Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 19/4494
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 juli 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser
(gemachtigde: S. Hansen),
en
het hoofd van de Gemeentebelastingen Kennemerland Zuid, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2019 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 374.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen (hierna: OZB) 2019 bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij in een geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag OZB gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 juni 2020 te Haarlem.
Namens eiser is verschenen zijn gemachtigde S. Hansen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde [A] , bijgestaan door [B] , WOZ-taxateur.
Overwegingen
Feiten
1. De woning is een rijwoning met een berging en een dakkapel. De woning is van het bouwjaar 1960. De inhoud van de woning is ongeveer 394 m³ en de oppervlakte van het perceel is 167 m².
Geschil
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de staat van de woning op de waardepeildatum.
3. Eiser bepleit een waarde van € 342.000. Voor de onderbouwing van zijn standpunt wijst eiser op een taxatierapport van taxateur [C] , die de woning op de waardepeildatum heeft getaxeerd op € 342.000. Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraken op bezwaar en vermindering van WOZ waarde tot een bedrag van € 342.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag OZB.
4. Verweerder heeft ter onderbouwing van zijn standpunt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 12 december 2019 door [B] , WOZ-taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 390.000. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
7. Verweerder heeft ter onderbouwing van zijn standpunt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 12 december 2019 door [B] , WOZ-taxateur, waarin de waarde is getaxeerd op € 390.000. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode de volgende drie woningen, alle gelegen in dezelfde straat in [plaats] , als vergelijkingsobjecten gebruikt:
[adres 2] , rijwoning met een inhoud van 372 m³ en een kaveloppervlakte van 160 m². Bij de woning behoort een berging. Dit object is op 28 november 2017 verkocht voor € 295.000.
[adres 3] , rijwoning met een inhoud van 397 m³ en een kaveloppervlakte van 182 m². Bij de woning behoort een garage. Dit object is op 9 mei 2018 verkocht voor € 308.000.
[adres 4] , rijwoning met een inhoud van 402 m³ en een kaveloppervlakte van 145 m². Bij de woning behoort een berging. Dit object is op 2 juli 2018 verkocht voor € 321.250.
8. Tussen partijen is niet in geschil dat de door verweerder aangevoerde vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning zijn. De rechtbank ziet geen aanleiding van dit eensluidende standpunt van partijen af te wijken. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
9. Eiser heeft gesteld dat verweerder bij het object [adres 2] ten onrechte een oppervlakte van 31 m² in de vergelijking heeft betrokken, omdat op deze grond een recht van overpad is gevestigd. De rechtbank volgt eiser niet in deze stelling. Anders dan eiser meent, brengt de omstandigheid dat op een gedeelte van de grond een recht van overpad gevestigd is niet met zich dat aan deze grond in het geheel geen waarde toekomt. Verweerder heeft in de vergelijking met deze omstandigheid voorts voldoende rekening gehouden door hier een waardedruk van € 24.064 voor in aanmerking te nemen. De rechtbank gaat bij de beoordeling mitsdien uit van de gegevens in het taxatierapport van verweerder over de kaveloppervlakte, zijnde 160 m².
10. Partijen houdt voorts verdeeld in welke mate met de onderlinge verschillen in kwaliteit, het onderhoudsniveau en het voorzieningenniveau van de vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 4] ten opzichte van de woning rekening gehouden dient te worden.
11. De rechtbank acht gelet op de foto’s in het dossier en de omschrijvingen in de verkoopadvertenties, gelijk verweerder heeft gesteld, aannemelijk dat de kwaliteit, de onderhoudstoestand en het voorzieningenniveau van de objecten [adres 3] en [adres 4] beduidend minder zijn dan die van de woning. Verweerder heeft met deze verschillen rekening gehouden door de kubieke meter prijzen die hij heeft afgeleid uit de verkoopprijzen van deze objecten met ruim 66 percent naar boven te corrigeren. Eiser is van mening dat verweerder een te grote correctie voor deze verschillen in aanmerking heeft genomen en dat verweerder hierdoor bij de waardering van de woning is uitgegaan van een te hoge kubieke meter prijs.
12. De rechtbank is van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de verschillen in kwaliteit, het onderhoudsniveau en het voorzieningenniveau tussen de woning enerzijds en de vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 4] anderzijds een correctie van 66 percent van de kubieke meterprijs rechtvaardigen. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat onduidelijk is gebleven waar de aanzienlijke omvang van de correctie op is gebaseerd. Ter zitting heeft verweerder dit inzicht evenmin kunnen verschaffen. Dat de door verweerder in aanmerking genomen correctie mogelijk te hoog is, leidt de rechtbank ook af uit de taxatiematrix van verweerder. In de taxatiematrix gaat verweerder bij het vergelijkingsobject [adres 4] uit van een gecorrigeerde prijs per kubieke meter ten bedrage van € 682, terwijl de kubieke meter prijs van het object [adres 2] , bij welk object geen correctie op de prijs per kubieke meter heeft plaatsgevonden, € 540 bedraagt. Dit aanzienlijke verschil kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden verklaard door het relatief kleine verschil in inhoud tussen deze objecten en de rechtbank acht deze uitkomst daarom niet aannemelijk.
13 . Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld.
14. Dat verweerder er niet in is geslaagd de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken betekent overigens niet dat de door belanghebbende bepleite waarde zonder meer als juist kan worden aanvaard (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005: AU4300).
15. Ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde heeft eiser onder meer gewezen op een taxatierapport waarin een waarde is berekend aan de hand van de gegevens van dezelfde vergelijkingsobjecten als die verweerder heeft aangevoerd. Eiser heeft met hetgeen hij heeft aangevoerd, naar het oordeel van de rechtbank evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 342.000 bedraagt. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat in de door eiser ingebrachte taxatiematrix bij het object [adres 2] ten onrechte een oppervlakte van 31 m² niet in aanmerking is genomen. Voorts heeft eiser naar het oordeel van de rechtbank evenmin de door hem voorgestane correcties voor de verschillen in onderhoud, kwaliteit en voorzieningenniveau tussen de objecten [adres 3] en [adres 4] en de woning aannemelijk gemaakt. Hierbij neemt de rechtbank mede in aanmerking dat in de taxatiematrix van eiser de gecorrigeerde prijs per kubieke meter van het object [adres 3] aanzienlijk afwijkt van de prijs per kubieke meter van het object [adres 2] , welke prijs per kubieke meter niet gecorrigeerd is. Gelet op het minimale verschil in inhoud tussen deze twee objecten acht de rechtbank ook deze uitkomst niet aannemelijk.
16. Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt de rechtbank, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde in goede justitie vast op € 360.000.
17. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.
Proceskosten
18. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.572 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 261, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525 en een wegingsfactor 1).
19. Daarnaast dient verweerder de kosten te vergoeden van het in opdracht van eiser opgestelde taxatierapport. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Stcrt. 2018, nr. 28 796) vast op € 128,26 (2 uur à € 53 per uur, vermeerderd met 21% BTW). In totaal bedragen de door verweerder aan eiser te vergoeden proceskosten (voor kosten rechtsbijstand en taxatiekosten) dus € 1.700,26.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 360.000;
- vermindert de aanslag OZB tot een aanslag berekend naar een waarde van € 360.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden besluiten;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.7000,26.
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 47 aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van mr. N.G.U. Wasch, griffier. Deze uitspraak is gedaan op 20 juli 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.