Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 18/4496
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 augustus 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiseres
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Koggenland, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [A] te [Z] (hierna: de woning), voor het belastingjaar 2018 vastgesteld op € 393.000. In hetzelfde geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (ozb) 2018 bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar de WOZ-waarde en de ozb aanslag gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 juli 2020 te Haarlem. De zaak is gelijktijdig behandeld met de zaken van [B] (eigenaar van [C] ) met zaaknummer 18/4497, [D] (eveneens eigenaar van [C] / WOZ-beschikking 2019) met zaaknummer 20/1684 en [E] (eigenaar van [F] ) met zaaknummer 18/4498 waarin de gemachtigde van eiseres eveneens als gemachtigde optreedt. Namens eiseres is verschenen haar gemachtigde, vergezeld van [B] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde [G] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is eigenaar van de woning.
2. De woning is een vrijstaande woning met een aanbouw, een dakopbouw en een garage. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 321 m². Het bouwjaar van de woning is 2006.
3. De woning is nagenoeg identiek aan de onroerende zaken [C] en [F] , beide te [Z] .
4. De gemachtigde van eiseres heeft namens eiseres en namens de eigenaren van [C] en [F] bezwaar gemaakt tegen de WOZ-beschikkingen die door verweerder zijn genomen voor het jaar 2018.
5. De gemachtigde van eiseres heeft in de bezwaarschriften verzocht om te worden gehoord.
6. Tussen partijen is vervolgens een uitvoerige e-mailconversatie gevoerd waarin onder meer de mogelijkheden voor het houden van een hoorgesprek aan de orde zijn gekomen.
Geschil en standpunten7. In geschil is:
(1) of verweerder – zoals eiseres stelt – de hoorplicht ex artikel 7:2, lid 1, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft geschonden;
(2) of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van € 393.000 van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2017 niet te hoog is vastgesteld.
8. Eiseres stelt zich op het standpunt dat verweerder de hoorplicht heeft geschonden en dat de waarde van de woning te hoog is bepaald. Zij voert in dat verband aan dat bij het bepalen van de waarde is uitgegaan van een onjuiste inhoud van de woning en onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en verlaging van de waarde van de woning tot € 348.000. Ter onderbouwing van de door haar voorgestane waarde verwijst zij naar een bij haar beroepschrift gevoegd Rapport prijsontwikkelingen woningen van [R] , waarin de op 14 november 2018 gerealiseerde verkoopprijs van € 405.000 voor de onroerende zaak [H] is gecorrigeerd naar waardepeildatum 1 januari 2017 tot € 345.644.
9. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de hoorplicht niet geschonden is en dat de WOZ-waarde voor de woning niet te hoog is bepaald. Ter onderbouwing van de WOZ-waarde verwijst verweerder naar een bij het verweerschrift gevoegde waardematrix, waarin de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2017 is getaxeerd op € 393.000. In de waardematrix zijn, naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van de onroerende zaken [I] , [J] , [H] , [K] , [L] en [M] , alle te [Z] . Voorts wijst verweerder op een kavelmodel betreffende de bij de waardebepaling gehanteerde grondprijzen.
Beoordeling van het geschil
Schending hoorplicht door verweerder?
10. In geschil is allereerst of verweerder de hoorplicht heeft geschonden. Eiseres stelt dat dit het geval is, omdat zij onvoldoende in de gelegenheid is gesteld om te worden gehoord, terwijl zij hierom wel heeft verzocht.
11. Verweerder betwist dat er sprake is van schending van de hoorplicht, omdat volgens hem eiseres voldoende gelegenheid is geboden om te worden gehoord.
12. Vaststaat dat eiseres in het bezwaarschrift heeft aangegeven dat zij gehoord wenst te worden indien niet volledig tegemoet wordt gekomen aan het bezwaar. Gelet hierop had verweerder ingevolge artikel 25 van Pro Algemene wet inzake rijksbelastingen in beginsel de verplichting eiseres te horen.
13. Alles tegen elkaar afwegend is de rechtbank van oordeel dat verweerder de gemachtigde van eiseres voldoende in de gelegenheid heeft gesteld om te worden gehoord en overweegt daartoe als volgt.
14. Verweerder heeft per mail van 17 juli 2018 aan de gemachtigde van eiseres verzocht om met de taxateur een afspraak te maken voor een inpandige opname gecombineerd met een hoorzitting. Hierop is niet gereageerd door de gemachtigde van eiseres. Vervolgens heeft verweerder per mail van 31 juli 2018 vier data en tijdstippen aan de gemachtigde van eiseres voorgesteld voor het houden van het hoorgesprek en de gemachtigde van eiseres in de gelegenheid gesteld om telefonisch een andere afspraak te maken indien hij op de voorgestelde data en tijdstippen verhinderd was. Hierop heeft de gemachtigde van eiseres gereageerd per mail van 31 juli 2018. In deze mail heeft de gemachtigde van eiseres aangegeven op alle genoemde data en tijdstippen verhinderd te zijn en voorgesteld om het hoorgesprek te houden op 13 augustus rond 09:30 uur dan wel rond 15:00 uur onder voorbehoud dat eiseres en de eigenaren van [C] en [F] dan ook aanwezig konden zijn. Hierop heeft verweerder per mail van 31 juli 2018 aan de gemachtigde van eiseres meegedeeld dat het houden van een hoorgesprek op 13 augustus 2018 op de door de gemachtigde van eiseres genoemde tijdstippen mogelijk is en dat hij de gemachtigde van eiseres de keuze laat tussen telefonisch horen of een hoorgesprek op het gemeentehuis waarbij hij de gemachtigde van eiseres verzoekt om een week van tevoren aan te geven welke optie zijn voorkeur heeft. De gemachtigde van eiseres heeft hier niet op gereageerd en is op 13 augustus 2018 niet verschenen op het gemeentehuis voor de hoorzitting en heeft ook geen telefonisch contact opgenomen met verweerder voor het houden van een telefonische hoorzitting. Verweerder heeft per mail van 13 augustus 2018 de gemachtigde van eiseres nogmaals uitgenodigd voor een hoorzitting op 17 augustus 2018 om 10:00 uur en heeft hierbij aangegeven dat indien de gemachtigde van eiseres op genoemde datum en tijdstip verhinderd is het ook mogelijk is om op 16 augustus 2018 het hoorgesprek te houden. In deze e-mail heeft verweerder voorts aangegeven eiseres hiermee voor de laatste keer in de gelegenheid te stellen om gehoord te worden. Gemachtigde van eiseres heeft per mail van 14 augustus 2018 aan verweerder bericht dat hij op 17 augustus 2018 verhinderd is, maar dat het mogelijk is om op 16 augustus 2018 in de middag een telefonisch hoorgesprek te houden, een en ander onder voorbehoud dat eiseres en de eigenaren van [C] en [F] hierbij aanwezig kunnen zijn. Verweerder heeft per mail van 15 augustus 2018 aan de gemachtigde van eiseres bericht dat op 16 augustus om 15:00 uur de hoorzitting telefonisch zal worden afgenomen. De gemachtigde van eiseres heeft verweerder op 16 augustus 2018 per mail bericht dat een van de belanghebbenden, de heer [B] , nog op vakantie is en heeft verweerder verzocht een andere afspraak te maken, hetgeen verweerder heeft geweigerd.
15. Gelet op het feit dat verweerder de gemachtigde van eiseres meermaals heeft uitgenodigd voor (het maken van een afspraak voor) een hoorgesprek, de gemachtigde van eiseres de eerste concreet afgesproken datum voor een hoorgesprek aan zich voorbij heeft laten gaan zonder verweerder hier van tevoren over te berichten en de tweede concrete afspraak pas op de dag zelf heeft afgezegd, is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende pogingen heeft ondernomen om tegemoet te komen aan het verzoek van eiseres om te worden gehoord, en dat er dan ook geen sprake is van schending van de hoorplicht. De rechtbank ziet in de omstandigheid dat de hoorgesprekken in een periode waren gepland die algemeen bekend staat als vakantieperiode in het onderhavige geval geen aanleiding om anders te oordelen. Hierbij acht de rechtbank van belang dat van een professioneel gemachtigde in redelijkheid mag worden verwacht dat hij in ieder geval zeer snel na het afspreken van de eerste concrete datum voor het hoorgesprek bij zijn cliënten zou hebben geïnventariseerd wat hun verhinderdata zijn en actief in overleg treedt om te komen tot een andere afspraak voor een hoorgesprek indien deze verhinderd zijn op het afgesproken moment. Hier komt in het onderhavige geval nog bij dat de gemachtigde van eiseres zelf niet verhinderd was en dat gesteld noch gebleken is dat eiseres verhinderd was om bij het hoorgesprek aanwezig te zijn.
Waardering van de woning
16. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
17. Eiseres heeft in haar beroepschrift aangevoerd bij gebrek aan wetenschap te betwisten dat de inhoud van de woning juist is vastgesteld, waarbij zij stelt dat de garage niet bij de inhoud van de woning kan worden gerekend. Verweerder heeft gesteld de garage niet te hebben meegenomen bij het bepalen van de inhoud van de woning. Verweerder heeft in beroep berekeningen van de inhoud overgelegd met betrekking tot de onroerende zaken [C] en [F] . Hieruit blijkt dat hij de inhoud van die onroerende zaken heeft laten herberekenen door taxateur J. Schipper aan de hand van de bouwtekeningen, hetgeen heeft geleid tot de volgende uitkomsten in kubieke meters:
[C]
[F]
woning
230,4
230,4
aanbouw
52,47
52,47
1e verdieping
194,5
194,5
2e verdieping
120,42
120,42
dakopbouw
3,8
3,8
garage
101,1
72,1
Uit deze berekeningen volgt dat de inhoud van deze onroerende zaken exclusief aanbouw, dakopbouw en garage 545,32 m³ bedraagt. Nu door partijen is gesteld dat de woning en de onroerende zaken [C] en [F] hetzelfde zijn en de juistheid van de door verweerder overgelegde inhoudsberekeningen voor [C] en [F] niet dan wel onvoldoende is betwist, gaat de rechtbank ervan uit dat de woning van eiseres eveneens een inhoud heeft van 545,32 m³. Blijkens de door verweerder overgelegde waardematrix is verweerder bij het bepalen van de waarde van de woning dan ook terecht uitgegaan van een inhoud van 545 m³.
18. Ter zitting heeft verweerder het standpunt ingenomen dat twee-onder-één-kapwoningen niet bruikbaar zijn als vergelijkingsobject voor een vrijstaande woning omdat het een ander type woningen betreft, maar dat hij in de matrix wel gegevens van de twee-onder-één-kapwoningen [H] , [K] , [L] en [M] ter vergelijking heeft opgenomen. Verweerder heeft vervolgens desgevraagd verklaard dat hij voor de onderbouwing van zijn stelling dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld verwijst naar de vergelijkingsobjecten [I] te [Z] , [N] te [O] en [P] te [Q] . Eiseres heeft in de motivering van haar beroepschrift bestreden dat verweerder bij het bepalen van de waarde rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en deze drie vergelijkingsobjecten, waarbij zij met betrekking tot [N] en [P] heeft gesteld dat deze in een andere plaats zijn gelegen, niet in serie zijn gebouwd en beschikken over een vrij uitzicht. In reactie hierop heeft verweerder op bladzijde 6 van het verweerschrift aangegeven het eens te zijn met de gemachtigde dat er betere referentieobjecten aan te wijzen zijn dan [P] te [Q] en [N] te [O] en dat zij vervangen mogen worden door het nieuwe vergelijkingsobject [J] te [Z] . Gelet op deze reactie en het feit dat verweerder op geen enkele wijze inzichtelijk heeft gemaakt hoe rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en [P] te [Q] en [N] te [O] , gaat de rechtbank ervan uit dat de door verweerder vastgestelde waarde wordt onderbouwd met de vergelijkingsobjecten [I] en [J] , beide te [Z] . [J] is ruim 21 maanden na de waardepeildatum verkocht. De rechtbank acht de verkoopprijs van dit vergelijkingsobject daarom niet goed bruikbaar ter onderbouwing van de waarde van de woning en laat deze bij haar beoordeling van de vastgestelde WOZ-waarde dan ook buiten beschouwing. Dan resteert enkel nog het vergelijkingsobject [I] . Gelet op de verschillen in waardebepalende factoren waaronder omvang, uitstraling, kwaliteit en voorzieningen tussen de woning en dit vergelijkingsobject, heeft verweerder met dit enkele transactiegegeven niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
19. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. Ter onderbouwing van de door haar voorgestane waarde van € 348.000 heeft eiseres verwezen naar het door haar overgelegde Rapport prijsontwikkelingen woningen van [R] , waarin de op 14 november 2018 gerealiseerde verkoopprijs van € 405.000 voor het object [H] is gecorrigeerd naar waardepeildatum 1 januari 2017 tot € 345.644. Dit object betreft echter een twee-onder-één-kapwoning met, gelet op de gegevens die over dit object staan vermeld in de waardematrix van verweerder, een perceel dat 61 m² kleiner is dan dat van de woning en ook qua inhoud kleiner is dan de woning. Met betrekking tot dit laatste punt wijst de rechtbank erop dat hoewel eiseres onder verwijzing naar screenprints van BAG Viewer heeft gesteld dat de woonoppervlakken weinig verschillen, uit deze stukken desalniettemin blijkt dat het woonoppervlak van [H] kleiner is dan dat van de woning, hetgeen een sterke aanwijzing is dat de inhoud van de woning (iets) groter zal zijn dan die van [H] . Dat deze verschillen in waardebepalende factoren een verschil in waarde zouden vertegenwoordigen van nog geen € 2.500 acht de rechtbank niet waarschijnlijk.
20. Nu zowel verweerder als eiseres de door hem respectievelijk haar voorgestane waarde van de woning niet aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank de waarde van de woning in goede justitie vaststellen op € 363.000.
21. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning, alsmede de daarop gebaseerde aanslag ozb te hoog zijn vastgesteld. Dit brengt mee dat het beroep gegrond moet worden verklaard. De stelling van de gemachtigde van eiseres dat verweerder in de bezwaarfase ten onrechte geen waardematrix heeft overgelegd, terwijl daarom was verzocht, en het beroep reeds daarom gegrond is, behoeft gelet hierop dan ook geen behandeling meer.
Proceskosten
22. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.311 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift met een waarde per punt van € 261, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525 en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 363.000;
- vermindert de aanslag ozb tot een berekend naar een waarde van € 363.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.311;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 46 aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F. Kleefmann, rechter, in aanwezigheid van
mr. S.A. Carter, griffier, op 26 augustus 2020. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.