Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Uitspraakdatum: 11 november 2020
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
Zaaknr./rolnr.: 8489599 CV EXPL 20-3765
de stichting
Stichting Ymere
Stichting Ymere
gevestigd te Amsterdam
eiseres
verder te noemen: Ymere
gemachtigde: mr. H.M.G. Brunklaus
tegen
1.[XX]
2. [gedaagde sub 2]
3. [gedaagde sub 3]
allen wonende te [woonplaats] (gedaagde sub 1 feitelijk wonende te Thailand)
gedaagden
verder gezamenlijk te noemen: [gedaagde c.s.] dan wel afzonderlijk: [XX] respectievelijk [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3]
procederend in persoon (de aanvankelijke gemachtigde mr. Q. Overeijnder heeft zich op 30 september 2020 onttrokken)
en
Zaaknr./rolnr.: 8788681 CV EXPL 20-8211
[XX]
wonende te [woonplaats] (feitelijk wonende te Thailand)
eisende partij in het verzet
verder te noemen: [XX]
procederend in persoon (de aanvankelijke gemachtigde mr. Q. Overeijnder heeft zich op 30 september 2020 onttrokken)
tegen
de stichting
Stichting Ymere
Stichting Ymere
gevestigd te Amsterdam
gedaagde partij in het verzet
verder te noemen: Ymere
gemachtigde: mr. H.M.G. Brunklaus
1.Het procesverloop in de zaak met zaaknummer 8489599
1.1.
Ymere heeft bij dagvaarding van 20 april 2020 een vordering tegen [gedaagde c.s.] ingesteld. [gedaagde c.s.] heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 1 oktober 2020 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Bij fax van 30 september 2020 heeft Ymere nog een productie toegezonden.
2.Het procesverloop in de zaak met zaaknummer 8788681
2.1.
Ymere heeft bij inleidende dagvaarding van 14 juli 2020 een vordering ingesteld tegen [XX] .
2.2.
[XX] is niet verschenen, waarna [XX] bij verstekvonnis van 5 augustus 2020 (met zaaknummer 8655124 CV EXPL 20-5962) is veroordeeld.
2.3.
Bij dagvaarding van 11 september 2020 is [XX] in verzet gekomen van dat verstekvonnis. Bij herstelexploot van 6 oktober 2020 heeft [XX] het dagvaardingsexploot van 11 september 2020 hersteld, omdat [XX] Ymere tegen een onjuiste zittingsdatum had gedagvaard.
2.4.
Op 1 oktober 2020 heeft op verzoek van [XX] een gevoegde zitting plaatsgevonden met de zaak met zaaknummer 8489599. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft Ymere bij brief van 17 september 2020 een “conclusie van antwoord” met producties toegezonden.
2.5.
Ymere heeft bij brief van 5 oktober 2020 een conclusie van repliek in oppositie met producties gestuurd in plaats van de eerder gestuurde “conclusie van antwoord” met producties.
3.De feiten
3.1.
[XX] en [YY] hebben met ingang van 19 december 1995 met (de voorganger van) Ymere een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan het adres [straatnaam] te [woonplaats] (hierna de woning). [XX] is met ingang van 24 september 2019 de enige huurder. De huurprijs per 1 juli 2020 bedraagt € 575,50 en is bij vooruitbetaling verschuldigd.
3.2.
Van de huurovereenkomst maken de Algemene Huurvoorwaarden onderdeel uit.
Artikel 9 van deze bepalingen luidt als volgt:
1. Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte gebruiken.
2. Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. (…)
4. Het is huurder niet toegestaan het gehuurde in zijn geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of in gebruik te geven aan derden.
3.3.
[gedaagde sub 2] (de dochter van [XX] ) en [gedaagde sub 3] wonen sinds enkele jaren met hun twee minderjarige kinderen in de woning.
3.4.
[XX] verblijft sinds enige tijd (in elk geval sinds november 2018) in Thailand.
3.5.
Bij brief van 15 januari 2020 heeft mr. W.T. Doyer namens [gedaagde c.s.] een verzoek gedaan bij Ymere tot medehuurderschap van [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] . Ymere heeft bij brief van 23 januari 2020 afwijzend gereageerd op het verzoek.
3.6.
[XX] heeft een huurachterstand laten ontstaan.
4.De vordering en het verweer in de zaak met zaaknummer 8489599
4.1.
Ymere vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning en veroordeling van [gedaagde c.s.] tot betaling van de proceskosten.
4.2.
Ymere legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [XX] ernstig tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst door al geruime tijd niet langer zijn hoofdverblijf in het gehuurde te hebben en doordat hij ondanks herhaald verzoek niet heeft toegelicht en onderbouwd waarom hij niet uit Thailand terug kan keren. Het betreft een sociale huurwoning die schaars is en waarvoor een lange wachtlijst geldt. Door de woning aan derden ( [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] ) in gebruik te geven frustreert [XX] hiermee de evenredige verdeling van sociale huurwoningen, een taak die onder meer aan Ymere is toebedeeld als toegelaten instelling in de zin van de woningwet. [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] worden eveneens in rechte betrokken omdat zij zonder toestemming van Ymere en zonder recht of titel in de woning wonen en bij een toewijzend vonnis de woning moeten verlaten.
4.3.
[gedaagde c.s.] betwist het gevorderde. Daartoe voert [gedaagde c.s.] aan dat [XX] enige tijd in Thailand verblijft voor zaken en dat hij afgelopen maanden niet terug kon keren als gevolg van de Covid-19 vliegrestricties. [XX] is voornemens om begin juli 2020 terug te keren en weer zijn intrek te nemen in de woning. Verder voert [gedaagde c.s.] aan dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] tijdelijk intrek hebben genomen in de woning en de huur en overige vaste lasten betalen. De situatie is wezenlijk gewijzigd ten opzichte van hetgeen uit de inleidende dagvaarding naar voren komt, nu [XX] zijn intrek in de woning weer wenst te nemen zodra alle Covid-19 vliegrestricties zijn opgeheven. Mogelijk verzoeken [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] nogmaals om medehuur als zij nog geen andere woning hebben gevonden. Indien [XX] weer terugkeert is er wel weer sprake van een duurzame gemeenschappelijke huishouding.
5.De vordering en het verweer in de zaak met zaaknummer 8788681
5.1.
Ymere heeft bij inleidende dagvaarding van 14 juli 2020 ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning gevorderd en, naast nevenvorderingen, veroordeling van [XX] tot betaling van € 3.321,31. Ymere heeft aan de vordering ten grondslag gelegd dat [XX] met de stipte betaling van de huurpenningen in gebreke is gebleven en een huurachterstand heeft laten ontstaan van € 2.899,50 berekend tot en met juli 2020. Daarnaast heeft Ymere aanspraak gemaakt op schadevergoeding in de vorm van buitengerechtelijke incassokosten van € 421,81.
5.2.
[XX] is door de kantonrechter bij verstek veroordeeld, waarbij de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zijn toegewezen evenals de betaling van de gevorderde huurachterstand en de buitengerechtelijke incassokosten. De nevenvorderingen zijn voor het grootste deel ook toegewezen.
5.3.
[XX] vordert, in de verzetdagvaarding, ontheffing van de veroordeling en afwijzing van de oorspronkelijke vordering. Daartoe voert [XX] aan dat er bij hem verwarring is ontstaan omdat er ook een bodemprocedure loopt tussen hem en Ymere. In beide procedures heeft Ymere ontbinding en ontruiming gevorderd. [XX] verwijst verder naar de in de zaak met zaaknummer 8489599 overgelegde conclusie van antwoord.
6.De beoordeling
6.1.
Ymere heeft twee procedures aangespannen tegen [XX] waarbij allebei ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning is gevorderd. De eerste zaak (zaaknummer 8489599) onder meer in verband met het niet door [XX] zelf bewonen van de woning en de tweede zaak (8788681) in verband met een huurachterstand. Ter zitting is gebleken dat die procedures door twee verschillende afdelingen van Ymere zijn gestart zonder dat zij daar van elkaar van op de hoogte waren.
De zaak met zaaknummer 8788681
6.2.
Bij verstekvonnis van 5 augustus 2020 is de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst toegewezen, evenals de ontruiming van de woning en veroordeling van [XX] tot betaling van de huurachterstand. Daarom zal eerst worden beoordeeld of het verzet al dan niet gegrond is, zodat kan worden vastgesteld of het verstekvonnis al dan niet in stand kan blijven.
6.3.
Ter zitting is komen vast te staan dat de huurachterstand verder is toegenomen. De kale huurachterstand bij dagvaarding van 14 juli 2020 betrof € 2.899,50 berekend tot en met juli 2020. Over de maanden augustus tot en met oktober 2020 heeft Ymere alleen op 31 augustus 2020 een bedrag van € 575,50 ontvangen. Dat betekent dat de kale huurachterstand berekend tot en met oktober 2020 een bedrag van € 4.050,50 betreft (€ 2.899,50 + € 1.151,00). Het verweer van [XX] dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] de huur zouden voldoen, ontslaat [XX] niet van zijn betalingsverplichting tegenover Ymere, omdat [XX] de woning huurt en dus betalingsplichtig is. Omdat [XX] verder geen relevant verweer heeft gevoerd met betrekking tot de huurachterstand, is het verzet ongegrond. Dat betekent dat het verstekvonnis zal worden bevestigd.
De zaak met zaaknummer 8489599
6.4.
Vaststaat dat [XX] de huurder van de woning is en al geruime tijd in Thailand verblijft. Verder heeft Ymere onbetwist gesteld dat [XX] , ondanks verzoeken daartoe van Ymere, niet heeft aangetoond dat hij niet terug kan komen naar Nederland. Dat betekent dat [XX] in strijd handelt met artikel 9 van de Algemene Huurvoorwaarden waarin staat dat de huurder de woning zelf dient te bewonen en er zijn hoofdverblijf heeft. Ook het feit dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] zonder toestemming van Ymere in de woning verblijven is in strijd met het bepaalde in (lid 4 van) artikel 9 van de Algemene Huurvoorwaarden. Beide feiten zijn ieder op zich al voldoende voor toewijzing van de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning.
6.5.
[gedaagde c.s.] heeft weliswaar een verzoek tot medehuurderschap van [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] gedaan, maar dat verzoek is afgewezen. Het ter zitting gevoerde verweer dat Ymere vijf jaar lang betaling van de huur door [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] heeft geaccepteerd, wordt verworpen. Betaling van de huur is een verplichting van de huurder. Dat een ander dan de huurder de huur betaalt, maakt die ander nog geen medehuurder. Daarvoor is toestemming van de verhuurder nodig. Die toestemming heeft Ymere niet gegeven. Een en ander betekent dat de ontruiming van de woning ook tegen [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] zal worden toegewezen.
6.6.
In het verstekvonnis van 5 augustus 2020 is de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning door [XX] al toegewezen. Omdat het verstelvonnis in stand blijft zal de vordering op diezelfde punten niet nogmaals worden toegewezen.
6.7.
Gelet op het feit dat Ymere twee procedures heeft aangespannen, terwijl dat ook in één procedure mogelijk was geweest, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten in de verzetzaak (zaaknummer 8788681) en de zaak met zaaknummer 8489599 te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen proceskosten betaalt.
7.De beslissing
De kantonrechter:
De zaak met zaaknummer 8788681
7.1.
verklaart het verzet ongegrond en bevestigt het verstekvonnis van 5 augustus 2020 (zaaknummer 8655124);
De zaak met zaaknummer 8489599
7.2.
veroordeelt [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] de woning gelegen aan het adres [straatnaam] te [woonplaats] met het hare en de haren en het zijne en de zijnen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en door overgave van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Ymere te stellen;
De zaak met zaaknummer 8788681 en 8489599
7.3.
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen proceskosten betaalt;
7.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. I. de Greef en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter