Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 20/3509
uitspraak van de meervoudige kamer van 27 augustus 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
gemachtigde: mr. M.J. Smaling, werkzaam bij VvAA rechtsbijstand,
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Velsen, verweerder
gemachtigde: B. Stuifbergen, juridisch adviseur bij de gemeente.
Procesverloop
Bij besluit van 2 september 2019 (het primaire besluit) heeft verweerder eiser op zijn aanvraag van 17 augustus 2017 onder meer [1] een tegemoetkoming in planschade van € 4.200,00, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de datum van ontvangst van het verzoek op 21 augustus 2017, toegekend.
Bij besluit van 2 juni 2020 op het bezwaar van eiser (het bestreden besluit) heeft verweerder het primaire besluit onder wijziging van de motivering in stand gelaten.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Op verzoek van de rechtbank heeft verweerder 8 juli 2021 stukken ingezonden.
De rechtbank heeft het beroep op 16 juli 2021 op zitting behandeld. Eiser is verschenen, vergezeld van zijn echtgenote [echtgenote] en bijgestaan door zijn gemachtigde en ing. Th. A. van Sambeek rentmeester verbonden aan de besloten vennootschap Adviesbureau Grondzaken Limburg BV (AGL). Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door mr. D.S. Krijgsman van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (de SAOZ).
Overwegingen
1. Artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) luidt onder meer:
1. Burgemeester en wethouders kennen degene die in de vorm van (..) een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven (…).
2 Een oorzaak als bedoeld in het eerste lid is:
a. een bepaling van een bestemmingsplan, (…).
Artikel 6.2 van die wet luidt onder meer:
1 Binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade blijft voor rekening van de aanvrager.
2 In ieder geval blijft voor rekening van de aanvrager:
(…)
b. van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, tenzij de vermindering het gevolg is:
1°. van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond, of
2°. van op de onroerende zaak betrekking hebbende regels als bedoeld in artikel 3.1.
Artikel 3.1 Wro heeft onder meer betrekking op bestemmingsplannen.
2.1
Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] . Eiser stelt planschade in de vorm van waardevermindering van zijn woning te hebben geleden als gevolg van een op 6 april 2017 aan de besloten vennootschap Dreef Beheer B.V. verleende en op 31 mei 2017 (hierna: peildatum) in werking getreden omgevingsvergunning voor het bouwen van onder meer een parkeergarage met daarboven een supermarkt en daarboven 9 appartementen en een gebouw met 22 appartementen inclusief herinrichting van aangrenzende gronden op het perceel Bloemendaalsestraatweg ongenummerd (locatie Blekersduin) te Santpoort-Zuid. Dat perceel grenst aan het perceel van eiser.
Bij zijn aanvraag heeft eiser een taxatierapport overgelegd van G&O Makelaars van 19 juli 2017. Volgens die makelaar is de onroerende zaak van eiser per 11 juli 2017 als gevolg van realisatie van het bouwplan met € 30.000,- in waarde verminderd tot € 500.000,-.
Op basis van het voorheen geldende planologische regime, bestaande uit het bestemmingsplan “Santpoort-Zuid 1” hadden de betreffende gronden de bestemmingen “Bijzondere doeleinden, “Winkels en bovenwoningen met erf”, “Kwekerij”, “Verkeersdoeleinden” en “Groenvoorzieningen”. Voorts waren twee vrijstellingen ex artikel 19 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening gedateerd 30 augustus 1988 en 30 september 1986 verleend voor het uitbreiden van de ten noordwesten van de woning van eiser gesitueerde kas met een overkapping voor het tuincentrum en voor het uitbreiden van de ten noordoosten van de woning van eiser gelegen supermarkt met bovenwoningen.
2.2
SAOZ heeft in opdracht van verweerder advies uitgebracht omtrent de aanvraag van eiser.
2.3
SAOZ heeft op 15 april 2019 een concept advies aan de betrokkenen toegezonden. Eiser heeft hierop bij brief van 27 mei 2019 gereageerd. Bij zijn brief heeft eiser een aanvulling van G&O Makelaars van 21 mei 2019 op het taxatierapport van 19 juli 2017 overgelegd, alsmede een reactie van AGL van 27 mei 2019. SAOZ heeft verweerder bij Planschade advies van juli 2019 geadviseerd aan eiser een tegemoetkoming in planschade van € 4.200,00, te vermeerderen met wettelijke rente, toe te kennen. SAOZ concludeerde tot een waardevermindering van de onroerende zaak van € 25.000,00 en een vermindering van de vergoeding wegens normaal maatschappelijk risico van 4% van de waarde van de onroerende zaak van € 520.000,00 voorafgaand aan de peildatum.
2.4
Verweerder heeft op basis van het advies van de SAOZ het primaire besluit genomen. Bij zijn bezwaarschrift heeft eiser een rapport van AGL van 30 oktober 2019 overgelegd.
2.5
Bij nader advies van 12 november 2019 heeft SAOZ op verzoek van verweerder gereageerd op het door eiser overgelegde rapport van AGL en daarbij haar eerdere advies van juli 2019 gehandhaafd.
2.6
Eiser heeft bij brief van 4 december 2019 op het nadere advies van de SAOZ van 12 november 2019 gereageerd en daarbij een nadere reactie van AGL van 3 december 2019 overgelegd.
2.7
Verweerder heeft vervolgens het bestreden besluit genomen, waarbij hij het primaire besluit heeft gehandhaafd.
3.1
Bij de beoordeling van een verzoek om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of de verzoeker door wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de planologische maatregel waarvan gesteld wordt dat deze schade heeft veroorzaakt en het voordien geldende planologische regime. Anders dan eiser kennelijk bedoelt te betogen is daarbij niet de feitelijke situatie, de feitelijk onder het oude en nieuwe regime gerealiseerde bebouwing en gebruik, van belang, maar hetgeen op grond van deze regimes maximaal kan onderscheidenlijk kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking heeft plaatsgevonden.
3.2
Op grond van de omgevingsvergunning van 6 april 2017 is op korte afstand van de woning van eiser in plaats van het onder het oude regime gerealiseerde tuincentrum de bouw van onder meer een supermarkt met daarboven 9 appartementen en op de plaats van de oude supermarkt met bovenwoningen een gebouw met 22 appartementen mogelijk gemaakt.
Niet in geschil is dat door de inwerkingtreding van deze omgevingsvergunning planologisch nadeel is ontstaan voor eiser in de vorm van waardevermindering van de bij hem in eigendom zijnde onroerende zaak.
Waardevermindering (planvergelijking en taxatie)
4.1
Eiser voert aan, mede onder verwijzing naar door hem overgelegde rapporten van AGL en G&O Makelaars, dat SAOZ in haar advies onvoldoende heeft onderbouwd hoe zij tot een waardevermindering van zijn woning van € 25.000,00 is gekomen. Eiser komt zelf tot een schadebedrag van € 30.000,00. SAOZ heeft volgens eiser bij de planvergelijking het planologische nadeel dat is ontstaan, te gering beoordeeld, met name aan de noordwestzijde van zijn woning. De appartementen boven de nieuwe supermarkt hebben een nadelige invloed op eisers woon- en leefklimaat. Wat betreft uitzicht, situeringswaarde, privacy en hinder is als gevolg van de nieuwe planologische situatie sprake van een ernstige aantasting. Wat betreft daglichtinval is sprake van enige aantasting. Er is volgens eiser sprake van een aanzienlijke toename van de bouwmassa en het aantal appartementen.
Wat betreft de maximale planologische invulling onder het oude planologische regime was het, anders dan SAOZ heeft verondersteld, voorts niet aannemelijk dat op het oude supermarktgebouw met daarboven appartementen met een hoogte van 10,00 meter nog een kap zou worden gerealiseerd tot 12,00 meter hoogte. Een maximale invulling onder het oude regime tot die 12 meter op dit onderdeel lag volgens eiser niet in de lijn der verwachting. Ook behoorde volgens eiser in de oude situatie een ontsluiting voor auto’s naar het achtererf van de oude supermarkt/appartementengebouw en het daar stallen van auto’s niet tot de mogelijkheden; het volledige achtererf van de supermarkt was immers, aldus eiser, bebouwd.
SAOZ heeft volgens eiser bij de planvergelijking verder miskend dat het niet aannemelijk was en niet in de lijn der verwachting lag dat de doorzichtige, licht doorlatende en voor eiser niet hinderlijke, met de artikel 19 WRO Pro vrijstelling van 30 augustus l988 mogelijk gemaakte, overkapping van het tuincentrum zou worden vervangen door een dichte, massieve overkapping.
In het taxatierapport behorende bij het advies van SAOZ is daarnaast niet vermeld welke transacties bij de taxatie zijn betrokken, maar in het taxatierapport van G&O Makelaars wel. Opmerkelijk is, aldus eiser, dat de taxateur van SAOZ bij de vaststelling van de schade € 5.000,00 lager uitkomt dan de taxateur van G&O. Dit komt volgens eiser doordat de taxateur van G&O Makelaars het planologisch nadeel dat is ontstaan terecht zwaarder heeft gewogen.
SAOZ heeft volgens eiser verder niet althans onvoldoende gereageerd op de rapporten van G&O Makelaars van 21 mei 2019 en AGL van 30 oktober 2019 over de waardering van de onroerende zaak voorafgaand en direct na de peildatum.
4.2.1
De rechtbank stelt het volgende vast. In de adviezen van de SAOZ van juli 2019 en 12 november 2019 is de waardevermindering van de woning van eiser vastgesteld op € 25.000,00 (4,8%). Daarbij is ervan uitgegaan dat de waarde van de woning van eiser voor de peildatum € 520.000,00 bedroeg en € 495.000,00 na de peildatum.
4.2.2
Aan de hand van maximalisatie van de bouw- en gebruiksmogelijkheden onder het oude en nieuwe planologische regime is SAOZ in haar advies ingegaan op de schadefactoren uitzicht, schaduwwerking, karakter van de bestemming, privacy en hinder (waaronder verkeer).
Het uitzicht van eiser is volgens SAOZ door de toename van de (mogelijke) bouwmassa in zowel noordwestelijke (nieuwe supermarkt) als noordoostelijke richting (nieuw appartementengebouw) in (verdergaande) mate beperkt. Aan de noordwestzijde was volgens de SAOZ onder het oude planologische regime een transparante, niet volledig doorzichtige, overkapping van een tuincentrum met een hoogte van maximaal 4,00 meter toegestaan, terwijl in de nieuwe situatie, op wat grotere afstand van eisers perceel, een gebouw met dichtbij een hoogte van maximaal l4,80 meter en iets verder terugliggend 8,70 meter is toegestaan. Aan de noordoostzijde was volgens de SAOZ onder het oude planologische regime een gebouw met een hoogte van 10,00 meter toegestaan dat boven de 10,00 meter mocht worden voorzien van een kap tot een nok- of kaphoogte van 12,00 meter. SAOZ tekent hierbij aan dat van een maximale invulling dient te worden uitgegaan en dat dit slechts anders is indien de invulling met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid is uitgesloten. Daarvan is hier volgens SAOZ geen sprake. De stelling van eiser dat het plaatsen van de kap niet in de lijn der verwachting lag, kan SAOZ niet plaatsen, omdat enkel verwachtingen bij de maximale invulling volgens haar geen rol spelen. Ook waren aan de noordoostzijde achter het gebouw bergingen met een goothoogte van 2,50 meter toegestaan. Onder het nieuwe planologische regime is aan die zijde op dezelfde afstand van de onroerende zaak van eiser, zo is ook niet in geschil, een appartementengebouw met een hoogte van 10,30 meter toegestaan, zij het dat het nieuwe gebouw wat breder mag zijn (20,00 meter inclusief galerijen en balkons) dan onder het oude plan (10 meter vermeerderd met balkons en luifels tot 1,50 meter breed.
Daarnaast is volgens SAOZ onder het nieuwe planologische regime sprake van een beperking van de daglichtinval, hoewel het schaduweffect op zich beperkt is, gelet op de ligging van de mogelijk gemaakte bebouwing ten noordwesten en -oosten van de woning van eiser.
Voorts is de situeringswaarde van de woning van eiser volgens SAOZ in verdergaande mate aangetast. Hoewel de directe omgeving van de woning van eiser onder het oude planologische regime al werd gekenmerkt door relatief intensieve bebouwing en gebruiksmogelijkheden, is als gevolg van de toename van de bouwmassa op korte afstand achter en naast de woning volgens de SAOZ sprake van een beduidend meer ingesloten ligging.
Verder is volgens SAOZ sprake van een verdergaande aantasting van de privacy onder de nieuwe planologische situatie. Vanuit noordoostelijke richting (de oude supermarkt en appartementen) kon bij een maximale invulling van het bestemmingsplan al een behoorlijke druk op de privacy van de woning van eiser uitgaan, maar door de grotere gevelbreedte en het verder in zuidwestelijke richting gesitueerd zijn van de galerijen is dit effect wat groter in de nieuwe situatie, aldus de SAOZ. Wat betreft de noordwestelijke zijde was in de oude situatie sprake van een privacy effect vanwege de aanwezigheid van het tuincentrum, maar van inkijk vanuit bebouwing was geen sprake. In de nieuwe situatie zijn hier appartementen voorzien. Hoewel deze, op de eerste verdieping, een behoorlijke afstand terug liggen van de rand van het nieuwe gebouw aan de zijde van eiser en alleen met de entreezijden op de woning van eiser zijn gericht, wordt hierdoor, aldus SAOZ, toch de privacy bij de woning van eiser beïnvloed, met name omdat voor de woningen ook nog een strook verblijfsgebied ten behoeve van de toegankelijkheid van de woningen is voorzien.
Ten slotte is volgens SAOZ sprake van toename van hinder. In de oude situatie kon ook al de nodige hinder worden ondervonden van het tuincentrum ten noordwesten en de supermarkt en woningen ten noordoosten van de woning, maar door met name de intensivering van het woongebruik is volgens de SAOZ sprake van enige toename van hinder. Het wonen heeft een meer permanent gebruikskarakter. Van toename van hinder als gevolg van het parkeerterrein ten behoeve van het nieuwe appartementengebouw tussen de bouwdelen 1 (de nieuwe supermarkt met appartementen) en 2 (het nieuwe appartementengebouw) en de toegangsweg tussen de woning van eiser en bouwdeel 2 is volgens SAOZ in planologisch opzicht geen sprake, omdat dat gebruik van die toegang en dat parkeren en dus die hinder als gevolg hiervan, anders dan AGL bepleit, onder het oude planologische regime ook al mogelijk was.
In haar advies van juli 2019 heeft SAOZ in de bijlage verder gereageerd op het aanvullende rapport van G&O Makelaars van 21 mei 2019 en dat van AGL van 27 mei 2019.
SAOZ onderschrijft gelet op het voorgaande niet de kwalificaties van de zijde van eiser dat onder het nieuwe planologische regime, bezien tegen de achtergrond van het oude, sprake is van een ernstige belemmering van het uitzicht, situeringswaarde, privacy en hinder, althans een groter nadeel dan zij heeft ingeschat.
4.2.3
Vervolgens heeft SAOZ blijkens het advies op basis van de conclusies van de planvergelijking een taxatie verricht. Daarvan is een afzonderlijk taxatierapport bij het advies gevoegd. De taxateur heeft de marktwaarde per peildatum 22 mei 2017 vastgesteld op € 520.000,00. In het advies is vermeld dat is gekeken naar transacties in de directe nabijheid van de woning van eiser. Er is gebruik gemaakt van transactiegegevens van de woningen aan de [adres 2], [adres 3] en [adres 4] die op respectievelijk 27 februari 2018, 15 april 2016 en 4 april 2016 zijn geleverd. De transactiegegevens zijn volgens de SAOZ om twee redenen evenwel niet zo relevant. De verschillen tussen de getaxeerde waarden door de SAOZ en die van het door eiser ingeschakelde G&O Makelaars liggen, aldus SAOZ, ruimschoots binnen de gebruikelijke taxatiemarges.
Blijkens het advies is de waarde van de woning van eiser op basis van het nieuwe planologische regime getaxeerd op € 495.000,00. De waardevermindering wordt, zo staat in het advies vermeld, naast de waarde van het betreffende object, met name bepaald door de aard en de ernst van de inbreuk in verhouding tot de oude planologische situatie.
4.3
Gelet op hetgeen onder 4.2.1 tot en met 4.2.3 is overwogen, heeft SAOZ het schadebedrag van € 25.000,00 op een voldoende overtuigende wijze vastgesteld, zodat verweerder voor het onderdeel waardevermindering van het advies van SAOZ heeft mogen uitgaan. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat SAOZ de omvang van de schade heeft onderschat. SAOZ – en daarmee verweerder – heeft, anders dan eiser bepleit, terecht geen aanleiding gezien voor het meewegen van extra hinder door de thans feitelijk aanwezige toerit tussen de onroerende zaak van eiser en het nieuwe appartementengebouw en het gebruik van het erf achter dat gebouw voor het parkeren van auto’s aldaar. Onder het oude regime was daar – achter de toenmalige supermarkt - weliswaar feitelijk een uitbouw van die supermarkt en zoals eiser ter zitting heeft toegelicht een beperkte laad- en losmogelijkheid tussen zijn onroerende zaak en de supermarkt, maar de bestemming erf rondom de supermarkt liet ook toen een toerit en parkeermogelijkheden achter het gebouw toe, zodat er in dat opzicht geen sprake is van een planologische verslechtering en SOAZ, anders dan de door eiser ingeschakelde deskundige heeft gedaan, daar terecht geen verdergaande benadeling aan heeft verbonden. Hetzelfde geldt voor de maximale (nok)hoogte van het oude supermarkt/appartementengebouw. Dat dat gebouw circa 10 meter hoog was en niet (feitelijk) voorzien was van een wel planologisch toegestane nok tot 12 meter hoog, brengt nog niet mee dat SAOZ die planologische mogelijkheid in de oude situatie bij de planvergelijking buiten beschouwing moest laten. Dat een kap niet was aangebracht, is, anders dan eiser aanvoert, onvoldoende voor de conclusie dat realisatie van een gebouw van die hoogte onder het oude plan niet in de lijn der verwachting lag.
SAOZ heeft wat betreft de waarde van de onroerende zaak voor de peildatum uit kunnen gaan van de getaxeerde waarde van € 520.000,00. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat SAOZ concreet gemotiveerd heeft uiteengezet waarom aan de door eiser ingebrachte taxatie geen doorslaggevende betekenis kan worden gehecht – zo is de taxateur van eiser van een andere peildatum uitgegaan - en dat de gedachtegang van de taxateur van SAOZ voldoende duidelijk is. Ook acht de rechtbank van belang, zoals SAOZ zelf heeft opgemerkt in haar adviezen, dat het verschil in getaxeerde waarde voor de peildatum (€ 520.000,00 versus de door G&O Makelaars getaxeerde waarde van € 530.000,00) binnen een bij waardering acceptabele bandbreedte in taxaties door verschillende taxateurs valt. Nu de taxatie van SAOZ minder dan 2% lager uitvalt dan de taxatie van G&O Makelaars is er onvoldoende grond voor het oordeel dat verweerder die taxatie niet mag volgen.
In het kader van het bepalen van de waarde van de onroerende zaak na de peildatum heeft SAOZ de relevante schadefactoren betrokken en inzichtelijk gemaakt hoe zij deze heeft gekwalificeerd. SAOZ is er bij onder meer de invulling van de maximale mogelijkheden onder het oude planologische regime terecht van uitgegaan dat achter het gebouw van de toenmalige supermarkt geparkeerd kon worden door bewoners van de daarboven gelegen woningen gelet op de bestemming “Winkels en bovenwoningen met erf”. Anders dan eiser betoogt, zijn parkeervoorzieningen ten behoeve van de bewoners van de bovenwoningen in dit geval inherent aan de ter plaatse deels geldende woonbestemming. Dat in de doeleindenomschrijving bij genoemde bestemming in artikel 11, eerste lid, van de oude planregels de functie parkeren niet als zodanig is vermeld, vormt geen grond voor het oordeel dat parkeren op de bij de bovenwoningen behorende erven niet is toegestaan. De plansystematiek geeft daarvoor geen aanleiding. Het standpunt van eiser zou tot gevolg hebben dat op geen enkel perceel met een woonbestemming mag worden geparkeerd, wat niet de bedoeling van de planwetgever kan zijn geweest. Dat in de oude situatie in een ontsluiting naar het achtererf van de supermarkt feitelijk niet was voorzien, omdat het volledige achtererf van de supermarkt was bebouwd, is, gelet op het onder 3 overwogene en anders dan eiser heeft verondersteld, niet relevant. Dit verschil in benadering wettigt, mede gelet op het feit dat SAOZ, anders dan (de deskundige van) eiser, ook terecht in de oude situatie de mogelijkheid van een nokhoogte van het supermarkt/appartementengebouw tot 12 meter in de taxatie van de schade betrekt, ook de conclusie dat verweerder in navolging van SAOZ terecht van een geringer planologisch nadeel en dus een geringer schadebedrag uitgaat dan (de deskundige van) eiser heeft bepleit.
Uit de door eiser ingebrachte rapporten van G&O Makelaars en AGL blijkt, mede gelet op de tekortkomingen die daaraan volgens de SAOZ blijkens haar adviezen kleven en die door eiser niet concreet zijn weersproken, niet van concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van de adviezen van juli 2019 en 12 november 2019 van de SAOZ op het onderdeel waardevermindering.
4.4
Verweerder is dus terecht uitgegaan van een schade als gevolg van de planologische maatregel van € 25.000,00. De beroepsgrond slaagt niet.
Normaal maatschappelijk risico
5.1
Eiser voert verder aan dat SAOZ in haar adviezen ten onrechte is uitgegaan van een normaal maatschappelijk risico van 4%. Volgens eiser is het wettelijk standaardpercentage uit artikel 6.2, tweede lid, Wro van 2% in dit geval op zijn plaats. Hij voert hiertoe aan dat de ontwikkeling niet is te beschouwen als een normale maatschappelijke ontwikkeling. De enkele omstandigheid dat een schoolgebouw dat ter plaatse aanwezig was, is afgebroken brengt niet met zich mee dat een stedelijke ontwikkeling als thans is gerealiseerd voor de hand ligt. Zo een afbraak vormt daarvoor volgens eiser nog geen startsein. De grootschalige ontwikkeling past niet in de ruimtelijke structuur van een relatief klein dorp. Daarnaast past de ontwikkeling volgens eiser niet in langjarig gevoerd gemeentelijk beleid. Zo blijkt uit het document “Ruimtelijke en functionele uitgangspunten Nova-terrein” van december 2000 onder andere dat de nieuwbouw rond de bestaande supermarkt kleinschalig dient te blijven en dat lange, blinde wanden voorkomen moeten worden. In het document “Ruimtelijk functioneel kader Blekersduin” (concept) van juni 2008 werd, aldus eiser, nog uitgegaan van vernieuwing van het tuincentrum. Uit de startnotitie voor het nieuwe bestemmingsplan “Santpoort-Zuid” uit 2013 blijkt dat er geen concrete uitvoerbare plannen lagen voor het gebied waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden. Er was op dat moment dus geen concreet beleidskader. De stelling van de SAOZ dat de ontwikkeling tot het nieuwe planologisch kader past in een reeks van jaren gevoerde planologische beleid is, aldus eiser, dan ook onbegrijpelijk.
Eiser voert verder aan, onder verwijzing naar rechtspraak van de Raad van State, dat bij de beoordeling of een planologische ontwikkeling als normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd moet worden gekeken naar de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak van de aanvrager en naar de aard en omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel. [2] De onroerende zaak van eiser is door de ontwikkeling volledig ingebouwd.
5.2
Zoals de Raad van State in zijn uitspraak van 4 mei 2021, ECLI:NL:RVS:2021:954, en de hiervoor aangehaalde standaarduitspraak heeft overwogen, is de vaststelling van de omvang van het normaal maatschappelijk risico in de eerste plaats aan het bestuursorgaan, verweerder dus, dat daarbij beoordelingsruimte toekomt. Het bestuursorgaan moet deze vaststelling naar behoren motiveren.
Bij de vaststelling van het normaal maatschappelijk risico dienen alle relevante omstandigheden van het geval te worden betrokken. Van belang is onder meer of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd. Het gaat erom dat die ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop deze ontwikkeling zich zou voordoen. In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het in een reeks van jaren gevoerde planologische beleid past.
5.3
Verweerder heeft aangevoerd dat de aard van de onderhavige ontwikkeling, te weten inbreiding met woningbouw en vervangende nieuwbouw van een supermarkt en appartementen in de bebouwde kom, in zijn algemeenheid is aan te merken als een normale maatschappelijke ontwikkeling.
Gelet op de structuur van de omgeving, te weten de bebouwde kom met zowel grondgebonden woningen, gestapelde woningbouw als andersoortige bebouwing, kan de nieuwe ontwikkeling, gezien de aard en omvang daarvan ter plaatse, in redelijkheid gedeeltelijk als passend worden aangemerkt. De ontwikkeling sluit immers niet geheel aan bij de grondgebonden woningen, zoals die van eiser, doch bestaat anderzijds deels uit vervangende nieuwbouw van appartementen.
Daarnaast blijkt volgens verweerder uit verscheidene stukken dat de ontwikkeling past binnen het langjarig door de gemeente gevoerde beleid. Verweerder wijst er in dit verband op dat de stedenbouwkundige structuur van het bouwplan aansluit op de gemeentelijke uitgangspunten zoals die in hoofdlijnen zijn vastgelegd in de documenten “Ruimtelijke en functionele uitgangspunten Nova-terrein” van december 2000 en “Ruimtelijk functioneel kader Blekersduin” (concept) van juni 2008. Daarnaast is in de startnotitie voor het nieuwe bestemmingsplan “Santpoort-Zuid” uit 2013 aangegeven dat de functie van het gebied primair woninggebied is. In dat plan is uiteindelijk het perceel waar de nieuwe supermarkt met appartementen en het nieuwe appartementengebouw zijn gepland, nog niet gepland, omdat er toen nog geen concreet plan voorlag en is het oude bestemmingsplan voor het perceel blijven gelden, maar in de startnotitie worden de eerdere plannen wel weer aangehaald.
Gelet op het voorgaande is volgens verweerder sprake van een normale maatschappelijke ontwikkeling die gedeeltelijk in de lijn der verwachtingen lag. In een dergelijk geval kan de drempel wegens het normaal maatschappelijk risico op een hoger percentage worden gezet dan 2, maar niet op het voor inbreidingslocaties als drempel geaccepteerde percentage van 5. Een aftrek van 4% doet in dit geval volgens verweerder recht aan de omstandigheden van het geval. Het bedrag aan aftrek van het normaal maatschappelijk risico stelt verweerder dan ook vast op € 20.800,00.
5.4
Gelet op de onder 5.3 weergegeven omstandigheden, heeft verweerder de omvang van het normaal maatschappelijk risico naar behoren gemotiveerd.
De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat verweerder concreet gemotiveerd heeft uiteengezet waarom de ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling is te beschouwen, deze deels in de ruimtelijke structuur past en binnen het ruimtelijke beleid. (Beleids)stukken waarin op de beoogde uitbreiding en verandering rondom de woning van eiser is ingegaan waren aanwezig. Anders dan eiser heeft verondersteld gaat het bij de beoordeling van de vraag of een ontwikkeling binnen het ruimtelijke beleid past niet om concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt waarin een ontwikkeling specifiek moet zijn benoemd en omschreven. [3] Voor het oordeel dat sprake is van een ontwikkeling die binnen het ruimtelijk beleid past, is afdoende dat op basis van de (beleids)stukken duidelijk was dat de ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag. Dat is hier gelet op de inhoud van de door verweerder aangehaalde stukken het geval.
De omstandigheid dat de ontwikkeling op korte afstand van de woning van eiser is gesitueerd, brengt verder, anders dan eiser (eerst) ter zitting heeft betoogd, niet met zich mee dat geen drempel van 4% kon worden toegepast. Bij het vaststellen van de omvang van het normale maatschappelijke risico komt geen zelfstandige betekenis toe aan de geringe afstand tussen de woning en de ontwikkeling. Die afstand is slechts van belang als daaruit zou blijken dat de ontwikkeling naar haar aard en omvang niet of niet geheel binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving of binnen het gevoerde ruimtelijke beleid paste. Zoals hiervoor toegelicht doet deze situatie zich hier echter niet voor. Voorts is geen sprake van een zeer ingrijpende planologische ontwikkeling die voor eiser tot een uitzonderlijk hoge schade heeft geleid in verhouding tot de waarde van de woning. Zodat ook daarin geen grond is gelegen om vanwege de geringe afstand van een lagere drempel uit te gaan. De omvang van de schade – 4,8 %van de waarde van de woning – is geen reden om bij eiser niet een drempel van 4%van de onroerende zaak toe te passen.
5.5
Deze beroepsgrond slaagt ook niet.
6. Het beroep is ongegrond.
7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.H.M. Bruin, voorzitter, mr. J.M. Janse van Mantgem en mr. S.W. van Kasbergen, leden, in aanwezigheid van mr. W.I.K. Baart, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 27 augustus 2021.
griffier
voorzitter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u in hoger beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. U moet het beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.