Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 20/350
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 september 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser
(gemachtigde: A. Öztürk),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Purmerend, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) bij beschikking met dagtekening 28 februari 2019 de waarde van de onroerende zaak [A] te [Z] (de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 179.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) 2019 bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij in een geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag OZB gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 augustus 2020 te Haarlem. Eiser is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [B] , bijgestaan door [C] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een portiekflat met berging uit het bouwjaar 1982. De inhoud van de woning is ongeveer 199 m3.
2. Het flatgebouw waarin de woning zich bevindt is in appartementsrechten gesplitst. Het beheer van de gemeenschappelijke delen van het gebouw is in handen van een vereniging van eigenaars (VVE).
3. Eiser heeft een taxatierapport ingebracht dat is opgesteld op 4 maart 2019 door taxateur [D] , waarin de woning blijkens vermelding in dat rapport op grond van de vergelijkingsmethode is getaxeerd op € 135.000. Dit rapport vermeldt geen (gegevens van) vergelijkingspanden. Eiser heeft bij zijn beroepschrift onder meer vier inpandige foto’s van de woning gevoegd.
4. Verweerder heeft als bijlage bij het verweerschrift een taxatierapport ingebracht dat is opgesteld op 13 maart 2020 door taxateur [C] , waarin de woning is getaxeerd
op € 179.000. Bij die taxatie zijn ter vergelijking gebruikt de portiekflatwoningen aan de [E] , [F] en [G] te [Z] , die alle drie een inhoud van 199 m3 en een berging hebben. Deze stukken zijn op 25 maart 2020 door de rechtbank ontvangen.
op € 179.000. Bij die taxatie zijn ter vergelijking gebruikt de portiekflatwoningen aan de [E] , [F] en [G] te [Z] , die alle drie een inhoud van 199 m3 en een berging hebben. Deze stukken zijn op 25 maart 2020 door de rechtbank ontvangen.
Geschil
5. In geschil is de waarde van de woning op de voor het kalenderjaar 2019 geldende waardepeildatum 1 januari 2018.
6. Eiser stelt dat de waarde van de woning ten hoogste € 135.000 is en verzoekt in geval van een gegrond beroep om een (proces)kostenvergoeding voor de bezwaar- en beroepsfase.
7. Verweerder betoogt dat de beschikte waarde van € 179.000 niet te hoog is en dat er geen reden is voor toekenning van een (proces)kostenvergoeding.
Beoordeling van het geschil
8. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt deze waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
9. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
10. Verweerder heeft ter onderbouwing van de beschikte waarde gewezen op het door hem ingebrachte taxatierapport (zie punt 4 van deze uitspraak). In dat rapport is de onderhoudstoestand van de woning als ‘gemiddeld’ ten opzichte van de referentiepanden aangemerkt, omdat geen inpandige opname van de woning heeft plaatsgevonden. Voor het referentiepand [F] is met kwalificatie ‘goed’ een correctie op de gerealiseerde verkoopprijs aangebracht vanwege betere voorzieningen. Overigens zijn de waardebepalende factoren van de woning en de referentiepanden als ‘gemiddeld’ gekwalificeerd.
11. Eiser stelt dat het achterstallige onderhoud aan zijn woning bij de taxatie onvoldoende is meegewogen. Op de foto’s in het dossier is te zien dat twee badkamertegels aan het loslaten zijn. Ook is aan een roestplek, een emmer en gereedschap te zien dat de badkamerradiator bij de ontluchtingsknop een lekkage had, zodat er een emmer onder de radiator geplaatst moest worden om de vloer droog te houden, aldus eiser.
12. Zowel de woning van eiser als de referentiepanden uit de taxatie van verweerder worden buitenpandig door een VVE onderhouden. Dat de staat van de door de VVE onderhouden delen van de woning van eiser vergelijkbaar is met de staat van de door een VVE onderhouden delen van de referentiepanden betwisten partijen niet. De buitenpandige staat van de woning is daarom niet in geschil.
13. Desgevraagd heeft de gemachtigde van eiser ter zitting verklaard dat de foto’s van de inpandige staat van de woning eind 2019 bij eiser zijn opgevraagd. Het is dan naar het oordeel van de rechtbank niet te zeggen of deze foto’s de staat van de woning per 1 januari 2018 weergeven. De rechtbank acht in dat verband niet aannemelijk dat eiser bijna twee jaar een lekkende radiator in de badkamer heeft gehad, in de staat zoals op de foto te zien is, zonder tot reparatie over te gaan. En daarom is ook niet aannemelijk dat deze lekkage reeds op de peildatum bestond. Bovendien zou een dergelijk euvel met een relatief kleine reparatie te verhelpen zijn, zodat niet aannemelijk is dat hiervan een significant waardedrukkend effect uitgaat. Ditzelfde geldt voor de twee loskomende tegels van de badkamermuur. Nu niet is gesteld of uit de stukken is gebleken dat daar een groter mankement achter schuil gaat, kan zoiets vrij eenvoudig worden hersteld. Ook hiervan gaat daarom geen merkbaar effect uit op de WOZ-waarde.
14. Van de ter vergelijking gebruikte woningen [G] en [E] is niet aannemelijk dat die zich in een zoveel betere inpandige staat bevonden dan de woning van eiser dat dit bij de taxatie tot een andere classificatie zou moeten leiden. Eiser heeft uitsluitend inpandige foto’s van het toilet en de badkamer verstrekt. Eiser heeft niets naar voren gebracht waaruit valt op te maken dat de overige ruimtes van de woning in een minder goede staat verkeren dan die van de vergelijkingspanden. Bij een vergelijking van de foto’s die wel verstrekt zijn valt op dat bij de [E] enige modernisering heeft plaatsgevonden, maar ook bij die badkamer is bijvoorbeeld nog steeds sprake van niet in de muur gefreesd leidingwerk. De staat van de sanitaire ruimtes van de [G] is in elk geval niet beter dan die van eisers woning, terwijl ook die woning (na indexatie) een hogere verkoopprijs heeft opgeleverd dan het bedrag waarvoor eisers woning is getaxeerd. De voorzieningen van [F] zijn naar tussen partijen niet in geschil is wel beter te noemen, maar met een correctie van 5% (een bedrag van € 8.955 op de gehele woning) is dat verschil voldoende in aanmerking genomen.
15. Eiser heeft verder gewezen op de lagere verkoopprijzen van vier andere woningen die verweerder in de uitspraak op bezwaar noemde, waaronder [H] te [Z] . Verweerder heeft daartegenover verklaard dat deze woningen een minder getrouw waardebeeld geven, omdat die allemaal een kleinere inhoud van 177 m3 hebben in plaats van 199 m3, zoals de woning van eiser en de drie in de taxatie gebruikte panden. De rechtbank volgt verweerder in dit standpunt. De gegevens van de vier andere panden vormen daarom geen reden om te twijfelen aan de waardebepaling van eisers woning door verweerder. Het taxatierapport van eiser bevat geen gegevens van vergelijkingspanden zodat ook dit rapport geen twijfel zaait over de getrouwheid van de taxatie van verweerder.
16. Met de taxatie van verweerder is aannemelijk gemaakt dat de beschikte waarde van de woning van € 179.000 niet te hoog is. Het beroep dient ongegrond te worden verklaard.
17. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 24 september 2020 door mr. M. Ferrier, rechter, in aanwezigheid van mr. B. Bruijnzeel, griffier. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.