ECLI:NL:RBNHO:2021:5697

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Zaanstad

Zaaknr./rolnr.: 8962282 \ CV EXPL 21-122

Uitspraakdatum: 8 juli 2021

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Joscor Vastgoed Holding B.V.

gevestigd te Heerhugowaard

eiseres

verder te noemen: Joscor

gemachtigde: J. Ponniah

tegen

[gedaagde], h.o.d.n. [handelsnaam]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

verder te noemen: [gedaagde]

procederend in persoon

1.Het procesverloop

1.1.

Joscor heeft bij dagvaarding van 30 december 2020 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.

1.2.

Op 11 juni 2021 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Joscor heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd.

2.De feiten

2.1.

Tussen Joscor als verhuurder en [gedaagde] als huurder is een huurovereenkomst opgemaakt d.d. 1 november 2016 voor het huren van kantoorruimtes op de 1e verdieping van het pand aan [adres] (hierna: het gehuurde) voor een (laatstelijk) maandelijkse huur van € 2.330,63.

2.2.

In de huurovereenkomst staat in artikelen 8.12 en 8.13:

8.12

Het gehuurde dient bij oplevering in een staat te verkeren welke direct geschikt is voor wederverhuur. In aanvulling op artikel 10.1.1 en 10.1.2 van de algemene bepalingen specificeren wij derhalve als volgt; o.a. beschadigingen, kleurverschillen en/of vlekken op de wanden/deuren/plafond/lamellen, vlekken en slijtage in het tapijt dienen te worden hersteld. Indien huurder bij het einde van de huurovereenkomst daar niet zelf en tijdig voor zorgdraagt, zal verhuurder een vergoeding gelijk aan de op dat moment geldende huurprijs in rekening brengen over de periode welke huurder nodig heeft om de gebreken te herstellen. Dit laat de herstelverplichting voor huurder onverlet. Verhuurder behoudt zich het recht voor de benodigde werkzaamheden alsnog zelf uit te (laten) voeren en de kosten aan huurder in rekening te brengen.8.13 (…) De waarborgsom/bankgarantie kan door verhuurder worden aangewend voor de kosten die met herstel zijn gemoeid indien huurder met het herstel in gebreke blijft.

2.3.

In de algemene bepalingen behorende bij de huurovereenkomst staat – onder andere – het volgende:

10.1.1

Tenzij schriftelijk anders is overeengekomen zal huurder het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst of bij het einde van het gebruik van het gehuurde, aan verhuurder opleveren in de staat die bij aanvang van de huur in het proces-verbaal van oplevering is beschreven, behoudens normale slijtage en veroudering.10.1.2 Mocht er bij aanvang van de huur geen proces-verbaal van oplevering van het gehuurde zijn opgemaakt, dan wordt het gehuurde door huurder bij het einde van de huurovereenkomst of bij het einde van het gebruik aan verhuurder opgeleverd in de staat die verhuurder mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, zonder gebreken, tenzij schriftelijk anders is overeengekomen en behoudens normale slijtage en veroudering.(…)10.8 Over de tijd die met het herstel is gemoeid, gerekend vanaf de datum van het einde van de huurovereenkomst, is huurder aan verhuurder een bedrag verschuldigd, berekend naar de laatst geldende huurprijs en vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten, onverminderd verhuurders aanspraak op vergoeding van de verdere schade en kosten.(…)12.2 Huurder heeft geen aanspraak op verrekening van enig bedrag met de bankgarantie.(…)18.2 Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.

2.4.

Onderaan de huurovereenkomst staat als (een van de) bijlage(n) genoemd: proces-verbaal van oplevering met foto’s. Onder aan het proces-verbaal van oplevering staat dat er een fotoreportage bijgevoegd is. Bij ondertekening voor akkoord met de inhoud van het proces-verbaal van oplevering heeft [gedaagde] geschreven:
‘zie mail, bijlage’.

2.5.

Per e-mail d.d. 2 november 2016 heeft [gedaagde] het volgende – voor zover hier relevant – aan Joscor geschreven:

(…)
Ik heb de overeenkomst gelezen en hierin wordt verwezen naar een proces-verbaal van oplevering met foto’s. Deze heb ik niet aangetroffen bij de overeenkomst en derhalve mijn bevindingen vastgelegd welke ik onderstaand per ruimte zal toelichten. (…)

Intern 1e ruimte 78m2- Aansluiting tussenwand poreus en brokkelt er tussenuit. (…)- Aansluiting tussenwand met plafond beschadigd. (…)(…)- Gat in muur /ontbreken contactdoos of afdichting. Zie IMG 4074(…)

Staat kozijnen in alle drie de ruimtes- alle kozijn zijn bevuild of ongedierte. Zie IMG (…)

Staat van het trappenhuis / achteringang- Gat in de wand. Zie IMG 4088(…)

Ik verneem graag hoe verder om te gaan met deze punten.(…)

2.6.

[gedaagde] heeft bij deze e-mail foto’s van het gehuurde bijgevoegd.

2.7.

Per brief d.d. 25 april 2018 heeft [gedaagde] de huurovereenkomst per 1 november 2018 opgezegd.

2.8.

Per brief d.d. 15 november 2018 heeft [gedaagde] – voor zover hier relevant – het volgende geschreven:

Bijgaand treft u de sleutels van de locatie [adres] waarvan de huurperiode afgelopen 31 oktober was verstreken. Helaas is het tot op heden niet gekomen tot een eindinspectie en sleuteloverdracht. Vanaf het moment van de huuropzegging, schrijven van woensdag 25 april jl., tot heden is het of niet tot een afspraak gekomen of zijn de afspraken op het laatste moment van uw zijde afgezegd. (…)

Ik vertrouw erop dat met het aangetekend aanleveren van bijgaande sleutels aan alle verplichtingen jegens Komen Beheer Groep/Joscor Vastgoed Holding B.V. is voldaan.

2.9.

Per e-mail d.d. 18 december 2018 heeft Joscor – onder andere – het volgende geschreven:

Omdat er geen gezamenlijke inspectie meer heeft plaatsgevonden, hebben wij onlangs zelf de ruimte geïnspecteerd.

Hieruit is gebleken dat de ruimte niet in een staat verkeerd zoals deze bij einde huurovereenkomst aan ons dient te worden opgeleverd. Wij verzoeken u dan ook vriendelijk doch met klem ervoor zorg te dragen dat de ruimte correct aan ons wordt opgeleverd. Wij verwijzen u hiervoor naar artikel 8.12 van het huurcontract en de algemene bepalingen behorende bij het huurcontract.

2.10.

Per e-mail d.d. 20 december 2018 heeft [gedaagde] aan Joscor gevraagd of zij de punten konden aangeven welke maken dat de ruimte niet correct is opgeleverd.

2.11.

Per brief d.d. 28 september 2020 heeft Joscor het volgende – voor zover hier relevant – geschreven:

Wij hebben uw e-mailbericht d.d. 20 december 2018 abusievelijk over het hoofd gezien, onze excuses hiervoor. Wij willen u alsnog de gelegenheid bieden de benodigde herstelwerkzaamheden uit te voeren en de gehuurde ruimte alsnog correct op te leveren.

De onderstaande punten dienen te worden aangepast/hersteld:- Al het houtwerk (zoals deuren) dient wit, egaal en onbeschadigd te zijn;- Het plafond dient wit, egaal en onbeschadigd te zijn;- De wanden dienen wit, egaal en onbeschadigd te zijn;- De vloerbedekking dient vervangen te worden.(…)

3.De vordering

3.1.

Joscor vordert dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt tot:
I. betaling van € 2.226,00 aan achterstallig huur voor de maand oktober 2018 te vermeerderen met de wettelijke handelsrente;
II. betaling van € 18.188,08 aan vergoeding gelijk aan de laatst geldende huurprijs over de periode november 2018 tot en met juni 2019 te vermeerderen met de wettelijke handelsrente;
III. betaling van € 21.600,00 aan boete te vermeerderen met de wettelijke handelsrente;
IV. betaling van € 9.498,50 aan kosten van de herstelwerkzaamheden te vermeerderen met de wettelijke rente;
V. betaling van € 1.290,13 aan incassokosten te vermeerderen met de wettelijke rente;
VI. betaling van de proceskosten inclusief de nakosten te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

Joscor legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] op 25 april 2018 de huurovereenkomst heeft opgezegd tegen 1 november 2018 maar dat er geen conform de huurovereenkomst correcte eindoplevering heeft plaatsgevonden. Nu er geen oplevering heeft plaatsgevonden, is [gedaagde] op grond van artikel 8.12 van de huurovereenkomst en artikel 10.8 van de daarbij behorende algemene bepalingen vanaf november 2018 tot en met juni 2019 een vergoeding gelijk aan de laatst geldende huurprijs verschuldigd. Daarnaast heeft Joscor op grond van artikel 8.12 van de huurovereenkomst het recht de benodigde werkzaamheden zelf uit te (laten) voeren en de kosten daarvan bij [gedaagde] in rekening te brengen. De kosten worden geschat op € 9.498,50. [gedaagde] heeft verder de huur van oktober 2018 (deels) onbetaald gelaten. Op grond van artikel 18.2 van de algemene bepalingen behorende bij de huurovereenkomst verbeurt Joscor telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan een direct opeisbare boete die Joscor dan ook vordert tot een totaalbedrag van € 21.600,00. Tot slot is [gedaagde] de buitengerechtelijke incassokosten en de wettelijke (handels)rente verschuldigd.

4.Het verweer

4.1.

[gedaagde] betwist de vordering en voert aan – samengevat – dat er meerdere afspraken waren gemaakt tussen partijen voor de oplevering van het gehuurde en de sleuteloverdracht. Deze afspraken zijn steeds afgezegd door Joscor waarna [gedaagde] uiteindelijk de sleutels per post heeft ingeleverd. Bij aanvang van de huurovereenkomst heeft [gedaagde] alle gaatjes gedicht, de vlekken weggewerkt en de muren wit geschilderd. Ook ligt er een zwevende laminaatvloer over de vloerbedekking zodat deze nog in dezelfde staat is als waarin deze destijds aan [gedaagde] is opgeleverd. Het gehuurde is door [gedaagde] opgeleverd zonder gebreken. Daarbij komt nog dat het gehuurde gesloopt zal worden en plaats zal maken voor nieuwbouw. De rekening van € 9.498,50 voor herstelkosten voor een ruimte die nooit meer opgeknapt wordt, is onnodig en veel te hoog. De huur voor oktober 2018 is verrekend met de waarborgsom waarbij ook de inflatiecorrectie is betaald zodat [gedaagde] aan al haar financiële verplichtingen heeft voldaan.

5.De beoordeling

5.1.

Ten aanzien van het geschil over de oplevering van het gehuurde stelt de kantonrechter
het volgende voorop. Gelet op artikel 7:224 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is een huurder verplicht het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst weer ter beschikking van de verhuurder te stellen. Indien tussen de huurder en verhuurder een beschrijving van het verhuurde is opgemaakt, is de huurder gehouden de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. Hoewel tussen partijen bij aanvang van de huurovereenkomst een beschrijving is opgemaakt van het gehuurde (het proces-verbaal en de e-mail d.d. 2 november 2016 met foto’s van [gedaagde]) zijn partijen afgeweken van artikel 7:224 BW (dat van regelend recht is) door in de huurovereenkomst specifieke afspraken te maken. Zo is opgenomen in artikel 8.12 van de huurovereenkomst dat het gehuurde bij oplevering in een staat dient te verkeren welke direct geschikt is voor wederverhuur. Daarnaast is opgenomen dat onder andere beschadigingen, kleurverschillen en/of vlekken op de wanden/deuren/plafond/lamellen, vlekken en slijtage in het tapijt dienen te worden hersteld.

5.2.

Gelet hierop had [gedaagde] het gehuurde op moeten leveren zonder beschadigingen en/of kleurverschillen of vlekken en slijtage. Hoewel Joscor heeft gesteld dat er sprake is van beschadigingen, kleurverschillen, vlekken en slijtage aan het gehuurde heeft zij dit niet nader onderbouwd. Niet in de dagvaarding noch ter zitting heeft Joscor onderbouwd waarom [gedaagde] niet aan artikel 8.12 van de huurovereenkomst heeft voldaan terwijl dit in het licht van artikel 21 Rv wel had gemoeten. Temeer gelet op de gemotiveerde betwisting door [gedaagde] bij conclusie van antwoord had het op de weg van Joscor gelegen om de grondslag van de vordering nader te onderbouwen, bijvoorbeeld door het inbrengen van foto’s. Joscor heeft dit nagelaten terwijl zij hiervoor wel ruim de mogelijkheid heeft gehad. Dit verweer is immers reeds bij conclusie van antwoord gevoerd. Joscor had haar stellingen kunnen onderbouwen door voor de zitting nadere producties over te leggen. Nu Joscor al eerder op de hoogte was van het verweer van [gedaagde] dat zij het gehuurde wél goed heeft opgeleverd (waarbij [gedaagde] haar verweer heeft onderbouwd met een beschrijving en foto’s uit haar e-mail), had Joscor hierop moeten inspelen. De vraag of het gehuurde wel of niet is opgeleverd zonder beschadigingen, kleurverschillen etc. is immers de kern van dit deel van de vordering. Hoewel Joscor ter zitting nog bewijs heeft aangeboden om haar stelling nader te onderbouwen, wordt dit bewijsaanbod gepasseerd. Zowel in de dagvaarding als ter zitting heeft Joscor nagelaten een voldoende concreet bewijsaanbod te doen dát en zo ja welke gebreken er nog in het gehuurde zijn. De stelling van Joscor ter zitting dat er misschien wel foto’s zijn gemaakt ten tijde van het begin van de huurovereenkomst, is hiertoe onvoldoende concreet omdat het niet zeker is dat er foto’s gemaakt zijn bij aanvang van de huurovereenkomst. Eventuele foto’s van hoe het pand er nu uitziet, hebben voor de beantwoording van de vraag of [gedaagde] in november 2018 het gehuurde goed heeft opgeleverd geen toegevoegde waarde.

5.3.

In haar pleitnota heeft Joscor nog verwezen naar een uitspraak van de kantonrechter te Alkmaar maar deze vergelijking gaat niet op. In die zaak hadden partijen immers specifiek opgenomen dat de huurder het gehuurde in nieuwstaat moest opleveren. Daarbij heeft gedaagde partij in die zaak de gebreken erkend terwijl [gedaagde] de gebreken gemotiveerd heeft betwist.

5.4.

Gelet op het voorgaande, kan de feitelijke grondslag zoals geschetst door Joscor de vordering tot betaling van de herstelkosten niet dragen, zodat deze vordering wordt afgewezen. Ook de vordering tot betaling van € 18.188,08 aan vergoeding gelijk aan de laatst geldende huurprijs over de periode november 2018 tot en met juni 2019 wordt afgewezen. Nu Joscor onvoldoende heeft onderbouwd dat [gedaagde] niet aan artikel 8.12 heeft voldaan, gaat de kantonrechter ervan uit dat [gedaagde] het gehuurde goed heeft opgeleverd; in een staat die geschikt is voor directe wederverhuur.

5.5.

Ten aanzien van de vordering tot betaling van € 2.226,00 aan achterstallig huur voor de maand oktober 2018 heeft [gedaagde] gesteld dat zij de huur heeft verrekend met de waarborgsom. Joscor stelt dat [gedaagde] niet mocht verrekenen omdat verrekening is uitgesloten in artikel 12.2 van de algemene bepalingen. [gedaagde] heeft hier geen verweer tegen gevoerd. Gelet hierop wordt de vordering tot betaling van € 2.226,00 aan achterstallige huur over oktober 2018 toegewezen. De kantonrechter merkt daarbij, ten overvloede, op dat dit betekent dat, indien [gedaagde] de huur over oktober 2018 heeft voldaan, Joscor de door [gedaagde] betaalde waarborgsom dient terug te betalen. Joscor kan hierbij geen beroep doen op artikel 8.13 van de huurovereenkomst waarin staat dat de waarborgsom kan worden aangewend voor de kosten van het herstel. Voor verrekening van de waarborgsom met de herstelkosten is hier geen ruimte nu eerder is beslist dat [gedaagde] het gehuurde goed heeft opgeleverd.

5.6.

Joscor maakt verder op grond van artikel 18.2 van de algemene bepalingen aanspraak op betaling van in totaal € 21.600,00 aan boetebedragen wegens te late betaling van de volledige huur en de gebruiksvergoeding. Voor wat betreft de gevorderde boeterente over de gebruiksvergoeding stelt de kantonrechter voorop dat in r.o. 5.4. is beslist dat [gedaagde] geen gebruiksvergoeding verschuldigd is. Ten overvloede merkt de kantonrechter op dat een huurder, na beëindiging van de huurovereenkomst, een gebruiksvergoeding niet meer verschuldigd is
uit hoofdevan de huurovereenkomst zodat dit geen grondslag kan zijn voor toewijzing van een boete over een gebruiksvergoeding. Voor wat betreft de boete over de niet-tijdige betaling van de huur over oktober 2018 verwijst de kantonrechter naar r.o. 5.5. waarin is beslist dat [gedaagde] de huur van oktober 2018 niet mocht verrekenen. Dit betekent dat zij de huur van oktober 2018 niet tijdig heeft betaald. Tegen de gevorderde boeterente over het te laat betalen van dit huurbedrag heeft [gedaagde] geen, althans geen zelfstandig verweer gevoerd. Evenmin heeft zij met een beroep op artikel 6:94 lid 1 BW om matiging van die boete verzocht. In beginsel kan deze vordering daarom volledig worden toegewezen. Niettemin is de kantonrechter van oordeel dat een aanzienlijke matiging van de boete tot tweemaal € 300,00 op zijn plaats is omdat:
- het boetebeding is opgenomen in algemene voorwaarden waardoor er aangenomen mag worden dat daarover dus niet apart onderhandeld is;
- het boetebeding geen beperking in de tijd bevat; indien na enige tijd duidelijk is dat de huurder niet kan of wil betalen vormt zij dus geen prikkel meer tot nakoming;
- Joscor niet heeft aangevoerd dat zij ten gevolge van het uitblijven van de huurbetaling schade heeft geleden die hoger is dan de wettelijke handelsrente;
- [gedaagde] ervan uitging dat zij aan al haar financiële verplichtingen heeft voldaan temeer nu zij ook de inflatiecorrectie heeft betaald;
- [gedaagde] op 8 oktober 2018 Joscor heeft laten weten de laatste huurtermijn te verrekenen en de inflatiecorrectie te betalen;
- Joscor na de e-mail van [gedaagde] d.d. 20 december 2018 pas op 28 september 2020, bijna twee jaar later, heeft gereageerd en daarbij niet heeft gesproken over de achterstallige huurtermijn.

5.7.

In de gegeven omstandigheden ziet de kantonrechter aanleiding voor matiging van de boete omdat onverkorte toepassing daarvan tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat zou leiden. De kantonrechter matigt de boete tot een totaalbedrag van € 600,00.

5.8.

Op grond van artikel 6:92 lid 2 BW treedt hetgeen ingevolge een boetebeding verschuldigd is, echter in de plaats van de schadevergoeding op grond van de wet, zodat de gevorderde wettelijke handelsrente over de hoofdsom en de boete niet toewijsbaar is.

5.9.

De conclusie is dat de kantonrechter de vorderingen van Joscor deels zal toewijzen.

5.10.

Joscor maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat Joscor voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen volgens het wettelijke tarief dat hoort bij de hoofdsom waartoe [gedaagde] zal worden veroordeeld. Derhalve wordt een bedrag van € 493,20 aan buitengerechtelijke incassokosten toegewezen. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke kosten wordt afgewezen, omdat niet is gesteld of gebleken dat deze kosten daadwerkelijk zijn betaald.

5.11.

Nu partijen over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld, is de kantonrechter van oordeel dat het redelijk is dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen.

6.De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Joscor van € 2.260,00 aan achterstallig huur over oktober 2018;

6.2.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Joscor van € 600,00 aan boete;

6.3.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Joscor van € 493,20 aan buitengerechtelijke incassokosten;

6.4.

bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;

6.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.6.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. I. de Greef en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier mr. M.L. van der Meij.

De griffier De kantonrechter