Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 8298777 CV EXPL 20-1143
Uitspraakdatum: 7 oktober 2020
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
1.J [eiser sub 1]
2. [eiser sub 2]
beiden wonende te [woonplaats] , Marokko
beiden hebben woonplaats gekozen op het kantoor van mr. O.J. Boeder
eisers
verder te noemen: [eiser sub 1] c.s.
gemachtigde: mr. O.J. Boeder
tegen
1.[gedaagde sub 1]
procederend in persoon
2. [gedaagde sub 2]
gemachtigde: [gedaagde sub 1]
beiden zonder bekende woon- en of verblijfplaats binnen of buiten Nederland, met gekozen woonplaats in [plaats]
gedaagden
verder afzonderlijk te noemen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] en gezamenlijk [gedaagde sub 1] c.s.
1.Het procesverloop
1.1.
[eiser sub 1] c.s. heeft bij dagvaarding van 14 januari 2020 een vordering tegen [gedaagde sub 1] c.s. ingesteld. Op 5 februari 2020 heeft [gedaagde sub 1] c.s. mondeling geantwoord. Daarna heeft [gedaagde sub 1] c.s. op 3 maart 2020 aanvullende stukken overgelegd.
1.2.
[eiser sub 1] c.s. heeft hierop schriftelijk gereageerd en zijn eis gewijzigd op 20 mei 2020.Op 17 juli 2020 heeft [gedaagde sub 1] c.s. daarop een mondelinge reactie gegeven. Daarbij en ook nadien is [gedaagde sub 1] c.s. meermaals in de gelegenheid gesteld stukken over te leggen. [gedaagde sub 1] c.s. heeft geen stukken overgelegd. Daarna heeft de kantonrechter op 19 augustus 2020 bepaald dat vonnis zal worden gewezen. Het verzoek van [gedaagde sub 1] c.s. van 19 augustus 2020 om uiterlijk op 20 augustus 2020 nog stukken over te mogen leggen is ingewilligd. [gedaagde sub 1] c.s. heeft geen stukken meer overgelegd.
2.De feiten
2.1.
[eiser sub 1] c.s. verhuurde op grond van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd vanaf 25 april 2018 aan [gedaagde sub 1] c.s. de woning gelegen aan het [adres] (hierna: het gehuurde), tegen een maandelijkse huurprijs van € 2.796,00 bij vooruitbetaling te voldoen uiterlijk op de eerste dag van elke maand. In een allonge bij de huurovereenkomst hebben partijen op 4 mei 2019 de huurovereenkomst verlengd tot 15 juli 2020.
2.2.
Bij afzonderlijke brieven van 12 september 2019 heeft de gemachtigde van [eiser sub 1] c.s. aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] geschreven dat sprake is van een openstaande vordering van € 8.342,00 en dat deze nog zonder verhogende incassokosten voldaan kan worden binnen 14 dagen nadat de brief is bezorgd en indien niet binnen die termijn wordt betaald, de vordering door de gemachtigde zal worden geïncasseerd, waarvoor [gedaagde sub 1] c.s. de buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zal zijn.
2.3.
Op 7 mei 2020 heeft [gedaagde sub 1] c.s. de woning ontruimd en opgeleverd aan [eiser sub 2] c.s.
3.De vordering
3.1.
[eiser sub 1] c.s. vordert – na vermindering van de eis – dat de kantonrechter [gedaagde sub 1] c.s. bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeelt om het gehuurde te ontruimen en ter vrije beschikking van [eiser sub 1] c.s. te stellen en tevens veroordeelt tot betaling van € 9.952,81, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 20 mei 2020 tot aan de dag der algehele voldoening en de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
[eiser sub 1] c.s. legt aan de vordering – kort weergegeven – ten grondslag dat [gedaagde sub 1] c.s. in gebreke is gebleven met de tijdige betaling van huurtermijnen zodat sprake is van een huurachterstand. Ondanks herhaalde verzoeken en sommaties heeft [gedaagde sub 1] c.s. niet volledig aan zijn betalingsverplichtingen voldaan. Door het verzuim van [gedaagde sub 1] c.s. en het uitblijven van volledige betaling was [eiser sub 1] c.s. genoodzaakt zijn vorderingen en de nadien te vervallen termijnen uit handen te geven aan zijn gemachtigde.
4.Het verweer
4.1.
[gedaagde sub 1] c.s. betwist de vordering (gedeeltelijk). Hij voert – samengevat – als volgt aan. Bij het aangaan van de huurovereenkomst waren er al lekkages en [eiser sub 1] c.s. heeft daar ondanks toezeggingen nooit iets aan gedaan. Als gevolg van de lekkages liep het water direct langs de wanden in de woonkamer naar beneden en heeft [gedaagde sub 1] c.s. voor € 8.900,00 schade geleden aan de meubels. Daarnaast was sprake van gebreken aan het gehuurde onder meer omdat de sloten gebrekkig waren, het ligbad onbruikbaar was en ramen niet open konden omdat hang- en sluitwerk ontbrak. Om deze redenen heeft [gedaagde sub 1] c.s. de huurbetalingen opgeschort. Als er vanuit wordt gegaan dat de huurovereenkomst tot 1 mei 2020 liep, kan het kloppen dat er één maand huur niet is betaald. De rest van de achterstallige huur is betaald vóór het uitbrengen van de dagvaarding. Bovendien heeft [eiser sub 2] c.s. ten onrechte de borg verrekend, aldus [gedaagde sub 1] c.s.
5.De beoordeling
5.1.
De vordering ziet op de huurtermijnen over de periode juli 2019 tot en met 7 mei 2020. Niet in geschil is dat sprake is van een huurachterstand, maar partijen verschillen van mening over de hoogte daarvan. Voor zover [gedaagde sub 1] c.s. heeft aangevoerd dat alle huurpenningen zijn betaald op één maand na, had het op zijn weg gelegen om die stelling te onderbouwen met betalingsbewijzen. [gedaagde sub 1] c.s. heeft alleen betalingsbewijzen overgelegd over de periode 11 juli 2019 tot en met 31 januari 2020. Die betalingen zijn door [eiser sub 1] c.s. bij repliek meegenomen in het overzicht van openstaande huurtermijnen en betalingen. Ten aanzien van het bedrag van € 2.750,00 dat [gedaagde sub 1] c.s. op 11 juli 2019 heeft betaald, heeft [eiser sub 1] c.s. aangevoerd dat dat bedrag zag op de huur voor de maand juni 2019 en dat die maand daarmee betaald is en ook niet wordt gevorderd. [gedaagde sub 1] c.s. heeft dat niet betwist. Die betaling zal dan ook verder buiten beschouwing blijven. Verder blijkt uit de overgelegde betalingsbewijzen in combinatie met de betalingen die [eiser sub 1] c.s. heeft opgenomen in het overzicht bij repliek: [gedaagde sub 1] : betalingsoverzicht [eiser sub 1] c.s.: - 14 november 2019 € 796,50 15 november 2019 € 796,00 - 6 januari 2020 € 796,40 6 januari 2020 € 796,50 - 31 januari 2020 € 2.797,00 31 januari 2020 € 2.796,00. Hieruit volgt dat [gedaagde sub 1] c.s. € 1,40 meer heeft betaald dan [eiser sub 1] c.s. in het overzicht heeft opgenomen. Dat bedrag dient in mindering te worden gebracht op de vordering van [eiser sub 1] c.s.
5.2.
Voor het overige heeft [gedaagde sub 1] c.s. geen betalingsbewijzen overgelegd. Het staat dan ook vast dat [gedaagde sub 1] c.s. in verzuim is ten aanzien van de betaling van een deel van de huurpenningen over de periode juli 2019 tot en met 7 mei 2020. In die periode was in totaal € 28.545,00 aan huur verschuldigd en [gedaagde sub 1] c.s. heeft € 16.869,50 betaald. Daarmee is € 11.675,50 aan huur onbetaald gebleven. [eiser sub 1] c.s. heeft de door [gedaagde sub 1] c.s. eerder betaalde borg van € 2.750,00 met die achterstand verrekend, zodat een bedrag van € 8.925,50 resteert aan achterstallige huurpenningen. [gedaagde sub 1] c.s. heeft weliswaar betoogd dat de borg niet had mogen worden verrekend, maar heeft nagelaten dat standpunt toe te lichten, zodat de kantonrechter daaraan voorbij gaat. Voornoemd bedrag van € 1,40 (r.o. 5.1) dient op deze achterstand in mindering te worden gebracht, zodat in beginsel toewijsbaar is
€ 8.924,10. Ook de gevorderde wettelijke rente van
€ 74,73tot aan de datum van de dagvaarding is toewijsbaar, evenals de overigens gevorderde rente zoals hierna zal worden vermeld.
€ 8.924,10. Ook de gevorderde wettelijke rente van
€ 74,73tot aan de datum van de dagvaarding is toewijsbaar, evenals de overigens gevorderde rente zoals hierna zal worden vermeld.
5.3.
Uit het betoog van [gedaagde sub 1] c.s. maakt de kantonrechter op dat hij zich beroept op verrekening met een vordering op [eiser sub 2] c.s. van € 8.900,00 wegens door hem geleden schade. Volgens [gedaagde sub 1] c.s. is die schade het gevolg van een gebrek in de vorm van lekkage in de woning.
5.4.
[eiser sub 1] c.s. heeft in dat kader aangevoerd dat bij de huurverlenging in april 2019 en vervolgens vanaf juli 2019 niets is gemeld over gebreken, met uitzondering van een lekkage in de serre die [gedaagde sub 1] c.s. zelf zou verhelpen. De materiaalkosten van die reparatie zijn met toestemming van [eiser sub 1] c.s. verrekend met een door [gedaagde sub 1] verschuldigde boete vanwege te laten betalingen. Ter onderbouwing heeft [eiser sub 1] c.s. een aantal e-mails overgelegd. In een e-mail van 8 augustus 2019 heeft [eiser sub 1] c.s. aan [gedaagde sub 1] c.s. geschreven: “
(…) Ik hoop dat t lukt met t dak van de serre, [voornaam]. (…)”. Vervolgens heeft [gedaagde sub 1] c.s. in een e-mail van 14 augustus 2019 geschreven: “
Restant bedrag van de boetes kan ik wellicht verrekenen met de reparatie. Het dak is ingesmeerd, vakkundig volgens voorschrift. Helaas lijkt het niet te houden zo kwamen wij vandaag achter door de regen…schijnt goed spul te zijn maar zal na de regen eens kijken hoe t nu nog binnenkomt.” Nadien heeft [eiser sub 1] c.s. geen melding ontvangen over lekkages, aldus [eiser sub 1] c.s.
(…) Ik hoop dat t lukt met t dak van de serre, [voornaam]. (…)”. Vervolgens heeft [gedaagde sub 1] c.s. in een e-mail van 14 augustus 2019 geschreven: “
Restant bedrag van de boetes kan ik wellicht verrekenen met de reparatie. Het dak is ingesmeerd, vakkundig volgens voorschrift. Helaas lijkt het niet te houden zo kwamen wij vandaag achter door de regen…schijnt goed spul te zijn maar zal na de regen eens kijken hoe t nu nog binnenkomt.” Nadien heeft [eiser sub 1] c.s. geen melding ontvangen over lekkages, aldus [eiser sub 1] c.s.
5.5.
Op grond van artikel 7:208 BW is de verhuurder – kort gezegd – verplicht tot vergoeding van de door een gebrek veroorzaakte schade als het gebrek aan de verhuurder is toe te rekenen. De door [eiser sub 1] c.s. overgelegde e-mails bevestigen de lezing van [eiser sub 1] c.s. dat sprake was van een lekkage aan het dak van de serre en dat [gedaagde sub 1] c.s. deze in goed overleg zelf heeft gerepareerd en de kosten heeft verrekend met boetes. Uit de overgelegde e-mails volgt niet dat sprake was van schade. Voor het overige heeft [eiser sub 1] c.s. gemotiveerd betwist dat sprake was van lekkages. Nu [gedaagde sub 1] c.s. zich beroept op een schadevordering als gevolg van lekkage en [eiser sub 1] c.s. gemotiveerd heeft betwist dat sprake is geweest van lekkage, kan de gegrondheid van dit verrekeningsverweer van [gedaagde sub 1] c.s. niet op eenvoudige wijze worden vastgesteld. Gezien het bepaalde in artikel 6:136 BW passeert de kantonrechter dit verweer reeds om die reden.
5.6.
Voor zover [gedaagde sub 1] c.s. zich heeft beroepen op een opschortingsrecht vanwege gestelde gebreken in het gehuurde, geldt dat [eiser sub 1] c.s. heeft betwist dat sprake was van gebreken die opschorting van de huurbetalingen rechtvaardigen. Daar tegenover heeft [gedaagde sub 1] c.s. nagelaten de gestelde gebreken te onderbouwen. Dat [gedaagde sub 1] c.s. in zoverre een opeisbare vordering op [eiser sub 1] c.s. heeft die opschorting van de huurbetalingen rechtvaardigt staat dan ook niet vast. De kantonrechter gaat daarom voorbij aan het beroep op opschorting.
5.7.
[eiser sub 1] c.s. heeft de vordering tot ontruiming in stand gelaten. Nu vast staat dat [gedaagde sub 1] c.s. het gehuurde op 7 mei 2020 heeft verlaten, heeft [eiser sub 1] c.s. geen belang meer bij de gevorderde ontruiming zodat de vordering in zoverre zal worden afgewezen.
5.8.
[eiser sub 1] c.s. maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde vergoeding komt voor toewijzing in aanmerking nu voldaan is aan de daarvoor geldende vereisten.
5.9.
De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van [eiser sub 1] c.s. zal toewijzen als hierna te melden.
5.10.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde sub 1] c.s., omdat hij ongelijk krijgt. De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. tot betaling aan [eiser sub 1] c.s. van € 9.951,41 te vermeerderen met de wettelijke rente over € 8.924,10 vanaf 20 mei 2020 tot aan de dag van de gehele betaling;
6.2.
veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiser sub 1] c.s. tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 109,29
griffierecht € 236,00
salaris gemachtigde € 600,00, vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
6.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.4.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.M. Kruithof, kantonrechter, en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter