Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 8995601 \ VV EXPL 21-10
Uitspraakdatum: 19 februari 2021
Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:
[eiseres]
wonende te [woonplaats]
eiseres
verder te noemen: [eiseres]
gemachtigde: mr. E.M. de Bie
tegen
1.[gedaagde 1]
2. [gedaagde 2]
beiden wonende te [woonplaats]
gedaagden
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. J.W. Spanjer
1.Het procesverloop
1.1.
[eiseres] heeft [gedaagde] op 28 januari 2021 gedagvaard.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 5 februari 2021. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten, mede aan de hand van pleitaantekeningen, naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting hebben [eiseres] en [gedaagde] bij brieven van 2 en 3 februari 2021 nog stukken toegezonden.
2.De feiten
2.1.
[eiseres] is eigenaresse van het pand dat bestaat uit een beneden- en bovenwoning aan de [adres] te [woonplaats] , hierna ‘de villa’.
2.2.
Tussen partijen bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot de bovenwoning van de villa (hierna ‘het gehuurde’) ingegaan op 1 juli 2016 voor een oorspronkelijke kale huurprijs van € 1.950,00 per maand (hierna ‘de huurovereenkomst’).
2.3.
[eiseres] woont in de benedenwoning onder het gehuurde.
2.4.
[eiseres] heeft bij brief van 27 september 2019 de huur per 1 juli 2020 opgezegd op grond van dringend eigen gebruik. Zij heeft daarbij toegelicht dat zij vanwege haar leeftijd, geboren in 1933, steeds meer zorg nodig heeft en daartoe de bovenwoning beschikbaar wil hebben voor mantelzorgers zodat zij zelf beneden kan blijven wonen.
2.5.
De gemachtigde van [gedaagde] heeft bij brief van 2 oktober 2019 [eiseres] geïnformeerd dat [gedaagde] niet toestemde in de opzegging van de huurovereenkomst.
2.6.
[gedaagde] heeft het gehuurde niet per 1 juli 2020 verlaten.
2.7.
Bij brief van 9 september 2020 heeft de gemachtigde van [eiseres] de gemachtigde van [gedaagde] met verwijzing naar de opzegging van 27 september 2019 laten weten dat de gezondheid van [eiseres] snel verslechterde en dat zij daarom groot belang heeft bij beëindiging van de huurovereenkomst en heeft de gemachtigde van [eiseres] - kort samengevat - gevraagd of [gedaagde] alsnog wilde instemmen met beëindiging van de huurovereenkomst, bij gebreke waarvan [eiseres] zich tot de rechter zou wenden.
2.8.
[eiseres] is bij dagvaarding van 26 november 2020 een bodemprocedure gestart tegen [gedaagde] waarin in de hoofdzaak wordt gevorderd dat de huurovereenkomst wordt beëindigd, en in een incident dat - voor de duur van de procedure - bij wijze van provisionele vordering, de ontruiming van het gehuurde wordt toegewezen. Die provisionele vordering is bij vonnis van 20 januari 2021 afgewezen.
3.De vordering
3.1.
[eiseres] vordert dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening [gedaagde] , voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, veroordeelt het gehuurde binnen 7 dagen na betekening van dit vonnis met de daarin vanwege [gedaagde] aanwezige goederen en personen te verlaten en te ontruimen, met afgifte aan [eiseres] van de sleutels en al hetgeen tot het gehuurde behoort, en ter vrije en algehele beschikking aan [eiseres] te stellen op straffe van een dwangsom, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de ontruiming en in de proceskosten en de nakosten.
3.2.
Zij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik (artikel 7:274 lid 1 sub c BW Pro), te weten dat zij het gehuurde beschikbaar wil stellen aan mantelzorgers, zodat zij zelf in de benedenwoning kan blijven wonen.
4.Het verweer
4.1.
[gedaagde] betwist de vordering. Hij voert aan – samengevat – dat geen sprake (meer) is van huuropzegging en de vordering moet worden afgewezen.
5.De beoordeling
5.1.
De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als [eiseres] daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval, omdat [eiseres] op hoge leeftijd is en voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat haar gezondheid zwak is zodat het belang van [eiseres] om op korte termijn over het gehuurde te beschikken zo dringend is dat van haar niet gevergd kan worden dat zij de uitkomst van de bodemprocedure afwacht.
5.2.
Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in de bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen. Daarbij geldt dat het toewijzen van een vordering tot ontruiming doorgaans onomkeerbaar is en de ingrijpende gevolgen dienen te worden meegewogen bij respectievelijk uitblijven van de voorziening voor [eiseres] en verlenen van de voorziening voor [gedaagde]
5.3.
Voor toewijzing van de vordering in dit kort geding is vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in de al lopende bodemprocedure zal worden toegewezen. De kantonrechter acht het in dit geval niet in voldoende mate waarschijnlijk dat de vordering in de bodemprocedure zal worden toegewezen en wel om de volgende reden.
5.4.
[eiseres] heeft de huurovereenkomst bij brief van 27 september 2019 opgezegd. Uit een verslag van [eiseres] van begin december 2019 (hierna ‘het verslag’), blijkt dat er daarna overleg tussen partijen heeft plaatsgevonden waarbij nadere afspraken over de huurprijs zijn gemaakt. In het verslag staat onder meer:
Beste [voornaam] en [voornaam]
We hadden vorige week, -vrijdag 29 november- een goed gesprek (…) ook aanwezig was [adviseur], door mij uitgenodigd (geen jurist!) maar mijn adviseur in met name financiële zaken.
In ons gesprek heb ik toegelicht dat ik (…) de huidige huur voor mijn bovenwoning niet kan handhaven: (…) dat indertijd (juni 2016) (…) zij ([naam]) mij adviseerden niet de door mij voorgestelde 2300 euro per maand te hanteren, maar onder de 2000 euro te gaan (…) Ik ben daar toen in mee gegaan, en jullie hebben ervan geprofiteerd!
In ons gesprek vrijdag zei ik dat mijn omstandigheden intussen dusdanig zijn veranderd: vooral medisch, maar ook financieel dat ik de huidige huur van de bovenwoning niet kan handhaven en terug moet naar mijn oorspronkelijke bedrag (2300 euro).
Ik moet mijn woon/leefomstandigheden, juist omdat ik hier zelf wil blijven wonen aanpassen maar ik stelde in ons gesprek ook dat ik de verhuur aan jullie bij voorkeur wil continueren, (in de hoop geen mantelzorgers nodig te hebben…).
Voor mij betekenen de aanpassingen en hulp extra kosten naast andere (…). Dit alles brengt met zich mee dat ik de huidige huur (1970 euro) niet kan handhaven en ik voorlopig terug wil, nee moet naar (…) 2300 euro. (…)
De huur-verhoging tot 2300 doe ik niet in een keer, 3 maal jaarlijks, te beginnen per 1 januari 2020.
In ons gesprek heb je aangegeven, gezegd, begrip te hebben voor mijn situatie, mijn voorstel niet onredelijk te vinden en dat kon aanvaarden.
5.5.
[gedaagde] heeft als verweer tegen de vordering tot ontruiming onder meer aangevoerd dat partijen op 29 november 2019 naar aanleiding van de opzegging nadere afspraken over de huur hebben gemaakt en dat er geen sprake meer was van huuropzegging. [gedaagde] heeft begrepen dat [eiseres] de huur niet langer wilde beëindigen. Dat hij dit zo heeft mogen begrijpen - voert [gedaagde] aan - blijkt ook uit het feit dat niet meer over beëindiging van de huur werd gesproken en de opzegdatum van 1 juli 2020 geruisloos verstreek.
5.6.
[eiseres] heeft tegen het verweer van [gedaagde] aangevoerd dat de opzegging niet is ingetrokken en dat zij daar – los van de afspraken van 29 november 2019 – nog steeds een beroep op kan doen.
5.7.
Gezien de strekking van de afspraken van 29 november 2019 zoals hiervoor weergegeven in het verslag, waarbij [eiseres] niet alleen de intentie heeft uitgesproken om de huur voort te zetten, maar ook - op eigen initiatief - met [gedaagde] heeft afgesproken om in drie jaar tijd toe te werken naar een huur van € 2.300,00, heeft [eiseres] de indruk gewekt dat zij de opzegging per 1 juli 2020 niet meer wilde handhaven en de huur in elk geval nog gedurende drie jaar wilde continueren. Dit wordt ondersteund door het feit dat [eiseres] - begeleid door een adviseur - bij de nieuwe afspraken geen duidelijk voorbehoud heeft gemaakt ten aanzien van de opzegging, er klaarblijkelijk tot september 2020 niet meer over beëindiging is gesproken en [eiseres] de opzeggingsdatum van 1 juli 2020 zonder enig bericht van haar kant heeft laten passeren. Daarbij komt dat het niet aannemelijk is dat [gedaagde] een huurverhoging zou hebben geaccepteerd als [gedaagde] in de veronderstelling was geweest dat [eiseres] vast zou houden aan haar opzegging per 1 juli 2020 en dat partijen ook uitvoering hebben gegeven aan de afspraak ter zake van de in het verslag vermelde geleidelijke huurverhoging. Zo betaalde [gedaagde] in 2020 € 2.070,00 aan kale huur en per 1 januari 2021 € 2.170,00 per maand.
5.8.
De kantonrechter acht het onder deze omstandigheden voorshands in strijd met de redelijkheid en billijkheid om nog een gerechtvaardigd beroep te doen op de opzegging van 27 september 2019 zoals [eiseres] doet in de bodemprocedure. Daarmee is aannemelijk dat het verweer van [gedaagde] in die procedure zal slagen. De kantonrechter acht het dan ook voorshands niet in voldoende mate waarschijnlijk dat de vordering in de bodemprocedure zal worden toegewezen.
5.9.
Gelet daarop wordt niet meer toegekomen aan de vraag of sprake is van dringend eigen gebruik en daarmee evenmin aan een afweging van de belangen van [eiseres] en [gedaagde] bij toe- of afwijzing van de vordering of aan de vraag of [gedaagde] over andere passende woonruimte kan beschikken.
5.10.
De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van [eiseres] zal afwijzen.
5.11.
De proceskosten komen voor rekening van [eiseres] , omdat zij ongelijk krijgt.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
wijst de vordering af;
6.2.
veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van € 498,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde] .
Dit vonnis is gewezen door mr. M.M. Kruithof en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter