Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 19/4339
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 juni 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser,
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Purmerend, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) bij beschikking van 28 februari 2019 de waarde van de onroerende zaak [A] (hierna: de woning) voor het jaar 2019 vastgesteld op € 333.000. In dezelfde beschikking is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2019 bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar de beschikking en aanslag gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft voor de zitting nadere stukken ingediend. Deze zijn in afschrift verstrekt aan verweerder. Ter zitting is gebleken dat verweerder de nadere stukken van eiser niet heeft ontvangen. Om die reden is ter zitting nogmaals een kopie van de nadere stukken van eiser verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 mei 2020 te Haarlem. Namens eiser is verschenen A. van den Dool (gemachtigde). Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door T. Kattouw en C. de Baar (taxateur).
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een eindwoning, gebouwd in 1998. De woning heeft een inhoud van 412m³ en een grondoppervlakte van 148m².
2. Bij het verweerschrift is een waardematrix gevoegd. In de waardematrix zijn de volgende vergelijkingsobjecten vermeld: [B] , [C] en [D] (hierna: de vergelijkingsobjecten).
3. Eiser heeft een taxatierapport op laten stellen. Daarin zijn dezelfde vergelijkingsobjecten gebruikt. De taxateur van eiser heeft de waarde bepaald op € 305.000.
Geschil
4. In geschil is de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: waardepeildatum).
5. Eiser heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde te hoog is en dat de waarde vastgesteld moet worden op € 305.000. Verweerder heeft in de uitspraak op bezwaar een onderbouwing van een waarde gegeven van € 293.000 en heeft hiermee aangetoond dat de waarde te hoog is vastgesteld. Eiser mag ervan uitgaan dat de waarde die vermeld is in de uitspraak op bezwaar (€ 293.000) juist is en mag daar rechten aan ontlenen. Verweerder heeft geen inpandige taxatie gedaan, zodat aan die taxatie minder waarde dient te worden toegekend. Bij het vaststellen van de waarde is verweerder ten onrechte uitgegaan van een gemiddelde aan onderhoud. Dat is niet correct, omdat de bitumen dakbedekking (levensduur 10 jaar) vervangen moet worden. Bij een van de vergelijkingsobjecten is de dakbedekking vervangen. Bij het vaststellen van de waarde heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden met de specifieke ligging van de woning. De woning is gelegen naast een appartementencomplex (zeven verdiepingen) en dat heeft een negatieve invloed op de waarde (geen privacy in de tuin en mogelijk schaduwwerking).
6. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. In de uitspraak op bezwaar staan per abuis onjuiste gegevens vermeld van de woning. In het taxatieverslag staan wel de juiste gegevens van de woning vermeld. Het onderhoud is terecht op gemiddeld gekwalificeerd, omdat de vergelijkingsobjecten in dezelfde staat verkeren. Bitumen dakbedekking kan langer dan 10 jaar mee. De vergelijkingsobjecten hebben een vergelijkbare ligging en een eventueel waardedrukkend effect is al verdisconteerd in de verkoopcijfers en ook bij de waardebepaling van de woning. De woning heeft een stuk groen aan de zijkant van de woning hetgeen een positief effect heeft.
7. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
9. Het vergelijkingsobject gelegen aan [D] is op 30 september 2019 verkocht. Die verkoopdatum is ver gelegen van de waardepeildatum. Partijen hebben ter zitting evenwel aangegeven dat dit een goed vergelijkingsobject is. De rechtbank zal daarom het vergelijkingsobject meenemen in de beoordeling (vgl. Gerechtshof Den Haag 21 februari 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:446).
10. De andere twee in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten ( [B] en [C] ) zijn kort vóór of kort na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van alle vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. De uiterlijke kenmerken van de vergelijkingsobjecten komen overeen met de uiterlijke kenmerken van de woning. De vergelijkingsobjecten zijn in dezelfde straat gelegen als de woning en goed vergelijkbaar.
11. Ten aanzien van het onderhoud overweegt de rechtbank als volgt. Dat sprake is van bitumen dakbedekking, acht de rechtbank geen omstandigheid die tot een vermindering van de waarde moet leiden. Dat volgens eiser bij vergelijkingsobject [C] de bitumen dakbedekking wel vervangen is, leidt niet tot een ander oordeel. Het onderhoud van de woning is terecht gekwalificeerd als gemiddeld.
12. De rechtbank is van oordeel dat de ligging terecht op goed gekwalificeerd is. De woning is immers gelegen aan het water en heeft een weids uitzicht. Dat naast de woning een appartementencomplex is gelegen en dat daardoor volgens eiser sprake is van inbreuk op privacy en eventueel invloed op bezonning, leidt niet tot vermindering van de waarde. De woning betreft een eindwoning en aan de zijkant van de woning is een stuk groen gelegen met een aantal bomen. Voorts zijn er parkeerplaatsen en een stuk weg gelegen tussen de woning en het appartementencomplex. Het appartementencomplex ligt naar het oordeel van de rechtbank redelijk ver van de woning waardoor er geen sprake is van inbreuk op privacy en schaduwwerking.
13. Voor zover eiser heeft bedoeld te stellen dat verweerder de woning inpandig had moeten opnemen overweegt de rechtbank als volgt. Verweerder is ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast niet gehouden de woning in het kader van de waardering ten behoeve van de Wet WOZ inpandig te doen opnemen. In het belastingrecht is immers sprake van een vrije bewijsleer en daarbij past niet het voorschrijven van een taxatierapport op basis van een inpandige opname van een onroerende zaak, ook niet indien de door de heffingsambtenaar bij beschikking vastgestelde waarde door een belanghebbende in bezwaar en beroep wordt betwist. Deze grief wordt daarom verworpen. Ook volgt de rechtbank eiser niet in zijn stelling dat aan een inpandige taxatie meer waarde moet worden gehecht dan aan een niet-inpandige taxatie.
14. De stelling van eiser dat verweerder niet zorgvuldig heeft gehandeld omdat in de uitspraak op bezwaar een waarde vermeld staat van € 293.000 en dat eiser daar rechten aan kan ontlenen leidt tot het volgende oordeel. Verweerder heeft per abuis in de uitspraak op bezwaar onjuiste gegevens van de woning vermeld (vierkante en kubieke meters en de verkoopsom). De rechtbank is van oordeel dat dit een verschrijving is aan de zijde van verweerder en dat eiser daar geen rechten aan kan ontlenen. Mede vanwege het feit dat de gegevens die er vermeld staan niet de gegevens van de woning betreffen, er verkoopsom boven staat en verweerder duidelijk heeft vermeld dat het bezwaar ongegrond wordt verklaard.
15. Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Met het taxatierapport heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Het beroep dient ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
16. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F. Kleefmann, rechter, in aanwezigheid van mr. M.R. Marinus, griffier. Deze uitspraak is gedaan op 2 juni 2020. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.