Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 19/5477
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 juli 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiseres
(gemachtigde: drs. F.J.H. van der Plas),
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
Procesverloop
Bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2019 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [A ] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 1.391.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2019 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 1 oktober 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 juni 2020. Verweerder is, met voorafgaand bericht van afwezigheid, niet verschenen. Eiseres is evenmin verschenen. De griffier heeft de gemachtigde van eiseres tijdig, onder vermelding van plaats en tijdstip, bij aangetekende brief uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Nu uit informatie van Post.NL is gebleken dat de uitnodigingsbrief op 28 april 2020 op het adres van de gemachtigde van eiseres in ontvangst is genomen, ziet de rechtbank geen beletselen het onderzoek te sluiten en uitspraak te doen.
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een tussenwoning met overkapping/veranda en een vrijstaande schuur. De inhoud van de woning is ongeveer 1.400 m³ en de oppervlakte van het perceel is 228 m².
2. Eiseres heeft de woning op 10 november 2018 verkocht voor € 1.525.000. De overdracht bij de notaris was op 4 februari 2019.
Geschil3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018.
4. Eiseres voert aan dat de vastgestelde waarde te hoog is. De woning is verkocht voor € 1.525.000 op 1 februari 2019. Volgens het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000 (ECLI:NL:HR:2000:AA8610) geldt de prijs die betaald is rond de waardepeildatum in principe als uitgangspunt voor de bepaling van de WOZ-waarde. De woning had op de waardepeildatum beslist niet een bedrag van € 1.391.000 opgebracht en moet, op basis van het eigen verkoopcijfer, vastgesteld worden op € 1.342.000. Eiseres verwijst naar de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem (thans: gerechtshof Arnhem-Leeuwarden) van
8 november 2011 (ECLI:NL:GHARN:2011:BU4959).
5. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Eiseres heeft de woning op 10 november 2018 (datum tekenen koopovereenkomst) verkocht voor € 1.525.000, 11 maanden na de waardepeildatum in een gestegen woningmarkt. Het gecorrigeerde transactiecijfer komt op € 1.427.044. Uitgaande van de leveringsdatum van
4 februari 2019, komt het gecorrigeerde transactiecijfer op € 1.407.523. De WOZ-waarde is vastgesteld op € 1.391.000. Rekening houdende met het eigen verkoopcijfer en met de marktontwikkeling tussen de waardepeildatum en de transactiedatum, is de vastgestelde waarde niet te hoog.
6. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer.
Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
8. Volgens vaste jurisprudentie is voor de bepaling van de waarde het eigen aankoopcijfer leidend wanneer die onroerende zaak voldoende dicht bij de waardepeildatum is gekocht. Dat is de prijs die de meestbiedende koper aan de woning heeft besteed. De rechtbank verwijst naar het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000, nr. 35.797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610.
9. Tussen partijen is niet in geschil dat in het onderhavige geval de waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet worden bepaald aan de hand van het eigen verkoopcijfer. De rechtbank volgt partijen in dit – rechtens juiste – standpunt.
10. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin geslaagd. Verweerder heeft het eigen verkoopcijfer van de woning geïndexeerd naar de waardepeildatum. Uitgaande van de datum van tekenen van de koopovereenkomst, teruggerekend naar de waardepeildatum, heeft verweerder het transactiecijfer gecorrigeerd naar € 1.427.044. Uitgaande van de leveringsdatum 4 februari 2019 heeft verweerder het transactiecijfer gecorrigeerd naar € 1.407.523. Verweerder heeft daarbij verwezen naar twee rapporten “prijsontwikkeling woningen” van [B] die als bijlage F bij het verweerschrift zijn gevoegd, waarin een correctie van 6,4% respectievelijk 7,7% is gehanteerd. Eiseres heeft deze percentages en deze rapporten niet bestreden. De rechtbank heeft ook geen reden om aan te nemen dat deze percentages onjuist zouden zijn. Nu verweerder de WOZ-waarde heeft vastgesteld op € 1.391.000, rekening houdende met het eigen verkoopcijfer en met de marktontwikkeling tussen de waardepeildatum en de transactiedatum dan wel de leveringsdatum, is de WOZ-waarde niet te hoog vastgesteld.
11. Van het eigen aankoopcijfer kan echter worden afgeweken als er bijzondere omstandigheden spelen. Het is aan degene die zich op deze bijzondere omstandigheden beroept, om aannemelijk te maken dat het eigen aankoopcijfer niet marktconform is en dus niet de waarde in het economisch verkeer weergeeft. De rechtbank verwijst naar het arrest van de Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610.
12. Eiseres heeft in het beroepschrift weliswaar vermeld dat de woning op de waardepeildatum beslist niet het bedrag van € 1.391.000 zou hebben opgebracht en dat de WOZ-waarde vastgesteld moet worden op € 1.342.000, maar eiseres heeft dit niet nader onderbouwd. Voor zover eiseres hierbij zou verwijzen naar de omstandigheden die genoemd zijn in het bezwaarschrift, namelijk achterstallig onderhoud, gedateerdheid en studentenoverlast, kan een beroep daarop niet slagen. Dit zijn immers omstandigheden die de koper heeft meegewogen in zijn afweging om de woning te kopen. De verwijzing naar de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem (thans: gerechtshof Arnhem-Leeuwarden) van
8 november 2011, kan eiseres ook niet baten, nu zij niet heeft aangegeven op welke rechtsoverwegingen van deze uitspraak zij zich beroept.
13. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.C. van As, rechter, in aanwezigheid van
mr. E.P. van der Zalm, griffier. Deze uitspraak is gedaan op 22 juli 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
De rechter is verhinderd de
uitspraak te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.