ECLI:NL:RBNHO:2021:8060

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

Zittingsplaats Haarlem

zaaknummer / rolnummer: C/15/305441 / HA ZA 20-472

Vonnis van 18 augustus 2021

in de zaak van

[eiser],

wonende te [plaats 1] ,

eiser,

advocaat mr. M.R. van Buiten te Haarlem,

tegen

1.[gedaagde 1] ,

2.
[gedaagde 2],

beiden wonende te [plaats 2] ,

gedaagden,

advocaat mr. A.C. Mahabiersing te Haarlem.

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde 1] c.s. genoemd worden. Gedaagden afzonderlijk worden aangeduid als [gedaagde 1] en Yazdani.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 3 maart 2021
de aanvullende producties E5 tot en met E12 van de zijde van [eiser]
de akte overlegging producties G2 en G3 van de zijde van [gedaagde 1] c.s.
de productie G1 (nogmaals) van de zijde van [gedaagde 1] c.s., met daarbij de bevestiging dat het geen concept rapport betreft, maar een definitief rapport (productie G4)
de mondelinge behandeling van 25 juni 2021, waarvan de griffier aantekeningen heeft bijgehouden, die zich in het dossier bevinden
de aantekeningen mondelinge behandeling van mr. Van Buiten namens [eiser]
de spreekaantekeningen van mr. Mahabiersing namens [gedaagde 1] c.s.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiser] is eigenaar van de onroerende zaak gelegen aan de [adres] [huisnummer 1] tot en met [huisnummer 2] te [plaats 1] (hierna: de onroerende zaak). [gedaagde 1] c.s., echtgenoten, hebben de onroerende zaak van [eiser] gekocht voor € 800.000,00. Op de overeengekomen leveringsdatum van 28 juni 2018 is de onroerende zaak niet geleverd. [eiser] heeft Giannattassio c.s. op 3 juli 2018 in gebreke gesteld. Op 13 juli 2018 heeft [eiser] de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden en aanspraak gemaakt op de overeengekomen boete van € 80.000,00.

2.2.

[gedaagde 1] c.s. hebben bij deze rechtbank een bodemprocedure tegen [eiser] aanhangig gemaakt en hebben in die procedure de rechtbank gevorderd [eiser] te veroordelen tot levering van de onroerende zaak aan hen (hierna: de hoofdprocedure). Bij vonnis van 26 juni 2019 heeft de rechtbank die vordering afgewezen. Naar het oordeel van de rechtbank zijn [gedaagde 1] c.s. jegens [eiser] in verzuim geraakt en heeft [eiser] de koopovereenkomst op goede gronden ontbonden. In reconventie heeft de rechtbank onder meer overwogen dat dit tot gevolg heeft dat [gedaagde 1] c.s. op grond van de koopovereenkomst een boete verschuldigd zijn van € 80.000,00 en dat tussen partijen niet in geschil is dat de verschuldigde boete niet in mindering strekt op eventueel verschuldigde schadevergoeding. De rechtbank heeft voorts overwogen dat
‘ [gedaagde 1] c.s. toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen en [dat] door hem niet [is] weersproken dat hij als gevolg daarvan aansprakelijk is voor de door [eiser] geleden schade, welke schade onder meer bestaat uit de kosten en lasten met betrekking tot de woning en het niet kunnen beschikken over de overwaarde van ongeveer € 450.000,- en daardoor mislopen van rendement.’De rechtbank heeft [gedaagde 1] c.s. veroordeeld tot betaling van (het restant van) de boete en voor recht verklaard dat [gedaagde 1] c.s. toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen jegens [eiser] en hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de door [eiser] geleden en te lijden schade. De rechtbank heeft [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk veroordeeld tot betaling van deze schade aan [eiser] , nader op te maken bij staat.

2.3.

Het vonnis in de hoofdprocedure is inmiddels in kracht van gewijsde gegaan en heeft daarmee tussen partijen gezag van gewijsde verkregen.

2.4.

Op 18, 25 en 26 februari 2020 heeft [eiser] ten laste van [gedaagde 1] c.s. beslagen gelegd onder derden en op onroerende zaken.

2.5.

Partijen hebben op 17 maart 2020 een ‘escrow overeenkomst’ gesloten, onder opheffing van de gelegde beslagen.

3.Het geschil

3.1.

Deze procedure betreft een schadestaatprocedure. [eiser] vordert, uitvoerbaar bij voorraad, hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 1] c.s. tot betaling van:

I. € 1.286,79 per maand vanaf 28 juni 2018 in verband met doorlopende kosten en lasten met betrekking tot de onroerende zaak, althans een door de rechtbank in goede justitie te begroten bedrag, tot en met de datum van de verkoop van de onroerende zaak, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen datum, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 28 juni 2018 tot aan de dag van algehele voldoening;

II. € 4.562,20 per maand vanaf 28 juni 2018 in verband met gederfd rendement, althans een door de rechtbank in goede justitie te begroten bedrag, tot en met de datum van de verkoop van de onroerende zaak, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen datum, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 28 juni 2018 tot aan de dag van algehele voldoening;

III. € 250.000,00 in verband met de schade wegens waardevermindering, althans een door de rechtbank in goede justitie te begroten bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 28 juni 2018 tot aan de dag van algehele voldoening;

IV. € 8.000,00 in verband met de schade vanwege (extra) verkoopkosten, althans een door de rechtbank in goede justitie te begroten bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 28 juni 2018 tot aan de dag van algehele voldoening;

V. € 7.256,42 in verband met de schade in de vorm van diverse overige kosten, althans een door de rechtbank in goede justitie te begroten bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 28 juni 2018 tot aan de dag van algehele voldoening;

VI. de (na)kosten van deze procedure, met bepaling dat als deze kosten niet binnen twee weken na de datum van dit vonnis zijn voldaan, [gedaagde 1] c.s. daarover de wettelijke rente verschuldigd zijn tot de dag der algehele voldoening.

3.2.

[gedaagde 1] c.s. voeren verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

De vorderingen in deze schadestaatprocedure strekken tot vergoeding van schade die [eiser] stelt te hebben geleden als gevolg van het door de rechtbank in de hoofdprocedure vastgestelde toerekenbare tekortschieten door [gedaagde 1] c.s. in de nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst.

Schade

4.2.

Voor toewijzing van de vorderingen van [eiser] is vereist dat sprake is van een causaal verband tussen de toerekenbare tekortkoming van [gedaagde 1] c.s. en de gestelde schade van [eiser] . Uitgangspunt van het schadevergoedingsrecht is dat de benadeelde ( [eiser] ) zoveel mogelijk in de toestand moet worden gebracht waarin hij zou hebben verkeerd indien de schadeveroorzakende gebeurtenis zou zijn uitgebleven. Ter bepaling van de omvang van de schade moet een vermogensvergelijking worden gemaakt tussen de toestand zoals deze in werkelijkheid is, en de toestand zoals die vermoedelijk zou zijn geweest wanneer de toerekenbare tekortkoming van [gedaagde 1] c.s. wordt weggedacht. De stelplicht en de bewijslast ten aanzien van het bestaan en de omvang van de schade rusten op grond van de hoofdregel van artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) in beginsel op [eiser] .

4.3.

[eiser] heeft gesteld dat indien de toerekenbare tekortkoming van [gedaagde 1] c.s. wordt weggedacht de onroerende zaak op 28 juni 2018 aan [gedaagde 1] c.s. zou zijn geleverd. Dit betekent dat hij sindsdien geen kosten en lasten ten aanzien van de onroerende zaak zou hebben gehad. Doordat de koopsom niet is voldaan, heeft [eiser] bovendien niet kunnen beschikken over de overwaarde waardoor hij rendement over de overwaarde is misgelopen. Daarbij komt dat er inmiddels funderingsproblemen aan de onroerende zaak zijn geconstateerd, die op basis van de koopovereenkomst voor rekening van [gedaagde 1] c.s. zouden zijn gekomen. De onroerende zaak is hierdoor in waarde gedaald met
€ 250.000,00. Ook zal [eiser] kosten moeten maken voor de verkoop van de onroerende zaak, omdat de koop niet is doorgegaan. Verder heeft [eiser] na het vonnis van 26 juni 2019 diverse kosten moeten maken, waaronder juridische kosten en deurwaarderskosten. Die kosten zouden niet zijn gemaakt wanneer [gedaagde 1] c.s. de overeenkomst waren nagekomen, aldus nog steeds [eiser] .

4.4.

[gedaagde 1] c.s. hebben hiertegen - kort gezegd - aangevoerd dat [eiser] geen vermogensvergelijking heeft gemaakt. [eiser] heeft slechts zijn financiële positie in de situatie waarin [gedaagde 1] c.s. tekort zijn geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de koopovereenkomst uitgewerkt, én heeft dat niet volledig en niet onderbouwd gedaan. De financiële positie van [eiser] in de situatie dat [gedaagde 1] c.s. wél zouden zijn nagekomen heeft [eiser] niet geschetst. [eiser] heeft verder ten onrechte geen rekening gehouden met de gevolgen van eigen schuld, met de voordelen die hij heeft genoten vanwege de wanprestatie van [gedaagde 1] c.s. en heeft niet voldaan aan de op hem rustende schadebeperkingsplicht. Wat betreft de eigen schuld/schadebeperkingsplicht van [eiser] wijzen [gedaagde 1] c.s. er op dat zij ruim vóór de buitengerechtelijke ontbinding van de koopovereenkomst aan [eiser] kenbaar hebben gemaakt dat de levering van de onroerende zaak aan hen alsnog op korte termijn zou kunnen plaatsvinden. Op 23 juli 2018 is in dit verband aan [eiser] medegedeeld dat de financiering was gerealiseerd en de levering op 26 juli 2018 kon plaatsvinden. [eiser] heeft hieraan geen medewerking verleend, terwijl hij hiermee zijn gestelde schade volledig had kunnen beperken. [eiser] heeft ook verder niet gedaan wat redelijkerwijs van hem mocht worden verwacht om alsnog op korte termijn een zo hoog mogelijke verkoopprijs van de onroerende zaak te realiseren, aldus [gedaagde 1] c.s.

4.5.

[eiser] heeft de door hem gestelde schade onderverdeeld in vijf posten, die de rechtbank hieronder zal bespreken.

I. Doorlopende kosten en lasten

4.6.

[eiser] vordert onder I de ten aanzien van de onroerende zaak doorlopende kosten vanaf de aanvankelijke leveringsdatum van 28 juni 2018. Indien de onroerende zaak op die datum aan [gedaagde 1] c.s. geleverd zou zijn, zou [eiser] niet langer de kosten van de opstalverzekering (€ 3.297,52 per jaar) en diverse eigenaarslasten (€ 2.384,01 per jaar) verschuldigd zijn geweest. Bij betaling van de koopsom, zou daarnaast de hypotheek van
€ 343.780,00, tegen een rente van ongeveer 3%, zijn afgelost. Per jaar bedraagt de hypotheekrente € 9.760,00. Volgens [eiser] resulteert dit in een totaalbedrag aan doorlopende maandelijkse kosten van € 1.286,79 ((€ 3.297,52 + € 2.384,01 + € 9.760,00) / 12).

4.7.

De rechtbank overweegt dat de omvang van de schade slechts kan worden bepaald wanneer er een goede vermogensvergelijking wordt gemaakt. [eiser] heeft alleen de situatie geschetst zoals die vermoedelijk zou zijn geweest als de toerekenbare tekortkoming van [gedaagde 1] c.s. wordt weggedacht (de hypothetische situatie). [eiser] heeft echter nagelaten de volledige situatie te schetsen zoals deze in werkelijkheid is. Ter zitting is immers gebleken dat [eiser] een deel van de onroerende zaak tot februari 2021 verhuurde, naar eigen zeggen voor € 1.000,00 per maand. [eiser] heeft ter zitting desgevraagd verklaard dat hij met die huurinkomsten de vaste lasten heeft betaald. In het geval de onroerende zaak wél aan [gedaagde 1] c.s. zou zijn geleverd, zou [eiser] geen inkomsten uit huur hebben gehad. Dit voordeel had [eiser] moeten meenemen in de vermogensvergelijking. [gedaagde 1] c.s. hebben de hoogte van de huurinkomsten bovendien bij gebrek aan bewijs betwist. De huurinkomsten zijn door [eiser] op geen enkele wijze (met bescheiden) onderbouwd. Gelet op de gemotiveerde betwisting van [gedaagde 1] c.s. en in het licht van het bovenstaande, is de rechtbank van oordeel dat [eiser] dan ook niet (langer) voldoet aan zijn stelplicht ten aanzien van de stelling dat hij vanaf 28 juni 2018 maandelijks € 1.286,79 schade lijdt door de toerekenbare tekortkoming van [gedaagde 1] c.s. Wat betreft de periode vanaf februari 2021 geldt voorts nog het volgende. Ter zitting heeft [eiser] verklaard dat hij op enig moment na het onherroepelijk worden van het vonnis in de hoofdprocedure van 26 juni 2019 heeft besloten om de onroerende zaak niet te gaan verkopen maar zelf te gaan ontwikkelen. Hoewel onduidelijk is gebleven wanneer [eiser] dit besluit heeft genomen – meteen na het onherroepelijk worden van het vonnis in de hoofdprocedure dan wel op een later moment na een mislukt onderhandelingstraject met een potentiële koper – (en [eiser] op een later moment kennelijk van dit besluit is terugkomen) staat vast dát hij dit besluit heeft genomen. Gelet op dit besluit van [eiser] om de onroerende zaak toch te houden (en niet te verkopen) heeft [eiser] onvoldoende toegelicht waarom de doorlopende kosten als schade als gevolg van de tekortkoming moeten worden aangemerkt. De vordering onder I zal dan ook worden afgewezen.

II. Gederfd rendement over de overwaarde

4.8.

[eiser] stelt dat doordat de koopsom van € 800.000,00 niet is voldaan, hij niet heeft kunnen beschikken over de overwaarde van € 456.220,00 (€ 800.000,00 – € 343.780,00). Hij is daardoor vanaf 28 juni 2018 rendement over dit bedrag misgelopen. [eiser] belegt vaak gelden via zijn adviseur, de heer Bakkum van Bedrijven-advies Noord-Holland, door korte leningen aan te gaan tegen rentepercentages die variëren tussen de 10% tot 15%. Bij de berekening van het misgelopen rendement gaat [eiser] daarom uit van een gemiddeld jaarlijks rendement van 12%. Dit resulteert in een maandelijks misgelopen rendement van € 4.562,20 (€ 54.746,40 / 12). Het gederfd rendement moet volgens [eiser] worden aangemerkt als schade die het gevolg is van de toerekenbare tekortkoming van [gedaagde 1] c.s.

4.9.

Ook voor de beoordeling van deze schadepost is van belang een vermogensvergelijking te maken tussen de situatie zoals die nu is en de situatie die zich zou hebben voorgedaan in het hypothetische geval dat [gedaagde 1] c.s. niet waren tekortgeschoten. In dat laatste geval zou [eiser] de koopprijs van € 800.000,00 hebben ontvangen en de overwaarde van € 456.220,00 hebben kunnen beleggen, hetgeen volgens [eiser] nu niet het geval is, omdat het geld in de onroerende zaak zit. [eiser] gaat daarbij uit van een gederfd rendement, omdat de onroerende zaak in waarde zou zijn gedaald en momenteel nog maar een waarde zou hebben van € 550.000,00. Met [gedaagde 1] c.s. is de rechtbank van oordeel dat er geen duidelijkheid bestaat over de huidige marktwaarde van de onroerende zaak. [eiser] heeft geen taxatie laten uitvoeren waarbij de waarde is vastgesteld. Dat sprake is van een waardevermindering is de rechtbank dus geenszins gebleken. Gelet op de stijgende onroerend goed markt en mede gelet op het door [eiser] ter zitting verklaarde dat hij enige tijd na de ontbinding van de koopovereenkomst met [gedaagde 1] c.s. een bod heeft ontvangen van een potentiële koper van 1,1 miljoen euro, is niet ondenkbaar dat de waarde van de onroerende zaak juist is toegenomen. In dat geval heeft de niet nakoming door [gedaagde 1] c.s. juist gerendeerd voor [eiser] . Bovendien gaat [eiser] er zonder meer vanuit dat een belegging van de overwaarde een rendement van 12% zou opleveren. [eiser] gaat er naar het oordeel van de rechtbank te gemakkelijk aan voorbij dat beleggen ook kosten en risico’s met zich brengt. Deze kosten en risico’s zijn niet meegenomen in de situatieschets. Gelet op het voorgaande is opnieuw geen volledig beeld geschetst van een vermogensvergelijking tussen de werkelijke toestand en de toestand zoals die zou zijn geweest bij het wegdenken van de toerekenbare tekortkoming van [gedaagde 1] c.s., terwijl dit wel op de weg van [eiser] ligt. Dit leidt tot de conclusie dat ook de vordering onder II zal worden afgewezen.

III. Waardevermindering van de onroerende zaak

4.10.

[eiser] vordert € 250.000,00 als schadevergoeding voor de gestelde waardevermindering van de onroerende zaak. [eiser] baseert dit bedrag op een uitspraak van [gedaagde 1] tijdens een telefoongesprek met de heer Bakkum, in welk gesprek [gedaagde 1] heeft meegedeeld de onroerende zaak voor € 550.000,00 te willen kopen vanwege inmiddels geconstateerde funderingsproblemen. [eiser] stelt zich op het standpunt dat de funderingsproblemen op basis van de ontbonden overeenkomst voor rekening van [gedaagde 1] c.s. zouden komen. Ervan uitgaande dat het bod van [gedaagde 1] c.s. een beeld geeft van de werkelijke waarde, bedraagt de schade van [eiser] € 250.000,00 (€ 800.000,00 – € 550.000,00 ), aldus nog steeds [eiser] .

4.11.

[gedaagde 1] c.s. betwisten (onder meer) dat sprake is van een waardevermindering van de onroerende zaak. Er is immers geen taxatie uitgevoerd waaruit dit blijkt. [gedaagde 1] c.s. voeren verder aan dat ook de gestelde funderingsproblemen niet zijn vastgesteld, nu het in het kader van de verkoop in 2018 geplande funderingsonderzoek uiteindelijk niet is doorgegaan, en [eiser] ook daarna geen onderzoek heeft laten uitvoeren. [eiser] heeft de waardevermindering gebaseerd op een uitlating van [gedaagde 1] uit 2018, maar hieraan kan volgens [gedaagde 1] c.s. niet de conclusie worden verbonden dat de onroerende zaak in waarde verminderd is met € 250.000,00.

4.12.

De rechtbank overweegt als volgt. Gelet op de gemotiveerde betwisting van [gedaagde 1] c.s. heeft [eiser] onvoldoende gesteld en onderbouwd dat sprake is van een waardevermindering van de onroerende zaak. Vast staat dat er geen taxatie van de onroerende zaak heeft plaatsgevonden. Ook van de gestelde gebreken aan de fundering en eventuele herstelkosten is verder niets gebleken, aangezien [eiser] hiernaar geen onderzoek heeft laten verrichten. Bovendien is al jaren sprake van een stijgende onroerend goed markt. Ter zitting heeft [eiser] verklaard dat hij enige tijd na de ontbinding van de koopovereenkomst met [gedaagde 1] c.s. een bod van 1,1 miljoen euro heeft ontvangen van de eigenaar van het naastgelegen pand. Dit is een contra-indicatie voor de gestelde waardevermindering. De rechtbank volgt [eiser] niet in zijn stelling dat dit bod twee keer zo hoog was als de door [eiser] gestelde waarde omdat enkel de potentiële koper (eigenaar van het naastgelegen perceel) baat heeft bij de aankoop van de onroerende zaak. De vordering van [eiser] is aldus op niet meer gebaseerd dan een mondeling bod van [gedaagde 1] in 2018. Dit is onvoldoende. Om die reden zal de vordering onder III eveneens worden afgewezen. Bij deze stand van zaken komt de rechtbank niet toe aan de vraag of ‘de funderingsproblemen’ ( [eiser] lijkt de herstelkosten gelijk te stellen aan de waardevermindering) zonder meer voor rekening van [gedaagde 1] c.s. zouden zijn gekomen op grond van de koopovereenkomst, zoals [eiser] stelt en [gedaagde 1] c.s. gemotiveerd hebben betwist.

IV. Verkoopkosten

4.13.

[eiser] vordert verkoopkosten van € 8.000,00. Omdat de verkoop aan [gedaagde 1] c.s. niet is doorgegaan, zullen er kosten gemaakt moeten worden in verband met de verkoop van de onroerende zaak. Deze kosten begroot [eiser] op 1% van de aanvankelijke koopprijs van € 800.000,00. Dit is volgens [eiser] de gebruikelijke courtage van een verkopend makelaar.

4.14.

[gedaagde 1] c.s. verweren zich met de stelling dat de verkoopkosten niet onderbouwd zijn. Het uitgangspunt van [eiser] dat de courtage berekend moet worden over een koopsom van € 800.000,00 rijmt niet met de stelling van [eiser] dat de onroerende zaak thans nog maar een waarde heeft van € 550.000,00. Bovendien is het percentage van 1% courtage niet onderbouwd en is geen rekening gehouden met de eigen schuld van [eiser] en het niet voldoen aan zijn schadebeperkingsplicht.

4.15.

De rechtbank overweegt als volgt. Onder verwijzing naar rov. 4.7 (slot) herhaalt de rechtbank dat [eiser] ter zitting heeft verklaard dat hij op enig moment na de ontbinding van de koopovereenkomst heeft besloten om de onroerende zaak zelf te gaan ontwikkelen en niet te verkopen. Reeds hierop strandt de vordering, omdat daarmee het causaal verband tussen de gestelde schade en de toerekenbare tekortkoming van [gedaagde 1] c.s. ontbreekt. De vordering onder IV zal dan ook worden afgewezen.

V. Diverse overige kosten

4.16.

[eiser] betoogt dat hij na het vonnis van 26 juni 2019 diverse kosten heeft moeten maken, die niet vallen onder de proceskosten in deze procedure of de reeds door [gedaagde 1] c.s. vergoede kosten. Het gaat om juridische kosten van € 3.357,75 en deurwaarderskosten van € 3.898,67. De kosten zien op werkzaamheden met betrekking tot de executie en beslaglegging alsmede het sluiten van de escrow overeenkomst en de opheffing van de beslagen. [eiser] zou deze kosten niet hebben hoeven maken, als [gedaagde 1] c.s. hun verplichtingen uit de koopovereenkomst zouden zijn nagekomen. In totaal bedragen deze kosten € 7.256,42.

4.17.

[gedaagde 1] c.s. voeren aan dat de overige kosten niet deugdelijk zijn onderbouwd door [eiser] . De juridische kosten zijn gebaseerd op de staffel WIK/BIK uitgaande van een hoofdsom van € 200.000,00. Aangezien de hoofdsom niet vaststaat, kan dit bedrag niet zonder meer als schade worden opgevoerd. Ook de deurwaarderskosten zijn onvoldoende onderbouwd door [eiser] . Op 11 maart 2020 hebben [gedaagde 1] c.s. al € 1.467,84 betaald voor kosten van tenuitvoerlegging. Door [eiser] is niet toegelicht waarom er naast de betaalde € 1.467,84 ook nog € 3.898,67 verschuldigd is.

4.18.

De rechtbank stelt vast dat de toepasselijke staffel voor de juridische kosten moet worden bepaald aan de hand van de toegewezen hoofdsom. Omdat de hoofdsom wordt afgewezen, zullen als gevolg daarvan ook de door [eiser] gevorderde juridische kosten worden afgewezen. Hetzelfde geldt wat betreft de gevorderde deurwaarderskosten. Uit de factuur van de deurwaarder (en de daarbij gevoegde specificatie) begrijpt de rechtbank dat de gevorderde kosten zien op diverse beslagleggingen en het opheffen van deze beslagen ná het vonnis in de hoofdprocedure. Opnieuw geldt dat nu in deze procedure de gevorderde hoofdsom wordt afgewezen, de kosten die [eiser] gemaakt heeft in het kader van de beslagleggingen eveneens zullen worden afgewezen. Voor zover de kosten op andere werkzaamheden betrekking hebben geldt dat het, gelet op de gemotiveerde betwisting van [gedaagde 1] c.s., op de weg van [eiser] had gelegen om de kosten nader te specificeren en concreet toe te lichten waarop de kosten van € 3.357,75 betrekking hebben. [eiser] heeft dit echter nagelaten. Het voorgaande leidt tot afwijzing van de vordering onder V.

Conclusie

4.19.

De rechtbank concludeert dat de onder I tot en met V gevorderde schade hetzij onvoldoende (concreet) is onderbouwd hetzij niet in causaal verband staat met de toerekenbare tekortkoming van [gedaagde 1] c.s. De rechtbank komt daarom aan bewijslevering niet toe.

4.20.

De rechter is op grond van artikel 6:97 van het Burgerlijk Wetboek (BW) bevoegd (en gehouden) de schade te begroten en te bepalen op de wijze die het meest in overeenstemming is met de aard daarvan en deze te schatten indien de omvang niet nauwkeurig kan worden vastgesteld. Daarbij is het uitgangspunt dat de benadeelde zoveel mogelijk in de toestand moet worden gebracht waarin hij had verkeerd indien de schadeveroorzakende gebeurtenis zich niet had voorgedaan. Uit het voorgaande moge blijken dat [eiser] zijn (betwiste) stellingen onvoldoende concreet heeft onderbouwd en op geen enkele wijze inzicht heeft gegeven in de voordelen die hij heeft genoten (zoals de huuropbrengsten en de stijgende onroerend goed markt). Al met al heeft [eiser] volstaan met een optelsom aan kosten en nadelen, voorzien van een beperkte toelichting en marginale onderbouwing van de vordering. Ter zitting is dit uitdrukkelijk besproken. Hoewel niet valt uit te sluiten dat [eiser] schade heeft geleden als gevolg van de toerekenbare tekortkoming van [gedaagde 1] c.s. in de nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst, kan de rechtbank bij de huidige stand van zaken niet vaststellen wat die schade is, ook niet bij benadering. De rechtbank zal derhalve niet overgaan tot begroting van de schade zoals bedoeld in artikel 6:97 BW.

Proceskosten

4.21.

[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. worden begroot op:

- griffierecht 937,00

- salaris advocaat
6.428,00(2,0 punten × tarief € 3.214,00)

Totaal € 7.365,00

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. tot op heden begroot op € 7.365,00,

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.J. Bellaart en in het openbaar uitgesproken op
18 augustus 2021.^[1]