Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 20/570
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 november 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zaanstad, verweerder.
Procesverloop
Bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) met dagtekening 31 maart 2019 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 283.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2019 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar, met dagtekening 12 november 2019, heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft voor de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 oktober 2020 te Haarlem.
Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde mr. [a] , vergezeld door [b] , register-taxateur.
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning betreft een appartement met een berging en een (inpandige) parkeerplaats. De inhoud van de woning is ongeveer 312 m3.
Geschil2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018.
3. Eiser heeft een waarde bepleit van € 263.000. Eiser heeft daartoe – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat een waardestijging van € 50.000 (25%) ten opzichte van de
WOZ-waarde van het voorafgaande jaar te hoog is en een stijging van € 30.000 (11%) redelijk zou zijn geweest. Tevens stelt eiser dat enkel [adres 2] vergelijkbaar is met de woning.
4. Verweerder heeft gesteld dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. Verweerder wijst daarbij onder meer naar een waarderapport. Hierin zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van de objecten [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] alle te [plaats] . De waarde van de woning op de waardepeildatum is hierin getaxeerd op € 283.000. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
7. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten.
8. Indien verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast voldoet, zal de rechtbank oordelen of de door eiser verdedigde waarde door eiser aannemelijk is gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
9. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de door verweerder aangedragen vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. Daartoe overweegt zij dat het allemaal in [plaats] in dezelfde woonwijk gelegen appartementen zijn, met een vergelijkbaar uiterlijk en waarvan de inhoud niet al te zeer afwijkt van die van de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen rekening is gehouden. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
10. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde, heeft verweerder in het waarderapport verkoopinformatie opgenomen van de gehanteerde vergelijkingsobjecten. Bij de beoordeling of verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
11. Tussen partijen is in geschil of het referentieobject [adres 2] voldoende vergelijkbaar is met de woning. Eiser heeft zich op het standpunt gesteld dat enkel [adres 2] , waarbij eiser zich met name op de verkoopprijs van € 262.000 baseert, voldoende vergelijkbaar is met de woning. Verweerder stelt dat [adres 2] een appartement betreft zonder eigen grond. Echter is in de akte van levering wel een onderscheid gemaakt tussen de opstal en de ondergrond van het appartementencomplex, waarbij uit de leveringsakte van [adres 2] valt op de maken dat het eigenlijke verkoopcijfer van [adres 2] € 308.864 betreft in plaats van € 262.000. In de bezwaarfase is verweerder ten onrechte uitgegaan van een verkoopprijs van € 262.000. Verweerder heeft [adres 2] in de bezwaarfase als referentieobject gebruikt, maar komt hier in de beroepsfase op terug. Volgens vaste jurisprudentie is het voor verweerder mogelijk om in de beroepsfase andere referentieobjecten aan te dragen dan in de bezwaarfase zijn gebruikt.
12. Eiser heeft zich op het standpunt gesteld dat de waardestijging van € 50.000, een stijging van 25% van de WOZ-waarde ten opzichte van het voorgaande jaar, te hoog is. Zoals artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling bepaald wordt de waarde van de woning bepaald door een vergelijking te maken met gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkbare woningen, waarbij de verkopen rond of op de waardepeildatum (1 januari 2018) hebben plaatsgevonden. Het is de rechtbank niet gebleken dat verweerder een onjuiste toepassing heeft gegeven aan artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling bij het bepalen van de WOZ-waarde van de woning. Ook acht de rechtbank de waarde van de woning van € 283.000 door verweerder voldoende onderbouwd met de matrix. De waarde is niet te hoog.
13. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 18 november 2020 door mr. F. Kleefmann, rechter, in aanwezigheid van mr. M. van Doesburg, griffier. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.