ECLI:NL:RBNHO:2021:4126

• Datum uitspraak: 10 maart 2021
• Publicatiedatum: 18 mei 2021
• Zaaknummer: 8646468
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: I. de Greef
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurrecht en dringend eigen gebruik bij renovatie van bedrijfsruimte

In deze zaak heeft Europassage, de verhuurder van een bedrijfsruimte, een vordering ingesteld tegen [gedaagde], de huurder, om de huurovereenkomst te beëindigen wegens dringend eigen gebruik in verband met een geplande renovatie. De huurovereenkomst was oorspronkelijk aangegaan met een eerdere huurder, maar na indeplaatsstelling is [gedaagde] huurder geworden. Europassage heeft de huurovereenkomst opgezegd per 31 oktober 2020, maar [gedaagde] betwist de beëindiging en stelt dat er geen contractduur van 10 jaar is verstreken, waardoor zij bijzondere huurbescherming geniet. De kantonrechter heeft op 10 maart 2021 een zitting gehouden waar beide partijen hun standpunten hebben toegelicht. Europassage heeft aangevoerd dat de renovatie noodzakelijk is voor de toekomst van het winkelcentrum, dat sterk verouderd is en dringend moet worden heringericht. De kantonrechter heeft vastgesteld dat Europassage voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij de bedrijfsruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik en dat de renovatie niet kan plaatsvinden zonder beëindiging van de huurovereenkomst. De kantonrechter heeft de vordering van Europassage toegewezen en bepaald dat de huurovereenkomst eindigt op 1 mei 2021, met een dwangsom voor [gedaagde] bij niet-nakoming. Tevens is een tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten vastgesteld op € 40.000,00, onder voorwaarden. De tegenvordering van [gedaagde] is afgewezen, omdat Europassage geen wettelijke verplichting heeft om een alternatieve bedrijfsruimte aan te bieden.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 8646468 \ CV EXPL 20-5854

Uitspraakdatum: 10 maart 2021

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Marlo Europassage B.V.

gevestigd te Beverwijk

eiseres in conventie
verweerster in reconventie

verder te noemen: Europassage

gemachtigde: mr. A. de Fouw

tegen

de vennootschap onder firma

1. [de vof]

gevestigd te [plaats]
2. [gedaagde sub 2] , vennoot van gedaagde sub 1
3. [gedaagde sub 3] beiden wonende te [woonplaats]

gedaagden in conventie
eisers in reconventie

verder gezamenlijk te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. S.N. Ali

1. Het procesverloop

1.1.

Europassage heeft bij dagvaarding van 7 juli 2020 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend. Europassage heeft nog schriftelijk gereageerd in de zaak van de tegenvordering.

1.2.

Op 11 januari 2021 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Europassage en [gedaagde] hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [gedaagde] bij brief van 29 december 2020 nog stukken toegezonden en haar eis gewijzigd.

2. De feiten

2.1.

Europassage verhuurt aan [gedaagde] ongeveer 294 m² bedrijfsruimte gelegen in het winkelcentrum [winkelcentrum] (hierna: het winkelcentrum) aan [adres] (hierna: het gehuurde). Europassage is eigenaar van het winkelcentrum en het gehuurde. [gedaagde] exploiteert in het gehuurde een Chinees restaurant.

2.2.

Europassage is de huurovereenkomst op 15 januari 2000 voor de duur van vijf jaar aangegaan met mevrouw L.Y. [voormalige huurder] (hierna: [voormalige huurder] ). Na het verstrijken van deze vijf jaar is de huurovereenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van vijf jaar. Vervolgens is de huurovereenkomst voortgezet voor onbepaalde tijd. Per 1 maart 2011 is [gedaagde] door indeplaatsstelling ex artikel 6:159 van het Burgerlijk Wetboek (BW) huurder geworden. In de tussen [voormalige huurder] (huurder I), [gedaagde] (huurder II) en Europassage (verhuurder) gesloten indeplaatsstellingsovereenkomst staat – voor zover hier relevant – het volgende:
(…) Artikel 2 De verhuurder stemt toe dat de hierboven vermelde huurovereenkomst, die geldt tussen huurder I en de verhuurder, per 1 maart 2011 door huurder I onder dezelfde voorwaarden zal worden overgedragen aan huurder II .
Artikel 3 Huurder II treedt per datum overdracht in alle rechten en plichten van huurder I. De overdracht omvat derhalve alle rechten, aanspraken en plichten van huurder I jegens verhuurder en vice versa, ongeacht het moment waarop deze zijn ontstaan danwel kenbaar of opeisbaar zijn geworden. (…)

2.3.

Europassage heeft per brief d.d. 22 oktober 2019 de huurovereenkomst met [gedaagde] opgezegd tegen 31 oktober 2020.

3. De vordering

3.1.

Europassage vordert dat de kantonrechter:
I. de datum van het einde van de huurovereenkomst tussen Europassage en [gedaagde] met betrekking tot de bedrijfsruimte gelegen aan [adres] vast stelt op 31 oktober 2020 dan wel op een ander te bepalen datum;
II. [gedaagde] veroordeelt om het gehuurde uiterlijk 31 oktober 2020, althans op een ander te bepalen datum, met al het zijne en de zijnen, mogelijke onderhuurders of gebruikers inbegrepen, leeg en ontruimd, en onder afgifte van de sleutels, aan Europassage ter beschikking te stellen, zulks op straffe van een dwangsom van € 10.000,00 per dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] niet of niet geheel aan deze veroordeling zal voldoen;
III. [gedaagde] veroordeelt in de kosten van de procedure inclusief de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van het vonnis tot aan de dag van algehele voldoening.

3.2.

Europassage legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven –, primair, dat zij het gehuurde persoonlijk en duurzaam in gebruik wenst te nemen en het gehuurde daartoe dringend nodig heeft wegens renovatie die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. Subsidiair stelt Europassage dat haar belangen bij beëindiging van de huurovereenkomst dienen te prevaleren boven de belangen van [gedaagde] bij voortzetting daarvan.

4. Het verweer en de tegenvordering

4.1.

[gedaagde] betwist de vordering en voert aan – samengevat – dat de huurovereenkomst tussen partijen is aangegaan per 1 maart 2011 en niet per 15 januari 2000. Dit leidt ertoe dat er geen contractduur van 10 jaar is verstreken, waardoor [gedaagde] bijzondere huurbescherming toekomt en beëindiging van de huurovereenkomst niet kan plaatsvinden op grond van een open belangenafweging. Daarnaast betwist [gedaagde] dat er sprake is van dringend eigen gebruik. Een eventuele renovatie kan plaatsvinden zonder beëindiging van de tussen partijen geldende huurovereenkomst. Daarbij komt nog dat Europassage zowel het grote financiële belang als de noodzaak van een renovatie niet heeft aangetoond. Bovendien is niet gebleken dat Europassage [gedaagde] een redelijk aanbod heeft gedaan om haar het gehuurde/een vergelijkbare huurruimte na renovatie te laten huren. Ook zijn er geen concrete aanwijzingen dat de gemeente op korte termijn de benodigde vergunningen voor de renovatie zal verstrekken en zijn de plannen van Europassage op praktische en juridische gronden niet uitvoerbaar, althans heeft Europassage dat onvoldoende aannemelijk gemaakt. Als wordt geoordeeld dat er ruimte is voor een belangenafweging, dient deze in het voordeel van [gedaagde] uit te vallen nu Europassage nimmer een voldoende concreet en redelijk aanbod heeft gedaan aan [gedaagde] en Europassage onvoldoende heeft gemotiveerd waarom er een substantieel grotere oppervlakte van 2.000 m² dient te worden gecreëerd. Ook heeft Europassage nagelaten nader te motiveren dat de renovatie van de bedrijfsruimte dan wel de beoogde doelstellingen niet met minder oppervlakte dan 2.000 m² gerealiseerd kan worden. Tot slot heeft Europassage niet tijdig aangezegd. De locatie is zeer bepalend voor [gedaagde] , gelet op alle omstandigheden van het geval zou een opzegtermijn van minimaal twee jaar redelijk zijn, aldus [gedaagde] .

4.2.

[gedaagde] vordert – na wijziging van eis – bij wijze van tegenvordering:
I.
primair dat [gedaagde] de huurovereenkomst op de huidige locatie mag voortzetten,
subsidiair dat Europassage een ruimte beschikbaar stelt op dezelfde locatie, dan wel in hetzelfde gebouw na renovatie, en
meer subsidiair dat Europassage een alternatieve locatie beschikbaar stelt in de nabijheid van de huidige locatie waar [gedaagde] de zaak voort kan zetten.
Daarnaast vordert [gedaagde] :
II. een schadeloosstelling aan [gedaagde] , althans Europassage te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten (art. 7:297 BW), een vergoeding van goodwill (art. 7:308 BW), een schadeloosstelling omdat het gehuurde met het oog op het algemeen belang wordt afgebroken (art. 7:309 BW), een schadeloosstelling vanwege een eventuele toewijzing van ontbinding van de huurovereenkomst wegens verwezenlijking van een bestemmingsplan (art. 7:310 BW), door de kantonrechter nader vast te stellen op de gebruikelijke wijze, althans indien de vorderingen van Europassage worden toegewezen, [gedaagde] toe te laten op een nader te bepalen datum de hoogte van de vergoeding kenbaar te maken;
bij een eventuele ontbinding van de huurovereenkomst III. dat de kantonrechter Europassage veroordeelt tot betaling van:
- opgebouwde omzetderving, aldus een aanzienlijk bedrag dat [gedaagde] in jaren aan klandizie heeft opgebouwd, in aanmerking genomen dat de omzet op de huidige locatie aanzienlijk is gestegen;
- herinrichtingskosten, apparatuur etc.;
- verhuiskosten;
- verloren inrichtingskosten;
- doorlopende salariskosten personeel;
- goodwill;
- overige kosten (huurovereenkomst woonruimte);
IV. om [gedaagde] een redelijke termijn te vergunnen, in ieder geval niet korter dan één jaar nadat er een uitspraak is gedaan, om een andere bedrijfsruimte te kunnen vinden en te betreden, rekening houdend met de verhuisperiode;
bij een eventuele renovatie V. dat [gedaagde] eenzelfde ruimte qua grootte op dezelfde locatie kan betrekken met instandhouding van de huurovereenkomst zoals deze nu geldt c.q. tussen de partijen is overeengekomen, met een overbruggingsvergoeding inclusief de herinrichtingskosten na renovatie en salariskosten in de onderliggende periode van renovatie bij een eventuele stagnering of stillegging van de zaak;
indien de belangenafweging van toepassing is VI. voor recht te verklaren dat het belang van [gedaagde] zwaarder weegt dan het belang van Europassage;
VIII. met veroordeling van Europassage in de kosten van de procedure in conventie en reconventie te vermeerderen met de wettelijke rente hierover inclusief de nakosten.

4.3.

[gedaagde] legt aan de tegenvordering ten grondslag – kort weergegeven – dat het van wezenlijk belang is dat zij de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd op dezelfde locatie kan blijven voortzetten. De eigenaren van [gedaagde] zijn kostwinner en volledig afhankelijk van de inkomsten uit de zaak. Gezien de (oplopende) hoge omzet en alle investeringen die daartoe zijn gedaan in de afgelopen jaren, is het in stand houden van de huurovereenkomst belangrijk voor [gedaagde] . Daarbij is Europassage wettelijk verplicht om [gedaagde] een andere bedrijfsruimte aan te bieden. Verder dient Europassage alle kosten te voldoen die de verhuizing met zich brengt ten gevolge van de beëindiging van de huurovereenkomst dan wel een eventuele renovatie.

4.4.

Europassage betwist de tegenvordering.

5. De beoordeling

de vordering

5.1.

[gedaagde] stelt zich ten eerste op het standpunt dat de huurovereenkomst pas ingegaan is op 1 maart 2011, waardoor aan haar bijzondere huurbescherming toekomt. De kantonrechter volgt [gedaagde] niet in dit standpunt. Uit de artikelen 2 en 3 van de indeplaatsstelling blijkt dat [gedaagde] alle rechten en plichten van [voormalige huurder] heeft overgenomen. Dit houdt ook in de reeds lopende huurtermijnen. [gedaagde] komt dus geen bijzondere huurbescherming toe.

5.2.

De kantonrechter stelt voorop dat Europassage de huurovereenkomst bij brief van 22 oktober 2019 heeft opgezegd tegen 31 oktober 2020. [gedaagde] heeft niet ingestemd met beëindiging van de huurovereenkomst. Derhalve is de huurovereenkomst nog van kracht. Dat geldt in beginsel totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist op de vordering tot vaststelling van het tijdstip waarop de overeenkomst eindigt.

5.3.

Partijen zijn het erover eens dat de bedrijfsruimte die [gedaagde] van Europassage huurt, bedrijfsruimte is als bedoeld in artikel 7:290 BW, zodat de bepalingen van Afdeling 6 van Titel 4 van Boek 7 BW dwingend van toepassing zijn.

5.4.

Gelet op die bepalingen - voor zover in deze zaak van belang - komt de vordering van Europassage slechts voor toewijzing in aanmerking, indien zij aannemelijk maakt dat zij de bedrijfsruimte persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en zij deze daartoe dringend nodig heeft, waarbij onder duurzaam gebruik begrepen wordt renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Komt niet vast te staan dat Europassage de bedrijfsruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dan kan de vordering eventueel worden toegewezen op de subsidiaire grond van een redelijke afweging van de belangen van Europassage bij beëindiging van de overeenkomst tegen die van [gedaagde] bij voortzetting van de overeenkomst.

5.5.

Ten aanzien van het beroep van Europassage op dringend eigen gebruik moet Europassage aannemelijk maken dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor persoonlijk en duurzaam gebruik. Europassage heeft hiertoe naar voren gebracht dat het winkelcentrum ruim 22 jaar geleden voor het laatst is gerenoveerd en inmiddels sterk is verouderd.
De stellingen van Europassage aangaande de bedrijfseconomische noodzaak en haar financiële belang bij de herontwikkeling van het gebied houden in, kort gezegd, dat het winkelcentrum dient te worden heringericht en functioneel verbeterd dient te worden teneinde de koopkracht te behouden en om economisch rendabel te blijven. Door de renovatie zal het gehuurde in zijn geheel verdwijnen, althans substantieel worden vergroot door samenvoeging met naastgelegen ruimten. Na de renovatie zal op de plek van het gehuurde een bedrijfsruimte ontstaan van circa 2.000 m² vloeroppervlakte terwijl het gehuurde nu circa 194 m² beslaat. Europassage heeft daarnaast aangevoerd dat de huidige marktwaarde circa € 7.000.000,- bedraagt terwijl deze na de renovatie zal toenemen met circa € 8.000.000,- waardoor de marktwaarde van het winkelcentrum na renovatie circa
€ 15.000.000,- bedraagt. De renovatie van het winkelcentrum zal derhalve leiden tot een sterke rendementsverbetering. Bovendien zal het winkelcentrum zonder renovatie steeds verder achteruitgaan, wat zal leiden tot verpaupering. Het winkelcentrum is zonder renovatie niet meer toekomstbestendig. Dit volgt uit de ‘Monitor Detailhandel Noord-Holland 2019’ en het collegeadvies van 3 maart 2020 van de gemeente [plaats] , aldus Europassage. Hieruit blijkt verder dat het winkelcentrum gedateerd is en niet zonder grootschalige ingrijpende vernieuwing van het gebied kan worden aangepast aan redelijke eisen die thans aan winkelruimten worden gesteld. Ter zitting heeft Europassage aangegeven dat zij inmiddels de benodigde omgevingsvergunning verleend heeft gekregen en dat de renovatie dit voorjaar kan worden gestart.

5.6.

Gelet op al het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat Europassage de dringende noodzaak van eigen gebruik van de bedrijfsruimte voldoende aannemelijk heeft gemaakt en voldoende heeft onderbouwd met onderliggende stukken. Bovendien heeft [gedaagde] ter zitting de noodzaak van de renovatie niet betwist maar slechts gesteld dat de huurovereenkomst met [gedaagde] voor de renovatie niet hoeft te worden beëindigd.

5.7.

Ten aanzien van dat verweer oordeelt de kantonrechter dat uit de door Europassage overgelegde plattegronden en tekeningen van de bestaande situatie en de situatie na herontwikkeling blijkt dat de voorgenomen renovatie leidt tot een significant grotere en geheel gewijzigd ingedeelde bedrijfsruimte. Deze wijzigingen zijn van dusdanig wezenlijk karakter dat naar het oordeel van de kantonrechter de renovatie leidt tot het verdwijnen van het gehuurde, en niet gezegd kan worden dat plaats en functie gelijk blijven. Renovatie van de bedrijfsruimte is onderdeel van een meeromvattend project en is derhalve zonder beëindiging van de huur niet mogelijk.

5.8.

De stelling van [gedaagde] dat Europassage haar geen redelijk aanbod tot passende andere bedrijfsruimte heeft gedaan maakt dit niet anders, nu dit geen wettelijke verplichting is van een verhuurder van bedrijfsruimte.

5.9.

De conclusie is dat sprake is van dringend eigen gebruik in de zin van de wet. Daarmee is geen plaats meer voor een afweging van het aldus vastgestelde belang van Europassage tegen het belang van [gedaagde] bij voortzetting van het gebruik van het gehuurde. Hetgeen partijen hierover naar voren hebben gebracht, behoeft geen beoordeling meer. Al hetgeen tot hiertoe is overwogen leidt tot de conclusie, dat de vordering van Europassage op de primaire grondslag zal worden toegewezen.

5.10.

De kantonrechter zal een datum vaststellen waarop de huur zal eindigen. In dit verband is van belang dat de verhuizing van een lopend restaurant enige tijd zal vergen, zodat de huur niet op zeer korte termijn zal kunnen eindigen. Daartegenover staat dat [gedaagde] al geruime tijd weet dat zij het gehuurde op enig moment moet verlaten en daarom redelijkerwijs al heeft kunnen beginnen met de nodige voorbereidingen. Alle relevante factoren in aanmerking genomen ziet de kantonrechter aanleiding om te bepalen dat de huurovereenkomst eindigt op 1 mei 2021.

5.11.

Aan de veroordeling tot ontruiming zal een dwangsom worden verbonden van € 5.000,00 per dag met een maximum van € 200.000,00. De kantonrechter gaat ervan uit dat de dwangsom voldoende zal zijn om [gedaagde] tot nakoming van de veroordeling te bewegen.

5.12.

Verder vordert Europassage dat dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad zal worden verklaard. De kantonrechter stelt voorop dat een beëindigingsvordering als de onderhavige slechts uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard, indien het daartegen gevoerde verweer kennelijk ongegrond voorkomt of als de kans van een andersluidende beslissing in hoger beroep klein geacht kan worden. Naar het oordeel van de kantonrechter is dit laatste het geval, zodat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad zal worden verklaard. Hierbij wordt in aanmerking genomen dat degene die een nog niet onherroepelijk vonnis ten uitvoer legt, zulks op eigen risico doet.

5.13.

[gedaagde] heeft (in reconventie) aanspraak gemaakt op een vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten. Ter zake stelt de kantonrechter voorop dat zij op grond van artikel 7:297 lid 1 BW een bedrag kan vaststellen dat Europassage aan [gedaagde] moet betalen ter tegemoetkoming in haar verhuis- en inrichtingskosten. Het gaat daarbij uitdrukkelijk om een tegemoetkoming, niet om een vergoeding van alle door [gedaagde] in het kader van het betrekken van en een nieuwe bedrijfsruimte te maken kosten of schadeloosstelling.

5.14.

Voldoende aannemelijk is dat [gedaagde] door de beëindiging van de huurovereenkomst en verhuizing naar een andere bedrijfsruimte geconfronteerd zal worden met verhuis- en inrichtingskosten. Ter onderbouwing van de verhuis- en inrichtingskosten heeft [gedaagde] twee offertes overgelegd die zien op herinrichtingskosten, apparatuur en verhuiskosten (productie 5 en 6). De tegemoetkoming in de inrichtingskosten dient echter gerelateerd te worden aan de omvang en inrichting van de huidige bedrijfsruimte. Uit productie 5 blijkt niet dat deze offerte ziet op het gehuurde maar deze lijkt te zien op een volledig vernieuwde inrichting en installatie van een bedrijfsruimte. Productie 6 (de verhuisofferte) ziet wel op het gehuurde en komt de kantonrechter niet onredelijk voor. Maar [gedaagde] heeft, hoewel zij daartoe wel gehouden was, niet op deugdelijke wijze onderbouwd wat de totale (te verwachten) omvang van verhuis- en inrichtingskosten is. Het door [gedaagde] genoemde bedrag van in totaal € 91.056,95 (de bedragen uit productie 5 en 6 bij elkaar opgeteld) komt de kantonrechter onder de gegeven omstandigheden dan ook buitenproportioneel voor. Om die reden zal de kantonrechter geen aansluiting zoeken bij de door [gedaagde] genoemde kosten, maar zal zij de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten ten aanzien van de bedrijfsruimte ex aequo et bono schatten op een bedrag van € 40.000,00.

5.15.

De kantonrechter ziet aanleiding deze tegemoetkoming, zoals door Europassage ook is verzocht, voorwaardelijk toe te kennen, nu onvoldoende zeker is dat het thans door [gedaagde] in het gehuurde geëxploiteerde restaurant daadwerkelijk in een andere bedrijfsruimte zal worden voortgezet, één en ander als hierna in het dictum gemeld. De termijn waarbinnen het restaurant moet worden voortgezet, wordt in redelijkheid gesteld op zes maanden na de datum van het einde van de huur (1 november 2021).

5.16.

De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van Europassage zal toewijzen.

5.17.

De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij ongelijk krijgt. Daarbij wordt [gedaagde] ook veroordeeld tot betaling van het nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Europassage worden gemaakt. De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis.

de tegenvordering

5.18.

Nu de conventionele vordering reeds is toegewezen waarbij de kantonrechter de datum voor beëindiging van de huurovereenkomst heeft bepaald, komt hetgeen [gedaagde] primair onder I heeft gevorderd niet voor toewijzing in aanmerking. Ook hetgeen zij subsidiair en meer subsidiair onder I heeft gevorderd, zal niet worden toegewezen nu Europassage als verhuurder geen wettelijke verplichting heeft om [gedaagde] een (alternatieve) bedrijfsruimte aan te bieden na beëindiging van de huurovereenkomst dan wel renovatie. De onder II gevorderde tegemoetkoming voor verhuis- en inrichtingskosten is reeds (deels) toegewezen in conventie. Zoals in r.o. 5.13 is bepaald gaat het hierbij om een tegemoetkoming en geen schadeloosstelling. Dat deel van de vordering wordt derhalve in reconventie afgewezen.

5.19.

Voor wat betreft de vorderingen tot vergoeding van goodwill, schadeloosstelling omdat het gehuurde met het oog op het algemeen belang wordt afgebroken en schadeloosstelling vanwege een eventuele toewijzing van ontbinding van de huurovereenkomst wegens verwezenlijking van een bestemmingsplan heeft [gedaagde] nagelaten de grondslag voor deze vorderingen, ook desgevraagd ter zitting, te concretiseren en te onderbouwen. Het zich enkel beroepen op wetsartikelen zonder nadere onderbouwing is onvoldoende. [gedaagde] had moeten aangeven in welk opzicht sprake is van de situatie(s) als bedoeld in de artikelen 7:308, 7:309 en/of 7:310 BW en waarom Europassage gehouden is de betreffende vergoedingen te betalen. Dat heeft [gedaagde] nagelaten. Deze vorderingen worden derhalve afgewezen wegens gebrek aan een deugdelijke grondslag. De vordering van [gedaagde] om op een nader te bepalen datum de hoogte van de vergoedingen kenbaar te maken wordt, gelet hierop, eveneens afgewezen. Daarbij komt dat [gedaagde] reeds voldoende gelegenheid heeft gehad haar vorderingen te onderbouwen.

5.20.

Ook de vorderingen tot betaling van omzetderving, verloren inrichtingskosten, doorlopende salariskosten en de kosten voor de huurovereenkomst van woonruimte in de buurt van het restaurant komen niet voor toewijzing in aanmerking. [gedaagde] heeft namelijk ook voor wat betreft deze vorderingen nagelaten aan te geven waarom Europassage gehouden zou zijn die kosten te vergoeden. De enkele stellingen dat bij beëindiging van de huurovereenkomst sprake zal zijn van kosten, omzetverlies en dat nieuwe investeringen gedaan moeten worden (waarvoor [gedaagde] graag een vergoeding wil ontvangen), volstaan niet. Dat de wettelijke regeling met betrekking tot de verhuis- en inrichtingskosten ongunstig uitpakt, omdat niet is voorzien in een vergoeding voor goodwill, is evenmin voldoende voor toewijzing van de vorderingen.

5.21.

Voor wat betreft de vordering om [gedaagde] een redelijke termijn te vergunnen om een andere bedrijfsruimte te vinden, verwijst de kantonrechter naar hetgeen zij heeft geoordeeld in r.o. 5.10. Bovendien heeft Europassage bij de opzegging van de huurovereenkomst de wettelijk verplichte aanzegtermijn van minimaal één jaar in acht genomen. [gedaagde] heeft ter zitting aangegeven dat uit jurisprudentie zou blijken dat een langere termijn redelijk(er) zou zijn, maar heeft nagelaten de betreffende jurisprudentie over te leggen of naar vindplaatsen te verwijzen. Daarom gaat de kantonrechter hieraan voorbij.

5.22.

De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van [gedaagde] zal afwijzen.

5.23.

De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij ongelijk krijgt. Daarbij wordt [gedaagde] ook veroordeeld tot betaling van het nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Europassage worden gemaakt. De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis.

6. De beslissing

De kantonrechter:

de vordering

6.1.

bepaalt dat de huurovereenkomst tussen Europassage en [gedaagde] met betrekking tot de bedrijfsruimte gelegen aan [adres] eindigt op 1 mei 2021;

6.2.

veroordeelt [gedaagde] om de bedrijfsruimte gelegen aan [adres] uiterlijk op 1 mei 2021 te verlaten, te ontruimen en ontruimd te houden en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Europassage te stellen, zulks op straffe van een dwangsom van € 5.000,00 per dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] hier niet aan voldoet, met een maximum van € 200.000,00;

6.3.

stelt het bedrag dat Europassage aan [gedaagde] moet betalen ter tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten vast op € 40.000,00;

6.4.

bepaalt dat Europassage dit bedrag slechts verschuldigd is indien [gedaagde] haar in bezit stelt van een ondertekende koop- of huurovereenkomst met betrekking tot een vervangende bedrijfsruimte en zij in die vervangende bedrijfsruimte het thans in het gehuurde gedreven restaurant zal voortzetten binnen zes maanden na het einde van de huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte gelegen aan [adres] (1 november 2021);

6.5.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Europassage tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 83,38
griffierecht € 124,00
salaris gemachtigde € 498,00 ;
vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

6.6.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 120,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Europassage worden gemaakt;

6.7.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

de tegenvordering

6.8.

wijst de vordering af;

6.9.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Europassage worden vastgesteld op een bedrag van € 249,00 aan salaris van de gemachtigde van Europassage, vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

6.10.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 120,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Europassage worden gemaakt;

6.11.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. I. de Greef, kantonrechter en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter