Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 20/284
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 juli 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser
(gemachtigde: S. Hansen),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Edam-Volendam, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 30 april 2019 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 683.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen (hierna: OZB) 2019 bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij in een geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag OZB gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 juni 2020 te Haarlem.
Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde S. Hansen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde [A] , bijgestaan door [B] , WOZ-taxateur.
Overwegingen
Feiten
1. De woning is een vrijstaande woning met een berging en twee dakkapellen. De woning is van het bouwjaar 2018. De inhoud van de woning is ongeveer 784 m³ en de oppervlakte van het perceel is 911 m². Het perceel grenst aan sloot. De sloot maakt gedeeltelijk deel uit van het perceel.
2. Eiser heeft de tot de woning behorende kavel voor een bedrag van € 165.100 in 2016 verworven.
3. In december 2016 heeft eiser een aannemingsovereenkomst gesloten met een aannemersbedrijf voor de realisatie van de woning. De aanneemsom bedroeg € 232.567 inclusief 19% omzetbelasting. De kosten in verband met meerwerk beliepen € 20.000 inclusief omzetbelasting. De woning is in de loop van 2018 opgeleverd.
Geschil
4. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de staat van de woning op 1 januari 2019.
5. Eiser bepleit een waarde van € 570.000. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst hij op de door hem betaalde koop/aanneemsom van afgerond € 420.000. Voorts wijst eiser op een waardebepaling van taxateur [C] , die de indicatieve marktwaarde van de woning op 28 augustus 2019 heeft bepaald op € 635.000. Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van WOZ waarde tot een bedrag van € 570.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag OZB.
6. Verweerder heeft ter onderbouwing van zijn standpunt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 2 maart 2020 door [B] , WOZ-taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 683.000. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
7. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
9. Ingevolge de hoofdregel van artikel 18, eerste lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Ingevolge artikel 18, derde lid, aanhef en onderdeel b en slotzinsnede Wet WOZ wordt, in afwijking van het eerste lid, de waarde bepaald naar de staat van de zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld, indien de onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaand aan het begin van dat kalenderjaar wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, dan wel van bestemming verandert. De woning is in 2018 gereedgekomen. De waarde van de woning moet daarom worden bepaald naar de staat waarin de woning verkeerde op 1 januari 2019.
10. Anders dan eiser betoogt, kan bij de bepaling van de gezochte WOZ-waarde in het onderhavige geval niet worden uitgegaan van de door hem betaalde koop/aanneemsom van afgerond € 420.000. Deze prijs strookt immers niet met het wettelijke waarderingsvoorschrift, aangezien de in het onderhavige geval tot stand gekomen koop/aanneemsom niet gelijk is aan ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’.
11. Verweerder heeft ter onderbouwing van zijn standpunt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 2 maart 2020 door [B] , WOZ-taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de woning aan de hand van een aantal vergelijkingsobjecten getaxeerd op € 683.000. In onderstaande matrix zijn deze objecten weergegeven:
Object
Bouwjaar
Inhoud
Waarde
per m³
Waarde inhoud
Perceel
Waarde per m²
Waarde perceel
Bijgebouwen
Waarde
(01-01-18)
Koopsom
(verkoop-datum)
De woning
2018
784 m³
€ 625
€ 490.000
911 m²
€ 198
€ 180.378
Berging
Dakkapel (2x)
€ 26.285
€ 683.000
[adres 2]
1998
520 m³
€ 670
€ 348.400
552 m²
€ 261
€ 144.072
Inpandige garage Dakkapel
€ 4.000
€ 496.000
€ 475.000
(05-02-2017)
[adres 3]
1976
587 m³
€ 543
€ 318.741
530 m²
€ 270
€ 143.100
Inpandige garage Dakkapel
Berging
Tuinhuis
Carport
€ 13.750
€ 475.000
€ 480.000
(26-02-2018)
[adres 4]
1975
607 m³
€ 1.008
€ 611.856
475 m²
€ 280
€ 133.000
Dakkapel
Overkapping
Serre
Garage
€ 43.525
€ 788.000
€ 800.000
(03-07-2018)
12. Eiser is van mening dat verweerder het gedeelte van het perceel dat uit de sloot bestaat (ongeveer 40 m²) ten onrechte in de waardering heeft betrokken. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling. Anders dan eiser meent, brengt de omstandigheid dat een gedeelte van het perceel uit een sloot bestaat niet met zich dat aan deze grond in het geheel geen waarde toekomt. Verweerder heeft gelet op de gehanteerde grondstaffel een bedrag van € 14,35 per vierkante meter in aanmerking genomen voor de sloot. Hiermee heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de omstandigheid dat een gedeelte van het perceel uit een sloot bestaat.
13. Eiser voert voorts aan dat verweerder bij het vergelijkingsobject [adres 4] ten onrechte is uitgegaan van een perceelgrootte van 475 m². Volgens eiser dient het naastgelegen perceel van 450 m², welk perceel wordt gehuurd van het Hoogheemraadschap, eveneens in de vergelijking te worden betrokken. De jaarlijkse huursom voor deze grond, circa € 835, is aldus eiser zo laag dat deze grond in feite als eigendom moet worden beschouwd.
14. De rechtbank stelt voorop dat anders dan eiser meent, de gehuurde grond niet als eigendom behorende tot het object [adres 4] kan worden beschouwd. Niet uit te sluiten valt echter dat de mogelijkheid tot huur van het naastgelegen perceel van invloed is geweest op de koopprijs van dit object, terwijl deze invloed, zo deze er al, tegelijkertijd niet te kwantificeren is. Gelet op deze bijzondere omstandigheid en mede gelet op de unieke ligging van dit object is de rechtbank van oordeel dat het verkoopcijfer van het vergelijkingsobject [adres 4] niet kan dienen ter onderbouwing van de door verweerder verdedigde waarde.
15. De rechtbank acht de resterende vergelijkingsobjecten wel geschikt om in de vergelijking te betrekken. Eiser heeft aangevoerd dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de eenvoudige afwerking van de woning. Eiser heeft hiertoe verklaard dat de bovenverdieping van de woning niet gestuct is, maar enkel geschilderd, dat het stucwerk op de benedenverdieping behangklaar is opgeleverd en dat de woning is voorzien van een eenvoudige keuken. De rechtbank acht gelet op de geloofwaardige verklaring van eiser aannemelijk dat de woning een eenvoudige afwerking heeft. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende inzicht verschaft op welke wijze hij met de eenvoudige afwerking van de woning rekening heeft gehouden. In het bijzonder heeft verweerder geen inzicht verschaft in het afwerkingsniveau en de onderhoudstoestand van de vergelijkingsobjecten. De enkele blote stelling dat het object [adres 2] na aankoop is verbeterd, is hiertoe onvoldoende nu onduidelijk is wat deze verbeteringen inhouden en wat de staat van dit object was voordat deze verbeteringen werden doorgevoerd.
16. Gelet op het vorenoverwogene heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld.
17. Dat verweerder er niet in is geslaagd de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken betekent overigens niet dat de door belanghebbende bepleite waarde zonder meer als juist kan worden aanvaard (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005: AU4300).
18. Ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde wijst eiser op een waardebepaling van taxateur [C] , die de indicatieve marktwaarde van de woning op 28 augustus 2019 heeft bepaald op € 635.000. Eiser heeft, met hetgeen hij heeft aangevoerd, naar het oordeel van de rechtbank evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 570.000 bedraagt. De enkele verwijzing naar de indicatieve waardebepaling is hiertoe onvoldoende nu deze waardebepaling slechts indicatief is en geen gegevens bevat van met de woning vergelijkbare objecten die om en nabij de peildatum zijn verkocht.
19. Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt de rechtbank, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde in goede justitie vast op € 630.000.
20. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.
Proceskosten
21. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.572 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 261, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525 en een wegingsfactor 1).
22. Daarnaast dient verweerder de kosten te vergoeden van het in opdracht van eiser opgestelde taxatierapport. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Stcrt. 2018, nr. 28 796) vast op € 128,26 (2 uur à € 53 per uur, vermeerderd met 21% BTW). In totaal bedragen de door verweerder aan eiser te vergoeden proceskosten (voor kosten rechtsbijstand en taxatiekosten) dus € 1.700,26.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 630.000;
- vermindert de aanslag OZB tot een aanslag berekend naar een waarde van € 630.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden besluiten;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.700,26.
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 47 aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van mr. N.G.U. Wasch, griffier. Deze uitspraak is gedaan op 20 juli 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.