Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 21/4953
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 januari 2023 in de zaak tussen
[naam] , wonende te [woonplaats] (eiser),
en
de heffingsambtenaar van Cocensus (verweerder).
Procesverloop
Verweerder heeft in een beschikking de WOZ-waarde van de woning [straat] [nummer 1] te [plaats] op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 360.000 (de beschikking). In het zelfde document heeft verweerder ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2021 bekendgemaakt (de aanslag).
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. Eiser heeft nadere stukken ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 29 november 2022. Eiser is op de zitting verschenen. Verweerder is vertegenwoordigd door mr. S. Enninga.
Overwegingen
Feiten
1. De woning van eiser is een op de tiende en tevens bovenste etage van een appartementencomplex gelegen appartement. De woning is gebouwd in 1972. De inhoud van de woning bedraagt 165 m³. De woning is voorzien van twee, niet overkapte balkons en een garage onderin het complex. De woning is een zogeheten kopgevelappartement; het bevindt zich op kop van de gevel van de woontoren, dat wil zeggen aan de zijde direct aan de boulevard en met een vrij uitzicht over strand en zee. De woning is geen “penthouse” in die zin dat het geen top-appartement is met een heel andere indeling of veel grotere oppervlakte dan de andere woningen.
Geschil en standpunten van partijen
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
3. Eiser vindt de vastgestelde waarde te hoog en bepleit een waarde van € 348.000, zijnde dezelfde waarde als de direct onder de woning op de negende verdieping gelegen [straat] [nummer 2] . Eiser heeft ook een beroep op het gelijkheidsbeginsel gedaan.
4. Verweerder stelt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Beoordeling van het geschil
De waarde van de woning
5. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld, dat wil zeggen dat de door hem vastgestelde waarde niet hoger is dan de (verkoop)waarde in het economische verkeer.
6. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde onder meer verwezen naar een waardeoverzicht (matrix) waarin naast de gegevens van de woning, gegevens van acht verkochte appartementen aan de [straat] zijn vermeld, te weten de huisnummers: [nummer 3] , [nummer 4] , [nummer 5] , [nummer 6] , [nummer 7] , [nummer 8] , [nummer 9] en [nummer 10] .
7. De rechtbank overweegt dat de vergelijkingsobjecten alle in dezelfde woontoren als de woning zijn gelegen en dus van dezelfde bouwaard en bouwperiode zijn. Deze appartementen beschikken ook allemaal over één of twee balkons en over een garage onderin het complex. Verder zijn niet alle woningen in de matrix in een periode dichtbij de waardepeildatum verkocht, maar het gaat dan om woningen op de negende en tiende verdieping of aan de kopgevelkant en die zijn wat betreft de ligging bij uitstek geschikt om de waarde van eisers woning te kunnen bepalen. De rechtbank acht de objecten van de matrix dan ook op zich voldoende bruikbaar om mee te vergelijken. Dan moet echter nog wel op een goede manier rekening worden gehouden met verschillen tussen de woningen. Dat zal de rechtbank nu gaan beoordelen.
8. Eiser heeft geconstateerd dat de door de ambtenaar gebruikte oppervlaktemaat van zijn woning elk jaar verandert en dat kan niet juist zijn. Verweerder heeft daarop toegelicht dat voor dit jaar niet van de oppervlakte, maar van de inhoudsmaat moet worden uitgegaan. En dat volgens de taxateur de inhoud van de kopgevelwoningen iets groter is dan van de andere woningen, namelijk 165 m3 in plaats van 150 of 155 m3 voor de andere woningen. Ook hebben die kopgevelwoningen twee balkons in plaats van één. Het gaat naast de woning van eiser om de huisnummers [nummer 9] en [nummer 10] , aldus verweerder. Ten aanzien van de balkons heeft eiser verklaard dat dit juist is en voor het overige is de gegeven toelichting van verweerder, die de rechtbank plausibel voorkomt, door eiser niet weersproken. De rechtbank zal daarom uitgaan van de inhoudsmaten zoals in de matrix zijn opgenomen.
9. Eiser heeft in de afgelopen periode veel last gehad van lekkages. Ook zijn door de ligging op het zuidwesten het voegwerk en het raam aan die zijde in slechte staat. Over het jaar 2019 is over de invloed van de lekkages op de waardering geprocedeerd en deze rechtbank heeft in die procedure een waardedrukkende invloed aannemelijk geacht (uitspraak van deze rechtbank van 8 september 2020, ECLI:NL:RBNHO:2020:8877). In het onderhavige jaar 2020 heeft verweerder in de matrix de kwaliteit van de woning bepaald op “benedengemiddeld”. Desgevraagd ter zitting heeft verweerder erkend dat in het verweerschrift staat dat daarnaast ook voor het onderhoud van een benedengemiddelde staat uit moet worden gegaan en dat dit niet in de matrix staat. Elk aspect op zich leidt ongeveer tot een waardevermindering van 5 tot 10% ten opzichte van het gemiddelde, dus dan is de beschikte waarde van de woning nog steeds niet te hoog, aldus verweerder.
10. De rechtbank overweegt over de waardering van de woning het volgende. De vergelijkingsobjecten nummers [nummer 6] en [nummer 8] zijn evenals de woning op de tiende verdieping van de woontoren gelegen. Aangezien partijen erover van mening verschillen of de omstandigheid dat een appartement één verdieping hoger of lager ligt reeds een aanzienlijk waardeverschil oplevert, kan in elk geval volgens beide partijen wel worden aangenomen dat de verkoopprijzen van de appartementen op de tiende verdieping een goede maatstaf vormen voor de waardebepaling van de woning van eiser. Deze bovenste woningen hebben naast exact dezelfde hoogteligging ook de niet overdekte balkons, terwijl alle lagergelegen woningen wel overdekte balkons hebben. Uit de verkopen van nummers [nummer 6] en [nummer 8] is een prijs per kubieke meter afgeleid van € 2.115, respectievelijk € 2.108. De aan de woning toegekende prijs per kubieke meter van € 1.910 is ongeveer 10% lager dan die van de vergelijkingsobjecten en dat komt neer op een waardeverschil van ruim € 30.000. Eiser heeft wel gesteld dat de staat van de woning slechter is, maar heeft niet onderbouwd hoe groot de waardedruk volgens hem is. Naar het oordeel van de rechtbank is aannemelijk dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de mindere kwaliteit en slechtere staat van de woning. Daarbij neemt de rechtbank ook in aanmerking dat uit de zich in het dossier bevindende mailwisseling blijkt dat de kosten van herstel van de kozijnen en het voegwerk, voor rekening komen van de vereniging van eigenaren (vve). Ook al duurt het volgens eiser lang voordat de vve tot actie overgaat, het betekent wel dat herstelkosten slechts voor een deel voor rekening van eiser (of een potentiële koper) zijn, aangezien die kosten gedragen worden door de hele vve.
11. Eiser heeft verder nog aangevoerd dat de huizenprijzen pas in de loop van het jaar 2021 omhoog gingen, maar dat ze op de waardepeildatum van 1 januari 2020 nog niet zo hoog waren. De rechtbank overweegt hierover als volgt. In de matrix zijn van de acht verkoopprijzen er vier gerealiseerd in het jaar 2019, waaronder ook de hoge verkoopprijs van huisnummer [nummer 8] . Dat is dus in de periode dat volgens eiser de prijzen nog niet zo gestegen waren. Er is een vergelijkingsobject verkocht in het jaar 2020 en drie in januari, februari en maart 2021. Verweerder heeft toegelicht waarom deze laatste drie zijn opgenomen in de matrix (zie onder 7) en de rechtbank acht deze toevoegingen zinvol. Uit de matrix is verder af te leiden dat en hoe de verkoopprijzen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. Er is dus wel degelijk rekening gehouden met latere stijgingen van de prijzen en de prijzen zijn daarvoor gecorrigeerd. Eiser heeft hier geen concrete bezwaren tegen ingebracht. De rechtbank is van oordeel dat aannemelijk is dat de waarde op de waardepeildatum niet ten onrechte geflatteerd wordt door latere prijsstijgingen.
Het gelijkheidsbeginsel
12. Eiser heeft een lijst van WOZ-waarden van woningen in de woontoren overgelegd en heeft gesteld dat op grond daarvan zijn WOZ-waarde te hoog is. Hij heeft onder meer verwezen naar de WOZ-waarden van € 348.000 van de woning met huisnummer [nummer 2] (de woning direct onder die van eiser op de negende verdieping) en van € 287.000 voor huisnummer [nummer 11] (bijna directe buren op de tiende verdieping).
13. Zoals op de zitting aan eiser is toegelicht zijn WOZ-waarderingen van andere woningen geen gegevens op basis waarvan de waarde van een andere woning bepaald kan worden, omdat de waarde op basis van marktgegevens - verkoopprijzen van woningen - bepaald moet worden, zoals verweerder heeft gedaan (dat staat in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ). Daarom heeft de rechtbank eisers stelling zoals ter zitting besproken is, ook opgevat als een beroep op het gelijkheidsbeginsel. Van schending van het gelijksbeginsel is sprake bij een bevoordeling in een meerderheid van gelijke gevallen (meerderheidsregel). De toepassing van de meerderheidsregel moet worden beperkt tot objecten die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn (Hoge Raad 6 oktober 2006 (ECLI:NL:HR:2006:AY9489).
14. Verweerder stelt over de door eiser overgelegde lijst, dat daarin wel te zien is dat hogere verdiepingen hoger gewaardeerd worden. Verder stelt verweerder dat ten aanzien van huisnummer [nummer 11] een incidentele taxatiefout is gemaakt waardoor de waarde te laag is vastgesteld. De woning met nummer [nummer 2] is niet identiek, omdat deze op de negende verdieping ligt.
15. De rechtbank heeft verweerder er ter zitting op gewezen dat in de eerdergenoemde procedure over het jaar 2019 ook al door de verweerder werd gezegd dat verschillende woningen per abuis te laag werden gewaardeerd. Het kan niet zo zijn dat verweerder steeds aan een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel ontkomt door te stellen dat er taxatiefouten zijn gemaakt terwijl die niet worden gecorrigeerd. Bovendien kan een verkeerd gewaarde groep woningen op zich ook een meerderheid van gevallen vormen waarop eiser zich met succes kan beroepen (Hoge Raad 17 juni 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC5015). Verweerder heeft hierop geantwoord dat hij de taxateur laat weten dat de foutieve waarderingen gecorrigeerd moeten gaan worden. De rechtbank is van oordeel dat de foutief gewaardeerde woning met nummer [nummer 11] geen geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel oplevert. Dit reeds omdat er geen meerderheid van gevallen van identieke woningen is waarin verkeerd is gewaardeerd.
16. Wat betreft het beroep op het gelijkheidsbeginsel ten aanzien van de andere woningen in de lijst van eiser overweegt de rechtbank als volgt. Eiser heeft zelf aangevoerd dat bij zijn woning de staat van onderhoud en de kwaliteit minder goed zijn en dat dit het enige appartement in de woontoren is waarbij dit het geval is. Dit levert weliswaar een verschil in waardedrukkende zin op, maar dat is wel een verschil waardoor de woningen niet als gelijken met elkaar te vergelijken zijn. Daar komt nog bij dat dit niet het enige verschil is. Het ontbreken van overkapping van de balkons op de tiende verdieping is een ander verschil dat volgens eiser een waardebeïnvloedende eigenschap vormt ten opzichte van alle andere verdiepingen. Dan vindt de rechtbank verder aannemelijk dat de woningen zoals die van eiser op de kopgevel wat groter zijn en met het vrije uitzicht over zee en twee balkons over bijzondere eigenschappen beschikken waardoor deze ook niet als identiek aan de niet in de kopgevel gelegen woningen beschouwd kunnen worden. Dit levert weer een verschil in waardeverhogende zin op, evenals de omstandigheid dat het appartement zo hoog en zelfs op de bovenste verdieping gelegen is. Kortom, de rechtbank kan niet vaststellen dat er een meerderheid van identieke woningen is, die lager gewaardeerd zijn. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt niet.
Slotsom
17. Gelet op het bovenstaande heeft verweerder, ook in het licht van wat eiser heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning van € 360.000 voor 2021 niet te hoog is.
17. Het beroep van eiser wordt daarom ongegrond verklaard. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Ferrier, rechter, in aanwezigheid van
E. Hoekman, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 10 januari 2023.
E. Hoekman, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 10 januari 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.