Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 8735034 \ CV EXPL 20-7273
Uitspraakdatum: 3 maart 2021
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
Beheermaatschappij Emzet B.V.
gevestigd te Aalsmeer
eiseres
verder te noemen: Emzet
gemachtigde: [AA]
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
procederend in persoon
1.Het procesverloop
1.1.
Emzet heeft bij dagvaarding van 24 augustus 2020 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft mondeling geantwoord.
1.2.
Op 29 januari 2021 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Emzet heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft Emzet bij brieven van 15 en 18 januari 2021 nog stukken toegezonden.
2.De feiten
2.1.
Emzet is eigenaar van de bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW aan de [adres] te [plaats] hierna ‘het gehuurde’.
2.2.
Emzet heeft de bedrijfsruimte per 15 december 2014 verhuurd aan [gedaagde] voor € 525,00 per maand, hierna ‘de huurovereenkomst’.
2.3.
De huurprijs bedroeg € 546,00 per maand van 1 januari 2019 tot 30 juni 2019 en € 555,00 per maand van 1 juli 2019 tot 30 juni 2020.
2.4.
Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (ROZ 2012) van toepassing, hierna ‘de algemene bepalingen’.
2.5.
De huurachterstand bedraagt tot 30 augustus 2020 € 11.036,00.
3.De vordering
3.1.
Emzet vordert dat de kantonrechter:
i. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 11.967,69, welk bedrag bestaat uit:
- € 11.036,00 aan huurachterstand;
- € 59,89 aan wettelijke rente over een deel van de huurachterstand (te weten over € 9.936,00) tot 19 augustus 2020 en
- € 871,80 aan buitengerechtelijke incassokosten, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente van 2% per jaar en subsidiair over € 11.036,00 vanaf 19 augustus 2020 tot de dag van algehele voldoening.
de huurovereenkomst ontbindt;
[gedaagde] veroordeelt tot ontruiming van het gehuurde;
[gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 555,00 per maand (schadevergoeding) vanaf ontbinding van de huurovereenkomst totdat Emzet de beschikking over het gehuurde zal hebben verkregen;
veroordeling in de proceskosten, waaronder de nakosten.
3.2.
Emzet legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, doordat hij de verschuldigde betalingen sinds ten minste 1 januari 2019 niet meer heeft voldaan en - omdat het een fatale betalingstermijn betreft - ter zake in verzuim is geraakt. Door deze wanprestatie is ontbinding gerechtvaardigd.
4.Het verweer
4.1.
[gedaagde] betwist de vordering (gedeeltelijk). Hij erkent de huurachterstand, maar voert aan – samengevat – dat hij zijn betalingsverplichting rechtsgeldig heeft opgeschort in verband met gebreken aan het gehuurde en stankoverlast. Hij betwist de gevorderde ontbinding en ontruiming.
5.De beoordeling
5.1.
De kernvraag die hier centraal staat is of de tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst zo ernstig is dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is. Om dat te kunnen beoordelen, wordt eerst ingegaan op de betalingsachterstand.
Achterstallige huur
5.2.
Vast staat dat [gedaagde] een huurachterstand heeft van twintig maanden, te weten van 1 januari 2019 tot 30 augustus 2020, voor een bedrag van in totaal € 11.036,00. [gedaagde] erkent de huurachterstand, maar heeft als verweer aangevoerd dat hij de huurbetalingen mocht opschorten in verband met gebreken aan het gehuurde en stankoverlast. Emzet heeft betwist dat sprake is van gebreken en stankoverlast. Het had dan ook op de weg van [gedaagde] gelegen om zijn beroep op opschorting met stukken te onderbouwen, maar dat heeft hij niet gedaan. [gedaagde] heeft dan ook onvoldoende gesteld, zodat de kantonrechter reeds daarom voorbij gaat aan zijn beroep op opschorting. Door het laten ontstaan van de huurachterstand is [gedaagde] tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Het gevorderde bedrag aan huurachterstand van € 11.036,00 ligt voor toewijzing gereed.
Ontbinding en ontruiming
5.3.
De tweede vraag die moet worden beantwoord is of ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming gerechtvaardigd is gezien de tekortkoming.
5.4.
Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze rechtsregel brengt tot uitdrukking dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (HR ECLI:NL:HR:2018:1810). Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.
5.5.
De kantonrechter is van oordeel dat de betalingsachterstand van twintig maanden een dusdanig grote tekortkoming is, dat ontbinding van de huurovereenkomst - en veroordeling tot ontruiming van het gehuurde – in dit geval gerechtvaardigd is. Het feit dat [gedaagde] in het gehuurde woont maakt dat niet anders. Het gehuurde betreft bedrijfsruimte en is ook als zodanig aan [gedaagde] verhuurd. Ook in geval de ruimte zou moeten worden aangemerkt als woonruimte geldt dat de belangen van [gedaagde] in dit geval niet zwaarder wegen dan de belangen van Emzet. Gegeven de hoogte van de huurachterstand hoeft Emzet deze tekortkoming niet langer te dulden. De vorderingen tot ontbinding en ontruiming liggen dan ook voor toewijzing gereed. De termijn voor ontruiming zal op veertien dagen worden gesteld.
Schadevergoeding
5.6.
[gedaagde] heeft het gevorderde bedrag aan schavergoeding tot de datum van ontruiming niet betwist zodat die vordering eveneens voor toewijzing gereed ligt.
Buitengerechtelijke incassokosten
5.7.
Emzet maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim op/na 1 juli 2012 is ingetreden. In het onderhavige geval zijn partijen – [gedaagde] of beide partijen daarbij handelend in de uitoefening van beroep of bedrijf - echter een vergoeding van buitengerechtelijke (incasso-)kosten overeengekomen (artikel 30.1 van de algemene bepalingen) die van de wettelijke regeling afwijkt. De vordering zal dan ook worden getoetst aan het rapport Voor-werk II, maar met toepassing van de wettelijke tarieven die geacht worden redelijk te zijn. Nu Emzet een bedrag vordert dat lager is dan de wettelijke tarieven zal dit worden toegewezen. De gevorderde wettelijke rente over de buitengerechtelijke kosten is toewijsbaar nu Emzet desgevraagd heeft verklaard dat hij deze kosten heeft voldaan en [gedaagde] dat niet heeft betwist.
Wettelijke rente
5.8.
Naast de in de dagvaarding berekende rente (€ 59,89), is ook toewijsbaar de wettelijke rente over de achterstallige huur vanaf 19 augustus 2020. Voor zover Emzet de wettelijke rente heeft gevorderd over de reeds gevorderde rente is deze niet toewijsbaar.
Proceskosten
5.9.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij ongelijk krijgt. Omdat Emzet bij het opstellen van de dagvaarding wel, maar op de zitting niet is bijgestaan door een gemachtigde, zal één salarispunt worden toegekend.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Emzet van € 11.967,69, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 11.907,80 vanaf 19 augustus 2020 tot aan de dag van algehele betaling;
6.2.
ontbindt de huurovereenkomst tussen Emzet en [gedaagde] ;
6.3.
veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde, binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, met de daarin aanwezige personen en goederen te verlaten en te ontruimen, met overgifte van de sleutels en alles wat verder daartoe behoort en ter vrije en algehele beschikking van Emzet te stellen;
6.4.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 555,00 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] het gehuurde vanaf de ontbinding (3 maart 2021) in gebruik heeft tot aan de datum van ontruiming;
6.5.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Emzet tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 83,38
griffierecht € 499,00
salaris gemachtigde € 373,00;
6.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.7.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.M. Kruithof en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter