Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 19/4498
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 juli 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser
(gemachtigde: S. Hansen),
en
het hoofd van de Gemeentebelastingen Kennemerland Zuid, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2019 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 1.063.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen (hierna: OZB) 2019 bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag OZB gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 juni 2020 te Haarlem.
Namens eiser is verschenen zijn gemachtigde S. Hansen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde [A] , bijgestaan door [B] , WOZ-taxateur.
Overwegingen
Feiten
1. De woning is een hoekwoning met een gastenverblijf (voorheen garage) en een dakkapel. De woning is van het bouwjaar 1925. De inhoud van de woning is ongeveer 710 m³ en de oppervlakte van het perceel is 492 m².
2. De woning is door eiser op 10 februari 2017 gekocht voor een bedrag van € 710.000. Na de aankoop is de woning gerenoveerd. Bij deze renovatie is onder andere de dakbedekking vervangen, nieuwe elektra en nieuw leidingwerk aangelegd, isolatie aangebracht, de vloer gerenoveerd en zijn de kozijnen vernieuwd. De totale kosten van de renovatie hebben ongeveer € 207.000 bedragen.
Geschil
3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de staat van de woning op 1 januari 2019.
4. Eiser bepleit een waarde van € 970.000. Eiser is van mening dat gelet op de aankooprijs van de woning ten bedrage van € 710.000 en de gedane investering ten bedrage van € 207.000 de waarde te hoog is vastgesteld. Voor de onderbouwing van zijn standpunt wijst eiser voorts op een taxatierapport van taxateur [C] RT, die de woning op de waardepeildatum en naar de staat van de woning op 1 januari 2019 heeft getaxeerd op € 970.000. Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van WOZ waarde tot een bedrag van € 970.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag OZB.
5. Verweerder heeft ter onderbouwing van zijn standpunt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 3 december 2019 door [B] , WOZ-taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de woning op de waardepeildatum en naar de staat van de woning op 1 januari 2019 getaxeerd op € 1.099.000. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
6. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
8. Ingevolge de hoofdregel van artikel 18, eerste lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Ingevolge artikel 18, derde lid, aanhef en onderdeel b en slotzinsnede, Wet WOZ wordt, in afwijking van het eerste lid, de waarde bepaald naar de staat van de zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld, indien de onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaand aan het begin van dat kalenderjaar wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, dan wel van bestemming verandert. De woning is na aankoop zowel inpandig als uitpandig gerenoveerd. De renovatie is in oktober 2018 gereed gekomen. De waarde van de woning moet daarom worden bepaald naar de staat waarin de woning verkeerde op 1 januari 2019.
9. Verweerder heeft ter onderbouwing van zijn standpunt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, onder meer verwezen naar het door hem overgelegde taxatierapport waarin de waarde aan de hand van twee in [plaats] gelegen vergelijkingsobjecten, alsmede het eigen verkoopcijfer van de woning, is getaxeerd op € 1.099.000. In onderstaande matrix zijn deze objecten weergegeven:
Object
Bouwjaar
Inhoud
Waarde
per m³
Waarde inhoud
Perceel
Waarde per m²
Waarde perceel
Bijgebouwen
Waarde
(01-01-18)
Koopsom
(verkoop-datum)
De woning
(op de toestands-datum)
1925
710 m³
€ 746
€ 661.936
492 m²
€ 845
€ 415.600
Garage (18 m²)
€ 17.100
Dakkapel
€ 4.500
€ 1.099.000
€ 710.000
(10-02-2017)
De woning
(op de waardepeil-datum)
1925
710 m³
€ 459
€ 326.040
492 m²
€ 845
€ 415.600
Garage (18 m²)
€ 17.100
Dakkapel
€ 4.500
€ 763.240
€ 710.000
(10-02-2017)
[adres 2]
1927
690 m³
€ 678
€ 467.923
381 m²
€ 962
€ 366.578
Aanbouw (13 m³)
€ 9.974
Garage (18 m²)
€ 17.100
Dakkapel
€ 4.500
€ 866.075
€ 881.000
(16-03-2018)
[adres 3]
1927
620 m³
€ 573
€ 355.386
386 m²
€ 957
€ 369.310
Garage/kelder
(24 m²)
€ 22.200
Dakkapel (2x)
€ 9.000
€ 755.896
€ 825.000
(25-01-2019)
10. In een geval waarin een belastingplichtige een woning kort vóór of na de waardepeildatum heeft gekocht, moet er in de regel van worden uitgegaan dat de waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, Wet WOZ overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs (HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). De rechtbank is van oordeel dat de koopsom in deze zaak niet die waarde weergeeft. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat niet in geschil is dat eiser het bedrag van € 710.000 heeft betaald voor een woning in gedateerde staat. De gerealiseerde verbeteringen zoals omschreven onder 2. zijn van zodanige aard dat de prijs die eiser voor de woning heeft betaald, niet langer de waarde weergeeft van de woning in de staat waarin deze zich bevond op de toestandsdatum.
11. Eiser heeft onder verwijzing naar de uitspraak van Gerechtshof Amsterdam van 22 mei 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:2454 gesteld dat investeringen ter verbetering van de kwaliteit van de woning in de regel ertoe leiden dat de waarde van een onroerende zaak met ongeveer 60% van het investeringsbedrag toeneemt. Voor zover eiser hiermee heeft beoogd te stellen dat verweerder bij het vaststellen van de waarde aansluiting had behoren te zoeken bij de aankoopprijs van de woning vermeerderd met (60% van) de kosten van de verbouwing, vindt deze opvatting geen steun in het recht.
12. Naar volgt uit het taxatierapport van verweerder is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met vergelijkingsobjecten waarvan verkoopcijfers beschikbaar zijn. Tussen partijen is niet in geschil dat de door verweerder aangevoerde vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning zijn. De rechtbank ziet geen aanleiding van dit eensluidende standpunt van partijen af te wijken. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
13. Eiser heeft aangevoerd dat verweerder uitgegaan is van onjuiste gegevens over de inhoud van het vergelijkingsobject [adres 3] . In dit verband wijst hij op het door hem ingebrachte taxatierapport waarin een inhoud van 775 m³ van dit object staat vermeld. Deze inhoud is, aldus eiser, gebaseerd op de gegevens afkomstig uit de verkoopadvertentie van dit object. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder gelet op diens geloofwaardige verklaring ter zitting dat hij de inhoud van het vergelijkingsobject [adres 3] heeft berekend op basis van bouwtekeningen in het gemeentearchief en daarbij de berekeningsmethode volgens de zogenoemde NEN-norm 2580 heeft toegepast, aannemelijk gemaakt dat de inhoud van dit object 620 m³ bedraagt. De rechtbank verwerpt daarom de grief van eiser dat verweerder van onjuiste gegevens zou zijn uitgegaan en gaat bij de beoordeling uit van de gegevens in het taxatierapport van verweerder over de inhoud, zijnde 620 m³.
14. Nu de rechtbank verweerder reeds geslaagd acht in de op hem rustende bewijslast dat de inhoud van het vergelijkingsobject [adres 3] juist is, zal de rechtbank het door verweerder ter zitting gedane bewijsaanbod om de inhoudsberekening van dit object over te leggen, passeren.
15. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, met name de grootte en de onderhoudstoestand, voldoende rekening is gehouden. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan.
16. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
17. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van mr. N.G.U. Wasch, griffier. Deze uitspraak is gedaan op 20 juli 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.