Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 19/3205
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 augustus 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser
(gemachtigde: mr. H.R. ten Broeke),
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2019 de waarde van de onroerende zaak [A] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 806.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen (ozb) 2019 bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar de WOZ-beschikking en de aanslag ozb gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 juli 2020 te Haarlem.
Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. drs. [B] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is eigenaar van de woning.
2. De woning is een vrijstaande woning met twee dakkapellen, een kelder/souterrain (305 m³), een garage, een hobbykas en een carport. De inhoud van de woning is ongeveer 630 m³ en de oppervlakte van het perceel is 900 m².
Geschil
3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018.
4. Eiser bepleit een waarde van € 703.000. Voor de onderbouwing van zijn standpunt wijst eiser op een taxatierapport van taxateur [C] , die de woning op de waardepeildatum heeft getaxeerd op € 703.000.
Naast gegevens van de woning, bevat de matrix die gevoegd is bij het taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, namelijk [D] , [E] , [F] en [G] , alle te [Z] .
Eiser heeft voorts - zakelijk weergegeven - aangevoerd:
- dat bij de waardering van de woning door verweerder onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten;
- dat bij de waardering van de woning door verweerder geen dan wel onvoldoende rekening is gehouden met het waardedrukkend effect dat uitgaat van de ligging nabij een bouwmarkt en de toekomstige bouw van 23 sociale huurwoningen en een nieuw buurthuis achter de woning;
- dat de vastgestelde waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde per de vorige waardepeildatum.
5. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. Ter onderbouwing heeft hij onder meer verwezen naar een door hem overgelegde waardematrix. In deze waardematrix is de waarde van de woning getaxeerd op € 806.000. Naast gegevens van de woning, bevat de waardematrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, namelijk [D] , [G] en [H] , alle te [Z] .
Beoordeling van het geschil
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
7. De in de door verweerder overgelegde waardematrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn binnen een jaar vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
8. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de verschillen in grootte, ligging, kwaliteit en onderhoudstoestand, voldoende rekening is gehouden gelet op de m³-prijzen die voor de woning en de vergelijkingsobjecten zijn gehanteerd. Hierbij merkt de rechtbank voor de duidelijkheid op dat door verweerder op bladzijde 3 van het verweerschrift onweersproken is gesteld dat uitgaande van de herberekende inhoud van de woning van 630 m³, de m³-prijs van de woning € 458 bedraagt, hetgeen aanzienlijk lager is dan de m³-prijzen die voor de vergelijkingsobjecten zijn gehanteerd. Voorts heeft verweerder met zijn verwijzing naar het inlichtingenformulier afkomstig van de huidige eigenaar van [D] , waarin een aantal gebreken staan opgesomd en de staat van onderhoud van dat object als matig tot slecht is gekwalificeerd, aannemelijk gemaakt dat [D] anders dan waar in het taxatierapport van eiser van wordt uitgegaan, ten tijde van de verkoop in een minder dan gemiddelde onderhoudstoestand verkeerde. Daarnaast heeft verweerder, zoals uit de matrix blijkt, voor het bepalen van de waarde van het perceel een grondstaffel toegepast, inhoudende dat voor het stuk perceel van 500 m² een waarde per m² is gehanteerd van € 600, en voor het stuk perceel van 400 m² een waarde van € 300 per m². Op deze wijze heeft verweerder rekening gehouden met de wet van de afnemende meeropbrengst, oftewel het gegeven dat de prijs per m² afneemt naarmate de oppervlakte (substantieel) toeneemt. Gelet op het voorgaande, kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde - rekening houdend met de verschillen - in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
9. De stelling van eiser ter zitting dat verweerder een te hoge grondwaarde heeft gehanteerd aangezien eiser een stuk tuingrond van 50 m² van het aangrenzende perceel van zijn buren heeft gekocht voor € 200 per m², doet aan het hiervoor gegeven oordeel niet af. Naar het oordeel van de rechtbank is dit geen aanleiding tot twijfel aan de door verweerder gehanteerde grondstaffel, die tot stand is gekomen aan de hand van een analyse van verkooptransacties. De koop van een stuk perceel van de buurwoning van 50 m² is namelijk geen afspiegeling van een normale marktsituatie. Het gaat immers om een aangrenzend stuk tuin dat specifiek aan eiser te koop is aangeboden door de buren, waarvan de aanschaf, gelet op de ligging en de grootte van het perceel, niet aantrekkelijk zal zijn voor derden. Gelet hierop, is de door eiser betaalde prijs per m² voor het stuk buurperceel van 50 m² niet te gebruiken bij het vaststellen van de waarde van het perceel van de woning.
10. De rechtbank acht niet aannemelijk dat de omstandigheid dat de woning is gelegen nabij een bouwmarkt zou moeten leiden tot een lagere waarde en overweegt daartoe als volgt. Voor zover er al een waardedrukkend effect uitgaat van de ligging van de woning vlak bij een bouwmarkt, hetgeen overigens niet staat aangegeven in het door eiser overgelegde taxatierapport, is hiermee voldoende rekening gehouden door verweerder. De rechtbank wijst hierbij op het feit dat het vergelijkingsobject [D] vlak naast een autogarage is gelegen en het vergelijkingsobject [G] aan een drukke doorgaande weg, hetgeen ook een zekere overlast met zich mee zal brengen. De rechtbank acht dan ook niet aannemelijk dat de woning een mindere ligging heeft dan deze twee vergelijkingsobjecten. Voor wat betreft [H] is verweerder uitgegaan van een betere ligging dan de woning, hetgeen ook blijkt uit het feit dat de voor dat object gehanteerde m²-prijzen voor de grond hoger zijn dan in het geval van de woning en de andere twee vergelijkingsobjecten.
De rechtbank acht voorts niet aannemelijk dat de toekomstige bouw van 23 sociale huurwoningen en een nieuw buurthuis aan de achterzijde van de woning, zouden moeten leiden tot een lagere waarde. Gelet op de aanzienlijke omvang van het perceel van de woning van in totaal 900 m², de omstandigheid dat de woning is gelegen aan de voorzijde van het perceel, de diepte van de achtertuin en de omstandigheid dat de achtertuin van eiser wordt afgeschermd door een garage en een carport, waardoor er ook geen overlast of inbreuk op de privacy te verwachten is, acht de rechtbank niet aannemelijk dat er een waardedrukkend effect uit gaat van het feit dat in de toekomst 23 sociale huurwoningen en een nieuw buurthuis aan de achterzijde van de woning zullen herrijzen.
11. Eiser heeft aangevoerd dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die voor het vorige tijdvak aan de woning is toegekend. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals onder 6 hierboven weergegeven. Aan de verhouding tussen voor twee opvolgende tijdvakken vastgestelde waarden komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe. Deze beroepsgrond faalt derhalve.
12. Voor zover eiser met zijn klacht dat zijn bezwaar is afgewezen zonder dat eerst met hem telefonisch of per mail contact is opgenomen om van gedachten te wisselen, heeft bedoeld te stellen dat hij in de bezwaarfase ten onrechte niet is gehoord, faalt deze beroepsgrond. Ingevolge artikel 30, eerste lid, van de Wet WOZ in samenhang met artikel 25, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen, wordt een belanghebbende in afwijking van artikel 7:2 van Pro de Algemene wet bestuursrecht, gehoord op zijn verzoek. Gesteld, noch gebleken is dat eiser op enig moment aan verweerder een dergelijk verzoek heeft gedaan.
13. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
14. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F. Kleefmann, rechter, in aanwezigheid van
mr. S.A. Carter, griffier, op 11 augustus 2020. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.