Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 8481605 \ CV EXPL 20-3646
Uitspraakdatum: 7 oktober 2020
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eiser in de vordering, verweerder in de (voorwaardelijke) tegenvordering
verder te noemen: [eiser]
gemachtigde: mr. A. Oass
tegen
de stichting
Stichting Ymere
Stichting Ymere
statutair gevestigd en kantoorhoudende te Amsterdam
gedaagde in de vordering, eiseres in de (voorwaardelijke) tegenvordering
verder te noemen: Ymere
gemachtigde: mr. M. Stokvis
1.Het procesverloop
1.1.
[eiser] heeft bij dagvaarding van 17 april 2020 een vordering tegen Ymere ingesteld. Ymere heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een (voorwaardelijke) tegenvordering ingediend.
1.2.
Op 7 september 2020 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.
2.De feiten
2.1.
Tussen Ymere en wijlen [overledene] (hierna: [overledene] ) heeft sinds medio 1989 een huurovereenkomst bestaan met betrekking tot de woning aan het adres [adres] (hierna: de woning). [overledene] is op 19 oktober 2019 overleden.
2.2.
[eiser] is de zoon van [overledene] en is geboren [in 1981] . [eiser] woonde tot medio 2004 bij zijn moeder in de woning. Per 12 maart 2019 is [eiser] weer ingeschreven op het adres [adres] .
2.3.
[eiser] heeft Ymere verzocht of hij de huurovereenkomst mag voortzetten. Ymere heeft dit verzoek afgewezen.
3.De vordering
3.1.
[eiser] vordert dat Ymere wordt veroordeeld om de bestaande huurovereenkomst ten aanzien van de woning gelegen aan de [adres] op voet van artikel 7:268 BW voor onbepaalde tijd voort te zetten met [eiser] , met veroordeling van Ymere in de proceskosten.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering – kort weergegeven - ten grondslag dat hij voldoet aan de wettelijke bepalingen van artikel 7:268 lid 2 BW van het Burgerlijk Wetboek om de huurovereenkomst te kunnen voortzetten. Hij stelt dat hij sinds juni 2016 zijn hoofdverblijf in de woning heeft en dat hij met zijn moeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde. [eiser] stelt in dit verband dat hij al geruime tijd de kosten (huur, gas water, licht) met zijn moeder deelde en samen met haar meubelen en gebruiksvoorwerpen heeft aangeschaft. Ook deelden zij de kosten van de gemeenschappelijke boodschappen. Zij nuttigden samen het ontbijt en avondeten, hielden gezamenlijk de woning schoon en brachten vaak vrije tijd samen door in de huiskamer. Verder deelden zij de badfaciliteiten en andere voorzieningen. Daarbij was sprake van wederkerigheid in de zorg. Eerst zorgde zijn moeder vooral voor hem als kind, maar later nam [eiser] steeds meer (huishoudelijke) taken op zich omdat zijn moeder dit door haar verslechterde gezondheid steeds minder goed kon doen. Het karakter van de samenleving was duurzaam en gericht op de toekomst. [eiser] heeft nooit pogingen ondernomen om het ouderlijk huis weer te verlaten. Aan de situatie is uitsluitend een vroegtijdig einde gekomen door de plotselinge dood van zijn moeder, aldus [eiser] .
3.3.
[eiser] stelt verder dat geen sprake is van wettelijke afwijzingsgronden. Hij heeft voldoende financiële draagkracht voor nakoming van de huurovereenkomst. Weliswaar beschikt hij niet over een huisvestingsvergunning, maar de reden daarvan is dat Ymere weigert haar medewerking aan de aanvraag te verlenen.
4.Het verweer en de tegenvordering
4.1.
Ymere concludeert tot afwijzing van de vordering. Ymere voert aan dat [eiser] niet voldoet aan de wettelijke vereisten voor voortzetting van de huurovereenkomst. In de eerste plaats betwist Ymere dat [eiser] sinds juni 2016 zijn hoofdverblijf in de woning heeft, nu hij pas sinds 12 maart 2019 op het adres staat ingeschreven. Daarnaast heeft [eiser] volgens Ymere niet aangetoond dat hij met zijn moeder een gemeenschappelijke huishouding voerde. Voor zover wel sprake was van een gemeenschappelijke huishouding, was deze volgens Ymere niet duurzaam en is dat ook nooit beoogd. Ymere wijst er verder op dat de vordering hoe dan ook moet worden afgewezen als [eiser] geen huisvestingsvergunning in het geding brengt.
4.2.
Ymere vordert bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter [eiser] veroordeelt tot ontruiming van het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis. Zij legt aan de tegenvordering ten grondslag dat indien de vordering van [eiser] wordt afgewezen [eiser] niet langer het recht heeft om in de woning te verblijven en daar dan ook zonder recht of titel verblijft.
5.De beoordeling
de vordering
5.1.
Het geschil tussen partijen betreft de vraag of [eiser] voldoet aan de voorwaarden die artikel 7:268 lid 2 BW stelt aan de voortzetting van de huur door de ‘samenwoner’ die geen medehuurder is in geval van overlijden van de huurder. Deze persoon dient in de woonruimte van de huurder zijn hoofdverblijf te hebben gehad en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding te hebben gevoerd.
5.2.
Naar het oordeel van de kantonrechter is voldaan aan de voorwaarde dat [eiser] zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft. Vast staat dat [eiser] sinds 12 maart 2019 op het adres staat ingeschreven en Ymere heeft niet betwist dat [eiser] vanaf die datum zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft. De vraag vanaf welke datum [eiser] zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft, kan in dit verband in het midden blijven.
5.3.
De vraag die vervolgens dient te worden beantwoord is of [eiser] met zijn moeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gevoerd. In dit kader is van belang dat bij ouders en inwonende kinderen in beginsel geen sprake is van een duurzame, maar juist van een aflopende gemeenschappelijke huishouding. Dat kan echter anders zijn bij volwassen kinderen die na hun jeugd uit huis zijn gegaan en zelfstandig hebben gewoond, maar op enig moment bij hun ouders of een overgebleven ouder intrekken. Op [eiser] rusten stelplicht en bewijslast ten aanzien van het bestaan van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, waarbij ten aanzien van het bestaan van de gemeenschappelijke huishouding een verzwaarde stelplicht geldt, in die zin dat voldoende concrete feiten omtrent de gestelde gemeenschappelijke huishouding dienen te worden aangevoerd.
5.4.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd dat hij een gemeenschappelijke huishouding met zijn moeder heeft gevoerd. [eiser] heeft geen stukken in het geding gebracht waaruit volgt dat hij en zijn moeder de kosten van het huishouden, zoals boodschappen, de gezamenlijke inboedel en verzekeringen deelden. Evenmin is gebleken dat [eiser] al geruime tijd bijdroeg aan de kosten van de woning. Uit de door [eiser] in het geding gebrachte rekeningafschriften volgt slechts dat hij vanaf april 2019 gedurende vijf maanden met wisselende bedragen heeft bijgedragen aan de huur. Ook kan niet worden vastgesteld dat sprake was van een verdeling van huishoudelijke taken tussen [eiser] en zijn moeder en dat op het gebied van zorg sprake was van wederkerigheid. Uit de door [eiser] overgelegde verklaringen komt juist het beeld naar voren dat [eiser] al voordat hij bij zijn moeder introk de belangrijkste huishoudelijke taken voor haar deed en bij zijn moeder is ingetrokken om mantelzorg te verlenen. Zo verklaart [vader van eiser] (de vader van [eiser] en ex-partner van [overledene] ) dat [eiser] al vanaf maart 2014 intensieve mantelzorg (meer dan 30 uur per week) verleende aan [overledene] . Ook verklaart hij dat [eiser] in juni 2016 bij haar is komen inwonen om haar beter te kunnen verzorgen aangezien haar gezondheidstoestand steeds meer verslechterde. Ook [getuige 1] en [getuige 2] verklaren dat [eiser] (intensieve) zorg aan zijn moeder verleende. In zijn eigen verklaring geeft [eiser] aan dat hij vanaf november 2017 alle huishoudelijke taken verrichtte. Van wederkerigheid is dan ook niet gebleken. De verklaring van [eiser] ter zitting dat [overledene] wel probeerde een begin te maken met koken en wassen omdat zij ook voor hem wilde zorgen als moeder maar dat zij vaak fysiek niet in staat was om dat soort taken af te maken, maakt dat niet anders. Ook daaruit blijkt immers dat [eiser] met name voor [overledene] zorgde en niet andersom. Evenmin volgt uit de overgelegde verklaringen dat de samenwoning blijvend en op de toekomst gericht was. Aan het vereiste van duurzaamheid is dus evenmin voldaan.
5.5.
Verder staat vast dat [eiser] niet beschikt over een huisvestigingsvergunning. Volgens [eiser] is dit te wijten aan Ymere omdat zij haar medewerking aan de aanvraag heeft geweigerd. Ymere heeft ter zitting aangegeven dat zij niet bekend is met een aanvraag van [eiser] en wijst erop dat [eiser] los daarvan de gemeente [gemeente] om een principeverklaring had kunnen verzoeken. Vast staat dat dit niet is gebeurd. Nu [eiser] niet beschikt over een huisvestingsvergunning en ook niet over een principeverklaring, is ook in zoverre sprake is van een afwijzingsgrond (artikel 7:268 lid 3 onder c BW).
5.6.
[eiser] stelt nog dat hij voldoet aan de voorwaarden van het eigen beleid van Ymere ten aanzien van huurovername door inwonende kinderen die mantelzorg hebben verleend bij overlijden van de huurder. Een van die voorwaarden is dat het kind is teruggekeerd naar het ouderlijk huis in verband met het verlenen van mantelzorg en daarvoor de eigen sociale huurwoning heeft opgezegd. Desgevraagd heeft [eiser] ter zitting verklaard dat hij de huur van zijn eigen woning heeft opgezegd om bij [overledene] in te trekken en dat dit geen sociale huurwoning maar een kamer op een woonboot betrof. Reeds om die reden voldoet [eiser] niet aan de voorwaarden van het beleid van Ymere zodat ook in zoverre geen grond bestaat om de vordering toe te wijzen.
5.7.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vordering moet worden afgewezen.
5.8.
De proceskosten komen voor rekening van [eiser] , omdat hij ongelijk krijgt.
de (voorwaardelijke) tegenvordering
5.9.
Omdat de vordering van [eiser] wordt afgewezen, is aan de voorwaarde voor het instellen van de tegenvordering voldaan, zodat hierover een oordeel zal worden gegeven.
5.10.
Ymere stelt dat [eiser] bij afwijzing van de vordering in conventie de woning dient te ontruimen omdat hij dan zonder recht of titel in het gehuurde verblijft. De kantonrechter volgt dit betoog niet. Artikel 7:268 lid 2 BW bepaalt immers dat de ‘samenwoner’ niet alleen de huur voortzet indien de rechter dit heeft bepaald op een daartoe strekkende binnen zes maanden ingestelde vordering, maar ook zolang op deze vordering niet onherroepelijk is beslist. Daaruit volgt naar het oordeel van de kantonrechter dat [eiser] thans niet zonder recht of titel in de woning verblijft. [eiser] heeft immers nog de mogelijkheid om hoger beroep in te stellen tegen de afwijzing van zijn vordering zodat van een onherroepelijke beslissing op de vordering nog geen sprake is. De vordering van Ymere zal daarom worden afgewezen.
5.11.
De proceskosten komen voor rekening van Ymere omdat zij ongelijk krijgt. Gelet op de samenhang tussen de vordering en de tegenvordering zal de kantonrechter de proceskosten begroten op nihil.
6.De beslissing
De kantonrechter:
de vordering
6.1.
wijst de vordering af;
6.2.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Ymere worden vastgesteld op een bedrag van € 480,00 aan salaris van de gemachtigde van Ymere;
6.3.
verklaart dit vonnis ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
de tegenvordering
6.4.
wijst de vordering af;
6.5.
veroordeelt Ymere tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [eiser] worden vastgesteld op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.M. Kruithof en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter