ECLI:NL:RBNHO:2021:306

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Alkmaar

Zaaknr./rolnr.: 8659043 \ CV EXPL 20-3499 (IL)

Uitspraakdatum: 13 januari 2020

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

[eiseres]

Wonende te [woonplaats]

eiseres

verder te noemen: [eiseres]

gemachtigde: mr. A.W. Smidt

tegen

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

verder te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. D. Hwang

1.Het procesverloop

1.1.

[eiseres] heeft bij dagvaarding van 13 juli 2020 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.

1.2.

Op 2 december 2020 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting hebben [eiseres] en [gedaagde] nog aanvullende producties toegezonden.

2.De feiten

2.1.

Met ingang van 1 november 2009 huurt [gedaagde] van [eiseres] de woonruimte op de begane grond aan het adres [adres] . De huurovereenkomst is aangegaan tegen een all-in huurprijs van € 620,00 per maand bij vooruitbetaling te voldoen. Op deze overeenkomst zijn de “Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte” (ROZ-model d.d. 30 juli 2003, hierna: de algemene bepalingen) van toepassing.

2.2.

[gedaagde] heeft op 31 oktober 2018 aan de Huurcommissie verzocht om een voorstel tot huurverhoging te beoordelen. De Huurcommissie heeft over dit voorstel op 4 juni 2019 uitspraak gedaan (welke uitspraak is verzonden op 12 september 2019). De huurcommissie heeft geoordeeld dat vast is komen te staan dat er een huurovereenkomst is aangegaan met een all-in prijs van € 620,00. In de beslissing is voorts het volgende vermeld:

Deze all-in prijs is vervolgens gesplitst in een kale huur van € 520,00 en een bedrag van € 100,00 voor de kosten van gas, elektra en water. Voor de beoordeling van de huurverhoging per 1 juli 2018 gaat de commissie derhalve uit van een kale huurprijs van € 520,00.

De verhuurder heeft ter zitting verklaard dat het bedrag van € 100,00 voor de kosten voor gas, elektra en water is bepaald op basis van de oppervlakte van de woning, het aantal personen en het gemiddelde verbruik. (…)

redelijk is een huurverhoging van € 520,00 (kale huur) met 3,9% (€ 20,28) tot € 540,28 met ingang van 1 juli 2018.

2.3.

Bij brief van 17 december 2019 heeft [eiseres] een afrekening servicekosten 2018 en 2019 aan [gedaagde] gestuurd.

2.4.

Op 9 maart 2020 heeft [eiseres] aan de Huurcommissie verzocht om een voorstel tot huurverhoging te beoordelen. De huurcommissie heeft in haar uitspraak, die is verzonden op 25 mei 2020, geoordeeld - samengevat - dat uitgegaan wordt van splitsing van de all-in huurprijs en van een kale huur van € 540,28, dat de servicekosten geen rol spelen bij de huurverhoging, dat het bezwaar van de huurder met betrekking tot de woningwaardering in de procedure niet kan worden beoordeeld en dat het voorstel van de verhuurder om de kale huur per 1 februari 2020 te verhogen met 4,1% tot € 562,43 redelijk is. Daarbij is overwogen de servicekosten geen rol spelen bij de huurverhoging en uitgelegd welke procedures de huurder kan volgen als hij het niet eens is met het voorschotbedrag of jaarafrekening servicekosten en puntentelling. [gedaagde] heeft verzet tegen deze uitspraak van de huurcommissie ingesteld. De huurcommissie heeft dat verzet bij beslissing van 4 augustus 2020 ongegrond verklaard en beslist dat haar eerdere uitspraak niet wijzigt.

3.De vordering

3.1.

[eiseres] vordert dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
A) voormelde tussen partijen bestaande huurovereenkomst ontbindt;
B) [gedaagde] veroordeelt om het gehuurde aan het adres [adres] , met al hetgeen van [gedaagde] is en ieder die bij [gedaagde] verblijft, te ontruimen en verlaten en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen, binnen vijf dagen na dagtekening van het in deze te wijzen vonnis, met machtiging van [eiseres] om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren;
C) [gedaagde] veroordeelt tot betaling aan [eiseres] van de kosten van ontruiming conform de specificatie van die kosten in het proces-verbaal van ontruiming, indien [gedaagde] niet vrijwillig aan de veroordeling tot ontruiming voldoet en [eiseres] de ontruiming zelf bewerkstelligt met inschakeling van een deurwaarder;
D) [gedaagde] veroordeelt tot betaling aan [eiseres] van een bedrag van € 1.212,16, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de te onderscheiden huurtermijnen, althans vanaf datum dagvaarding;
E) [gedaagde] veroordeelt tot betaling aan [eiseres] van een bedrag gelijk aan de prijs van € 662,43 per maand (een gedeelte van een maand daaronder begrepen) met ingang van 1 augustus 2020 tot en met de dag van ontruiming en onder voorbehoud van toegestane verhogingen;
F) [gedaagde] veroordeelt tot betaling aan [eiseres] van een bedrag van € 220,01 (incl. btw) als door [eiseres] gemaakte buitengerechtelijke (incasso)kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum dagvaarding;
G) [gedaagde] veroordeelt in de kosten van dit geding, waaronder begrepen de nakosten begroot € 131,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen met een bedrag van € 68,00 aan salaris gemachtigde en de explootkosten van betekening indien betekening van het vonnis plaatsvindt.

3.2.

[eiseres] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] stelselmatig te laat en/of onvolledig de verschuldigde huurpenningen en het voorschot servicekosten betaalt, hetgeen een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert. [gedaagde] is per 1 juli 2018 een bedrag van € 540,28 per maand aan kale huur verschuldigd en per 1 februari 2020 een bedrag van € 562,43 per maand. Daarnaast is [gedaagde] per maand een voorschot servicekosten ter hoogte van € 100,00 verschuldigd aan [eiseres] . De huurachterstand bedraagt per 1 juli 2020 € 1.212,16. [gedaagde] is de wettelijke rente daarover verschuldigd vanaf de dag van verzuim. [gedaagde] is voorts de buitengerechtelijke incassokosten ex artikel 6:96 lid 6 BW van € 220,01 verschuldigd, te vermeerderen met de wettelijke rente. Op grond van het herhaaldelijk tekortschieten van [gedaagde] in de nakoming van zijn betalingsverplichting heeft [eiseres] recht en belang bij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde met vergoeding van schade.

4.Het verweer

4.1.

[gedaagde] betwist de vordering (gedeeltelijk). Hij voert daartoe het volgende aan.

4.2.

Primair stelt [gedaagde] dat geen sprake is van een huurachterstand. Hij heeft maandelijks tenminste € 620,00 aan [eiseres] betaald. Zelfs als wordt uitgegaan van de huurverhogingen per juli 2018 en 2019 heeft [gedaagde] voldoende betaald, omdat de servicekosten in 2018 maximaal € 68,95 bedroegen en in 2019 maximaal € 62,55. Er is dus geen sprake van een tekortkoming.

4.3.

Subsidiair stelt [gedaagde] dat sprake is van een geringe huurachterstand. De huurachterstand bedraagt op 18 augustus 2020 niet meer dan € 949,04. Een dergelijke huurachterstand is van geringe betekenis, nu de deze minder dan drie maandtermijnen bedraagt. Een ontbinding is dan ook niet gerechtvaardigd.

4.4.

Daarnaast doet [gedaagde] een beroep op verrekening. Hij heeft recht op terugbetaling van de teveel betaalde servicekosten. De verbruikerskosten voor gas, elektriciteit en water zijn aan te merken als servicekosten. De overige posten die [eiseres] heeft doorberekend, zijn niet afgesproken. Primair stelt [gedaagde] dat hij het niet eens is met de verdeelsleutel van de verbruikerskosten van juli 2018 tot en met januari 2019. Zijn aandeel is veel minder geweest dan 1/3, nu de bovenburen grootverbruikers waren. Na de verhuizing van de bovenburen in december 2018 daalde het verbruik aanzienlijk. Uitgaande van het normale verbruik na december 2018 stelt [gedaagde] dat zijn aandeel over voornoemde periode niet meer dan € 50,00 per maand is geweest. Subsidiair stelt [gedaagde] dat zijn verbruik niet meer is geweest dan 1/3 van het verbruik dat uit de jaarafrekeningen van productie 1 bij conclusie van antwoord blijkt. [gedaagde] heeft over de periode juli tot en met december 2018 totaal € 186,30 teveel betaald aan servicekosten, in 2019 € 449,40 en in 2020 tot en met augustus € 384,00. [eiseres] is aan [gedaagde] dus een bedrag van € 1.019,70 aan teveel ingehouden servicekosten verschuldigd. [eiseres] heeft na verrekening dan ook niets meer van [gedaagde] te vorderen.

5.De beoordeling

5.1.

Het gehuurde is aan te merken als woonruimte in de zin van artikel 7:233 BW. Ter beoordeling staat of sprake is van een tekortkoming van [gedaagde] wegens het structureel niet (op tijd) betalen van de kale huurprijs en/of de service- en bijkomende kosten.

huurprijs

5.2.

Partijen zijn bij het aangaan van de huur een all-in huurprijs van € 620,00 overeengekomen, dat wil zeggen een totaalbedrag aan huur en servicekosten, zonder dat bekend is welk deel ziet op huur en welk deel op servicekosten. Partijen zijn verder overeengekomen dat de huurprijs jaarlijks (per juli) op voorstel van de verhuurder kan worden gewijzigd met een percentage dat maximaal gelijk is aan het wettelijk toegestane percentage voor woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs.

5.3.

Vast staat dat geen van partijen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van de uitspraak van de huurcommissie van 4 juni 2019 is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Partijen worden daarom geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld (artikel 7:262 BW), te weten dat de aanvankelijk overeengekomen all-in huurprijs van € 620,00 is gesplitst in een kale huur van € 520,00 en een bedrag van € 100,00 voor de kosten van gas, elektra en water en dat de verhoging van de kale huur per 1 juli 2018 tot € 540,28 redelijk is.

5.4.

Verder staat vast dat geen van partijen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van de tweede uitspraak van de huurcommissie is verzonden (25 mei 2020), een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie in die procedure om een uitspraak was verzocht. Ook hier geldt dus dat partijen worden geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de huurcommissie (van 25 mei 2020) is vastgesteld (artikel 7:262 BW), dat wil zeggen dat de verhoging van de kale huur per 1 februari 2020 tot € 562,43 redelijk is.

5.5.

Dat betekent dat [gedaagde] per 1 juli 2018 € 540,28 en per 1 februari 2020 € 562,43 aan kale huur verschuldigd is.

servicekosten

5.6.

Hiervoor is al vastgesteld dat partijen worden geacht te zijn overeengekomen dat de all-in huurprijs van € 620,00 is gesplitst in € 520,00 aan huur en € 100,00 aan de kosten van gas, elektra en water. Partijen zijn het erover eens dat de betaalde voorschotten jaarlijks moeten worden verrekend met de daadwerkelijk ten behoeve van hem gemaakte kosten.

5.7.

Uit de stukken en het verhandelde ter zitting blijkt niet dat partijen zijn overeengekomen dat er naast gas, water en elektriciteit, andere kosten onder het voorschotbedrag vallen. [eiseres] gaat uit van de service- en bijkomende kosten zoals vermeld in de jaarafrekening d.d. 17 december 2019 (antwoord, productie 1). [gedaagde] vindt dat hij hooguit € 50,00 (en per 2020 € 52,00) per maand verschuldigd is, subsidiair een derde van de jaarafrekeningen van 2018 en 2019, zijn de respectievelijk € 68,95, en € 62,55. De kantonrechter overweegt hierover als volgt.

5.8.

[eiseres] gaat bij haar afrekening uit van de verdeelsleutel een derde voor de benedenverdieping van [gedaagde] en twee derde voor de bovenverdieping. Volgens [eiseres] is deze verdeelsleutel afgesproken. [gedaagde] betwist dat. Volgens [gedaagde] klopt de verhouding ook niet, omdat de bovenverdieping meer dan twee keer zo groot is en hijzelf bijna niets verbruikt. De kantonrechter vindt de door [eiseres] gehanteerde verdeelsleutel redelijk. In principe mogen de kosten gelijk verdeeld worden over het aantal woonruimten dat gebruik maakt of kan maken van de leveringen of diensten. In dit geval zijn dat er twee: de benedenverdieping en de bovenverdieping. Omdat de bovenverdieping groter is dan de benedenverdieping en daar twee personen wonen, is de verdeling een derde / twee derde op zich redelijk. Daarbij is van belang dat artikel 14.1 van de algemene bepalingen, die op de huurovereenkomst van toepassing zijn, is bepaald dat de verhuurder “het naar zijn oordeel redelijkerwijs voor rekening van huurder komende aandeel in de kosten” van de bijkomende leveringen en diensten vaststelt en daarbij geen rekening hoeft te houden met de omstandigheid dat de huurder van een of meer van deze leveringen of diensten geen gebruik maakt. Het is aan [gedaagde] , die meent dat de verdeling niet redelijk is, om zijn standpunt nader te onderbouwen. Dat heeft hij niet voldoende gedaan. De kantonrechter gaat daarom uit van de door [eiseres] gehanteerde verdeelsleutel.

5.9.

Partijen zijn het erover eens dat een derde van de werkelijke kosten voor gas/warmtelevering, elektriciteit en water voor 2018 uitkomt op € 68,95 en voor 2019 op € 62,55. [gedaagde] heeft zijn verweer dat hij hooguit € 50,00 per maand verschuldigd is, niet voldoende onderbouwd. De stelling van [gedaagde] dat hij weinig verbruikt en het overleggen van stukken – zonder deze concreet toe te lichten – volstaan in dit verband niet. De kantonrechter gaat daarom uit van een derde van de werkelijke kosten.

5.10.

[eiseres] heeft voor 2018 en 2019 de kosten voor de glasverzekering ad € 1,03 in rekening gebracht. Gebleken is niet dat partijen deze dienst zijn overeengekomen. [eiseres] heeft onvoldoende gesteld om aan te nemen dat deze kosten voor rekening van [gedaagde] komen.

5.11.

[eiseres] heeft voor zowel 2018 als 2019 kosten voor het gebruik van koelkast en gasfornuis (€ 5,00) en laminaat en gordijnen (€ 10,00) in rekening gebracht. [gedaagde] voert het verweer dat partijen deze kosten niet zijn overeengekomen en het achtergelaten, oude goederen betreft die minstens 11 jaar oud en niets meer waard zijn. Uit de stukken blijkt niet dat partijen een vergoeding voor het gebruik van roerende zaken zijn overeengekomen. Wat partijen daarover ter zitting hebben gezegd, geeft daarover ook geen duidelijkheid. Ter zitting is gebleken dat [eiseres] de woonruimte eerst zelf bewoonde en een aantal goederen heeft achtergelaten toen [gedaagde] de woning ging bewonen en dat deze goederen daarmee aan [gedaagde] in gebruik zijn gegeven. Dit is echter onvoldoende om aan te nemen dat partijen de vergoeding voor het gebruik van de roerende zaken zijn overeengekomen.

5.12.

[eiseres] heeft voorts als servicekosten aangemerkt de posten afvalstoffenheffing (€ 7,33 voor 2018 en € 7,49 voor 2019) en Hoogheemraadschap (€ 5,39 voor 2018 en € 5,43 voor 2019). Belastingen en heffingen vallen op zich niet onder nutsvoorzieningen en servicekosten. Gebleken is ook niet dat partijen zijn overeengekomen dat deze posten aan [gedaagde] mogen worden doorberekend. Voorts lijkt het – afgaande op de bijlagen bij de jaarafrekening 2018 en 2019 – te gaan om de eigenaarskosten en niet de gebruikerslasten. [eiseres] kan deze posten dus niet - zonder meer - aan [gedaagde] in rekening brengen. [eiseres] heeft onvoldoende gesteld om anders te oordelen.

5.13.

[eiseres] heeft voorts administratiekosten in rekening gebracht: administratiekosten warmtelevering à 2% (€ 0,77 voor 2018 en € 0,71 voor 2019) en administratiekosten overige servicekosten à 5% (€ 2,95 voor 2018 en € 2,81 voor 2019). Een verhuurder kan in redelijkheid voor alle administratieve handelingen om tot een servicekostenafrekening te komen, administratiekosten bij de huurder in rekening brengen. Deze kosten zijn immers inherent aan de serviceverlening. Administratiekosten kunnen verder alleen in rekening worden gebracht als er een afrekening aan de huurder is verstrekt. Dat is voor de jaren 2018 en 2019 het geval. Nu alleen de post ‘warmtelevering’ onder de servicekosten valt, zijn de daarover berekende administratiekosten verschuldigd. De kantonrechter acht het gehanteerde percentage van 2% redelijk, omdat dit het percentage is dat de huurcommissie doorgaans hanteert en het daaruit volgende bedrag onder het minimumbedrag aan administratiekosten van € 7,50 per afrekening per woonruimte ligt.

5.14.

De conclusie is dat [gedaagde] voor 2018 maandelijks € 69,72 (€ 68,95 + € 0,77) en voor 2019 maandelijks € 63,26 (€ 62,55 + € 0,71) aan servicekosten aan [eiseres] verschuldigd is.

5.15.

[gedaagde] heeft geen tegenvordering ingesteld. De hoogte van het voorschot op de servicekosten per 1 januari 2020 staat dus niet ter beoordeling. De kantonrechter gaat daarom per 1 januari 2020 uit van een voorschot van € 100,00 per maand.

betalingsachterstand

5.16.

[gedaagde] is voor de periode van juli 2018 tot en met december 2018 € 610,00 (€ 540,28 + € 69,72) per maand verschuldigd, zijnde € 3.660,00. Voor de periode van januari 2019 tot en met december 2019 is [gedaagde] € 603,54 (€ 540,28 + € 63,26) per maand verschuldigd, zijnde € 7.242,48. Hij heeft in deze twee periodes € 10.397,00 betaald en moet dus nog € 505,48 voldoen.

5.17.

[gedaagde] is voor de maand januari 2020 € 540,28 aan huur en € 100,00 aan voorschot servicekosten, dus € 640,28 verschuldigd. Per 1 februari 2020 is dat € 562,43 aan huur en € 100,00 aan voorschot servicekosten, dus € 662,43 per maand. Van januari 2020 tot en met de door [eiseres] berekende maand november 2020 is [gedaagde] in totaal derhalve € 7.927,01 verschuldigd. Hij heeft voor deze periode € 7.279,00 betaald en moet dus nog € 648,01 voldoen.

5.18.

De conclusie is dat de vordering van [eiseres] betreffende de huur en servicekosten voor de periode juli 2018 tot en met november 2020 zal worden toegewezen tot € 1.153,49 (€ 505,48 + € 648,01).

5.19.

[eiseres] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde vergoeding komt echter niet voor toewijzing in aanmerking, nu [eiseres] niet, althans onvoldoende, heeft gesteld op welke datum [eiseres] de aanmaning in de zin van artikel 6:96 lid 6 BW aan [gedaagde] heeft verzonden. In dit verband wordt verwezen naar de uitspraak van de Hoge Raad van 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2704.

5.20.

De wettelijke rente zal als niet weersproken worden toegewezen zoals gevorderd.

ontbinding en ontruiming

5.21.

Uit de specificatie van de betalingsachterstand van [eiseres] (productie 14) volgt dat [gedaagde] structureel zijn verplichting om het voorschot servicekosten van € 100,00 per de eerste van iedere maand aan [eiseres] te betalen, niet nakomt. Uit het overzicht volgt ook dat [gedaagde] de huurprijs voor de maanden oktober 2019 tot en met december 2019 en februari 2020 niet volledig per de eerste van de desbetreffende maand heeft betaald. Voorts blijkt uit het voorgaande dat [gedaagde] ten onrechte de afrekening servicekosten niet volledig aan [eiseres] heeft betaald. Hij is op deze punten dus tekortgekomen in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.

5.22.

Uitgangspunt is dat iedere tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

5.23.

De betalingsachterstand van [gedaagde] houdt met name verband met de servicekosten. [gedaagde] heeft, ondanks de herhaalde uitleg over de procedures door de huurcommissie, de hoogte van de servicekosten niet door de huurcommissie laten toetsen, maar ondertussen wel steeds eigenhandig de huur en servicekosten ingehouden. Hij schiet op dat punt dus tekort in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. De betalingsachterstand - en daarmee de tekortkoming van [gedaagde] - is naar het oordeel van de kantonrechter echter te gering om toewijzing van de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te kunnen rechtvaardigen. Daarbij wordt mede gelet op het woonbelang van [gedaagde] . De vordering van [eiseres] tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en de daarop betrekking hebbende nevenvorderingen zullen daarom worden afgewezen.

proceskosten

5.24.

Nu partijen op enkele punten in het ongelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd in die zin dat iedere partij haar eigen kosten draagt.

6.De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van € 1.153,49, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de vervaldata van de te onderscheiden huurtermijnen tot aan de dag van de gehele betaling;

6.2.

bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt;

6.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.4.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.H. Lips en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter