Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 19/4493
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 juli 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser
(gemachtigde: S. Hansen),
en
het hoofd van de Gemeentebelastingen Kennemerland Zuid, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2019 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 1.708.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen (hierna: OZB) 2019 bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag OZB gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 juni 2020 te Haarlem.
Namens eiser is verschenen zijn gemachtigde S. Hansen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde [A] , bijgestaan door [B] , taxateur.
Overwegingen
Feiten
1. De woning is een vrijstaande woning met een vrijstaande garage, kelder, serre en drie dakkapellen. De woning is van het bouwjaar 1922. De inhoud van de woning inclusief aanbouw is ongeveer 775 m³ en de oppervlakte van het perceel is 2.170 m².
Geschil
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018.
3. Eiser bepleit een waarde van € 1.547.000. Voor de onderbouwing van zijn standpunt wijst eiser op een taxatierapport van taxateur [C] . Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraken op bezwaar en vermindering van WOZ waarde tot een bedrag van € 1.547.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag OZB.
4. Verweerder heeft ter onderbouwing van zijn standpunt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 19 maart 2020 door [B] , taxateur. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
7. Verweerder heeft ter onderbouwing van zijn standpunt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 19 maart 2020 door [B] , WOZ-taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de woning aan de hand van een aantal vergelijkingsobjecten getaxeerd op € 1.736.000.
8. Ter zitting is vast komen te staan verweerder uitgegaan is van onjuiste gegevens over de inhoud van het vergelijkingsobject [adres 2] . De inhoud van dit object bedraagt niet 1.040 m³ zoals vermeld in het door verweerder ingebrachte taxatierapport, maar 1.363 m³. De rechtbank zal bij de beoordeling uitgaan van laatstgenoemde inhoud van dit object.
9. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met hetgeen hij heeft aangevoerd niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Hiertoe overweegt te rechtbank dat de door verweerder aangevoerde vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 4] beide gelegen te [plaats] onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woning en om die reden niet kunnen dienen ter onderbouwing van de door verweerder voorgestane waarde. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat beide objecten relatief ver van de woning zijn gelegen en daarnaast een perceelgrootte hebben die meer dan twee keer zo klein is als die van de woning
.Nu het geschil zich met name toespitst op de waarde van de grond en er bovendien voldoende andere vergelijkingsobjecten voorhanden zijn die dichterbij de woning zijn gelegen en die een meer vergelijkbare perceelgrootte hebben, te weten [adres 2] en [adres 5] te [plaats] , [adres 6] en [adres 7] , is het naar het oordeel van de rechtbank aangewezen om van deze vergelijkingsobjecten uit te gaan.
.Nu het geschil zich met name toespitst op de waarde van de grond en er bovendien voldoende andere vergelijkingsobjecten voorhanden zijn die dichterbij de woning zijn gelegen en die een meer vergelijkbare perceelgrootte hebben, te weten [adres 2] en [adres 5] te [plaats] , [adres 6] en [adres 7] , is het naar het oordeel van de rechtbank aangewezen om van deze vergelijkingsobjecten uit te gaan.
10. Hoewel de rechtbank de resterende vergelijkingsobjecten wel geschikt acht om in de vergelijking te betrekken, onderbouwen deze naar het oordeel van de rechtbank de door verweerder vastgestelde waarde niet. De verkoopprijzen van die objecten staan met name gelet op de grotere inhoud van die opstallen in een onjuiste verhouding tot de voor de woning van eiser vastgestelde waarde, zodat verweerder reeds hierom niet geslaagd is in het van hem verlangde bewijs dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
11. Dat verweerder er niet in is geslaagd de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken betekent overigens niet dat de door belanghebbende bepleite waarde zonder meer als juist kan worden aanvaard (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005: AU4300).
12. Ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde heeft eiser onder meer gewezen op een taxatierapport waarin een waarde is berekend aan de hand de gegevens van een drietal vergelijkingsobjecten. Eiser heeft, met hetgeen hij heeft aangevoerd, naar het oordeel van de rechtbank evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 1.547.000 bedraagt. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat eiser onvoldoende inzicht heeft verschaft in de wijze waarop de in het taxatierapport gehanteerde waarde per vierkante meter van € 350 tot stand is gekomen.
13. Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt de rechtbank, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde in goede justitie vast op € 1.670.000.
14. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.
Proceskosten
15. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.572 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 261, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525 en een wegingsfactor 1).
16. Daarnaast dient verweerder de kosten te vergoeden van het in opdracht van eiser opgestelde taxatierapport. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Stcrt. 2018, nr. 28 796) vast op € 128,26 (2 uur à € 53 per uur, vermeerderd met 21% BTW). In totaal bedragen de door verweerder aan eiser te vergoeden proceskosten (voor kosten rechtsbijstand en taxatiekosten) dus € 1.700,26.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 1.670.00;
- vermindert de aanslag OZB tot een aanslag berekend naar een waarde van € 1.670.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.700,26.
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 47 aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van mr. N.G.U. Wasch, griffier. Deze uitspraak is gedaan op 20 juli 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.