Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 9086445 \ CV EXPL 21-1756
Uitspraakdatum: 10 november 2021
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
TGH B.V.
gevestigd te Haarlemmermeer
eiseres
verder te noemen: TGH
gemachtigde: mr. J.C. Vreugdenhil
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
NinetyNine Hotel Amsterdam B.V.
gevestigd te Hoofddorp
hierna te noemen: NinetyNine Hotel
2. de rechtspersoon naar Duits recht
Centro Holding GmbH & Co. KG
gevestigd te Hamburg (Duitsland)
hierna te noemen: Centro
gedaagden
verder gezamenlijk en in enkelvoud te noemen: NinetyNine c.s.
gemachtigde: mr. P.L. van Delden
1.Het procesverloop
1.1.
TGH heeft bij dagvaarding van 3 maart 2021 een vordering tegen NinetyNine c.s. ingesteld en tevens een vordering tot voorlopige voorziening ingediend. Nadat NinetyNine c.s. een conclusie van antwoord in incident heeft ingediend, is op 19 mei 2021 vonnis gewezen in het incident, waarbij de hoofdzaak naar de rol is verwezen voor conclusie van antwoord aan de zijde van NinetyNine c.s.
1.2.
NinetyNine c.s. heeft vervolgens op 14 juli 2021 een conclusie van antwoord genomen en tevens een tegenvordering ingesteld. TGH heeft schriftelijk gereageerd op de tegenvordering en een akte houdende wijziging eis genomen, die op 22 september 2021 bij de rechtbank is binnengekomen.
1.3.
Op 1 oktober 2021 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Partijen hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft NinetyNine c.s. bij brief van 30 september 2021 nog twee producties toegezonden.
1.4.
Na afloop van de zitting van 1 oktober 2021 hebben partijen tot en met 15 oktober 2021 geprobeerd samen tot een oplossing te komen. Bij brieven van 15 &18 oktober 2021 hebben partijen laten weten dat dit niet is gelukt en hebben zij vonnis gevraagd.
2.Samenvatting
2.1.
Op 6 december 2016 zijn TGH en NinetyNine Hotel een ontwikkelovereenkomst en een huurovereenkomst aangegaan, zodat NinetyNine Hotel in de bedrijfsruimte van TGH aan [adres] (hierna: het gehuurde) een hotel kon gaan exploiteren. Het hotel is pas op 8 oktober 2020 opengegaan voor gasten, omdat het gehuurde eerder nog niet voldoende gereed was. Centro, de moedermaatschappij van NinetyNine Hotel, gevestigd in Duitsland, stond garant voor de nakoming van de betalingsverplichtingen van NinetyNine Hotel. Als gevolg van de corona-pandemie en de maatregelen die de overheden van de verschillende landen daarvoor troffen, kwam Centro echter in financieel zwaar weer terecht. NinetyNine Hotel was nog niet open en Centro kon door de corona-pandemie de betalingsverplichtingen van NinetyNine Hotel ook niet nakomen, zodat een huurachterstand ontstond. Op 1 oktober 2020 hebben partijen daarom de “
Payment arrangement and standstill agreement, allonge to the lease” (hierna: standstill-overeenkomst) gesloten, waarin zij een betalingsregeling voor de huurachterstand van april tot en met oktober 2020 hebben getroffen. Vanaf november 2020 zou NinetyNine c.s. de volledige huurtermijnen weer gaan betalen, zo stond in de standstill-overeenkomst, maar zij heeft sindsdien niets meer betaald. TGH heeft daarom de bankgarantie van € 952.875,- die door NinetyNine c.s. was gesteld, ingeroepen en de openstaande huurtermijnen, rente en de verschuldigde boetes daarmee verrekend. De kantonrechter oordeelt dat TGH dit terecht heeft gedaan en dat zij ook aanspraak kan maken op de volledige huurtermijnen van ná 1 oktober 2020. Tot 1 oktober 2020 moet het feit dat het hotel nog niet open was voor publiek en dus geen omzet draaide, worden gezien als gebruikelijk ondernemersrisico, wat ook al expliciet was verdisconteerd in de huurovereenkomst en dus geen onvoorziene omstandigheid of een gebrek opleverde. Vanaf 1 oktober 2020 zijn de gevolgen van de corona-pandemie verdisconteerd in de huurovereenkomst door de standstill-overeenkomst die partijen in aanvulling op de huurovereenkomst hebben gesloten, althans vanaf dat moment was NinetyNine c.s. bekend met de (financiële gevolgen van de) corona-pandemie en had zij de gelegenheid om die gevolgen voldoende te verdisconteren in de standstill-overeenkomst en daarmee in de huurovereenkomst. Dat zij dit kennelijk niet (voldoende) heeft gedaan, komt voor haar eigen rekening en risico en vormt geen gebrek noch een onvoorziene omstandigheid, zodat de vorderingen van TGH zullen worden toegewezen en de tegenvorderingen van NinetyNine c.s. zullen worden afgewezen.
Payment arrangement and standstill agreement, allonge to the lease” (hierna: standstill-overeenkomst) gesloten, waarin zij een betalingsregeling voor de huurachterstand van april tot en met oktober 2020 hebben getroffen. Vanaf november 2020 zou NinetyNine c.s. de volledige huurtermijnen weer gaan betalen, zo stond in de standstill-overeenkomst, maar zij heeft sindsdien niets meer betaald. TGH heeft daarom de bankgarantie van € 952.875,- die door NinetyNine c.s. was gesteld, ingeroepen en de openstaande huurtermijnen, rente en de verschuldigde boetes daarmee verrekend. De kantonrechter oordeelt dat TGH dit terecht heeft gedaan en dat zij ook aanspraak kan maken op de volledige huurtermijnen van ná 1 oktober 2020. Tot 1 oktober 2020 moet het feit dat het hotel nog niet open was voor publiek en dus geen omzet draaide, worden gezien als gebruikelijk ondernemersrisico, wat ook al expliciet was verdisconteerd in de huurovereenkomst en dus geen onvoorziene omstandigheid of een gebrek opleverde. Vanaf 1 oktober 2020 zijn de gevolgen van de corona-pandemie verdisconteerd in de huurovereenkomst door de standstill-overeenkomst die partijen in aanvulling op de huurovereenkomst hebben gesloten, althans vanaf dat moment was NinetyNine c.s. bekend met de (financiële gevolgen van de) corona-pandemie en had zij de gelegenheid om die gevolgen voldoende te verdisconteren in de standstill-overeenkomst en daarmee in de huurovereenkomst. Dat zij dit kennelijk niet (voldoende) heeft gedaan, komt voor haar eigen rekening en risico en vormt geen gebrek noch een onvoorziene omstandigheid, zodat de vorderingen van TGH zullen worden toegewezen en de tegenvorderingen van NinetyNine c.s. zullen worden afgewezen.
3.Feiten
3.1.
Op 6 december 2016 zijn TGH, eigenaar van het gehuurde, en NinetyNine Hotel een ontwikkelovereenkomst en een huurovereenkomst aangegaan, om NinetyNine Hotel in de gelegenheid te stellen in het gehuurde een hotel te gaan exploiteren. In de huurovereenkomst staat onder meer het volgende:
(…) WHEREAS:
a. The Lessor and the Lessee wish to conclude a long-term lease to a commercial space in which the Lessee will operate a hotel business with supplementary facilities.
b. The Property concerns a newly built project with all customary rights and obligations.
c. Parties therefore agreed upon a Development Agreement, which arranges the obligations and rights of Parties during the realisation process of the Hotel.
(…)
Term, extension and termination
3.1
The first lease term is set at 25 years, commencing on the day of opening of the hotel in the Property (“Opening Date”), to be recorded in a rider. The Lease term will commence no later than two weeks after delivery of the Property as referred to in the Development Agreement (also if the hotel has not yet been opened), on condition that the Lessee has, in consultation with the Lessor/contractor, been granted full cooperation in the months prior to the delivery date to commence its finishing work respectively the installation of its FF&E works. (…)
Rent, turnover tax, rent adjustment, payment obligation, payment period
4.1
The rent of the Property will from the Opening Date amount to an annual sum of€ 1,050,000 (in words: one million fifty thousand euro)after the first year. During the first year the rent is specified in Article 4.9.
(…)
4.8
The Lessee will from the Opening Date make the following payments per payment period of one calendar month
- the rent € 87,500
(…)
4.9
The Lessee will owe no rent to the Lessor or for the first 3 months after the Opening Date (rent free period). The Lessee will owe 50% of the rent as mentioned in 4.8 to the Lessor for the following 3 months after the Opening Date (4th,5th and 6th month). As per the 7th month after the Opening Date Lessee will pay 100% of the rent as mentioned in 4.8. The total amount due over the first payment period (the 4th month after the Opening Date), plus turnover tax, will be determined as soon as the Opening Date is known. The Lessee will pay this amount before the first day of the fourth calendar month after the Opening Date.
4.1
The periodic payments to be made by the Lessee to the Lessor as stipulated in Article 4.8, will be due in a lump sum in advance in euro and must have been made in full before or on the first day of the period to which the payments apply.
(…)
Bank guarantee
7.1
The amount of the bank guarantee as referred to in Article 26.1 of the General Conditions is set at twelve (12) months’ rent, plus turnover tax, amounting € 952,875. (…)
3.2.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 van het Burgerlijk Wetboek (BW) (ROZ-model 2012) (hierna: AB) van toepassing verklaard. In de aan de huurovereenkomst gehechte “approximate translation” van de AB staat onder meer:
(…)
11.3
The lessor shall not be liable for any damage resulting from a defect nor shall the lessee in the event of a defect be entitled to a rent reduction and setoff, except for the entitlement to setoff as referred to in Article 7:206 (3) of the Dutch Civil Code. (…)
Payments
25.1
Payment of the rent as well as all the other amounts due under this lease shall be made on the due date at the latest in legal Dutch tender – without any suspension, reduction, deduction or setoff against any claim the lessee has or believes to have against the lessee – by depositing or transferring the amount due into an account to be designated by the lessor.
(…)
25.3.
Each time an amount due under the lease is not promptly paid by the lessee on the due date, the lessee shall automatically for each calendar month forfeit to the lessor as from the date the amount in question was due, a penalty immediately due and payable, of 1% of the amount due per calendar month, in which respect each month that has already started shall be regarded as a full month, with a minimum of € 300,-- per month. The aforementioned penalty or penalty interest shall not be payable if the lessee submits a substantiated claim by registered post to the lessor before the expiry date provided for in 25.1 and the lessor fails to respond substantively within four weeks of receipt of the said letter.
Bank guarantee/Deposit
26.1
By way of security for the proper performance of its obligations under the lease the lessee shall, upon the signing of the lease, issue a bank guarantee to the lessor in accordance with the format set forth by the lessor, to the amount specified in the lease relation to the lessee’s payment obligations towards the lessor, or transfer a deposit to a bank account indicated by lessor. This bank guarantee shall also concern any extensions of the lease, including any amendments thereto, and shall remain in force until at least six months from the date on which the property was actually vacated and the lease was terminated. Moreover, this bank guarantee shall also be enforceable by the lessor’s successor(s) in title.
26.2
Once the bank guarantee all the deposit has been called upon, the lessee shall on lessor’s demand provide a new bank guarantee or deposit which meets the requirements of 26.1, 26.3 and 26.4, for the amount applicable immediately before the bank guarantee or deposit was called upon.
(…)
Costs, default
30.1
In all cases in which the lessor has a demand, a notice of default or a writ served on the lessee, or if legal proceedings are initiated against the lessee for the purpose of forcing it to perform the lease or vacate the property, the lessee is obliged to pay to the lessor all reasonable costs that have been incurred in that respect, both at law and otherwise, with the exception of any costs of proceedings payable by the lessor by virtue of a court order.
The parties have established in advance that the reasonable costs incurred are calculated as 15% of the principal sum, up to a maximum of € 15,000.
Article 6:96 (4) and/or (6) of the Dutch Civil Code, which is expressly understood to include reference to the maximum amount to be compensated in respect of extrajudicial costs, is not applicable between the parties.
30.2
The lessee shall be in default by the mere lapsing of a specific term.
Penalty clause
31If, after having been given proper notice of default, the lessee fails to observe the provisions contained in Articles 5.1, 9, 13.3, 25 and 26 of the general terms and conditions, the lessee shall forfeit to the lessor a penalty, due and payable at once, of € 250.00 for each calendar day the lessee remains in default, to the extent that no specific penalty has been agreed upon. The foregoing is without prejudice to the right of the lessor to exercise its other rights, including the right to claim damages in full if and in so far as the loss incurred exceeds the forfeited penalty.
3.3.
In de ontwikkelovereenkomst is bepaald dat een moedermaatschappij van NinetyNine Hotel zich garant zal stellen voor de nakoming van de verplichtingen van NinetyNine Hotel. Om die reden heeft Centro op 6 december 2016 een Group Guarantee Agreement ondertekend. Daarnaast heeft NinetyNine c.s. een bankgarantie verstrekt voor een bedrag van € 952.875,- voor de nakoming van de verplichtingen van NinetyNine Hotel, als bedoeld in artikel 7.1 van de huurovereenkomst.
3.4.
In een allonge van 24 september 2019, behorend bij de huurovereenkomst, is de ingangsdatum van de huurovereenkomst vastgesteld op 30 september 2019.
3.5.
De huurvrije periode na de ingangsdatum van de huurovereenkomst op 30 september 2019, zoals overeengekomen in 4.9 van de huurovereenkomst, liep van oktober 2019 tot en met december 2019. Van 1 januari 2020 tot en met 31 maart 2020 heeft NinetyNine Hotel conform artikel 4.9 van de huurovereenkomst gedurende drie maanden 50% van de huurprijs betaald.
3.6.
Op 11 maart 2020 heeft de Wereldgezondheidsorganisatie het corona-virus (covid-19) aangemerkt als pandemie en op 23 maart 2020 heeft de Nederlandse overheid de zogenaamde ‘intelligente lockdown’ afgekondigd, waarna het publieke leven stil viel.
3.7.
Vanaf april 2020 zou NinetyNine Hotel op grond van artikel 4.9 van de huurovereenkomst de volledige huur gaan betalen, maar dat heeft zij niet gedaan. De advocaat van TGH heeft daarom op 3 augustus 2020 een ingebrekestelling gestuurd. De reden van de betalingsachterstand was (onder meer) dat Centro – die garant stond voor de huurbetalingen door NinetyNine Hotel vooral ook in de periode dat NinetyNine Hotel nog niet open kon voor het publiek omdat de verbouwings- en inbouwwerkzaamheden nog niet klaar waren – financieel in zwaar weer terecht kwam. Door de corona-pandemie moesten de hotels van Centro in Duitsland dicht, waardoor zij een tijdlang geen of in elk geval veel minder inkomsten genereerde.
3.8.
In augustus/september 2020 zijn partijen daarom in aanwezigheid van hun advocaten om tafel gegaan en hebben een betalingsregeling getroffen die op 1 oktober 2020 is ingegaan. De afspraken en voorwaarden hieromtrent zijn opgenomen in de standstill-overeenkomst. Daarin staat onder meer dat NinetyNine c.s. uitstel van betaling kreeg voor een deel van de huur voor de maanden april 2020 tot en met oktober 2020, te weten voor een bedrag van € 437.500,- ex btw. Daarnaast kreeg NinetyNine c.s. ook uitstel voor de betaling van een bedrag van € 67.946,- aan door TGH voor NinetyNine c.s. voorgeschoten kosten. Dit totaal bedrag van € 505.446,- ex btw mocht NinetyNine c.s. in de periode van 1 juni 2021 tot 1 maart 2023 terug betalen in 21 maandelijkse termijnen naast de lopende huur voor die maanden. Voor dit uitstel werd een rente in rekening gebracht van in totaal 5,32% over de genoemde € 505.446,- ex btw. Verder werd afgesproken dat het nog wel te betalen bedrag voor de maand oktober 2020 op 15 oktober 2020 door NinetyNine Hotel aan TGH zou worden voldaan, nadat aanvankelijk was afgesproken dat NinetyNine c.s. dat bedrag al op 1 oktober 2020 zou betalen. Omdat NinetyNine c.s. aangaf dat ze die datum toch niet ging halen, stemde TGH ermee in dat de betaling voor de maand oktober pas op 15 oktober 2020 zou worden gedaan. De lopende huur zou daarna steeds voor de eerste van de volgende maand zou worden betaald, voor het eerst vóór 1 november 2020. Tevens is opgenomen dat bij niet nakoming van de standstill-overeenkomst het totale verschuldigde bedrag direct opeisbaar zou worden en dat NinetyNine Hotel in dat geval een boete verschuldigd zou zijn van € 211.750,-.
3.9.
Op 8 oktober 2020 heeft NinetyNine Hotel de deuren geopend voor gasten. Eerder was het pand nog niet klaar om het daadwerkelijk als hotel te kunnen exploiteren. Dat het hotel pas op 8 oktober 2020 open kon, had niets met de corona-pandemie te maken noch was dat aan TGH te wijten.
3.10.
Op 15 oktober 2020 heeft NinetyNine c.s. de eerste betaling conform de standstill-overeenkomst aan TGH voldaan. Vanaf 1 november 2020 is NinetyNine c.s. de betalingsregeling van de standstill-overeenkomst niet meer nagekomen. De gemachtigden van partijen hebben vervolgens uitvoerig gecorrespondeerd over mogelijke oplossingen, maar hebben niet tot overeenstemming kunnen komen.
3.11.
TGH heeft daarop op 26 november 2020 de gestelde bankgarantie van € 952.875,- ingeroepen en deze aangewend voor de betaling van de openstaande huurtermijnen, rente en de verschuldigde boetes, zoals blijkt uit de verrekeningsverklaring die TGH op 7 december 2020 aan NinetyNine c.s. heeft gestuurd.
3.12.
Van april 2020 tot en met oktober 2021 was NinetyNine c.s. op grond van de huurovereenkomst in totaal (19x € 105.875,- =) € 2.011.625,- inclusief btw aan huur verschuldigd. NinetyNine c.s. heeft van april tot en met september 2020 elke maand € 21.875,- betaald en voor oktober 2020 € 43.750,-, in totaal een bedrag van € 175.000,-. Daarna heeft NinetyNine c.s. niets meer betaald, behalve het bedrag van de ingeroepen bankgarantie van € 952.875,-.
3.13.
TGH heeft namens NinetyNine Hotel ook nog een bedrag van € 117.898,- aan kosten voor het gehuurde voldaan, welk bedrag NinetyNine Hotel nog aan TGH moet terugbetalen.
4.De vordering
4.1.
TGH vordert – na akte wijziging van eis en vermindering van eis ter zitting – dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, NinetyNine c.s. hoofdelijk veroordeelt, uiterlijk binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis:
tot het stellen van een nieuwe bankgarantie voor een bedrag van € 952.875,- conform het bepaalde in de huurovereenkomst op straffe van een dwangsom van € 10.000,- voor elke dag of gedeelte daarvan dat zij daarmee in gebreke mocht blijven;
tot betaling van een bedrag van € 883.750,- aan achterstallige huur tot 1 oktober 2021, € 117.898,- aan kosten die door TGH namens huurder zijn voldaan en € 211.750,- aan boete conform de betalingsregeling in de standstill-overeenkomst, alsmede betaling van de (eventueel toekomstig nog te verschijnen) huurtermijnen na 1 oktober 2021 tot aan de dag der algehele betaling, te vermeerderen met:
i. 1% contractuele rente per maand vanaf 1 april 2020 tot de dag der algehele betaling; en
ii. de contractuele boete van € 250,- per dag vanaf 27 november 2020 tot aan het stellen van een nieuwe bankgarantie voor een bedrag van € 952.875,-;
iii. de toepasselijke contractuele buitengerechtelijke incassokosten ter hoogte van 15% over het verschuldigde bedrag tot aan de dag der algehele betaling, met een maximum van € 15.000,-;
iv. althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag;
de proceskosten, daaronder ook begrepen de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de achtste dag na dagtekening van het vonnis.
4.2.
TGH legt – kort weergegeven – aan de vordering ten grondslag dat NinetyNine c.s. op grond van artikel 7.1. van de huurovereenkomst en artikel 26 AB dient zorg te dragen voor een nieuwe bankgarantie, omdat de oude is ingeroepen en aangewend voor de betaling van eerdere huurachterstanden, rente en boetes. NinetyNine c.s. heeft dit echter tot op heden niet gedaan, terwijl TGH daarom wel heeft verzocht. Verder is NinetyNine c.s. tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en de nadien in de standstill-overeenkomst overeengekomen betalingsregeling, zodat alle bedragen die NinetyNine c.s. verschuldigd is, onverkort opeisbaar zijn. Per 1 oktober 2021 is dit een bedrag van € 883.750,- aan achterstallige huur (€ 2.011.625 - € 175.000 - € 952.875). Daarnaast heeft TGH meerdere kosten ter hoogte van in totaal € 117.898,- voorgeschoten voor NinetyNine c.s. die NinetyNine c.s. nog dient terug te betalen en is NinetyNine c.s. op grond van de standstill-overeenkomst een boete van € 211.750,- verschuldigd. TGH vreest verder dat NinetyNine c.s., gelet op het handelen en het ingenomen standpunt van NinetyNine c.s., ook de huurtermijnen voor de komende maanden niet zal betalen. TGH vordert daarom ook betaling van de nog te verschijnen huurtermijnen (inclusief btw en servicekosten). TGH maakt voorts aanspraak op de contractuele rente van 1% per kalendermaand vanaf 1 april 2020; de incassokosten van 15% over het verschuldigde bedrag met een maximum van € 15.000,- op grond van artikel 30 AB, en een contractuele boete ter hoogte van € 250,00 per dag op grond van artikel 31 AB wegens het niet tijdig stellen van een nieuwe bankgarantie.
5.Het verweer en de tegenvordering
5.1.
NinetyNine c.s. betwist de vorderingen en voert daartoe – kort samengevat – aan dat zij als gevolg van de coronapandemie sinds de opening van het hotel in oktober 2020 nog nauwelijks enige omzet heeft kunnen realiseren en dat daarmee sprake is van een gebrek in de zin van art. 7:207 van het Burgerlijk Wetboek (BW), althans een onvoorziene omstandigheid in de zin van art. 6:258 BW. NinetyNine c.s. merkt daarbij op dat door de corona-maatregelen eerdere opening van het hotel ook geen enkele zin zou hebben gehad, omdat de doelgroep van het hotel nagenoeg volledig uit Schiphol-reizigers bestaat, terwijl het aantal luchtreizigers als gevolg van de corona-pandemie en de daarvoor getroffen overheidsmaatregelen, drastisch is afgenomen en er nauwelijks nog vraag is naar hotelkamers in de buurt van Schiphol. Volgens NinetyNine c.s. mag TGH daarom geen ongewijzigde nakoming van de huurovereenkomst en de standstill-overeenkomst verwachten. Daarbij weegt mee dat de standstill-overeenkomst alleen op een uitstel van betaling ziet en niet op een kwijtschelding van (een deel van) de huurachterstand, terwijl NinetyNine c.s. die overeenkomst onder druk van TGH is aangegaan.
5.2.
NinetyNine c.s. voert verder aan dat TGH geen rekening heeft gehouden met de lastige financiële situatie voor NinetyNine c.s. door in november 2020 de gestelde bankgarantie voor het volledige bedrag te trekken. Door middel van die (afgedwongen) betaling heeft TGH inmiddels al een bedrag, gelijk aan 100% van de huur tot en met maart 2021, ontvangen. TGH heeft Centro daarmee in grote (financiële) problemen gebracht. De banken van NinetyNine c.s. zijn daardoor op dit moment ook niet bereid om een nieuwe bankgarantie te verstrekken. De vorderingen van TGH moeten dan ook worden afgewezen.
5.3.
NinetyNine c.s. verzoekt bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
voor recht verklaart dat de coronacrisis in de rechtsverhouding tussen NinetyNine c.s. en TGH een gebrek oplevert in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, althans een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW (die niet voor rekening komt van NinetyNine c.s.);
voor recht verklaart dat TGH op de voet van artikel 6:248 lid 2 BW geen beroep toekomt op de volgende bepalingen uit de huurovereenkomst en de standstill-overeenkomst, althans de huurovereenkomst op de voet van artikel 6:258 BW tijdelijk wijzigt waardoor deze bepalingen geen rechtskracht meer hebben, vanaf 1 april 2020 tot de dag waarop alle overheidsmaatregelen ter bestrijding van het coronavirus zijn opgeheven:
i. artikel 11.3 AB, voor zover daar wordt bepaald dat NinetyNine c.s. geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering ten gevolge van een gebrek;
ii. artikel 25.1 AB, voor zover daar wordt bepaald dat de huurprijs per maand vooraf wordt betaald, zonder daarbij enig recht op opschorting, korting, aftrek of verrekening te hebben;
iii. artikel 25.3. AB, voor zover daar wordt bepaald dat NinetyNine c.s. een direct opeisbare boete verbeurt van 1% van het verschuldigde per kalendermaand;
iv. artikel 30.1. AB, voor zover daar wordt bepaald dat NinetyNine c.s. verplicht is om de buitengerechtelijke kosten die TGH maakt in verband met de coronacrisis te voldoen;
v. artikel 31 AB, voor zover dit artikel wordt ingeroepen vanwege het niet tijdig stellen van een nieuwe bankgarantie;
vi. het bepaalde in de standstill-overeenkomst;
de huurprijs op grond van artikel 7:207 BW vermindert dan wel de huurovereenkomst op grond van artikel 6:258 BW aanpast, zodat de huurprijs wordt verminderd met 50% - althans met een in redelijkheid door de kantonrechter te bepalen percentage - te rekenen vanaf 1 april 2020 - althans een door de rechtbank te bepalen datum - tot het moment dat de omzet zoals door NinetyNine Hotel in het gehuurde gerealiseerd, gedurende drie achtereenvolgende maanden, weer op tenminste hetzelfde niveau ligt als gedurende dezelfde periode in 2019, althans tot het moment er geen reisbeperkingen en/of Corona gerelateerde, vrijheidsbeperkende maatregelen meer van toepassing zijn;
TGH veroordeelt tot terugbetaling van al hetgeen zij tot heden onverschuldigd betaald heeft gekregen, een en ander te vermeerderen met wettelijke handelsrente, althans wettelijke rente, vanaf de dag van betaling door NinetyNine c.s. tot aan de dag van terugbetaling door TGH;
TGH in de proceskosten en de nakosten veroordeeld.
5.4.
NinetyNine c.s. legt aan de tegenvordering ten grondslag – kort weergegeven – dat bij het afsluiten van de huurovereenkomst en de ontwikkeling van het hotel rekening is gehouden met een planning en de gebruikelijke marktrisico’s maar niet met een pandemie, zoals de corona-pandemie. Onder die omstandigheden zou NinetyNine c.s. niet bereid zijn geweest de huurovereenkomst onder de huidige voorwaarden af te sluiten. NinetyNine c.s. heeft onder grote druk van TGH de standstill-overeenkomst gesloten en heeft daarbij de situatie met betrekking tot de corona-pandemie en met name de kansen op het realiseren van omzet eind 2020 en begin 2021 te rooskleurig ingeschat. NinetyNine c.s. doet daarom ook ten aanzien van de standstill-overeenkomst een beroep op onvoorziene omstandigheden. De overeenkomsten dienen dan ook te worden gewijzigd op zodanige wijze dat rekening wordt gehouden met de redelijke belangen van zowel NinetyNine c.s. als TGH. De aanpassingen dienen te bestaan uit een tijdelijke verlaging van de huur, een verlenging van de periode voor het opnieuw doen stellen van een bankgarantie en neerwaartse aanpassing van de in de standstill-overeenkomst opgenomen boete.
6.Het verweer tegen de tegenvordering
6.1.
TGH betwist de tegenvordering en stelt – kort weergeven – primair dat NinetyNine c.s. de tegenvordering niet zelfstandig onderbouwd heeft, zodat de tegenvordering alleen daarom al voor afwijzing gereed ligt. Subsidiair voert TGH aan dat partijen, bijgestaan door hun advocaten, de huurovereenkomst al op 1 oktober 2020 hebben aangepast door een betalingsregeling te treffen, rekening houdend met de coronacrisis. Van onvoorziene omstandigheden kan dan ook geen sprake zijn. Indien NinetyNine c.s. al aanspraak zou kunnen maken op huurkorting, dient dit te geschieden zoals in het arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 14 september 2021 (ECLI:GHAMS:2021:2728) is gebeurd en dient de periode waarover huurkorting kan worden toegekend, te worden beperkt van 9 oktober 2020 tot en met 30 september 2021. Het hotel is immers pas op 8 oktober 2020 geopend. Vanaf april 2020 tot de opening is geen sprake geweest van een omzetdaling als gevolg van de corona-pandemie. Ook zonder corona zouden er in die periode immers geen gasten in het hotel verblijven, omdat het toen nog niet gereed was. Dat behoort tot het gebruikelijke ondernemersrisico van NinetyNine c.s., welk risico ook in de overeenkomst is verdisconteerd doordat eerst een huurvrijeperiode van drie maanden na de ingangsdatum van de huurovereenkomst overeen gekomen was, vervolgens een periode van drie maanden waarin slechts 50% van de huurprijs betaald moest worden en pas na in totaal zes maanden was NinetyNine c.s. de volledige huur verschuldigd. Dat het hotel pas ruim een jaar na de ingangsdatum van de huurovereenkomst open kon, had niets te maken met de corona-pandemie en komt dus in elk geval voor rekening en risico van NinetyNine c.s. Ook heeft NinetyNine Hotel haar omzetverlies niet (voldoende) inzichtelijk gemaakt, waardoor er geen (omzet)daling kan worden geconstateerd. De bij brief van 30 september 2021 overgelegde stukken kunnen daarbij niet meegenomen worden, omdat die te laat – namelijk niet uiterlijk tien dagen voor de zitting – zijn overgelegd door NinetyNine c.s.
7.De beoordeling
de vordering en de tegenvordering
7.1.
De vordering en de tegenvordering lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
7.2.
Tussen partijen staat vast dat het feit dat het hotel pas op 8 oktober 2020 kon opengaan voor het publiek, niets te maken had met de corona-pandemie en de overheidsmaatregelen als gevolg daarvan noch dat dit aan TGH te wijten was. Het hotel is pas zo laat opengegaan, omdat de verbouw- en inbouwwerkzaamheden niet eerder af waren, waardoor het hotel niet eerder geëxploiteerd kon worden. Dit behoort tot het normale ondernemersrisico van NinetyNine c.s. wat bovendien al door partijen is verdisconteerd in de artikelen 3.1 en 4.9 van de huurovereenkomst. In artikel 3.1 van de huurovereenkomst staat ook uitdrukkelijk dat de huurtermijn niet later dan twee weken na oplevering van het gehuurde zal ingaan, “
also if the hotel has not yet been opened”. Het pas in oktober 2020 opengaan van het hotel is dan ook geen onvoorziene omstandigheid noch een gebrek en komt volledig voor rekening en risico van NinetyNine c.s. Voor de periode tot en met 8 oktober 2020 kan dan ook geen sprake zijn van een huurkorting. Hetzelfde geldt voor de boete die NinetyNine c.s. op grond van de standstill-overeenkomst verschuldigd werd, nadat zij alleen de eerste betalingstermijn heeft betaald en verder niets meer.
also if the hotel has not yet been opened”. Het pas in oktober 2020 opengaan van het hotel is dan ook geen onvoorziene omstandigheid noch een gebrek en komt volledig voor rekening en risico van NinetyNine c.s. Voor de periode tot en met 8 oktober 2020 kan dan ook geen sprake zijn van een huurkorting. Hetzelfde geldt voor de boete die NinetyNine c.s. op grond van de standstill-overeenkomst verschuldigd werd, nadat zij alleen de eerste betalingstermijn heeft betaald en verder niets meer.
7.3.
Zoals hierboven, onder 3.8., al is opgenomen, hebben partijen op 1 oktober 2020 een standstill-overeenkomst gesloten, omdat in augustus/september 2020 duidelijk werd dat NinetyNine c.s. een huurachterstand had, die mede het gevolg was van het feit dat Centro, die garant stond voor de betalingen, door de corona-pandemie zelf in de financiële problemen kwam. NinetyNine c.s. heeft aangevoerd dat de standstill-overeenkomst in strijd is met de redelijkheid en billijkheid omdat de corona-pandemie een onvoorziene omstandigheid vormt waarmee NinetyNine c.s. bij het sluiten van de standstill-overeenkomst geen rekening kon houden, terwijl TGH NinetyNine c.s. onder druk heeft gezet om akkoord te gaan met de standstill-overeenkomst die NinetyNine c.s. vervolgens niet kon nakomen. De kantonrechter is het op dit punt niet eens met NinetyNine c.s. Zoals gezegd, viel de huurachterstand tot en met 8 oktober 2020 onder het gewone ondernemersrisico van NinetyNine c.s. Dat betekent dat TGH in beginsel zelfs alle boetes en rentes die uit de huurovereenkomst voortvloeiden van NinetyNine c.s. had kunnen vorderen. TGH heeft dit echter niet gedaan, maar heeft NinetyNine c.s. de tijd willen geven vanaf dat het hotel open kon voor publiek in oktober 2020 tot 1 maart 2023 – dus tot bijna drie jaar na het vervallen van de eerste niet geheel betaalde huurtermijn van april 2020 – om de achterstand in te lopen, terwijl zij daartegenover alleen rente heeft berekend van 3% gedurende 21 maanden, wat neerkwam op 5,32% in totaal. Voor een schuld die verder los stond van de coronapandemie en onder het normale ondernemersrisico viel, is dat een allerzins redelijke oplossing. Bovendien was Centro op het moment van het aangaan van de standstill-overeenkomst bekend met de gevolgen van de corona-pandemie voor haar eigen financiële situatie en werd NinetyNine c.s. bijgestaan door een advocaat. Als zij dan vervolgens afspraken maakt, die zij meteen al bij de tweede betalingstermijn, een maand na het afsluiten van de standstill-overeenkomst, niet kan nakomen, kan niet gezegd worden dat sprake is van onvoorziene omstandigheden. Dat TGH ongeoorloofde druk op NinetyNine c.s. zou hebben uitgeoefend om akkoord te gaan met de standstill-overeenkomst, is niet, althans onvoldoende gebleken. De standstill-overeenkomst is dan ook niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid, zodat de standstill-overeenkomst onverkort van kracht kan blijven tussen partijen. Dit betekent dat TGH voor de huurbetalingen tot en met oktober 2020 en de door haar voor NinetyNine c.s. voorgeschoten kosten, aanspraak kon maken op een bedrag van € 67.946,00 + 6x € 65.625,00 + € 43.750,00, vermeerderd met btw = € 505.446,00 ex btw = € 611.589,66 incl. btw. Ook de boete van € 211.750,00 was NinetyNine c.s. na 1 november 2020 verschuldigd, toen zij de huur voor november 2020 niet betaalde. Daarnaast was NinetyNine c.s. de huur voor november 2020 verschuldigd, welke huur, zoals hierna zal blijken, terecht gelijk was aan de oorspronkelijk overeengekomen huur van € 105.875,00 inclusief btw. In totaal was NinetyNine c.s. na 1 november 2020 dus in elk geval een bedrag van € 929.214,66 verschuldigd aan TGH.
7.4.
TGH heeft daarom op 26 november 2020 de bankgarantie van € 952.875,00 ingeroepen. Weliswaar was dit € 23.660,34 meer dan het genoemde bedrag van € 929.214,66, maar uit de standstill-overeenkomst volgt dat NinetyNine c.s. door één termijn niet tijdig te betalen, ook alle rente en boetes e.d. op grond van de oorspronkelijke huurovereenkomst weer verschuldigd was. Bovendien moest vier dagen na het inroepen van de bankgarantie ook de huur voor december 2020 van € 105.875,00 betaald worden, wat niet is gebeurd. Onder deze omstandigheden kan niet worden gesteld dat TGH onrechtmatig handelde door de gehele bankgarantie in te roepen.
7.5.
De door TGH gevorderde nieuwe bankgarantie kan ook worden toegewezen. Weliswaar heeft NinetyNine c.s. aangevoerd dat de banken daartoe niet meer bereid zijn, maar op grond van artikel 26.2 AB is NinetyNine c.s. verplicht voor een nieuwe bankgarantie te zorgen, zodat dat deel van de vordering ook kan worden toegewezen. Wel ziet de kantonrechter in de omstandigheden, zoals door NinetyNine c.s. geschetst, aanleiding de gevorderde dwangsom pas na zes maanden in te laten gaan, zodat NinetyNine c.s. de tijd wordt gegund een nieuwe bankgarantie te regelen. Omdat al een dwangsom van € 10.000,00 wordt toegewezen, is de kantonrechter van oordeel dat de gevorderde boetes voor de periode dat de nieuwe bankgarantie niet is gegeven, niet redelijk zijn, zodat die zullen worden afgewezen.
7.6.
Vervolgens is de vraag of TGH ook ná 1 oktober 2020 aanspraak kan maken op de onverminderde huur van € 105.875,00 inclusief btw per maand. Zoals uit het bovenstaande blijkt, kon het hotel vanaf 8 oktober 2020 haar deuren openen. Volgens NinetyNine c.s. kan de omzetdaling vanaf dat moment niet meer worden gezien als normaal ondernemersrisico wat al verdisconteerd was in de huurovereenkomst, maar was het omzetverlies vanaf die dag het gevolg van de corona-pandemie, een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, althans een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW, zodat TGH naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten.
7.7.
Uit meerdere uitspraken van diverse kantonrechters in het hele land en uit de conclusie van de PG bij de Hoge Raad van 30 september 2021 (ECLI:NL:PHR:2021:902) volgt dat ten aanzien van vóór de corona-pandemie gesloten overeenkomsten voor de huur van bedrijfsruimten waarbij de huurder voor diens omzet in het gehuurde afhankelijk is van de komst van publiek, zoals bij horeca, winkels en hotels, tot uitgangspunt wordt genomen dat de corona-pandemie en haar gevolgen met zich meebrengt dat een verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten. Omstandigheden die als zodanig losstaan van de verstoring van het contractuele evenwicht tussen de prestaties van de verhuurder en de huurder bij de huur van bedrijfsruimte door de corona-crisis, kunnen een afwijking van dit uitgangspunt rechtvaardigen. Dit is onder meer het geval als partijen aanvullende afspraken hebben gemaakt waarin een en ander alsnog verdisconteerd is. De kantonrechter is van oordeel dat daarvan in het geval van TGH en NinetyNine c.s. sprake is. De kantonrechter overweegt daartoe het volgende.
7.8.
Uit de omzetcijfers van hotels die het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) per maand, kwartaal en jaar bijhoudt, valt af te leiden dat de omzet van hotels in het eerste kwartaal van 2020 met 14,9% daalde ten opzichte van het vierde kwartaal van 2019 ( [url 1] ), terwijl de omzet voor hotels in het tweede kwartaal van 2020 zelfs nog eens met ruim 75% daalde ten opzichte van het eerste kwartaal van 2020 ( [url 2] ). In het derde kwartaal van 2020 nam de omzet van de hotel in vergelijking met een kwartaal eerder weliswaar explosief toe, maar ten opzichte van 2019 was de omzet van hotels nog altijd 32,4% lager ( [url 3] ). Net na het derde kwartaal van 2020 gingen partijen met elkaar om tafel zitten en zou NinetyNine c.s. voor het eerst opengaan voor publiek. NinetyNine c.s. wist toen dus dat de omzet van hotels op dat moment nog altijd ver onder het niveau van 2019 lag. Centro was immers zelf ook een hotelketen die hiermee te maken had. Verder wist NinetyNine c.s. dat NinetyNine Hotel nog helemaal moest opstarten. Uit staffel die voor de opbouw van de huur in de huurovereenkomst is opgenomen, volgt dat kennelijk de gebruikelijk inschatting is dat een startend hotel onder normale omstandigheden pas na een half jaar op 100% van de omzet uitkomt. Dat zou dus betekenen dat NinetyNine Hotel onder normale omstandigheden pas vanaf april 2021 de normale omzet zou kunnen draaien, terwijl de omzet voor al bestaande hotels door de corona-pandemie in oktober 2020 al 32,4% lager lag dan in een normaal jaar. Daarmee zou NinetyNine Hotel dus ook te maken krijgen bij het opstarten. Ondertussen was verder duidelijk dat de internationale reizen buiten Europa op dat moment evenmin op het oude niveau van 2019 waren, terwijl NinetyNine Hotel heeft aangegeven juist van dat soort reizigers afhankelijk te zijn. Ondanks al deze omstandigheden die eind september 2020, toen partijen met elkaar spraken over de standstill-overeenkomst, al speelden, heeft NinetyNine c.s. – die zich bovendien liet bijstaan door een advocaat – getekend voor de standstill-overeenkomst en daarmee ingestemd dat zij vanaf 1 november 2020 de oorspronkelijk overeengekomen huur weer volledig zou gaan betalen. Vervolgens bleek binnen een maand al dat zij die afspraak niet kon nakomen. Sterker nog, sinds 1 november 2020 heeft NinetyNine c.s. zelfs helemaal niets meer aan TGH betaald. Als de betalingsonmacht zo groot was, dat NinetyNine c.s. de overeengekomen afspraken een maand na het ondertekenen van de standstill-overeenkomst al geheel niet meer kon nakomen, dan heeft NinetyNine c.s. haar eigen financiële situatie ten onrechte zwaar overschat. NinetyNine c.s. had de mogelijkheid om, mede door beter inzage te geven in haar financiële situatie op dat moment, passender afspraken te maken. Zij heeft dit echter niet gedaan. Dat zij, zoals zij stelt, door TGH onder druk zou zijn gezet om akkoord te gaan met de standstill-overeenkomst, is niet, althans niet voldoende gebleken. Sterker nog, NinetyNine c.s. heeft zelf verklaard dat zij te optimistisch is geweest over haar financiële situatie toen zij akkoord ging.
7.9.
Ten overvloede merkt de kantonrechter nog op dat NinetyNine c.s. ook in de onderhavige procedure pas zeer laat – namelijk op 30 september 2021, de dag voor de zitting – financiële stukken heeft overgelegd, waaruit zou moeten blijken dat haar omzet in 2020 met 95,02% en in 2021 met 91,88% zou zijn afgenomen. Hoe dit precies is berekend voor een hotel dat in 2019 nog niet open was, is daarmee niet (voldoende) duidelijk geworden, zodat ook als wel geconcludeerd zou worden dat een huurprijsvermindering mogelijk op zijn plaats zou zijn, die zeer waarschijnlijk niet zou kunnen worden vastgesteld en dus zou moeten worden afgewezen. Overigens heeft NinetyNine c.s. evenmin voldoende verweer gevoerd op de stelling van TGH dat NinetyNine c.s. onvoldoende heeft gedaan aan het beperken van haar schade, bijvoorbeeld door het hotel voor andere doeleinden ter beschikking te stellen aan derden (zoals een vaccinatielocatie voor het corona-vaccin).
7.10.
De conclusie is dat NinetyNine c.s. bij het aangaan van de standstill-overeenkomst, die een aanvulling op de huurovereenkomst vormt, voldoende gelegenheid heeft gehad om rekening te houden met de gevolgen van de corona-pandemie voor het hotel vooral met alle bijzondere omstandigheden die daar voor haar hotel nog eens extra bijkwamen, zoals hiervoor genoemd. Omdat NinetyNine c.s. de standstill-overeenkomst desondanks heeft getekend en zodoende ermee heeft ingestemd dat de huur vanaf 1 november 2020 volledig en onverminderd verschuldigd zou zijn, moet het ervoor gehouden worden dat met de ondertekening van de standstill-overeenkomst van 1 oktober 2020 in aanvulling op de huurovereenkomst, de gevolgen van de corona-pandemie geen gebrek of onvoorziene omstandigheid meer vormden. NinetyNine c.s. is dus ook ná 1 oktober 2020 de volledige oorspronkelijk overeengekomen huur verschuldigd.
7.11.
De gevorderde huurpenningen zullen worden toegewezen tot 1 november 2021, aangezien de huurpenningen vanaf 1 december 2021 ten tijde van het wijzen van dit vonnis nog niet opeisbaar zijn. Dit komt neer op een bedrag van ((20x € 105.875,-) minus € 175.000,- minus € 952.875,- =) € 989.625,-. Uiteraard geldt hierbij dat betalingen, door NinetyNine c.s. gedaan ná 26 november 2020, in mindering moeten worden gebracht op de toegewezen bedragen. Daarnaast moet NinetyNine c.s. eveneens de door TGH voorgeschoten kosten van € 117.898,- betalen.
7.12.
Ook de gevorderde contractuele rente en buitengerechtelijke incassokosten, en de boete op grond van de standstill-overeenkomst kunnen worden toegewezen, zoals hierna toegewezen.
7.13.
Uit het vorenstaande volgt dat de tegenvordering van NinetyNine c.s. moet worden afgewezen.
7.14.
Wat partijen verder nog hebben aangevoerd, maakt deze beslissing niet anders.
7.15.
De proceskosten, zowel voor de vordering als voor de tegenvordering, komen voor rekening van NinetyNine c.s., omdat zij ongelijk krijgt. De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis. Daarbij wordt NinetyNine c.s. ook veroordeeld tot betaling van € 124,- aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door TGH worden gemaakt. Aangezien de vordering en de tegenvordering in één vonnis staan, zal voor de tegenvordering geen apart bedrag aan nakosten worden toegewezen.
8.De beslissing
De kantonrechter:
de vordering
8.1.
veroordeelt NinetyNine c.s. hoofdelijk tot het stellen van een nieuwe bankgarantie voor een bedrag van € 952.875,- conform het bepaalde in de huurovereenkomst op straffe van een dwangsom van € 10.000,- voor elke dag of gedeelte daarvan dat NinetyNine c.s. daarmee ná 10 mei 2022 in gebreke blijft;
8.2.
veroordeelt NinetyNine c.s. hoofdelijk tot betaling aan TGH van € 1.107.523,- inclusief btw aan achterstallige huur tot en met 1 november 2021 en voorgeschoten kosten, te vermeerderen met de contractuele rente van 1% over de verschuldigde bedragen vanaf de verschillende vervaldata tot aan de dag van de gehele betaling;
8.3.
veroordeelt NinetyNine c.s. hoofdelijk tot betaling aan TGH van € 15.000,00 aan contractuele buitengerechtelijke incassokosten;
8.4.
veroordeelt NinetyNine c.s. hoofdelijk tot betaling aan TGH van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van TGH tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 115,59;
griffierecht € 1.013,00;
salaris gemachtigde € 1.744,- (2x € 872,-);
en tot betaling van € 124,- aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door TGH worden gemaakt, vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
dagvaarding € 115,59;
griffierecht € 1.013,00;
salaris gemachtigde € 1.744,- (2x € 872,-);
en tot betaling van € 124,- aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door TGH worden gemaakt, vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
8.5.
wijst de vordering voor het overige af;
de tegenvordering
8.6.
wijst de vordering af;
8.7.
veroordeelt NinetyNine c.s. hoofdelijk tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor TGH worden vastgesteld op een bedrag van € 872,- aan salaris van de gemachtigde van TGH;
de vordering en de tegenvordering
8.8.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.A.M. Jansen en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter