Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector belastingrecht
nummer 11/00361
uitspraakdatum: 8 november 2011
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X te Z (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Almelo van 23 maart 2011, nummer AWB 10/739 WOZ BY1 A, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rijssen-Holten (hierna: de Ambtenaar).
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1 De Ambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Z, per waardepeildatum 1 januari 2009 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2010 vastgesteld op € 694.000. Tegelijk met deze beschikking is een aanslag onroerende-zaakbelasting 2010 (OZB) vastgesteld van € 545.
1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Ambtenaar bij uitspraak op bezwaar het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Almelo (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 23 maart 2011 gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd en de vastgestelde waarde verminderd tot € 638.000.
1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
1.5 Tot de stukken van het geding behoren, naast voormelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 oktober 2011 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord de gemachtigde van belanghebbende, alsmede de Ambtenaar.
1.7 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2. De vaststaande feiten
2.1 Belanghebbende is eigenaar van het onderhavige object, plaatselijk bekend als a-straat 1 te Z (hierna: de onroerende zaak). Het object is een in 2007 gebouwd penthouse met een dakterras, een berging/schuur en twee parkeerplaatsen.
2.2 De Ambtenaar heeft zich bij het nemen van de beschikking voor het kalenderjaar 2010 op het standpunt gesteld dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum
- 1 januari 2009 - € 694.000 bedraagt.
2.3 Ter onderbouwing van de bij beschikking vastgestelde waarde voor het kalenderjaar 2010 heeft de Ambtenaar bij het bij de Rechtbank ingediende verweerschrift een op 3 augustus 2010 gedagtekend taxatierapport overgelegd, opgemaakt door A, gediplomeerd WOZ-taxateur. In dat rapport wordt geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2009 van € 694.000. Naast de gegevens van de onroerende zaak bevat dit taxatierapport gegevens van vier, eveneens te Z gelegen, vergelijkingsobjecten. In het taxatierapport zijn de volgende gegevens opgenomen:
Onroerende zaak
Bouwjaar Inhoud Prijs/m³
Bijgebouwen WOZ
(01-01-09) koopsom
a-straat 1
(penthouse) 2007 658 m³
€ 1.017
Berging/schuur (€ 4.160), parkeerplaats 2x (€ 20.800) € 694.000
-
b-straat 1
(appartement) 1987 378 m³ € 965
Berging/schuur (€ 3.276), garage € 390.000
€ 398.000 (30-06-2009)
c-straat 1
(appartement) 1995 357 m³ € 918
Parkeerplaats € 325.000
€ 325.000 (31-10-2008)
d-straat 1 (appartement) 2001 400 m³ € 908
Berging/schuur (€ 3.276), parkeerplaats (€ 19.656) € 386.000
€ 380.000 (28-04-2008)
a-straat 2 (appartement) 1966 336 m³ € 732
Berging/schuur (€ 4.160), parkeerplaats (€ 10.400) € 260.000
€ 256.250 (22-01-2010)
2.4 In de procedure bij de Rechtbank heeft belanghebbende een op 19 januari 2011 gedagtekend taxatierapport ingebracht. De taxateur, B, concludeert tot een waarde van het object per waardepeildatum 1 januari 2009 en naar de toestand op die datum van € 512.000. In het rapport zijn de volgende onroerende zaken vermeld:
Onroerende zaak
Bouwjaar Inhoud Prijs/m³
Bijgebouwen Index
1-1-2009 Koopsom
a-straat 1
(penthouse) 2006/2007 575 m³
€ 850
Berging, parkeerplaats 2x (€ 24.000) € 512.000
-
b-straat 1
(penthouse) 1986 440 m³ € 856
Berging 2x, garage 2x (€ 28.000) € 405.000
€ 398.000 (30-06-2009)
c-straat 1
(appartement, 1e verdieping) 1995 378 m³ € 817
Berging, parkeerplaats (€ 14.000) € 323.000
€ 325.000 v.o.n. (31 10 2008)
d-straat 1
(appartement, begane grond) 2001 400 m³ € 915
Berging, parkeerplaats (€ 14.000) € 380.000
€ 380.000 (28-04-2008)
a-straat 2
(appartement, 1e verdieping) 1966 336 m³ € 750
Berging, parkeerplaats (€ 14.000) € 266.000
€ 256.250 (22-01-2010)
e-straat 1
(appartement, 2e verdieping) 2002 350 m³
€ 911
Berging, garage (€ 19.000) € 338.000 € 325.000 (17-06-2010)
e-straat 2
(maisonnette. 2e verdieping) 2004 360 m³
€ 791
Garage (€ 15.000) € 300.000 € 317.500 v.o.n. (17 12-2007)
f-straat 1 (penthouse) 2005 444 m³
€ 695
Berging, parkeerplaats 2x (€ 24.000) € 333.000 € 345.000 v.o.n. (30 06-2010)
g-straat 1 (penthouse) 2008 500 m³
€ 888
Berging 3x, parkeerplaats (€ 19.000) € 463.000 Te koop, vraagprijs € 498.000 v.o.n.
a-straat 3
(appartement, begane grond) 2009 430 m³
€ 752
Berging, parkeerplaats (€ 11.000) € 334.500 Te koop, vraagprijs € 334.500
2.5 De Rechtbank heeft geoordeeld dat noch de Ambtenaar, noch belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Daarbij is de Rechtbank voorbijgegaan aan het rapport van B omdat in dit rapport van een onjuiste (te kleine) inhoud van de onroerende zaak is uitgegaan. De Rechtbank heeft vervolgens de waarde van de onroerende zaak voor het kalenderjaar 2010, naar de waardepeildatum 1 januari 2009, in goede justitie vastgesteld op € 638.000.
2.6 In de hogerberoepsfase heeft belanghebbende nieuwe taxatiegegevens ingebracht, rekeninghoudend met de grotere inhoud (658 m³) van de onroerende zaak. De volgende gegevens zijn daarbij vermeld:
Onroerende zaak
Bouwjaar Inhoud Prijs/m³
Bijgebouwen WOZ
(1-1-2009) Koopsom
a-straat 1
(penthouse) 2007 658 m³
€ 780
Dakterras (€ 10.000) berging (€ 4.000), parkeerplaats 2x (€ 20.000) € 547.240
€ 563.000 (02 04 2007)
b-straat 1
(penthouse) 1987 440 m³ € 756
Balkon (€ 5.000), loggia (€ 10.000) dakkapel 3x (€ 15.000), berging 2x (€ 8.000), garage 2x (€ 30.000) € 405.000
€ 398.000 (30 06 2009)
c-straat 1
(corridorflat)) 1995 357 m³ € 855
Parkeerplaats (€ 10.000), berging (€ 4.000), balkon (€ 5.000) € 325.000
€ 325.000 (31 10 2008)
d-straat 1 (corridorflat)) 2001 400 m³ € 868
Terras (€ 7.000), berging (€ 4.000), parkeerplaats (€ 10.000), binnentuin (€ 12.000) € 380.000
€ 380.000 (28 04 2008)
a-straat 2 (corridorflat) 1966 336 m³ € 750
Berging (€ 4.000), parkeerplaats (€ 10.000) € 266.000
€ 256.250 (22 01 2010)
e-straat 1 (penthouse) 2002 350 m³
€ 895
Dakterras 2x (€ 10.000), garage (€ 15.000) € 338.000 € 325.000 (17 06 2010)
f-straat 1 (penthouse) 2002 360 m³
€ 880
Berging (€ 4.000), parkeerplaats (€ 7.000) € 328.000 € 325.000 (08 12 2009)
f-straat 2 (penthouse) 2005 444 m³
€ 700
Berging (€ 5.000), parkeerplaats 2x (€ 20.000) € 335.000 € 321.000 (30 06 2010)
g-straat 1 (penthouse) 2008 500 m³
€ 835
Berging 3x (€ 12.000), parkeerplaats 2x (€ 14.000), dakterras 2x (€ 20.000) € 463.000 Te koop, vraagprijs € 498.000 VON
2.7 De Ambtenaar heeft naar aanleiding van de uitspraak van de Rechtbank bij zijn verweerschrift in hoger beroep eveneens een vernieuwd taxatierapport overgelegd. De gegevens in dat rapport zijn als volgt:
Onroerende zaak
Bouwjaar Inhoud Prijs/m³
Bijgebouwen WOZ
(01-01-09) koopsom
a-straat 1
(penthouse) 2007 658 m³
€ 874
Berging/schuur (€ 4.160), parkeerplaats 2x (€ 20.800), dakterras (€ 38.000) € 638.000
€ 606.347 VON
(04-07-2006)
b-straat 1
(appartement) 1987 392 m³ € 925
Berging/schuur (€ 3.276), garage 2x (€ 20.800), dakkapel 3x (€ 3.000) € 390.000
€ 398.000 (30-06-2009)
c-straat 1
(appartement) 1995 372 m³ € 822
Parkeerplaats (€ 8.000), berging (€ 3.276), balkon (€ 8.000) € 325.000
€ 325.000 (31-10-2008)
d-straat 1 (appartement) 2001 400 m³ € 908
Berging/schuur (€ 3.276), parkeerplaats (€ 10.400), terras (€ 5.500), binnentuin (€ 4.000) € 386.000
€ 380.000 (28-04-2008)
a-straat 2 (appartement) 1966 336 m³ € 732
Berging/schuur (€ 4.160), parkeerplaats (€ 10.400) € 260.000
€ 256.250 (22-01-2010)
3. Geschil
3.1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2009.
3.2. Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
3.3 Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de bestreden uitspraak van de Rechtbank, die van de Ambtenaar en primair tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 568.000 (afgerond; na wijziging van zijn standpunt ter zitting) en subsidiair tot een waarde van € 588.000.
3.4 De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4. Beoordeling van het geschil
Waarde onroerende zaak
4.1 Op grond van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2 Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere dan de vastgestelde waarde. In dat geval rust op de Ambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is.
4.3 In hoger beroep heeft de Ambtenaar verwezen naar het hiervoor onder 2.7 genoemde taxatierapport. Naar het oordeel van het Hof heeft de Ambtenaar daarmee niet aannemelijk gemaakt dat de door hem voorgestane waarde van € 638.000 niet te hoog is. Daartoe overweegt het Hof dat de Ambtenaar, tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende, onvoldoende heeft aangegeven op welke wijze hij de verschillen tussen de door hem aangedragen panden en de onroerende zaak tot uitdrukking heeft laten komen. Het Hof wijst daarbij met name op de verschillen in ligging, woningtype, inhoud en bouwjaar die de aangedragen panden vertonen ten opzichte van het object. De Ambtenaar heeft, desgevraagd, ter zitting niet kunnen verklaren hoe de voor de onroerende zaak gebruikte m³ prijs tot stand is gekomen. Tevens blijkt uit de door de Ambtenaar en belanghebbende overgelegde gegevens dat nog steeds sprake is van verschillen van inzicht over de kenmerken van de referentieobjecten, zoals bijvoorbeeld ten aanzien van de onroerende zaak b-straat 1. Tegenover de verklaring van de taxateur van belanghebbende dat hem de objectkenmerken uit eigen wetenschap bekend zijn, heeft de Ambtenaar slechts gesteld dat de gemeente niet beter weet dan wat zij heeft opgeschreven. De Ambtenaar heeft dan ook niet aannemelijk gemaakt dat hij is uitgegaan van de juiste objectkenmerken. Daarnaast heeft de Ambtenaar desgevraagd niet kunnen verklaren hoe het mogelijk is dat hij met dezelfde referentieobjecten als hij in de beroepsfase heeft gehanteerd in hoger beroep op exact de door de Rechtbank in goede justitie vastgestelde waarde is uitgekomen, terwijl de referentieobjecten in eerste instantie tot een hogere waarde hebben geleid.
4.4 De omstandigheid dat de Ambtenaar niet erin is geslaagd de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, brengt niet zonder meer mee, dat de door belanghebbende voorgestane waarde in aanmerking moet worden genomen. Op belanghebbende rust in dat geval de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken (HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, LJN AU4300, BNB 2005/378).
4.5 Belanghebbende heeft daartoe verwezen naar de hiervoor onder 2.6 genoemde taxatiegegevens. Het Hof is van oordeel dat belanghebbende gelet op de referentieobjecten b-straat 1, c-straat 1 en d-straat 1 en hetgeen hij overigens naar voren heeft gebracht erin is geslaagd de door hem verdedigde waarde van € 568.000 aannemelijk te maken. Het Hof laat daarbij de gegevens met betrekking tot de verkopen in 2010 en de te koop staande onroerende zaak g-straat 1 buiten beschouwing.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
5. Kosten
5.1 De Rechtbank heeft geoordeeld dat de kosten die belanghebbende heeft gemaakt in verband met bijstand door B niet voor vergoeding in aanmerking komen, omdat van enige juridische scholing van B de Rechtbank niets is gebleken en dat evenmin het verlenen van rechtsbijstand tot diens beroepsmatige taak behoort. De Rechtbank heeft vervolgens de Ambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende van € 5,60. Belanghebbende doet in hoger beroep uitdrukkelijk een verzoek om een proceskostenvergoeding op grond van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht ook voor de procedure in eerste aanleg. Het Hof begrijpt belanghebbendes standpunt aldus dat de Rechtbank de bijstand van B ten onrechte niet als beroepsmatig verleende rechtsbijstand heeft aangemerkt.
Belanghebbende heeft bij brief van 20 januari 2011 aan de Rechtbank een ‘formulier proceskosten’ doen toekomen, waarin hij verzoekt om vergoeding van de kosten van door B beroepsmatig verleende rechtsbijstand. De Ambtenaar heeft niet betwist dat de bijstand door B beroepsmatig verleende rechtsbijstand is.
Naar het oordeel van het Hof is de Rechtbank door anders te beslissen buiten de rechtsstrijd getreden. Onder deze omstandigheden mocht de Rechtbank niet zonder belanghebbende in de gelegenheid te stellen daarop zijn visie te geven, oordelen dat geen sprake was van beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
5.2 B is een gecertificeerd taxateur te Holten gevestigd als bij de NVM aangesloten makelaar. In het kader van deze professie heeft hij belanghebbende bijstand verleend. Hij is ter zitting van de Rechtbank opgetreden als gemachtigde van belanghebbende. In procedures als de onderhavige, waar het uitsluitend gaat om de vaststelling van de waarde van een onroerende zaak, is bijstand door een taxateur veelal meer aangewezen dan door een juridisch geschoolde rechtsbijstandverlener. De bijstand die B heeft verleend kan in dit geval naar het oordeel van het Hof worden aangemerkt als beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
5.3 Tussen partijen is niet in geschil, dat belanghebbende in aanmerking komt voor een vergoeding van de kosten die hij heeft gemaakt voor het aan hem uitbrengen van een taxatierapport (zie 2.4) en een aanvulling daarop (zie 2.6). Voorts is niet in geschil dat aan belanghebbende daarvoor bij facturen van 4 maart 2011 en van 13 april 2011 van respectievelijk € 481,90 (4 uren à € 80, vermeerderd met de kosten van kadastrale uittreksels en omzetbelasting) en € 238 (2,5 uren à € 80, vermeerderd met omzetbelasting) in rekening is gebracht. De Ambtenaar verdedigt, onder verwijzing naar het oordeel van dit Hof in zijn uitspraak van 30 maart 2011, nummer 10/00323, LJN BQ0621, dat een uurtarief van € 50 redelijk is. Het Hof is thans van oordeel, anders dan het heeft overwogen in de door de Ambtenaar aangehaalde uitspraak, dat het uurtarief van de taxateur van € 80 in het onderhavige geval redelijk is. Dit uurtarief overstijgt niet het in artikel 6 van Pro het Besluit tarieven in strafzaken 2003 opgenomen maximale bedrag. Naar het oordeel van het Hof komt belanghebbende daarom in aanmerking voor vergoeding van de in rekening gebrachte bedragen.
5.3 Het Hof acht termen aanwezig voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Het Hof stelt deze kosten overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 2.030,90 (3 punten voor proceshandelingen (zitting bij de Rechtbank; 1 punt x € 437 en hoger beroepschrift, zitting bij het Hof; totaal 2 punten x € 437 per punt) x wegingsfactor 1, vermeerderd met de kosten van de taxatierapporten tot een bedrag van € 719,90).
6. Beslissing
Het Hof
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
- verklaart het beroep bij de Rechtbank gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar van de Ambtenaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 568.000;
- vermindert de aanslag in de onroerende-zaakbelasting dienovereenkomstig;
- veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.030,90; en
- gelast dat de gemeente Rijssen-Holten het door belanghebbende verschuldigde griffierecht van € 41 (Rechtbank) en € 112 (Hof) vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. van de Merwe, voorzitter, mr. J.P.M. Kooijmans en mr. R.A.V. Boxem, in tegenwoordigheid van mr. N. ten Broek als griffier.
De beslissing is op 8 november 2011 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(N. ten Broek) (J. van de Merwe)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 8 november 2011
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.