Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 9290590 \ CV EXPL 21-4208
Uitspraakdatum: 8 december 2021
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eiser
verder te noemen: [eiser]
gemachtigde: mr. F.A. Bijlenga (DAS)
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. S. Karami
1.Het procesverloop
1.1.
[eiser] heeft bij dagvaarding van 14 juni 2021 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 10 november 2021 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft [gedaagde] nog stukken toegezonden.
2.De zaak in het kort
2.1.
De huurder heeft aangegeven dat het klopt dat hij een huurachterstand van tien maanden heeft, maar dat hij het niet terecht vindt dat de verhuurder de huurovereenkomst wil stoppen en dat de huurder uit de woning moet. De huurder is zijn baan verloren door corona en heeft ook veel persoonlijke problemen, die maken dat hij geen geld had om de huur te betalen. De verhuurder moet daar rekening mee houden, vooral ook omdat de huurder binnenkort zeer waarschijnlijk wel geld heeft om de huur te betalen. Als hij nu uit zijn huis wordt gezet, moet hij op straat leven, want hij kan nergens anders naar toe.
2.2.
De kantonrechter oordeelt dat op zich wel is gebleken dat de huurder het (financieel) heel zwaar heeft, maar dat de huurachterstand inmiddels zo groot is, dat van de verhuurder niet kan worden gevraagd dat hij de woning nog langer voor niets ter beschikking blijft stellen aan de huurder. De vorderingen van de verhuurder kunnen worden toegewezen, behalve de gevorderde incassokosten, omdat niet is voldaan aan de eisen die de Hoge Raad daarvoor heeft gesteld.
3.Feiten
3.1.
[eiser] is eigenaar van woonruimte gelegen aan [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde).
3.2.
[eiser] verhuurt het gehuurde met ingang van 4 mei 2020 voor onbepaalde tijd aan [gedaagde] voor een huurprijs van € 1.215,00 per maand (hierna: de huurovereenkomst).
3.3.
[gedaagde] heeft sinds februari 2021 geen huur meer betaald. De huurachterstand bedraagt per 1 november 2021 € 12.150,00.
3.4.
Artikel 11.2 van de huurovereenkomst bepaalt - kort samengevat - dat huurder voor iedere overtreding van een verplichting uit de huurovereenkomst (waaronder het niet betalen van de huur), aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 10,00 per kalenderdag is verschuldigd met een maximum van € 2.000,00 (hierna: de contractuele boete).
4.De vordering
4.1.
[eiser] vordert - na eiswijziging en eisvermindering - dat de kantonrechter zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
de huurovereenkomst tussen partijen ontbindt;
[gedaagde] veroordeelt om het gehuurde met alle daarin te zijnentwege aanwezige personen en goederen binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en de sleutels ter vrije beschikking aan [eiser] te stellen, met machtiging van [eiser] om zo [gedaagde] daarmee in gebreke mocht blijven, deze ontruiming zelf op kosten van [gedaagde] te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm;
[gedaagde] veroordeelt om aan [eiser] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen:
een bedrag van € 6.075,00 aan achterstallige huurpenningen tot en met juni 2021, de boete tot en met juni 2021 van € 1.500,00 en de buitengerechtelijke incassokosten van € 270,00;
een bedrag van € 1.215,00 per maand en € 10,00 per kalenderdag over iedere maand of een deel daarvan dat [gedaagde] na juni 2021 in het gehuurde verblijft en niet aan zijn verplichting (tot betaling van de huur) voldoet;
4. [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten daaronder begrepen het salaris van de gemachtigde van [eiser] .
4.2.
[eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] zijn verplichting tot betaling van de huur niet is nagekomen. Deze wanprestatie is dusdanig ernstig dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning gerechtvaardigd is. Door de tekortkoming is [gedaagde] , naast de niet-betaalde huur, ook de contractuele boete verschuldigd tot een maximum van € 2.000,00. Gezien de tekortkoming zijn verder buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd.
5.Het verweer
5.1.
[gedaagde] betwist de vordering (gedeeltelijk). Hij erkent de achterstand in de betaling van de huurtermijnen, maar voert aan – samengevat – dat de vordering moet worden afgewezen, omdat de tekortkoming niet zodanig is dat deze ontbinding rechtvaardigt. Althans verzoekt hij de kantonrechter over te gaan tot een voorwaardelijke ontbinding en hem een nadere termijn van twee of drie maanden te geven zodat hij de achterstand in kan lopen. Hij krijgt binnenkort namelijk geld. Daarnaast voert [gedaagde] aan dat de boete onredelijk is, omdat het een oneerlijk beding betreft en hij daar niet van op de hoogte was. Hij verzoekt in elk geval de boete te matigen.
6.De beoordeling
6.1.
De kantonrechter zal de huurovereenkomst ontbinden en de vordering tot ontruiming van het gehuurde toewijzen. De ontruimingstermijn zal worden gesteld op veertien dagen na betekening van het vonnis. Zij licht dit oordeel hierna toe.
Ontbinding
6.2.
Vaststaat dat [gedaagde] per 1 november 2021 een huurachterstand van tien maanden heeft. Deze achterstand is zo groot dat van [eiser] niet kan worden verlangd dat hij de huurovereenkomst met [gedaagde] nog langer voortzet. Het beroep van [gedaagde] op de tenzij-clausule van artikel 6:265 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) slaagt dan ook niet. Daarbij komt dat niet is gebleken dat [gedaagde] in de afgelopen tien maanden enig bedrag heeft betaald om op de achterstand in te lopen, terwijl evenmin (voldoende) vaststaat dat de achterstand op korte termijn alsnog kan worden ingelopen. Van geen van de bedragen waarvan [gedaagde] ter zitting heeft aangegeven dat hij ze “zeer waarschijnlijk” zal krijgen, staat met zekerheid vast dat hij ze krijgt en/of hoeveel het dan is. Laat staan dat vaststaat wanneer hij die bedragen zal krijgen en hoe lang het dan zal duren voordat de gehele huurachterstand is ingelopen. Een belangenafweging leidt ook niet tot een ander oordeel. Hoewel [gedaagde] voldoende heeft aangevoerd om aan te nemen dat hij het (financieel) heel zwaar heeft, dat geen sprake is van betalingsonwil en dat [gedaagde] belang heeft bij voortzetting van de huur, staat daar tegenover dat [eiser] al tien maanden geen cent huur heeft ontvangen, terwijl verschillende huurders, die de huur wel gewoon kunnen betalen, staan te trappelen om in de woning te mogen. Bovendien heeft [eiser] gesteld dat de huuropbrengsten van het gehuurde een belangrijke aanvulling op zijn (kleine) pensioen zijn en dat hij door de achterstand zelf in financiële problemen komt, zeker als de achterstand nog verder zal oplopen. De ontbinding kan dan ook worden toegewezen.
Terme de grâce
6.3.
De kantonrechter kan, zoals [gedaagde] heeft verzocht, op grond van artikel 7:280 BW Pro beslissen om de huurovereenkomst slechts voorwaardelijk te ontbinden en [gedaagde] een termijn van ten hoogste een maand toe te staan om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen voordat de huurovereenkomst definitief wordt ontbonden. [gedaagde] heeft weliswaar aangevoerd dat hij per eind oktober 2021 (voorlopig) weer inkomsten heeft en dat hij de helft van de achterstand vóór januari 2022 kan betalen, maar deze omstandigheden zijn – als ze al geheel zouden komen vast te staan – niet voldoende om een zogenaamde ‘terme de grâce’ toe te kennen. Vast staat immers dat [gedaagde] de achterstand niet binnen een maand na het vonnis zal kunnen voldoen en ook is onvoldoende duidelijk hoe [gedaagde] naast het betalen van de achterstand, de lopende huurtermijnen dan zal voldoen. Dat [gedaagde] mogelijk een grote vordering op zijn ex partner heeft, maakt dat niet anders, omdat niet is gebleken dat die vordering is erkend of dat er een vonnis of andere executoriale titel ligt waarin deze vordering is toegewezen, laat staan dat vaststaat dat de ex partner binnen een maand aan [gedaagde] gaat betalen. [gedaagde] komt dan ook niet in aanmerking voor een zogenaamde ‘terme de grâce’.
Ontruiming
6.4.
Gelet op de huurachterstand en de ontbinding van de huurovereenkomst, kan de gevorderde ontruiming ook worden toegewezen. Wat betreft de termijn waarop het gehuurde ontruimd dient te worden, ziet de kantonrechter aanleiding om die op veertien dagen te stellen, omdat één week in deze tijd, mede gelet op de huidige huizencrisis, te kort is. Daarbij komt dat [gedaagde] heeft aangegeven niet over alternatieve woonruimte te beschikken. Een langere termijn acht de kantonrechter niet passend, mede gelet op de belangen van [eiser] die al tien maanden geen huur ontvangt en eveneens de huurbetalingen nodig heeft om zijn eigen financiën te kunnen regelen.
6.5.
De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren, zal worden afgewezen. Artikel 556 lid 1 van Pro het Wetboek van Burgerlijk Rechtsvordering (hierna: Rv) schrijft voor dat gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder. Deze heeft geen rechterlijke machtiging nodig om bevoegd te zijn de hulp van de sterke arm in te roepen. Die bevoegdheid ontleent hij al aan artikel 557 in Pro samenhang met artikel 444 Rv Pro.
Huurbetaling
6.6.
De gevorderde achterstallige huur tot en met november 2021 van € 12.150,00 zal worden toegewezen.
6.7.
De vordering tot betaling van een bedrag van € 1.215,00 per maand over iedere maand of een deel daarvan dat [gedaagde] na november 2021 in het gehuurde verblijft en niet aan zijn verplichting tot betaling van de huur voldoet, zal eveneens worden toegewezen.
Contractuele boete
6.8.
[eiser] heeft gesteld dat [gedaagde] tot en met juni 2021 een contractuele boete van € 1.500,00 heeft verbeurd. Daarna is de boete vanwege het uitblijven van huurbetalingen verder opgelopen, zodat [gedaagde] in totaal de maximale boete van € 2.000,00 verschuldigd is. [gedaagde] heeft hiertegen aangevoerd dat het boetebeding een oneerlijk beding is, hij hier niet van op de hoogte was omdat het beding bij het aangaan van de huurovereenkomst niet met hem is besproken en hij daar nooit mee akkoord zou zijn gegaan als het wel met hem was besproken. Het is volgens hem niet redelijk dat de boete bovenop de huurachterstand komt.
6.9.
Het verweer dat [gedaagde] niet van het beding op de hoogte was, slaagt niet. Weliswaar is niet is gebleken dat expliciet over het boetebeding is onderhandeld, maar het beding is in artikel 11.2 van de huurovereenkomst zelf opgenomen. [gedaagde] heeft erkend dat hij de huurovereenkomst heeft doorgelezen, heeft getekend en de pagina waarop het boetebeding staat, heeft geparafeerd.
6.10.
Aangezien het beding in de huurovereenkomst zelf en niet in de algemene voorwaarden is opgenomen en [eiser] geen professionele verhuurder is, terwijl [gedaagde] overigens boekhouder is en dus een financiële achtergrond heeft, is het boetebeding niet onredelijk bezwarend. Ook acht de kantonrechter de boete zelf niet onredelijk, omdat deze is gemaximeerd tot € 2.000,00 wat in verhouding tot de huurachterstand van € 12.150,00 redelijk is. Omdat de kantonrechter van oordeel is dat de boete niet onredelijk bezwarend of anderszins onredelijk is, terwijl de boete ook gemaximeerd is, ziet zij geen aanleiding tot verdere matiging daarvan.
Buitengerechtelijke incassokosten
6.11.
[eiser] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten van € 270,00. De gevorderde vergoeding komt echter niet voor toewijzing in aanmerking, (o.a.) omdat [eiser] niet, althans onvoldoende heeft gesteld op welke datum [eiser] de aanmaning in de zin van artikel 6:96 lid 6 BW Pro aan [gedaagde] heeft verzonden. In dit verband wordt verwezen naar de uitspraak van de Hoge Raad van 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2704.
Proceskosten
6.12.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij (grotendeels) ongelijk krijgt. Ten aanzien van de dagvaardingskosten merkt de kantonrechter nog het volgende op. [eiser] heeft voor € 108,22 aan dagvaardingskosten gevorderd. In dat bedrag is € 2,21 aan kosten voor raadplegen van het Digitaal Beslag Register (DBR) begrepen. Deze komen niet voor vergoeding in aanmerking, zodat slechts een bedrag van € 106,01 aan dagvaardingskosten zal worden toegewezen. Op grond van artikel 4 lid 1 en Pro 2 van het Reglement van digitaal beslagregister voor gerechtsdeurwaarders is voorafgaande raadpleging van het DBR namelijk niet verplicht voor ambtshandelingen die gelijktijdig betrekking hebben op een of meerdere vorderingen van niet-geldelijke aard, zoals - in dit geval - ontbinding en ontruiming. Kosten van raadpleging kunnen om die reden niet op een gedaagde worden verhaald.
7.De beslissing
De kantonrechter:
7.1.
ontbindt de huurovereenkomst;
7.2.
veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde met alle daarin te zijnentwege aanwezige personen en goederen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en de sleutels ter vrije beschikking aan [eiser] te stellen;
7.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 12.150,00 aan achterstallige huurtermijnen tot en met november 2021 en € 2.000,00 aan contractuele boete;
7.4.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 1.215,00 per maand over iedere maand of een deel daarvan dat [gedaagde] na 1 december 2021 in het gehuurde verblijft;
7.5.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiser] tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 106,01;
griffierecht € 240,00;
salaris gemachtigde €
622,00;
622,00;
totaal € 968,01
7.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
7.7.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.A.M. Jansen en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter