Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 19/4221
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 september 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
Procesverloop
Bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2019 heeft verweerder voor het kalenderjaar 2019 de waarde van de onroerende zaak [A] te [B] (hierna: de woning) vastgesteld op € 329.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting 2019 bekendgemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 augustus 2020 te Haarlem.
Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [C] .
Eiser heeft na sluiting van het onderzoek per brief nog een nader stuk ingediend. De rechtbank ziet hierin geen aanleiding tot heropening van het onderzoek.
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is eigenaar van de woning welke hij niet gebruikt als hoofdverblijf. De woning is een appartement, gelegen op de tiende verdieping en gebouwd in 1972. Het appartement heeft een oppervlakte van 55 m² en een inhoud van 156 m³. De woning heeft balkons met een totaaloppervlakte van 24 m² en een inpandige garage van 45 m3.
Geschil
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018.
3. Eiser bepleit een waarde van € 301.000. Eiser voert daartoe onder meer aan dat de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten veel lager zijn gewaardeerd en dat niet herleidbaar is hoe die waarden tot de waarde van zijn appartement hebben geleid. Verweerder heeft de waarde ten onrechte te hoog vastgesteld op basis van de ligging op de tiende verdieping. Voorts heeft verweerder de waarde in strijd met het gelijkheidsbeginsel vastgesteld omdat het identieke appartement onder het appartement van eiser € 40.000 lager is gewaardeerd en het identieke appartement daaronder € 11.000 lager dan het appartement van eiser. Ten slotte heeft verweerder ten onrechte geen - dan wel onvoldoende - rekening gehouden met waardedrukkende factoren zoals vliegverkeer en met name lekkage.
4. Verweerder stelt dat de door hem vastgestelde waarde van € 329.000 niet te hoog is en concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep. Verweerder wijst daarbij onder meer op het verweerschrift en het daarbij overgelegde taxatieverslag met bijbehorende waardematrix. Hierin zijn naast de gegevens van de woning de verkoopgegevens vermeld van de (vergelijkings)objecten gelegen in hetzelfde appartementencomplex aan de [D] met de nummers [# 1] (tiende verdieping), [# 2] (vierde verdieping) en [# 3] (tweede verdieping). Verweerder voert aan dat de appartementen waarnaar eiser verwijst in het kader van zijn beroep op het gelijkheidsbeginsel, niet vergelijkbaar zijn.
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
7. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat eiser stelt dat zijn appartement te kampen heeft met lekkageproblemen en als gevolg daarvan schade heeft. Eiser heeft dit ter zitting nader onderbouwd met stukken. Eiser heeft er voorts ter zitting op gewezen dat de voorzitter van de vereniging van eigenaren heeft verklaard dat zijn appartement de grootste lekkageproblemen ondervindt. Verweerder heeft dit weliswaar betwist, maar de rechtbank acht eisers verklaring in dit verband geloofwaardig. Gelet hierop had aan het appartement van eiser een lagere kwalificatie wat betreft onderhoud moeten worden gegeven dan in de matrix is vermeld.
8. Eiser bepleit een waarde van € 301.000. Hij wijst daartoe op de WOZ-waarden van enkele andere appartementen in hetzelfde appartementencomplex. Naar het oordeel van de rechtbank is dit echter een ontoereikende onderbouwing omdat die andere appartementen niet identiek zijn. Zo verschilt de inhoudsmaat, zijn er verschillen wat betreft het aantal balkons, zijn de appartementen op verschillende verdiepingen gelegen en is er al dan niet sprake van zeezicht. Voorts heeft verweerder onweersproken gesteld dat de WOZ-waarden in enkele gevallen abusievelijk te laag zijn vastgesteld.
9. Nu beide partijen de door hen voorgestane waarde van de woning niet aannemelijk hebben gemaakt, ziet de rechtbank aanleiding met toepassing van artikel 8:72, derde lid, onder b, van de Algemene wet bestuursrecht zelf in de zaak te voorzien door de waarde van de woning zelf vast te stellen. De rechtbank stelt, rekening houdend met de feiten en omstandigheden zoals deze in de onderhavige procedure zijn gebleken, de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018 in goede justitie vast op € 310.000.
10. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag onroerende-zaakbelasting te hoog zijn vastgesteld. Dit brengt mee dat het beroep gegrond moet worden verklaard.
Proceskosten
11. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Daarvoor komen op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht in aanmerking de reiskosten per openbaar vervoer tweede klasse die eiser heeft moeten maken voor het bijwonen van de zitting. De rechtbank stelt deze kosten op € 40,80.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 310.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 47 aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 40,80.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.K.A. Efstratiades, rechter, in aanwezigheid van
mr. B. Schaafsma, griffier, op 8 september 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.