ECLI:NL:RBNHO:2021:12643

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 9015039 \ VV EXPL 21-17

Uitspraakdatum: 12 april 2021

Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:

de vennootschap onder firma

[eiseres]

gevestigd te [plaats]

eiseres

verder te noemen: [eiseres]

gemachtigde: mr. B. Santen

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde]

gevestigd te [plaats]

gedaagde

verder te noemen: [gedaagde]

gemachtigden: mr. L.H.E. Drenthe en mr. A.I. Keur

1.Het procesverloop

1.1.

[eiseres] heeft [gedaagde] op 2 maart 2021 gedagvaard.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 15 maart 2021. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten, mede aan de hand van pleitaantekeningen, naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting hebben beide partijen nog producties toegezonden, [eiseres] bij akte van 5 maart 2021 en e-mails van 11 en 13 maart 2021 en [gedaagde] bij e-mails van 10 en 13 maart 2021. [gedaagde] heeft na de zitting bij e-mail van 15 maart 2021 nog de ter zitting getoonde video toegezonden.

1.3.

Na afloop van de zitting heeft de kantonrechter de zaak aangehouden tot 29 maart 2021 om partijen de gelegenheid te geven tot een buitengerechtelijke oplossing van hun geschil te komen. Partijen zijn niet tot een regeling gekomen.

1.4.

Vervolgens is vonnis bepaald op vandaag.

2.De feiten

2.1.

Met ingang van 1 februari 2018 huurt [eiseres] van [gedaagde] een bedrijfsruimte aan de [a-straat] [nummer 1] te [plaats] . Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als bedrijfs- en kantoorruimte voor een cateringbedrijf.

2.2.

Aan de zijgevel van het gehuurde bevindt zich een grote roldeur, die een directe toegang geeft tot de productiekeuken met vries-koelcel. De roldeur is vanaf de openbare weg bereikbaar via een steeg tussen het gehuurde en het pand aan de [a-straat] [nummer 2] (hierna: het buurpand).

2.3.

Bij e-mail van 17 mei 2019 heeft [gedaagde] aan [eiseres] gemeld dat zij op vordering van de eigenaar van het buurpand bij kort-gedingvonnis van 8 mei 2019 is veroordeeld het (elektronisch bedienbare) toegangshek dat de steeg afsluit, te verwijderen en medewerking te verlenen aan het plaatsen van een hek in de lengterichting op de erfgrens tussen beide percelen.

2.4.

In een daaropvolgend gesprek heeft [eiseres] erop gewezen dat het plaatsen van een hek in de lengterichting voor haar niet aanvaardbaar is omdat zij daardoor ernstig in haar huurgenot wordt geschaad. Zij zou dan niet meer ongehinderd bij haar productie-, voorraad- en koelruimte bij de roldeur kunnen komen. [eiseres] heeft erop aangedrongen dat [gedaagde] hoger beroep instelt tegen het vonnis. Verder heeft [eiseres] bij brief van 2 oktober 2019 [gedaagde] gevraagd een aantal maatregelen te nemen ter beperking van de overlast en schade voor [eiseres] .

2.5.

Bij e-mail van 22 november 2019 heeft [gedaagde] aan [eiseres] te kennen gegeven dat het hek op 6 december 2019 wordt geplaatst. [eiseres] dringt in de daarop volgende correspondentie aan op het nemen van maatregelen om de overlast te beperken.

2.6.

Bij e-mails van 5 en 10 december 2019 heeft [eiseres] bij [gedaagde] melding gemaakt van lekkages. Zij heeft geschreven dat het water van het plafond druppelt, dat er plassen water op de vloer in de kantoorruimte staan en dat het er daardoor vochtig en muf ruikt.

2.7.

Bij e-mail van 12 december 2019 heeft [gedaagde] geantwoord dat een inspecteur op verzoek van [gedaagde] de daksituatie heeft beoordeeld. Volgens de inspecteur is het dak goed, maar is er één specifiek probleem dat moet worden gelokaliseerd en opgelost.

2.8.

Op 8 januari 2020 is [gedaagde] langsgekomen om de daklekkages te bekijken.

2.9.

Bij e-mail van 27 januari 2020 heeft [gedaagde] aan [eiseres] geschreven:
“
Wij hebben nu de beschikking over een rapport van een deskundige op het gebied van dak-lekkages. De lekkages hebben twee oorzaken de ene oorzaak is een onvoldoende afdichting van een lichtkoepel en de andere oorzaak is condensvorming doordat jullie ondeugdelijk een keuken afzuiginstallatie blijken te hebben aangesloten op een afvoer in het dak. De lichtkoepel is vandaag al vervangen, dus dat zou dicht moeten zijn. (…) De tweede oorzaak is jullie eigen verantwoordelijkheid. Naar ons nu blijkt hebben jullie een afzuiginstallatie op de afvoer in het dak aangesloten (dat zonder enig overleg met ons). Wij vernemen graag hoe jullie dat gaan oplossen. (…)”

2.10.

Op 30 maart 2020 heeft [eiseres] het afvoerkanaal afgekoppeld. [eiseres] heeft het afvoerkanaal sindsdien niet meer in gebruik.

2.11.

Bij e-mail van 8 juni 2020 heeft [eiseres] aan [gedaagde] gemeld dat op 6 en 7 juni 2020 wederom sprake is geweest van lekkages.

2.12.

Bij e-mail van 10 juni 2020 heeft [eiseres] aangedrongen op deugdelijk verhelpen van de daklekkages.

2.13.

Bij e-mail van 2 juli 2020 heeft [eiseres] [gedaagde] gevraagd actie te ondernemen voor wat betreft de lekkages en compensatie voor het geplaatste hek.

2.14.

Bij e-mail van 8 juli 2020 heeft [eiseres] aan [gedaagde] een offerte van 3 juli 2020 van de firma [firma] gestuurd voor de vervanging van het bestaande afvoerkanaal in het dak ten behoeve van de keukenafzuigkappen. In de offerte wordt door [firma] aangegeven dat het dak “oud en op” is” en dat hierdoor “dit soort lekkage plekken en plaatsen” ontstaan.

2.15.

Bij e-mail van 9 juli 2020 schrijft [gedaagde] dat zij “
geen risico wil lopen door werkzaamheden aan het dak uit te laten voeren terwijl het condens probleem nog niet is opgelost. Zodra de luchtdoorvoer zonder risico geplaatst kan worden (wij berichten jullie daar nog over) zal dat voor jullie rekening dienen te gebeuren.”

2.16.

In december 2020 heeft [gedaagde] het bedrijf Inter Dakrenovatie B.V. om een offerte gevraagd. Op 13 januari 2021 heeft Inter Dakrenovatie een rapport uitgebracht.

2.17.

Bij e-mail van 28 januari 2021 heeft [gedaagde] aan [eiseres] het volgende geschreven:
“
De condens die zich tussen de daklaag bevindt is een probleem dat zich kennelijk niet laat oplossen door de tot nu toe genomen maatregelen, we hadden gehoopt dat het zou verdwijnen maar kennelijk is bijvoorbeeld de temperatuur in het pand te laag. Om verdere schade aan het pand te voorkomen, hebben we geen andere keus dan de plafonds te verwijderen om onderzoek te kunnen doen waarna desnoods het dak vernieuwd wordt. Dat vernieuwen gaan we dus desnoods ook uitvoeren. We vragen jullie daarom als huurder jullie gedeelte op de eerste verdieping tijdelijk te ontruimen en leeg op te leveren. Zodra de werkzaamheden aan het dak zijn voltooid kunnen jullie de gehuurde kantoorruimte op de 1e verdieping weer betrekken. Voor de duur dat jullie de kantoorruimte als gevolg van de werkzaamheden aan het dak niet kunnen gebruiken, zullen wij de m2 prijs van de kantoren in mindering brengen op de huurprijs. (…)”

2.18.

Bij brief van 9 maart 2021 heeft [naam] van Inter Dakrenovatie onder meer aan [gedaagde] geschreven:
“
U heeft eind 2019 bij onze collega [naam 2] een lekkage gemeld welke terug bleef komen, ook nadat wij hier al meerdere malen met een dakdekker langs zijn geweest om naar de oorzaak hiervan te zoeken. (…) Er was sprake van 1 lekkage waarbij de oorzaak aan de dakbedekking kon worden verweten, dit betrof een lekkage ter plaatse van de aansluiting met een lichtkoepel. Deze aansluiting is gerepareerd (…) U heeft aangegeven meerdere malen het dakvlak vol te hebben laten lopen met water, in combinatie met een kleurstof, in samenwerking met de lekrecherche. Hierbij zijn geen lekkages aan het dakvlak geconstateerd. Met de lekrecherche is besproken dat er een sterk vermoeden is dat de lekkage wordt veroorzaakt door condensvorming. De overige dakvlakken van het verdeelpand zijn ook door ons gerenoveerd zonder dat er overlast wordt ervaren en zijn identiek in opbouw. Enige verschil in deze is een later aangebrachte mechanische afzuiging (luchtkanaal) welke door het niet geïsoleerde dak is aangebracht. Door de aanwezigheid van maar liefst 4 lagen bitumen dakbedekking is de dampdichtheid dermate hoog dat vocht dat door natuurlijke verdamping aan de binnenzijde van het pand, niet snel genoeg kan worden afgevoerd door het dampdichte dakbedekkingpakket. Wij hebben de verwijderde ontluchtingen opnieuw aangebracht om het droogproces van het dakvlak weer enigszins te bevorderen. De heer Dankers heeft samen met u ook plaatselijk diverse doorvoeren geïsoleerd en gaten in de spouw afgedicht. (…) U heeft meerdere malen bij ons aangegeven op korte termijn tot opdrachtverstrekking van de door ons aangeboden werkzaamheden over te willen gaan. Vanwege de hierboven genoemde minimale temperatuur, eisen en de levertijd van de benodigde PIR isolatie schatten wij in deze werkzaamheden vanaf medio mei/juni uit te kunnen voeren. Dit mede door de schaarste van de grondstoffen van PIR isolatie sinds het ontstaan van de COVID-19 pandemie en de beschikbaarheid van dakdekkers. (…)”

3.De vordering

3.1.

[eiseres] vordert dat de kantonrechter, bij wijze van voorlopige voorziening, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

I. [gedaagde] veroordeelt de lekkages aan het dak van het gehuurde binnen vier weken na betekening van dit vonnis deugdelijk en definitief te verhelpen en alle schade aan het gehuurde als gevolg van die lekkages te herstellen, onder meer bestaande uit vervanging van de vloerbedekking en plafondplaten en het schilderen van muren en plafonds, waar die lekkagesporen vertonen;

II. [gedaagde] veroordeelt [eiseres] toe te staan het bestaande luchtafvoerkanaal in het plafond van de productiekeuken te gebruiken voor de luchtafvoer van haar keukeninstallaties, en, voor zover nodig, [gedaagde] veroordeelt om binnen vier weken na betekening van dit vonnis zorg te dragen voor een deugdelijke isolatie van het afvoerkanaal door het dak ten behoeve van die luchtafvoer, zodanig dat daardoor geen lekkages of condensvorming kunnen ontstaan;

III. bepaalt dat, als [gedaagde] binnen vier weken na betekening van dit vonnis in gebreke blijft met het maken van de onder II bedoelde deugdelijke afdichting, [eiseres] deze isolatie van het afvoerkanaal zelf zal mogen maken en de daaraan verbonden kosten mag verrekenen met de door haar aan [gedaagde] te betalen huur;

IV. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van een huurkorting althans schadevergoeding voor het gederfde huurgenot in verband met de lekkages van € 7.800,00 exclusief btw, te vermeerderen met € 300,00 exclusief btw per maand of gedeelte van een maand vanaf 1 maart 2021 tot de datum dat de lekkages definitief zijn verholpen en alle schade als gevolg daarvan volledig is hersteld en € 300,00 exclusief btw voor elke maand of gedeelte van een maand dat vervolgens toch weer lekkages optreden, met machtiging aan [eiseres] deze huurkorting althans schadevergoeding telkens maandelijks te verrekenen met de huurprijs;

V. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van een huurkorting althans schadevergoeding voor het gederfde huurgenot in verband met de belemmering van de roldeurentree van € 7.000,00 ex btw, te vermeerderen met € 500,00 ex btw per maand of gedeelte van een maand, vanaf 1 maart 2021 tot de datum dat het hek zal zijn verwijderd en de belemmering zal zijn opgeheven, met machtiging om de toekomstige huurkorting althans schadevergoeding telkens maandelijks te verrekenen met de huurprijs;

VI. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van een dwangsom van € 1.000,00 per dag of gedeelte van een dag dat [gedaagde] in gebreke blijft tijdig en integraal aan de veroordelingen sub I en II te voldoen;

VII. [gedaagde] veroordeelt tot vergoeding een bedrag van € 8.293,50 aan buitengerechtelijke kosten;

VIII. [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten en de nakosten.

3.2.

[eiseres] legt aan de vordering - samengevat - ten grondslag dat de lekkages en de verminderde toegankelijkheid tot het gehuurde dienen te worden aangemerkt als gebreken in de zin van artikel 7:204 BW. Als verhuurder zal [gedaagde] die gebreken moeten herstellen. [eiseres] mag op basis van de huurovereenkomst verwachten dat het gehuurde geen – telkens terugkerende – lekkages heeft en dat haar productiekeuken via de roldeur makkelijk bereikbaar blijft, zoals dat het geval was bij aanvang van de huurovereenkomst. [eiseres] maakt in verband met de genoemde gebreken aanspraak op huurvermindering, althans op schadevergoeding wegens het gederfde huurgenot en verrekening met de huurprijs. [gedaagde] heeft de door [eiseres] gestelde redelijke termijnen om de gebreken te verhelpen niet in acht genomen.

4.Het verweer

4.1.

[gedaagde] voert verweer tegen de vordering. In de eerste plaats betwist [gedaagde] dat [eiseres] een spoedeisend belang bij de vorderingen heeft.

4.2.

Daarnaast betwist [gedaagde] de vorderingen inhoudelijk. Zij voert aan dat uit onderzoek is gebleken dat de oorzaak van de huidige lekkages gelegen is in de omstandigheid dat [eiseres] de door haar geplaatste lucht-afzuiginstallatie aangesloten had op de daarvoor ongeschikte dak-doorlaat. Hierdoor zijn gedurende 22 maanden liters vocht de onderzijde van het dak ingepompt. Van tijd tot tijd komt dit vocht in de vorm van lekkage weer naar beneden. Twee deskundigen hebben dit bevestigd. Ten aanzien van het geplaatste hek voert [gedaagde] aan dat [eiseres] sinds het moment van plaatsing in december 2019 onverminderd gebruik maakt van het gehuurde. Daarbij komt dat de steeg geen deel uitmaakt van het gehuurde.

5.De beoordeling

5.1.

De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als [eiseres] daarbij een spoedeisend belang heeft.

5.2.

[gedaagde] heeft het spoedeisend belang van [eiseres] betwist. Ter zake van de reparatie van het dak voert zij aan dat zij al in 2020 een aannemer om een offerte heeft gevraagd. De aannemer kan echter niet met zijn werkzaamheden beginnen, omdat [eiseres] allerlei eisen stelt en de kantoorruimte op de eerste verdieping niet ontruimt. De situatie omtrent het hek dateert al van december 2019, toen het hek is geplaatst. Al die tijd heeft [eiseres] haar bedrijfsvoering onveranderd voortgezet, aldus [gedaagde] .

5.3.

[eiseres] heeft desgevraagd ter zitting toegelicht dat zij dagelijks de gevolgen van de gebreken ondervindt en dat zij betaalt voor voorzieningen die haar zijn toegezegd, maar die zij niet kan gebruiken. Zeker in deze tijden is dit een zware last. Zij heeft lang geprobeerd om het geschil in onderling overleg op te lossen, maar dat is niet gelukt. Van haar kan niet worden gevergd een bodemprocedure af te wachten.

5.4.

Hoewel summierlijk heeft [eiseres] hiermee voldoende onderbouwd dat zij een spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen. De kantonrechter is echter van oordeel dat de vorderingen zich niet lenen voor toewijzing in kort geding. Daarvoor is het volgende redengevend.

5.5.

In de eerste plaats twisten partijen over het antwoord op de vraag wie van partijen verantwoordelijk is voor de huidige lekkages in het gehuurde. Volgens [eiseres] ligt de oorzaak bij de slechte staat van het dak en draagt [gedaagde] hiervoor als verhuurder de verantwoordelijkheid. [gedaagde] betwist dit en voert gemotiveerd aan dat [eiseres] de lekkages zelf heeft veroorzaakt door het onjuist aansluiten van een keuken-afzuiginstallatie op de dak-doorlaat (een zogenaamde overdrukkap). Deze is weliswaar in maart 2020 afgekoppeld, maar er was toen gedurende 22 maanden al zoveel vocht in het dak gepompt dat dit op bepaalde momenten tot lekkages leidt. De kantonrechter is van oordeel dat bij deze stand van zaken nadere bewijslevering nodig is, bijvoorbeeld door het horen van getuigen of deskundigen. Daarvoor is in deze procedure geen plaats. Dat dient in een bodemprocedure te gebeuren. In elk geval kan op dit moment niet worden geoordeeld dat in voldoende mate aannemelijk is dat sprake is van gebreken in de zin van artikel 7:204 BW en dat [gedaagde] daarom gehouden is (op eigen kosten) de lekkages te verhelpen en de schade te herstellen, laat staan dat [eiseres] ten gevolge van deze lekkages recht heeft op huurkorting of schadevergoeding. De vorderingen onder I. t/m IV. zullen dus worden afgewezen.

5.6.

Ook de vraag of het geplaatste hek dient te worden aangemerkt als een gebrek op grond waarvan [eiseres] recht heeft op huurkorting/schadevergoeding, kan in het bestek van dit kort geding niet worden beantwoord. Voor zover [eiseres] op grond van artikel 7:207 BW huurprijsvermindering vordert, kan deze vordering niet worden toegewezen reeds omdat in dat geval de rechtstoestand tussen partijen gewijzigd zou worden. Dit is in kort geding niet mogelijk, ook niet voor een bepaalde periode. In kort geding kan slechts een ordemaatregel worden getroffen. Voor zover [eiseres] schadevergoeding vordert overweegt de kantonrechter dat [eiseres] (de hoogte van) haar schade onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt. [gedaagde] heeft aangevoerd dat het gehuurde bereikbaar is en dat [eiseres] haar bedrijfsvoering sinds de plaatsing van het hek onverminderd heeft voortgezet. Beide partijen hebben hun standpunt onderbouwd met een video. Op grond van dit beeldmateriaal en de overige stukken in het dossier staat naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter voldoende vast dat [eiseres] bij laden en lossen in enige mate hinder ondervindt van het geplaatste hek. Daarmee is echter nog niet gezegd dat [eiseres] schade lijdt. Ook de vordering onder V. zal daarom worden afgewezen.

5.7.

Gelet op het voorgaande bestaat voor toewijzing van de overige vorderingen evenmin grond.

5.8.

De proceskosten komen voor rekening van [eiseres] , omdat zij ongelijk krijgt.

6.De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

wijst de vordering af;

6.2.

veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van € 996,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde] ;

6.3.

verklaart dit vonnis ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. I. de Greef en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter