Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 8924723 \ CV EXPL 20-10470
Uitspraakdatum: 7 juli 2021
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiseres]
wonende te [woonplaats 1]
eiseres in conventie
verweerster in reconventie
verder te noemen: [eiseres]
gemachtigde: mr. B. Wernik
tegen
1.[gedaagde sub 1]
2.
[gedaagde sub 2]
[gedaagde sub 2]
beiden wonende te [woonplaats 2]
gedaagden in conventie
eisers in reconventie
verder te noemen: [gedaagden]
gemachtigde: B.A. Donker
1.Het procesverloop
1.1.
[eiseres] heeft bij dagvaarding van 24 november 2020 een vordering tegen [gedaagden] ingesteld. [gedaagden] hebben schriftelijk geantwoord en daarbij een voorwaardelijke tegenvordering ingediend.
1.2.
Op 15 juni 2021 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.
2.De zaak in het kort
Voormalig huurder vordert schadevergoeding van verhuurder wegens voordeel dat verhuurder zou hebben genoten van door huurder aangebrachte verbeteringen, niet-nakomen van verbintenissen uit een vaststellingsovereenkomst en ongerechtvaardigde verrijking. De vordering van huurder wordt afgewezen, omdat een grondslag daarvoor ontbreekt of onvoldoende is onderbouwd. Het beroep van verhuurder op verrekening van zijn vordering op huurder met de waarborgsom slaagt. Daarom wordt niet meer toegekomen aan de vordering in reconventie.
3.Feiten
3.1.
[gedaagden] waren eigenaar van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro aan [adres] , hierna ‘het gehuurde’.
3.2.
[eiseres] huurde het gehuurde sinds 1 augustus 2017 (samen met [medehuurder] ) van [gedaagden] Het gehuurde was bestemd om te worden gebruikt als (afhaal)restaurant. De overeenkomst wordt hierna genoemd ‘de huurovereenkomst’. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing.
3.3.
Partijen zijn op 3 december 2018 in het kader van een kort geding procedure in een vaststellingsovereenkomst (hierna ‘de vaststellingsovereenkomst’) onder meer het volgende overeengekomen:
De huurovereenkomst zal met wederzijdse instemming eindigen per 31 december 2018;
[eiseres] zal het gehuurde voor of uiterlijk op 31 december 2018 geheel leeg opleveren aan [gedaagden] onder overhandiging van de sleutels;
Bij correcte oplevering van het gehuurde zal [gedaagde sub 1] c.s. de waarborgsom ten bedrage van € 5.175,00 voor 15 januari 2019 aan [eiseres] voldoen (…);
[eiseres] zal aan [gedaagden] betalen een bedrag van € 11.171,22. Dit bedrag dient voor 15 december 2018 te zijn bijgeschreven (…);
[gedaagden] is bereid om in het geval [eiseres] een huurder kan aandragen voor het restaurant dit serieus in overweging te zullen nemen en daartoe in overleg te treden met [eiseres] op de gebruikelijk wijze;
3.4.
[eiseres] heeft op 3 januari 2019 € 11.171,22 aan [gedaagden] betaald.
3.5.
[gedaagden] hebben op 5 november 2019 de grosse van het proces verbaal van de vaststellingsovereenkomst aan [eiseres] en Özsoy laten betekenen en bevolen om binnen drie dagen tot ontruiming van het gehuurde over te gaan.
3.6.
Op 27 november 2019 hebben [gedaagde sub 1] c.s. het gehuurde laten ontruimen en de inboedel in bewaring laten nemen.
3.7.
[eiseres] heeft de in bewaring genomen zaken op 17 maart 2020 opgehaald.
3.8.
[gedaagden] hebben op 20 augustus 2020 de eigendom van het gehuurde aan derden overgedragen.
4.De vordering
4.1.
[eiseres] vordert dat de kantonrechter [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 51.719,86 aan schadevergoeding en buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente en veroordeling van [gedaagden] in de kosten van de procedure.
4.2.
Zij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – i) dat [gedaagde sub 1] aan haar op grond van artikel 7:308 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) het voordeel dienen te vergoeden dat zij genieten door uitoefening van een bedrijf in het gehuurde gelijk aan dat wat [eiseres] daar uitoefende ii) toerekenbaar niet-nakomen van verbintenissen uit de vaststellingsovereenkomst en iii) ongerechtvaardigde verrijking op grond van artikel 7:216 lid 3 BW Pro.
5.Het verweer en de (voorwaardelijke) tegenvordering
5.1.
[gedaagden] betwisten de vordering. Zij voeren aan – samengevat – dat de eerstgenoemde grond niet van toepassing is, dat onvoldoende gesteld is voor de tweede en derde grond en dat voor die derde grond bovendien geldt dat een beroep op ongerechtvaardigde verrijking in de huurovereenkomst is uitgesloten. Daarnaast beroepen [gedaagden] zich, voor wat betreft de terugbetaling van de waarborgsom, op verrekening.
5.2.
[gedaagden] vorderen bij wijze van tegenvordering - onder de voorwaarde dat het beroep op verrekening niet slaagt - dat de kantonrechter [eiseres] veroordeelt tot betaling van € 25.730,40 te vermeerderen met rente. Zij leggen aan de tegenvordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [eiseres] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en de vaststellingsovereenkomst waardoor [gedaagden] schade hebben geleden.
5.3.
[eiseres] betwist de tegenvordering.
6.De beoordeling
de vordering
Eerste grondslag – art. 7:308 BW Pro
6.1.
[eiseres] stelt met een beroep op art. 7:308 BW Pro – zo begrijpt de kantonrechter – dat [gedaagden] het voordeel aan haar dienen te vergoeden dat zij genieten door uitoefening van een bedrijf in het gehuurde gelijk aan dat wat [eiseres] daar uitoefende. Het verweer van [gedaagden] dat dit artikel niet van toepassing is, slaagt. Partijen hebben in de vaststellingsovereenkomst de huur met wederzijdse instemming beëindigd. Daardoor is geen sprake van de situatie als bedoeld in artikel 7:308 BW Pro dat de huurovereenkomst door de verhuurder is opgezegd. Als daarvan wel sprake zou zijn geldt bovendien dat [eiseres] niet heeft gesteld dat het gehuurde vervolgens als restaurant is gebruikt en ook niet dat [gedaagden] daar voordeel van hebben genoten. Deze grondslag wordt dan ook niet gevolgd.
Tweede grondslag - toerekenbaar niet-nakomen van verbintenissen uit de vaststellingsovereenkomst
6.2.
[eiseres] stelt dat [gedaagden] de in de vaststellingsovereenkomst gemaakte afspraken niet zijn nagekomen. Zij stelt dat [gedaagden] niet serieus zijn ingegaan op verschillende kandidaten die [eiseres] als nieuwe huurder heeft aangedragen. Ook stelt [eiseres] dat zij op grond van (de bedoeling van) de vaststellingsovereenkomst recht heeft op een redelijke vergoeding aan goodwill. Daarnaast heeft [eiseres] recht op uitbetaling van de waarborgsom en mochten [gedaagden] deze niet verrekenen met de kosten van ontruiming van het gehuurde, omdat zij niet bereid waren een redelijke vergoeding aan goodwill te betalen, aldus [eiseres] .
6.3.
[gedaagden] hebben daar tegen aangevoerd dat [eiseres] niet duidelijk heeft gesteld welk onderdeel van de vaststellingsovereenkomst zij volgens haar niet zijn nagekomen. Zij hebben daarom maar aangenomen dat het om schadevergoeding gaat en menen dat [eiseres] dit onvoldoende heeft onderbouwd.
6.4.
Op zitting heeft [eiseres] verduidelijkt dat zij bedoelt dat [gedaagden] afspraak 3 en 5 van de vaststellingstellingsovereenkomst niet zijn nagekomen. [eiseres] heeft echter onvoldoende gesteld voor de conclusie dat [gedaagden] de hiervoor bedoelde afspraken niet zijn nagekomen. Voor wat betreft afspraak 3 geldt dat [gedaagden] weliswaar de waarborgsom niet aan [eiseres] hebben terugbetaald, maar dat hoefden zij volgens de vaststellingsovereenkomst ook pas te doen bij ‘correcte oplevering van het gehuurde’ door [eiseres] . Aangezien [eiseres] het gehuurde in het geheel niet aan [gedaagden] heeft opgeleverd, waren [gedaagden] niet gehouden om de waarborgsom terug te betalen. Ook als [gedaagden] daartoe op enig moment wel gehouden waren kan deze grondslag niet leiden tot een veroordeling tot betaling, omdat het beroep van [gedaagden] op verrekening van de waarborgsom met hun vordering op [eiseres] slaagt. [gedaagden] hebben ter onderbouwing daarvan stukken overgelegd waaruit volgt dat zij € 3.500,31 aan kosten voor ontruiming en bewaring hebben gemaakt en € 353,52 aan daarmee verband houdende deurwaarderskosten. Daarnaast voeren zij een naheffing van PWN aan voor een bedrag van € 875,37. [eiseres] heeft niet betwist dat zij aansprakelijk is voor die kosten. Ten slotte doen [gedaagden] een beroep op artikel 7:225 BW Pro, omdat [eiseres] het gehuurde vanaf 31 december 2018 (de dag dat zij had moeten ontruimen) tot aan de ontruiming eind november 2019 onrechtmatig onder zich hield. [eiseres] heeft ook dat bedrag niet betwist. [gedaagden] kunnen zodoende aanspraak maken op een vergoeding gelijk aan de huurprijs over de tijd dat zij het gehuurde misten. Het totaal van de vorderingen van [gedaagden] (€ 25.730,40) overtreft de waarborgsom, zodat [gedaagden] na verrekening niets aan [eiseres] verschuldigd zijn. Het standpunt van [eiseres] dat [gedaagden] niet gerechtigd waren tot verrekening aangezien zij niet bereid waren een redelijke vergoeding aan goodwill aan [eiseres] te betalen, volgt de kantonrechter niet en zij zal dit - voor zover nodig - hierna in rechtsoverweging 6.6 nader motiveren.
6.5.
[eiseres] stelt daarnaast dat zij van januari 2019 tot en met september 2019 overeenkomstig afspraak 5 verschillende kandidaten heeft aangedragen voor de overname van de huur, die [gedaagden] niet serieus in overweging hebben genomen. [eiseres] heeft die stelling niet nader onderbouwd. Op zitting heeft zij desgevraagd slechts één naam van een kandidaat genoemd en een kopie van zijn legitimatiebewijs laten zien. Deze potentiële huurder zou er volgens haar van af hebben gezien, omdat de makelaar van [gedaagden] een te hoge huur - namelijk € 2.400,00 per maand - vroeg. Volgens [eiseres] was het de bedoeling dat de nieuwe huurder net als zij (circa) € 1.700,00 per maand zou gaan betalen. [gedaagden] betwisten dat. De makelaar heeft volgens hen € 2.000,00 per maand dus € 24.000,00 op jaarbasis gevraagd. Ook betwisten zij dat het de bedoeling was dat een nieuwe huurder dezelfde huurprijs als [eiseres] zou gaan betalen. Mede in het licht van deze betwisting had het op de weg van [eiseres] gelegen om haar standpunt dat sprake was van schending van artikel 5 van Pro de vaststellingsovereenkomst nader te onderbouwen. Dat heeft zij niet gedaan. Reeds om die reden is niet komen vast te staan dat [gedaagden] afspraak 5 niet zijn nagekomen.
6.6.
Voor zover [eiseres] stelt dat zij op grond van (de bedoeling van) de vaststellingsovereenkomst recht heeft op een redelijke vergoeding aan goodwill, kan de kantonrechter dat standpunt niet volgen. Uit afspraak 5 van de vaststellingsovereenkomst volgt dat in elk geval niet, omdat uit de bewoordingen ‘is bereid’ en ‘in overweging nemen’ slechts een inspannings- en geen resultaatsverbintenis volgt om een huurovereenkomst met een door [eiseres] aangedragen huurder te sluiten. Daarin staat niets vermeld over een verplichting om goodwill te betalen door [gedaagden] Dat een nieuwe huurder bij een geslaagde overname bereid zou zijn om aan [eiseres] goodwill te betalen ten aanzien van het over te nemen restaurant, betekent ook niet dat [gedaagden] die goodwill aan [eiseres] verschuldigd zijn. Ook heeft [eiseres] niets gesteld en geen stukken overgelegd waaruit volgt dat partijen nadere (afdwingbare) afspraken hebben gemaakt over een redelijke vergoeding aan goodwill.
Derde grondslag – ongerechtvaardigde verrijking
6.7.
[eiseres] vordert vergoeding in de zin van art. 7:216 lid 3 BW Pro in samenhang met art. 6:212 BW Pro en stelt dat [gedaagden] ongerechtvaardigd verrijkt zijn door de in het gehuurde achtergebleven namens haar aangebrachte verbeteringen of toevoegingen. [gedaagden] betwisten dit. Zij voeren aan dat een beroep op ongerechtvaardigde verrijking in artikel 13.15 van de algemene bepalingen is uitgesloten. Artikel 7:216 lid 3 is Pro van regelend recht en partijen kunnen daar dus van afwijken. In artikel 13.15 van de algemene bepalingen staat dat huurder afstand doet van rechten en aanspraken uit ongerechtvaardigde verrijking in verband met de door of namens huurder aangebrachte veranderingen of toevoegingen die bij het einde van de huur niet ongedaan zijn gemaakt, tenzij partijen schriftelijk anders zijn overeengekomen. [eiseres] heeft dus op grond van dat artikel afstand gedaan van haar rechten en aanspraken uit ongerechtvaardigde verrijking. Zij heeft niet gesteld, en ook is niet gebleken, dat partijen anders zijn overeengekomen. Er komt [eiseres] dus geen beroep toe op ongerechtvaardigde verrijking, zodat ook dit deel van de vordering niet zal worden toegewezen.
Schade i.v.m. niet terug ontvangen goederen
6.8.
Voor zover [eiseres] ten slotte nog stelt dat zij schade heeft geleden omdat zij een groot aantal goederen uit het gehuurde niet heeft teruggekregen, ontbreekt ook daarvoor een grondslag. Voor zover deze goederen namelijk geen onderdeel van het (casco) gehuurde waren, diende [eiseres] deze goederen op grond van de huurovereenkomst bij beëindiging daarvan zelf te verwijderen en zijn [gedaagde sub 1] c.s. voor voorzieningen die zij achterlaat geen vergoeding verschuldigd. Dat [eiseres] na beëindiging van de huurovereenkomst per 31 december 2018 nog bijna 11 maanden de tijd heeft gekregen om een huurder te vinden die deze zaken van [eiseres] wilde overnemen, maakt dat niet anders.
6.9.
De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van [eiseres] zal afwijzen.
6.10.
Nu de hoofdvordering wordt afgewezen, zullen ook de gevorderde buitengerechtelijke kosten worden afgewezen.
6.11.
De proceskosten komen voor rekening van [eiseres] , omdat zij ongelijk krijgt.
de (voorwaardelijke) tegenvordering
6.12.
Aangezien de voorwaarde verbonden aan de tegenvordering niet in vervulling is gegaan, hoeft deze niet te worden beoordeeld.
7.De beslissing
De kantonrechter:
7.1.
wijst de vordering af;
7.2.
veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagden] worden vastgesteld op een bedrag van € 1.496,00 (2x € 748,00) aan salaris van de gemachtigde van [gedaagden]
7.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad voor wat betreft de proceskosten.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.M. Kruithof en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter