zoals neergelegd in het in de Leveringsakten van [eisers] opgenomen Huishoudelijk Reglement onder ‘Overtredingen’, lid 2 hiervan, op te heffen, althans integraal te vernietigen op grond van artikel 6:233 sub a BW Pro en/of artikel 6:248 lid 2 BW Pro, althans dit boetebeding zodanig te wijzigen dat [eisers] en hun rechtsopvolgers hier niet langer aan gebonden zijn;

IV. een slotbepaling in de Leveringsakten van [eisers] vast te stellen die luidt dat in gevallen waarin het reglement niet voorziet, de bevoegde rechter beslist;

subsidiair

V. het beding zoals neergelegd in artikel 24 van Pro de bijzondere bedingen van de Leveringsakte van [eisers] partieel te vernietigen, althans partieel te ontbinden, althans dit beding te wijzigen c.q. aan te passen op een wijze zoals hier geformuleerd:

Artikel 24

Een weekvergoeding vaststellen die het verschil(percentage) betreft tussen de commissie die de derde (verhuur-bemiddelende) partij in rekening brengt aan eisers en de 28% die Mosch c.q. Beheer voorheen in rekening bracht (dus wanneer de derde 20% doorberekent, dan heeft Mosch c.q. Beheer aanvullend recht op 8%), althans een zodanig (al dan niet nog lager) percentage wel een zodanig lager weekbedrag dan thans in de leveringsaktes omschreven staat, zoals de rechtbank in goede Justitie vermeent vast te stellen, daarbij tevens vaststellen en bepalen dat een gedeelte van een week naar rato (1/7 per dag) zal moeten worden doorberekend en doorbelast, en dat de weekvergoeding niet langer meer afhankelijk zal zijn van de hoeveelheid personen die de woning daadwerkelijk gebruikt,

althans aan te passen op een wijze die door de rechtbank als het meest redelijk wordt geacht;

VI. het boetebeding zoals neergelegd in artikel 29 van Pro de Leveringsaktes partieel te vernietigen, althans te wijzigen zodat [eisers] en hun rechtsopvolgers niet (langer) gebonden zijn aan de vergoeding van 10 procent zoals in dit beding bedoeld, waarbij door de rechtbank wordt bepaald dat ingeval van verzuim [eisers] hoogstens een vergoeding zijn verschuldigd die gelijk is aan de daadwerkelijk door Mosch c.q. Beheer geleden schade, althans dit beding te wijzigen op een wijze die door de rechtbank als het meest redelijk wordt geacht;

VII. het boetebeding zoals neergelegd in het in de Leveringsakten van [eisers] opgenomen Huishoudelijk Reglement onder ‘Overtredingen’, lid 2 hiervan partieel te vernietigen, althans te wijzigen zodat [eisers] niet langer een boete ad

€ 120,- per overtreding van het reglement is verschuldigd, doch hoogstens een vergoeding gelijk aan de door Mosch Holding c.q. Anzelhoef Beheer geleden schade, althans dit beding te wijzigen op een wijze die door de rechtbank als het meest redelijk wordt geacht;

VIII. een slotbepaling in de Leveringsakten van [eisers] vast te stellen die luidt dat in gevallen waarin het reglement niet voorziet, de bevoegde rechter beslist;

primair en subsidiair

IX. Mosch Holding c.q. Anzelhoef Beheer hoofdelijk te veroordelen tot terugbetaling van de over de achterliggende jaren in rekening gebrachte weekvergoeding, boetes en executiekosten aan [eisers] , en hen derhalve hoofdelijk te veroordelen tot betaling van:

- een bedrag van € 16.751,35 aan [eiser 1] ,

- een bedrag van € 5.123,18 aan [eiseres 1] en

- een bedrag van € 8.865,79 aan [naam 1] ,

althans hen hoofdelijk te veroordelen tot (terug)betaling van door de rechtbank in goede justitie vast te stellen bedragen, deze bedragen (telkens) te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van opeisbaarheid, althans vanaf de dagvaardingsdatum tot aan de dag van volledige betaling;

X. Mosch Holding en/of Anzelhoef Beheer te gebieden om de executie van de Leveringsaktes te staken en gestaakt te houden, althans subsidiair de executie te staken en gestaakt te houden waar het betreft de (nakoming en uitvoering van de) Leveringsakte, meer in het bijzonder de bepaling 24 van de Leveringsaktes, één en ander op straffe en verbeurte van een dwangsom ad € 10.000,- dat zij daarmee in gebreke blijven;

XI. Mosch Holding te veroordelen medewerking te verlenen aan het opmaken van nieuwe akten waarin de wijzigingen van de bedingen, al dan niet door de rechtbank bepaald, van de Leveringsakten van [eisers] worden vastgesteld, alsmede te bepalen dat het vonnis in deze op de voet van artikel 3:300 BW Pro in de plaats zal treden van de vereiste medewerking van Mosch Holding in het geval Mosch Holding hier op eerste verzoek van [eisers] geen gehoor aan geeft;

XII. Mosch Holding en Anzelhoef Beheer ieder voor zich te bevelen om rekening en verantwoording af te leggen over en/of alle gegevens te overleggen met betrekking de huuraanvragen, aanvraagverdeling en de huurinkomsten over de jaren 2015, 2016, 2017 2018 en 2019, onder meer (maar niet daartoe beperkt) door het overleggen van:

o de jaarrekeningen van Mosch Holding en Anzelhoef Beheer over de desbetreffende jaren;

o een overzicht van alle huuraanvragen over de desbetreffende jaren;

o een overzicht van de verdeling en toewijzing van de huuraanvragen aan de woningeigenaren over de desbetreffende jaren;

o een overzicht van de verhuurinkomsten die Mosch Holding en Anzelhoef Beheer gegenereerd en ontvangen hebben over de desbetreffende jaren;

o een overzicht van de inhoudingen c.q. commissies die Mosch Holding en Anzelhoef Beheer hebben behouden c.q. ingehouden op de afdracht van verhuurinkomsten aan de woningeigenaren over de desbetreffende jaren.

Bij dit bevel en deze veroordeling te bepalen, dat dit alles dient te geschieden op straffe en verbeurte van een dwangsom ad € 10.000 per dag indien de geadresseerde(n) met deze veroordeling in gebreke blijft/blijven;

Mosch Holding en Anzelhoef Beheer daarbij te veroordelen, indien uit de door hen te verstrekken en te overleggen informatie mocht blijken, dat [eisers] zijn benadeeld en derhalve schade hebben geleden, tot betaling c.q. terugbetaling aan [eisers] de bedragen c.q. huurvergoedingen die [eisers] feitelijk zijn misgelopen althans feitelijk hadden moeten ontvangen, althans zodanige bedragen die de rechtbank in redelijkheid vermeent vast te stellen, deze bedragen (telkens) te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van opeisbaarheid, althans vanaf de dag der dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening;

XIII. Mosch Holding en Anzelhoef Beheer ieder voor zich te bevelen om rekening en verantwoording af te leggen over en/of alle gegevens te overleggen c.q. inzicht te verschaffen in de bij eisers (en de overige woningeigenaren) in rekening gebrachte parkkosten over de jaren 2015, 2016, 2017, 2018 en 2019, onder meer (maar niet daartoe beperkt) door het overleggen van:

o de jaarrekeningen van Mosch Holding en Anzelhoef Beheer over de desbetreffende jaren;

o een verzicht van alle in rekening gebrachte kosten met alle onderliggende facturen en nota’s van derden over de desbetreffende jaren, vergezeld van een berekening waaruit blijkt wat de totale kosten zijn geweest en de kosten, omgeslagen per woningeigenaar;

Mosch Holding en Anzelhoef Beheer daarbij te veroordelen, indien uit de door hen te verstrekken en te overleggen informatie mocht blijken, dat [eisers] zijn benadeeld en derhalve schade hebben geleden omdat zij meer parkkosten hebben betaald dan er daadwerkelijk aan parkkosten zijn gemaakt althans dan er daadwerkelijk aan hen had mogen worden doorberekend en doorbelast, tot betaling c.q. terugbetaling aan [eisers] hetgeen zij telkens teveel hebben betaald, althans zodanige bedragen die de rechtbank in redelijkheid vermeent vast te stellen, deze bedragen (telkens) te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van opeisbaarheid, althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

XIV. Mosch Holding en Anzelhoef Beheer hoofdelijk te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eisers] ieder individueel te betalen een bedrag (per eiser) ad € 925,- aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van opeisbaarheid, althans vanaf de dag der dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening,

XV. Mosch Holding en Anzelhoef Beheer hoofdelijk te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eisers] te betalen de kosten van deze procedure, inclusief de nakosten, daaronder begrepen alle kosten welke op de tenuitvoerlegging vallen en de wettelijke rente over deze bedragen.

3.2.

Sterk verkort weergegeven, legt [eisers] aan de vorderingen ten grondslag dat de bepalingen in de Leveringsakten onredelijk bezwarend zijn voor [eisers] De belangen van Mosch Holding en Anzelhoef Beheer zijn bovendien verstrengeld. Doordat de verhuurinkomsten voor [eisers] terugliepen, lijkt het namelijk dat Mosch Holding als eigenaar van 13 recreatievilla’s bij de verdeling van de verhuuraanvragen wordt bevoordeeld. [eisers] werd bovendien gedwongen een nieuwe, ongunstige, verhuurbemiddelingsovereenkomst te ondertekenen. Door de weigering die te ondertekenen, kan [eisers] niet langer verhuren via Anzelhoef Beheer. Daardoor is hij bij verhuur van zijn recreatievilla krachtens artikel 24 van Pro de Leveringsakte een onredelijk hoge vergoeding aan Anzelhoef Beheer verschuldigd. Dit naast de aan de andere verhuurbemiddelaar af te dragen vergoeding. Mosch Holding en Anzelhoef Beheer bieden bovendien geen enkele service voor die vergoeding en zij vallen [eisers] , huurders en mensen die werk aan de recreatievilla’s komen verrichten, lastig. Mosch Holding en Anzelhoef Beheer leggen onredelijk hoge boetes op en/of dreigen die te pas en te onpas op te leggen. Zij weigeren bovendien rekening en verantwoording af te leggen betreffende de verdeling van de huuraanvragen en de besteding van de door [eisers] en de andere eigenaren betaalde parkbijdrage.

3.3.

Mosch Holding en Anzelhoef Beheer voeren verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Omdat er aanwijzingen zijn dat [eisers] met Mosch Holding en Anzelhoef Beheer heeft gehandeld als consument in de zin van Richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: Richtlijn 93/13), ziet de rechtbank zich ambtshalve geplaatst voor de vraag, kort gezegd, of op deze bedingen Richtlijn 93/13 van toepassing is. De rechtbank heeft partijen hiervan voorafgaand aan de comparitie op de hoogte gesteld. Vervolgens heeft [eisers] zijn eis gewijzigd in die zin dat hij, primair (de vorderingen onder I. tot en met IV.), vordert dat de rechtbank de door hem genoemde bepalingen “opheft” althans vernietigt omdat deze, onder meer onredelijk bezwarend zijn. Subsidiair vordert [eisers] samengevat partiele vernietiging van de betreffende bedingen (de vorderingen onder V. tot en met VIII.). Na de comparitie heeft mr. Glijnis zijn standpunt, dat geen sprake is van oneerlijke en onredelijk bezwarende bedingen, bij akte van 16 oktober 2019 nader uiteengezet en mr. Hoekstra heeft hier bij akte van 13 november 2019 op gereageerd.

Kort gezegd moet beantwoord worden de vraag of sprake is van oneerlijke bedingen in de zin van Richtlijn 93/13 en/of onredelijk bezwarende bedingen in de zin van artikel 6:233 aanhef Pro en onder a. BW. De rechtbank zal daarbij met name ingaan op de vraag of de betreffende bepalingen oneerlijk zijn in het kader van Richtlijn 93/13, omdat het oneerlijk zijn van een beding in dat kader meebrengt dat het betreffende beding in ieder geval ook als onredelijk bezwarend in de zin van artikel 6:233 aanhef Pro en sub a BW moet worden aangemerkt.

4.2.

Toepasselijkheid Richtlijn 93/13

4.2.1.

Voor de toepassing van Richtlijn 93/13 moet sprake zijn van een beding waarover niet afzonderlijk is onderhandeld en waarbij een van partijen een consument is.

Volgens [eisers] is hij te beschouwen als
consumentin de zin van de Richtlijn 93/13. [eisers] voert met de recreatievilla’s geen bedrijf, maar heeft de recreatievilla’s aangekocht voor privégebruik en, daarnaast, voor seizoensverhuur. Mosch Holding en Anzelhoef Beheer zijn te beschouwen als zakelijke partijen. [eisers] betoogt verder dat de gewraakte bepalingen leiden tot een aanzienlijke verstoring, in strijd met de goede trouw, van het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen ten nadele van de consument.

Mosch Holding en Anzelhoef Beheer betwisten het een en ander.

4.2.2.

De rechtbank is van oordeel dat de hier aan de orde zijnde bedingen vallen binnen het toepassingsgebied van Richtlijn 93/13, omdat het bedingen betreft waarover niet afzonderlijk is onderhandeld en [eisers] met betrekking tot de uit de koopovereenkomst en daaruit voortvloeiende levering van de recreatievilla, als
consumentin de zin van Richtlijn 93/13 moet worden aangemerkt.

4.2.3.

Vast staat dat [eisers] de overeenkomsten tot aankoop en levering van de recreatievilla’s is aangegaan buiten beroep of bedrijf. Mosch Holding en Anzelhoef Beheer hebben dit op zich niet betwist, maar stellen dat er sprake is van een belegging en dat het de bedoeling was dat de recreatievilla’s het grootste deel van de tijd commercieel zouden worden verhuurd en aannemelijk is dat [eisers] de btw over de aankoopsom en de verhuurinkomsten terugvragen. Daardoor kwalificeren zij ook in fiscale zin als ondernemer.

Die stelling snijdt geen hout. Uit hetgeen Mosch Holding en Anzelhoef Beheer hebben aangevoerd valt niet af te leiden dat [eisers] de recreatievilla’s heeft aangekocht met het primaire doel deze bedrijfsmatig of beroepshalve te verhuren. Voor zover Mosch Holding en Anzelhoef Beheer lijken te veronderstellen dat de bij [eisers] aanwezige kennis en/of opleidingsniveau van belang is voor de vraag of hij is te beschouwen als consument, is dat onjuist. Het begrip consument in de zin van artikel 2, onder b), van Richtlijn 93/13 is een objectief begrip dat losstaat van de concrete kennis waarover de betrokkene kan beschikken of van de informatie waarover die persoon werkelijk beschikt.

De verwijzing van Mosch Holding en Anzelhoef Beheer naar het begrip ‘consument’ zoals het Hof van Justitie dat hanteert in zijn arrest van 14 februari 2019 (Anica Milivojević-Raiffeisenbank, ECLI:EU:C:2019:123) gaat mank omdat het in dat arrest gaat om uitleg van de verordening betreffende de rechterlijke bevoegdheid, de erkenning en de tenuitvoerlegging van beslissingen in burgerlijke en handelszaken. Die verordening streeft een ander doel na dan de hier aan de orde zijnde Richtlijn 93/13. Weliswaar heeft het Hof reeds geoordeeld dat, teneinde de doelstellingen van de wetgever van de Europese Unie op het gebied van consumentenovereenkomsten te verwezenlijken en de coherentie van het Unierecht te verzekeren, met name rekening moet worden gehouden met het begrip ‘consument’ in andere Unierechtelijke regelingen, maar dat de beoogde samenhang tussen verschillende Unierechtelijke regelingen er echter in geen geval toe mag leiden dat aan de bepalingen van een verordening inzake bevoegdheidsregels een uitlegging wordt gegeven die niet met het stelsel en de doelstellingen van deze verordening strookt (HvJ EU 2 mei 2019, ECLI:EU:C:2019:345, Pillar Securitisation, r.o 27 e.v.).

4.2.4.

Mosch Holding en Anzelhoef Beheer betogen verder dat de bestreden bepalingen kernbedingen zijn en daarom niet vallen binnen het bereik van Richtlijn 93/13 en artikel 6:233 BW Pro. Ook die stelling is onjuist. De hier aan de orde zijnde bedingen zijn opgesteld teneinde in een aantal overeenkomsten te worden opgenomen. Artikel 4 lid 2 van Pro Richtlijn 93/13 bepaalt dat de beoordeling van het oneerlijke karakter van bedingen geen betrekking heeft op de bepaling van het eigenlijke voorwerp van de overeenkomst, noch op de gelijkwaardigheid van enerzijds de prijs of vergoeding en anderzijds de als tegenprestatie te leveren goederen of te verrichten diensten, voor zover die bedingen duidelijk en begrijpelijk zijn geformuleerd. Artikel 6:231, onder a, BW definieert dergelijke bepalingen als bedingen die de kern van de prestaties aangeven, voor zover deze laatstgenoemde bedingen duidelijk en begrijpelijk zijn geformuleerd (‘kernbedingen’).

Het begrip kernbeding moet blijkens de parlementaire geschiedenis van artikel 6:231 BW Pro zo beperkt mogelijk worden opgevat, waarbij als vuistregel kan worden gesteld dat kernbedingen veelal zullen samenvallen met de essentialia zonder welke een overeenkomst, bij gebreke van voldoende bepaalbaarheid van de verbintenissen, niet tot stand komt (zie onder meer HR [nummer] februari 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF1563, r.o. 3.4.2).

4.2.5.

Bij de hier aan de orde zijnde koopovereenkomsten hebben de bepalingen over de wijze van gebruik van de recreatievilla’s, de voorwaarden van verhuur, de boetebedingen en de slotbepalingen uit het Huishoudelijk Reglement geen betrekking op de bepaling van het eigenlijke voorwerp van de overeenkomst, noch op de gelijkwaardigheid van enerzijds de prijs of vergoeding en anderzijds de als tegenprestatie te leveren goederen of te verrichten diensten. Deze bedingen bevatten niet de essentialia van de overeenkomst tot aankoop van de recreatievilla’s en de levering daarvan en zijn dus niet als kernbedingen te beschouwen.

4.3.

Toetsing aan Richtlijn 93/13 en artikel 6:233 BW Pro

4.3.1.

Dan de vraag of de betreffende bedingen oneerlijk en/of onredelijk bezwarend zijn.

4.3.2.

Op grond van artikel 3 lid 1 van Pro Richtlijn 93/13 wordt een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort.

Artikel 4 lid 1 van Pro de Richtlijn 93/13 bepaalt dat voor de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding in een overeenkomst alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst, alsmede alle andere bedingen van de overeenkomst of van een andere overeenkomst waarvan deze afhankelijk is, op het moment waarop de overeenkomst is gesloten, in aanmerking worden genomen, rekening houdend met de aard van de goederen of diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft.

4.3.3.

Om te bepalen of een beding een ‘
aanzienlijke verstoring van het evenwicht’tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen veroorzaakt, moet met name rekening worden gehouden met de toepasselijke regels van het nationale recht wanneer partijen op dit punt geen regeling hebben getroffen. Aan de hand van een dergelijk vergelijkend onderzoek kan de nationale rechter bepalen of, en in voorkomend geval, in welke mate, de overeenkomst de consument in een juridisch minder gunstige positie plaatst dan die welke uit het geldende nationale recht voortvloeit. Een aanzienlijke verstoring van het evenwicht kan al volgen uit het feit dat de rechtspositie waarin de consument als partij bij de betrokken overeenkomst verkeert krachtens de toepasselijke nationale bepalingen, in voldoende ernstige mate wordt aangetast doordat de inhoud van de rechten die de consument volgens die bepalingen aan die overeenkomst ontleent, wordt beperkt of de uitoefening van die rechten wordt belemmerd dan wel doordat aan de consument een extra verplichting wordt opgelegd waarin de nationale bepalingen niet voorzien. Met betrekking tot de vraag in welke omstandigheden een aanzienlijke verstoring van het evenwicht “in strijd met de goede trouw” wordt veroorzaakt, dient de nationale rechter na te gaan of de verkoper redelijkerwijs ervan kon uitgaan dat de consument een dergelijk beding zou aanvaarden indien daarover op eerlijke en billijke wijze afzonderlijk was onderhandeld.

4.4.

Verhuurbemiddeling (artikel 24)

4.4.1.

Volgens [eisers] wordt hij door het bepaalde in artikel 24 van Pro de Leveringsakte min of meer gedwongen om de recreatievilla’s te verhuren via Anzelhoef Beheer. Mosch Holding, die zelf 13 recreatievilla’s op het vakantiepark heeft, concurreert bij de verhuur met [eisers] Mosch Holding en Anzelhoef Beheer weigeren inzichtelijk te maken op welke wijze de verdeling van huuraanvragen plaatsvindt.

De bezwaren van [eisers] tegen het bepaalde in artikel 24 van Pro de Leveringsakte richten zich op het feit dat Anzelhoef Beheer als verhuurbemiddelaar [eisers] heeft verplicht een nieuw verhuurbemiddelingscontract te accepteren. In dat nieuwe verhuurbemiddelingscontract worden onredelijke eisen aan [eisers] gesteld, onder meer over de inrichting van de recreatievilla’s. [eisers] heeft geweigerd daarmee akkoord te gaan en is daarom gedwongen buiten Anzelhoef Beheer om te verhuren.

Bij verhuur buiten Mosch Holding en Anzelhoef Beheer om, dient [eisers] , naast de hoge parklasten, een onredelijk hoge vergoeding aan Anzelhoef Beheer af te dragen. Weekvergoedingen die ook nog eens verschuldigd zijn ongeacht de duur van het verblijf van de huurder. Daar staat echter geen enkele service van Mosch Holding en Anzelhoef Beheer tegenover. [eisers] maakt nu gebruik van [naam 4] als verhuurbemiddelaar, maar Mosch Holding en Anzelhoef Beheer maken met verwijzing naar artikel 24 aanspraak Pro op een onevenredig hoge vergoeding. Bovendien maken zij ten onrechte aanspraak op boetes omdat aan mensen verhuurd zou worden aan wie niet verhuurd mag worden.

4.4.2.

Mosch Holding en Anzelhoef Beheer heeft daartegenover aangevoerd dat [eisers] niet verplicht is via Anzelhoef Beheer te verhuren. De recreatievilla’s mogen aan derden in gebruik worden gegeven. Met artikel 24 van Pro de Leveringsakte wordt beoogd te stimuleren dat eigenaren via de verhuurorganisatie verhuren, de leefbaarheid en eenheid binnen het vakantiepark te bewaren, de recreatievilla’s door één partij op professionele wijze in de markt te zetten en dat tevreden gasten terugkomen en als ambassadeurs voor het vakantiepark functioneren. Dat Anzelhoef Beheer als verhuurbemiddelingsorganisatie is aangewezen, is logisch omdat zij ook al beheerder van het vakantiepark is en op die wijze de huurders het beste kan bijstaan en bedienen. Anzelhoef Beheer ziet op deze wijze ook toe dat de vakantievilla’s slechts worden verhuurd aan recreanten en niet aan buitenlandse arbeiders. Dat is voor de sfeer op het park wenselijk.

4.4.3.

De rechtbank overweegt als volgt. Uit artikel 24 van Pro de Leveringsakte blijkt niet een verplichting tot verhuur via Anzelhoef Beheer. Wel wordt met die bepaling beoogd dat - indien er wordt overgegaan tot verhuur - een door Mosch Holding aan te wijzen professionele verhuurbemiddelingsorganisatie dient te worden ingeschakeld. Dat is Anzelhoef Beheer. Het opnemen van een dergelijke clausule is niet ongebruikelijk bij vakantieparken als deze. Ten behoeve van eenheid en uniformiteit op het park, alsmede met het oog op de gelijke behandeling van alle eigenaren, worden dergelijke bepalingen vaker opgenomen in de koopovereenkomst of een leveringsakte. Daarom mocht Mosch Holding er redelijkerwijs van uitgaan dat [eisers] dit beding zou aanvaarden indien daarover op eerlijke en billijke wijze afzonderlijk was onderhandeld.

Aan [eisers] kan worden toegegeven dat de eigenaren geen inspraak hebben (gehad) in de aanwijzing van die verhuurbemiddelingsorganisatie. Dat Mosch Holding ( [naam 2] vervolgens het aan haarzelf gelieerde Anzelhoef Beheer ( [naam 3] ) als verhuurorganisatie heeft aangewezen roept wellicht vraagtekens op, maar maakt nog niet dat het beding oneerlijk is. Deze enkele omstandigheid veroorzaakt immers nog niet een aanzienlijke verstoring van het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen.

4.4.4.

Voor zover het bezwaar van [eisers] zich richt op de verplichting om een nieuwe verhuurbemiddelingsovereenkomst met Anzelhoef Beheer aan te gaan, overweegt de rechtbank dat die verplichting er niet is. Het staat hem immers vrij om af te zien van verhuurbemiddeling door Anzelhoef Beheer. Niet gebleken is verder dat de inhoud van die nieuwe verhuurbemiddelingsovereenkomst op zich oneerlijk of onredelijk is.

4.4.5.

Dat Mosch Holding zelf recreatievilla’s in het park heeft en in dat opzicht concurreert met de recreatievilla’s van [eisers] , is juist, maar ook dat maakt niet dat het beding oneerlijk is. Net als het verwijt van [eisers] aan Mosch Holding en Anzelhoef Beheer dat zij onvoldoende inzicht geven in de wijze waarop verhuuraanvragen worden verdeeld. Zoals hierna uiteen zal worden gezet, mag [eisers] van Anzelhoef Beheer verwachten dat zij aan [eisers] de relevante informatie verschaft over de wijze waarop verhuuraanvragen zijn verdeeld. Niet-nakoming van die verplichting maakt echter niet dat het verhuurbemiddelingsbeding oneerlijk is.

4.4.6.

Dat [eisers] bij verhuur buiten Anzelhoef Beheer om een vergoeding aan Anzelhoef Beheer verschuldigd is, is evenmin oneerlijk. De recreatievilla’s van [eisers] maken deel uit van een complex met recreatievilla’s op een met slagbomen afgesloten terrein met gemeenschappelijke voorzieningen. Dat heeft bepaalde nadelen, maar ook bepaalde voordelen voor [eisers] Het belang van Mosch Holding (en Anzelhoef Beheer) bij het beding omvat meer dan een financieel belang. Mosch Holding en Anzelhoef Beheer hebben gezamenlijk tot taak het beheer, onderhoud en exploitatie van het gehele park en hebben zodoende een belang bij de wijze waarop en de vraag aan wie de verhuur van de recreatievilla’s geschiedt. Ook de (andere) eigenaren van de recreatievilla’s hebben er belang bij dat, onder meer, de aard en de sfeer van het vakantiepark worden gewaarborgd en dat de gemeenschappelijke voorzieningen worden bekostigd. Met de verhuurclausule wordt geprobeerd ten behoeve van alle eigenaren een werkbare en redelijke rechtsverhouding tussen hen te creëren. Uit hetgeen [eisers] heeft aangevoerd is niet gebleken dat de in artikel 24 opgenomen Pro weekvergoeding buitensporig is. Ook niet indien verhuur slechts een deel van de week plaatsvindt. Dat het financieel onaantrekkelijk is via een andere verhuurbemiddelaar te verhuren omdat, naast de weekvergoeding aan Anzelhoef Beheer, ook een vergoeding aan die andere bemiddelaar moet worden betaald, moge zo zijn maar maakt het in artikel 24 opgenomen Pro beding niet oneerlijk.Indien Anzelhoef Beheer niet de service zou bieden die [eisers] mag verwachten, maakt dat het vorenstaande evenmin anders.

4.4.7.

De rechtbank is daarom van oordeel dat het verhuurbeding in de gegeven omstandigheden niet als een oneerlijk beding in de zin van Richtlijn 93/13 of onredelijk bezwarend beding in de zin van artikel 6:233 BW Pro kan worden aangemerkt.

4.5.

Boetebeding Artikel 29

4.5.1.

Artikel 29 bevat Pro een boetebeding ter hoogte van “
10% van de koop/aanneemsom, onverminderd het recht op vergoeding van de meerdere kosten, schade en interessen die de grondeigenaar heeft geleden”. Het in artikel 29 opgenomen Pro boetebedrag is aan Mosch Holding verschuldigd indien de verkrijger ( [eisers] ) na in verzuim te zijn gesteld gedurende veertien dagen nalatig is verplichtingen alsnog na te komen.

Het beding op grond waarvan de boete wordt gevorderd is (ook) een algemene voorwaarde in de zin van Richtlijn 93/13 en artikel 6:231 BW Pro. Ingevolge artikel 3 lid 3 van Pro Richtlijn 93/13 kunnen als oneerlijk worden aangemerkt onder meer de bedingen die zijn opgenomen in de bijlage bij deze richtlijn. Tot die bedingen behoort het beding (artikel 1 aanhef Pro en onder e) dat tot doel of tot gevolg heeft “
de consument die zijn verbintenissen niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen.”

In artikel 29 is Pro de te verbeuren boete gefixeerd op tien procent van de koop-/aanneemsom. Uitgaande van de akte waarbij huisje recreatievilla [nummer] is geleverd aan [eiser 1] (productie 1 bij dagvaarding), zou dat neerkomen op een boete van € 23.060,-. De rechtbank gaat ervan uit dat voor de andere aan [eisers] toebehorende recreatievilla’s een gelijk of vergelijkbaar (hoog) boetebedrag geldt.

4.5.2.

Het beding waarop de gevorderde boete is gebaseerd maakt geen onderscheid tussen de aard van de overtredingen. Dat kan leiden tot de situatie dat - te beoordelen op het moment van aangaan van de overeenkomst - het mogelijk is dat de Mosch Holding voor een relatief lichte overtreding (uit bijvoorbeeld het Huishoudelijk Reglement) een buitenproportionele boete kan vorderen die niet meer in verhouding staat tot het belang van Mosch Holding bij de verplichting waarop de boete is gesteld als prikkel tot nakoming. Op basis van rechtspraak van het Hof van Justitie (in het bijzonder HvJ EG 21 april 2016, C-377/14, ECLI:EU:C:2016:283, Radlinger/Finway) dient de rechtbank bij de beoordeling van het beding bovendien rekening te houden met de mogelijke cumulatie van het beding met andere sancties voor dezelfde gedraging.

4.5.3.

Vast staat dat artikel 29 niet Pro aanduidt tot welke verplichtingen dat beding zich beperkt. De rechtbank moet er dan ook van uitgaan dat het beding ziet op alle verplichtingen van de verkrijger ( [eisers] ) jegens de grondeigenaar (Mosch Holding). De in de Leveringsakte opgenomen bedingen bevatten echter naast deze boetebepaling ook boetebepalingen in geval van overtreding van artikel 20 i.v.m. instandhouding kleur opstal (€ 22 .700,-), van artikel 25 i.v.m. het niet-doorgeven van het kettingbeding (€ 48.800,-), van artikel 26 i.v.m. gebruik en onderhoud van recreatievilla (diverse boetes) en artikel 28 i.v.m. kosten van de algemene voorzieningen en kettingbeding (diverse boetes).

4.5.4.

Naar het oordeel van de rechtbank is het boetebeding van artikel 29 dermate Pro onbepaald en bevat het een dermate hoge boete dat dit beding als oneerlijk en daarmee als onredelijk bezwarend moet worden beoordeeld. Het beding zal dan ook op grond van artikel 6:233 BW Pro worden vernietigd. Naar zijn aard, kan een dergelijke vordering niet verjaren.

Van matiging van de krachtens dat artikel op te leggen boete door de rechtbank kan ingevolge het arrest van het Hof van Justitie van 30 mei 2013, C-488/11, ECLI:EU:C:2013:637 (Asbeek Brusse) geen sprake zijn.

4.6.

Boetebeding Huishoudelijk Reglement

4.6.1.

Ook in het Huishoudelijk Reglement is een boetebeding opgenomen. Dat bepaalt, kort gezegd, dat bij overtreding van de wet of van het Huishoudelijk Reglement “
hetzij door de eigenaar, hetzij door de gebruiker”, de grondeigenaar, na een schriftelijke waarschuwing, hem een onmiddellijk opeisbare boete kan opleggen van ten hoogste € 120,-, “
voor elke overtreding, onverminderd de gehoudenheid van de overtreder tot schadevergoeding, zo daarvoor termen aanwezig zijn, en onverminderd de andere maatregelen die de grondeigenaar kan nemen krachtens dit reglement of wet.”

4.6.2.

Hiervoor is het kader van de toetsing van een boetebeding al gegeven. Dat kader in aanmerking nemend, is de rechtbank van oordeel dat dit boetebeding niet als oneerlijk in de zin van Richtlijn 93/13 of als onredelijk bezwarend in de zijn van artikel 6:233 BW Pro is te beschouwen. Dit boetebeding in het Huishoudelijk Reglement beperkt zich namelijk, anders dan artikel 29 van Pro de Leveringsakte, tot wettelijke verplichtingen en verplichtingen uit het Huishoudelijk Reglement. Het boetebeding geeft een prikkel tot nakoming van die verplichtingen. Dat wettelijke verplichtingen en verplichtingen uit het Huishoudelijk Reglement worden nagekomen is niet alleen een belang van Mosch Holding, maar ook van de eigenaren van recreatievilla’s, waaronder [eisers] zelf. Gelet op de gevolgen van niet-nakoming van genoemde verplichtingen en het belang bij een prikkel tot nakoming, staat de gestelde boete in een redelijke verhouding tot het belang van Mosch Holding om deze gedraging te voorkomen.

Weliswaar laat het (mogelijk) opleggen van een boete onverlet de andere maatregelen die Mosch Holding krachtens de wet of de overeenkomst kan nemen, maar het gaat hier om een beperkt aantal gedragingen van regelende aard en de te verbeuren boete is een beperkt bedrag.

4.7. “

Slotbepaling” Huishoudelijk Reglement

4.7.1.

De slotbepaling van het Huishoudelijk Reglement bepaalt in lid 1 dat i
n gevallen waarin het Huishoudelijk reglement niet voorziet, de grondeigenaar beslist.

[eisers] vordert (zowel primair als subsidiair) dat de rechtbank in de Leveringsakten een slotbepaling vaststelt die inhoudt dat in gevallen waarin het reglement niet voorziet, de bevoegde rechter beslist. Vernietiging van deze bepaling of het buiten toepassing verklaren daarvan, heeft [eisers] niet gevorderd.

Met zijn vordering miskent [eisers] dat de rechter een algemene voorwaarde slechts kan beoordelen op zijn vernietigbaarheid. De rechtbank heeft niet de bevoegdheid een algemene voorwaarde te wijzigen. In zoverre ligt de vordering voor afwijzing gereed.

4.7.2.

Dat neemt niet weg dat de vordering onmiskenbaar tot doel heeft dat de rechtbank zich uitlaat over de geldigheid (vernietigbaarheid) van de betreffende bepaling. De rechtbank zal dat, geheel ten overvloede, doen. Vooropgesteld kan worden dat ook hier sprake is van een algemene voorwaarde.

4.7.3.

De rechtbank constateert dat Mosch Holding als grondeigenaar voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst en de levering een Huishoudelijk Reglement heeft opgesteld waarin zij de rechten en plichten van de eigenaren en de gebruikers van recreatievilla’s op het vakantiepark heeft vastgelegd. [eisers] heeft geen inspraak gehad in de totstandkoming van het Huishoudelijk Reglement. Met het beding waarin de Mosch Holding zichzelf het recht toekent om te beslissen in alle gevallen waarin het Huishoudelijk Reglement niet voorziet, kan zij zich eenzijdig rechten toekennen en verplichtingen aan de eigenaren van de vakantiehuisjes opleggen zonder dat die eigenaren daarop enige invloed hebben.

Volgens artikel 1 onder Pro i van de Bijlage worden tot de in artikel 3 van Pro de Richtlijn bedoelde (oneerlijke) bedingen bedoeld: bedingen die tot doel of tot gevolg hebben (i) op onweerlegbare wijze de instemming vast te stellen van de consument met bedingen waarvan deze niet daadwerkelijk kennis heeft kunnen nemen vóór het sluiten van de overeenkomst. Die situatie wordt met de gewraakte slotbepaling van het Huishoudelijk Reglement gecreëerd. Het beding is dan ook te beschouwen als een oneerlijk beding.

4.7.4.

Daar komt nog bij dat Mosch Holding als grondeigenaar dit beding ook zou kunnen gebruiken om geschillen zodanig te (re)construeren dat die moeten worden beschouwd als een geval waarin het Huishoudelijk Reglement niet voorziet (het Huishoudelijk Reglement bevat ook geen definitie van dergelijke gevallen), waardoor dit beding in feite als een, oneerlijk, eenzijdig wijzigingsbeding gebruikt zou kunnen worden.

4.7.5.

De conclusie is dat het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van [eisers] als consument aanzienlijk wordt verstoord. Het beding is daarom oneerlijk volgens Richtlijn 93/13.

4.8.

Slot toetsing Richtlijn 93/13 en 6:233 BW algemene voorwaarden

4.8.1.

De conclusie van het voorgaande is dat het boetebeding zoals opgenomen in artikel 29 van Pro de Leveringsakte wordt vernietigd.

4.8.2.

Over artikel 24 van Pro de Leveringsakte en het in het Huishoudelijk Reglement opgenomen boetebeding, waarvan de rechtbank van oordeel is dat deze niet oneerlijk of onredelijk bezwarend zijn, heeft [eisers] subsidiair aangevoerd dat deze bepalingen buiten toepassing moeten blijven of moeten worden aangepast omdat deze naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn (artikel 6:248 lid 2 BW Pro) dan wel dat de koopovereenkomst moet worden ontbonden. Ook die grondslagen falen omdat - in lijn met hetgeen hiervoor is overwogen over (on)eerlijkheid van die bedingen - toepassing van die artikelen niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Waarom de koopovereenkomsten zouden moeten worden ontbonden heeft [eisers] niet onderbouwd.

4.8.3.

Dit betekent dat de vorderingen onder I., III., IV., V., VI., VII, en VIII, worden afgewezen.

4.8.4.

Onder XI. vordert [eisers] dat Mosch Holding medewerking moet verlenen aan het opstellen van nieuwe akten waarin de wijzigingen van de bedingen in de Leveringsakte worden vastgesteld. Gelet op het voorgaande wordt ook die vordering afgewezen. Dat geldt ook waar het betreft de vernietiging van artikel 29 van Pro de Leveringsakte. Die vernietiging geldt slechts tussen de betrokken partijen. In dat licht bezien heeft [eisers] geen belang bij wijziging of het opstellen van nieuwe akten.

4.9.

Terugbetaling betaalde weekvergoedingen, boetes en executiekosten.

4.9.1.

Volgens [eisers] heeft hij een vordering op Mosch Holding en Anzelhoef Beheer wegens (de rechtbank begrijpt:) ten onrechte betaalde weekvergoedingen, boetes en executiekosten. De vordering van [eiser 1] bedraagt € 9.746,46, de vordering van [eiseres 1] bedraagt € 5.123,18 en de vordering van [naam 1] bedraagt € 5.787,32.

Mosch Holding en Anzelhoef Beheer hebben de vorderingen betwist.

4.9.2.

De rechtbank zal de vorderingen afwijzen. Vast staat dat de betaalde bedragen niet zijn gebaseerd op het boetebeding van artikel 29 en Pro uit hetgeen [eisers] heeft aangevoerd kan, bezien in het licht van hetgeen is overwogen over de toepasselijkheid van artikel 24 en Pro van het boetebeding in het Huishoudelijk Reglement, niet worden afgeleid dat zij ten onrechte betalingen aan Mosch Holding en/of Anzelhoef Beheer hebben gedaan.

4.10.

Staking executie Leveringsaktes

4.10.1.

Uit hetgeen [eisers] heeft aangevoerd leidt de rechtbank af dat Mosch Holding en Anzelhoef Beheer de executie van verbeurde boetes moeten staken omdat Mosch Holding en Anzelhoef Beheer deze willekeurig opleggen voor allerlei zaken en daarbij geen onderscheid maken tussen de aard van de verweten gedragingen. Bovendien dreigen Mosch Holding en Anzelhoef Beheer steeds boetes aan [eisers] op te leggen. Ongewijzigde instandhouding van de mogelijkheid tot executie van de verplichtingen uit de aktes (de betaling van boetes) is uitermate onredelijk en geeft Mosch Holding en Anzelhoef Beheer min of meer een vrijbrief om met executie te blijven dreigen, aldus [eisers]

4.10.2.

Mosch Holding en Anzelhoef Beheer hebben daartegen aangevoerd, onder meer, dat zij de inhoud van de aktes altijd hebben nageleefd en dat er op dit moment helemaal geen sprake is van executie van boetes.

4.10.3.

Deze vordering van [eisers] wordt afgewezen. In de eerste plaats omdat uit hetgeen [eisers] heeft aangevoerd niet is gebleken dat er op dit moment boetes worden geëxecuteerd of gaan worden geëxecuteerd. In de tweede plaats omdat [eisers] - bezien in het licht van hetgeen is overwogen over het in het Huishoudelijk Reglement opgenomen boetebeding - onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt waarvoor de boetes zijn opgelegd en waarom dat onterecht is.

4.10.4.

Tijdens de comparitie heeft [eisers] nog gewezen op een e-mailbericht van 24 juni 2018 van [naam 3] Dat e-mailbericht is gericht aan de advocaat van Mosch Holding en Anzelhoef Beheer maar is per ongeluk gestuurd naar [eiser 1] . Dat e-mailbericht geeft de indruk dat Mosch Holding en Anzelhoef Beheer - met het oog op het voornemen van [eisers] om te gaan verhuren via verhuurbemiddelaar [naam 4] - ongeoorloofde druk op [eisers] gaan leggen door, bijvoorbeeld, beslagen ten laste van [eisers] te laten leggen.

Met [eisers] is de rechtbank van oordeel dat het lijkt dat Mosch Holding en/of Anzelhoef Beheer ongeoorloofde druk op [eisers] wilden zetten. Echter, niet gebleken is dat de voorgenomen maatregelen van Mosch Holding en Anzelhoef Beheer daadwerkelijk zijn uitgevoerd. Voor zover [eisers] met deze e-mail beoogt Mosch Holding en Anzelhoef Beheer te verbieden in de toekomst boetes te executeren, is daarvoor dus geen aanleiding.

4.11.

Rekening en verantwoording verhuurbemiddeling/afgifte bescheiden

4.11.1.

[eisers] vorderen dat Mosch Holding en Anzelhoef Beheer wordt bevolen om rekening en verantwoording af te leggen over en/of alle gegevens te overleggen met betrekking de huuraanvragen, aanvraagverdeling en de huurinkomsten over de jaren 2015, 2016, 2017 2018 en 2019.

4.11.2.

Mosch Holding en Anzelhoef Beheer voeren verweer.

4.11.3.

De rechtbank stelt voorop dat niet Mosch Holding maar Anzelhoef Beheer de verhuurbemiddeling voor [eisers] heeft gedaan en wel tot en met 2017. Uit hetgeen [eisers] heeft aangevoerd blijkt niet waarom Mosch Holding de verhuuraanvragen onder zich zou hebben. Laat staan waarom zij een verplichting jegens [eisers] heeft om de betreffende gegevens aan hem af te geven. Evenmin is gebleken waarom Anzelhoef Beheer de verhuurgegevens over de jaren 2018 en 2019 aan [eisers] zou moeten verstrekken. [eisers] is immers in 2017 gestopt met de verhuur van de recreatievilla’s via Anzelhoef Beheer. In zoverre wordt de vordering van [eisers] afgewezen.

4.11.4.

Over de jaren 2015, 2016 en 2017 stelt de rechtbank voorop dat op Anzelhoef Beheer geen algemene verplichting rust om rekening en verantwoording af te leggen over alle aanvragen, de aanvraagverdeling en de huurinkomsten betreffende de verhuur van de recreatievilla’s. Uit hetgeen [eisers] heeft aangevoerd blijkt ook geen grondslag daarvoor. Dat neemt niet weg dat Anzelhoef Beheer haar opdrachtgevers (in dit geval [eisers] ) wel enig inzicht moet verschaffen in de gang van zaken rond de verhuur. Juridisch leidt dat tot het volgende.

4.11.5.

Uitgangspunt is dat niemand gehouden is om onder hem/haar rustende bescheiden aan een ander ter inzage te geven. Uitzondering hierop is artikel 843a Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv), op grond waarvan iemand inzage, afschrift of uittreksel kan vorderen van bepaalde bescheiden aangaande een rechtsbetrekking waarin hij partij is, van degene die deze bescheiden te zijner beschikking of onder zijn berusting heeft. Degene die de vordering instelt, moet aangeven om welke met name genoemde stukken het gaat. Daar komt bij dat [eisers] alleen afgifte kan verlangen van stukken waarbij hij een direct en concreet belang heeft. Artikel 843a Rv is niet bedoeld om “
fishing expeditions” te faciliteren.

4.11.6.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eisers] een direct en concreet belang bij het verkrijgen van inzicht in de wijze waarop verhuuraanvragen door Anzelhoef Beheer zijn verdeeld. Gebleken is immers dat niet alleen [eisers] maar ook Mosch Holding ( [naam 2] in de jaren 2015, 2016 en 2017 recreatievilla’s via Anzelhoef Beheer ( [naam 3] ) heeft laten verhuren. Mosch Holding en Anzelhoef Beheer zal daarom worden veroordeeld bescheiden af te geven waaruit blijkt, per week, het aantal aanvragen en boekingen voor recreatievilla’s van het type dat [eisers] in eigendom heeft, met daarbij de vermelding van het aantal boekingen waarvan de verhuuraanvraag dat niet gebonden was aan een bepaalde recreatievilla en de wijze waarop die verhuuraanvragen zijn verdeeld.

Voor de andere bescheiden waarvan [eisers] afgifte vorderen, blijkt uit hetgeen zij hebben aangevoerd niet dat zij daarbij een direct en concreet belang hebben. Anzelhoef Beheer zal wel een termijn worden gegund. De aan de veroordeling te verbinden dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd als na te melden.

4.11.7.

Dan het beroep van Anzelhoef Beheer op rechtsverwerking. Enkel tijdsverloop levert geen toereikende grond op voor het aannemen van rechtsverwerking. Vereist is daartoe de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan hetzij Anzelhoef Beheer het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat [eisers] zijn aanspraak op afgifte van die bescheiden niet (meer) geldend zal maken, hetzij de positie van Anzelhoef Beheer onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard in geval alsnog afgifte van die bescheiden zou verlangen. Uit hetgeen Anzelhoef Beheer heeft aangevoerd blijkt niet dat aan de voorwaarden voor rechtsverwerking is voldaan.

4.12.

Betaling schadevergoeding wegens ten onrechte misgelopen huurinkomsten.

4.12.1.

Omdat Anzelhoef Beheer zal worden veroordeeld tot afgifte van de bescheiden zoals hiervoor genoemd onder 4.11.6. is het voor [eisers] nog niet mogelijk om een nader standpunt in te nemen over de vraag of Anzelhoef Beheer de huuraanvragen op de juiste wijze heeft verdeeld en, zo niet, hoe hoog de daaruit voortvloeiende schade voor [eisers] bedraagt. De rechtbank zal [eisers] in de gelegenheid stellen om zijn standpunt, na ontvangst van de bescheiden, nader te onderbouwen en de zaak in verband hiermee verwijzen naar de parkeerrol.

4.13.

Rekening en verantwoording parklasten/afgifte bescheiden/terugbetaling teveel betaalde parklasten

4.13.1.

[eisers] vordert dat Mosch Holding en Anzelhoef Beheer rekening en verantwoording afleggen dan wel inzicht geven in de parkkosten. De rechtbank begrijpt dat [eisers] hiermee bedoelt de kosten voor de algemene voorzieningen zoals bedoeld in artikel 27 van Pro de Leveringsakte. Krachtens artikel 28 van Pro de Leveringsakte, betalen de eigenaren van de recreatievilla’s aan de grondeigenaar (Mosch Holding) een vergoeding voor die algemene voorzieningen. [eisers] vordert dat dat inzicht moet gaan over de wijze waarop die bij [eisers] in rekening zijn gebracht (de rechtbank begrijpt: hoe die bijdragen zijn besteed).

4.13.2.

Uit artikel 28 van Pro de Leveringsakte blijkt dat de eigenaren van recreatievilla’s jaarlijks een vast bedrag betalen voor de algemene voorzieningen. Indien de werkelijke kosten structureel lager of hoger blijken te zijn dan de in rekening gebrachte kosten, is de grondeigenaar gerechtigd de jaarlijkse bijdrage te verhogen dan wel te verlagen, zo bepaalt dat artikel eveneens.

4.13.3.

Als productie 23 en verder hebben Mosch Holding en Anzelhoef Beheer een groot aantal bescheiden overgelegd die betrekking hebben op die algemene kosten. Volgens [eisers] is het zonder nadere toelichting niet mogelijk om inhoudelijk op die stukken te reageren omdat veel stukken onleesbaar zijn of een nadere onderbouwing ontbreekt. Bovendien definiëren Mosch Holding en Anzelhoef Beheer het begrip parkkosten (de rechtbank begrijpt: algemene kosten) in de zin van artikel 27 van Pro de Leveringsakte uitermate ruim. Ter comparitie hebben zij bij een aantal posten vraagtekens geplaatst.

4.13.4.

De rechtbank is van oordeel dat Mosch Holding door overlegging van de producties 23 e.v. voldoende aan [eisers] inzichtelijk hebben gemaakt hoe bijdragen van de eigenaren zijn besteed. Weliswaar plaatst [eisers] een aantal vraagtekens, maar het lag op hun weg om per post te concretiseren welke informatie hij mist. Dat heeft hij niet gedaan. Waar hij bezwaar heeft tegen het opvoeren van bepaalde posten of de hoogte daarvan diende hij die bezwaren ook te concretiseren. Dat heeft hij niet of nauwelijks gedaan. Voor zover [eisers] die bezwaren wel heeft geconcretiseerd, blijkt daaruit niet dat de werkelijke kosten voor de algemene voorzieningen structureel lager liggen dan de bij de eigenaren in rekening gebrachte bijdrage. Er rustte daarom geen verplichting op Mosch Holding om de jaarlijkse bijdrage te verlagen. Dat [eisers] teveel hebben betaald, is in het licht van het voorgaande, niet gebleken. De vorderingen betreffende de parkkosten worden dus ook afgewezen.

4.14.

Buitengerechtelijke incassokosten

4.14.1.

Omdat nog niet duidelijk is in hoeverre de buitengerechtelijke werkzaamheden redelijk zijn, zal de beslissing over de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden aangehouden.

4.15.

Conclusie

4.15.1.

De rechtbank zal de vordering van [eisers] onder II. toewijzen als na te melden.

4.15.2.

Ook de vordering onder XII. zal worden toegewezen voor zover het betreft de afgifte van een aantal bescheiden. Aan deze veroordeling zal de rechtbank een dwangsom verbinden die zal worden gematigd en gemaximeerd.

4.15.3.

Betreffende de verdeling van verhuuraanvragen krijgt [eisers] de gelegenheid zich na ontvangst van de genoemde bescheiden uit te laten. De zaak zal in verband hiermee voordat verder wordt beslist, worden verwezen naar de parkeerrol voor akte van [eisers] . Mosch Holding en Anzelhoef Beheer krijgt daarna de gelegenheid een antwoordakte te nemen. Indien [eisers] hun akte eerder willen namen dan op de parkeerrol, kunnen zij de zaak op een eerdere rol laten plaatsen.

4.15.4.

Behoudens de vordering betreffende de buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten, liggen de andere vorderingen voor afwijzing gereed.

Omdat dit vonnis zowel een eindvonnis, waarvan de termijn voor hoger beroep gaat lopen na dit vonnis, als een tussenvonnis, waartegen hoger beroep in beginsel slechts tegelijk met het eindvonnis kan worden ingesteld, en wegens de samenhang tussen de diverse vorderingen, zal de rechtbank overeenkomstig artikel 337 lid 2 Rv Pro van het tussenvonnis de mogelijkheid van hoger beroep openstellen.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

vernietigt het boetebeding zoals neergelegd in artikel 29 van Pro de bijzondere bedingen van de Leveringsakten van [eisers] ,

5.2.

veroordeelt Anzelhoef Beheer om binnen één maand na betekening van dit vonnis aan [eisers] af te geven de bescheiden waaruit betreffende de jaren 2015, 2016 en 2017 blijkt, per week, het aantal aanvragen en boekingen voor recreatievilla’s van het type dat [eisers] in eigendom heeft, met daarbij de vermelding van het aantal boekingen waarvan de verhuuraanvraag niet gebonden was aan een bepaalde recreatievilla en de wijze waarop die verhuuraanvragen zijn verdeeld, zulks op straffe van verbeurte van een aan [eisers] gezamenlijk te verbeuren dwangsom van € 250,00 voor iedere dag of gedeelte van een dag dat Anzelhoef Beheer hiermee nalatig is, zulks met een maximum van € 15.000,00,

5.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.4.

wijst de vorderingen van [eisers] onder I. tot en met XI. (voor het overige) en onder XIII. af,

5.5.

bepaalt dat de zaak weer op de parkeerrol zal komen van
7 oktober 2020voor het nemen van een akte door [eisers] over hetgeen is vermeld onder 4.15.3., waarna de wederpartij op de rol van vier weken daarna een antwoordakte kan nemen,

5.6.

stelt hoger beroep van dit (tussen)vonnis open,

5.7.

houdt iedere verdere beslissing betreffende het gevorderde onder XII, XIV. en XV. aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Gisolf en in het openbaar uitgesproken op 4 maart 2020.^[1]

Toetsing onredelijk bezwarende bedingen in koopovereenkomsten recreatievilla’s