Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 20/4211
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 november 2021 in de zaak tussen
[X], wonende te [Z], eiser
(gemachtigde: [A]),
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 29 februari 2020 de waarde van de onroerende zaak [a] te [Z] (de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 1.113.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) 2020 bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde van de woning en de aanslag OZB gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 september 2021 te Haarlem.
Eiser is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde mr. P.A. Schrijver.
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.
2. De woning, gebouwd in 1920, is een vrijstaande villa met garage. De inhoud van de woning is ongeveer 595 m³ en de oppervlakte van het perceel is 483 m². De woning ligt aan het [#], is gebouwd onder architectuur van [B] en is een Rijksmonument.
Geschil3.In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019.
4. Eiser neemt het standpunt in dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld en dat de waarde niet hoger kan zijn dan € 1.065.000. Voor de onderbouwing heeft eiser gewezen op de verkoopprijzen die zijn gerealiseerd voor [b] en [c], beide te [Z]. Verder stelt eiser dat ten onrechte geen rekening gehouden is met het waardedrukkende effect van de monumentale status van de woning.
Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en verlaging van de waarde tot € 1.065.000.
5. Verweerder neemt het standpunt in dat de waarde niet te hoog is bepaald en wijst in dat verband op de bij het verweerschrift gevoegde waardematrix. Daarin zijn, naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van de vergelijkingsobjecten [d], [e]. [f], [g] en [h], alle te [Z]. Verweerder stelt dat juist wordt geadverteerd met de bijzondere architectuur en dat er geen waardedruk uitgaat van de monumentale status.
Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
6. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
Vooraf: ingetrokken beroepsgronden
7. Ter zitting heeft eiser de beroepsgronden, waarin hij stelt dat hij in de bezwaarfase tevergeefs bij verweerder om de overlegging van de grondstaffel en de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten heeft verzocht en dat verweerder het gehanteerde indexeringspercentage om de waarde van de vergelijkingsobjecten op de waardepeildatum te bepalen, en de onderbouwing hiervan, niet inzichtelijk heeft gemaakt, ingetrokken.
Waardering van de woning
8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
9. Eiser heeft gesteld dat een aantal van de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten qua waarde meer dan 35% afwijkt van de waarde van de woning en dat de Waarderingsinstructie voorschrijft dat in het geval de woningen die als vergelijkingsobject worden gebruikt meer dan 35% in waarde afwijken, goed moet worden bekeken of deze wel bruikbaar zijn als vergelijkingsobject. Verweerder heeft in reactie hierop gesteld dat de woning een uniek object is, waardoor het moeilijk is om goed vergelijkbare objecten te vinden, en dat er geen beter vergelijkbare woningen te vinden waren. De gemachtigde van eiser heeft ter zitting erkend dat het moeilijk is om goed vergelijkbare woningen te vinden, hetgeen ook blijkt uit het feit dat één van de twee door eiser zelf aangedragen vergelijkingsobjecten qua grootte en gerealiseerde verkoopprijs meer afwijkt van de vastgestelde waarde voor de woning dan de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten. Gelet hierop acht de rechtbank de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten bruikbaar om de waarde van de woning te onderbouwen. Het zijn woningen die kort genoeg vóór of na de waardepeildatum zijn verkocht en het zijn alle vrijstaande woningen uit een redelijk vergelijkbare bouwperiode die wat ligging betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De omvang van de vergelijkingsobjecten varieert weliswaar opwaarts en neerwaarts, maar vanwege deze diversiteit bieden zij tezamen toch bruikbare waardegegevens. Ook in het licht van de door eiser aangedragen vergelijkingsobjecten (zie hierna) is niet aannemelijk dat er ter vergelijking met de woning betere referentieobjecten voorhanden waren.
10. Zoals overwogen vertonen de vergelijkingsobjecten weliswaar verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name met de ligging, de grootte, de onderhoudstoestand en de kwaliteit, voldoende rekening is gehouden, gelet op de kubieke- en vierkantemeterprijzen die voor de woning en de vergelijkingsobjecten zijn gehanteerd. Hierbij merkt de rechtbank nog op dat verweerder ter zitting naar tevredenheid van de gemachtigde van eiser heeft toegelicht hoe hij tot de waarden van de bijgebouwen is gekomen.
Nu voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten, kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
11. Hetgeen eiser hier tegenin heeft gebracht, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.
De monumentale status
12. Eiser heeft onder verwijzing naar gerechtshof ’s-Gravenhage 23 november 2011, ECLI:NL:GHSGR:2011:BV2794, aangevoerd dat het feit dat aan de woning de status van een Rijksmonument is toegekend, een waardeverminderende invloed heeft. Verweerder heeft bestreden dat de Rijksmonumentenstatus de waarde van de woning in negatieve zin beïnvloedt. Verweerder heeft daarbij ter zitting zijn in het verweerschrift ingenomen standpunt in zoverre verduidelijkt dat hij niet betoogt dat de verkrijgings- en waarderingsfictie hieraan in de weg staan. Het door verweerder verduidelijkte uitgangspunt dat een monumentale status invloed kan hebben op de WOZ-waarde is naar het oordeel van de rechtbank juist (zie Hoge Raad 2 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AQ7130). Voor zover eiser wil stellen dat van een monumentale status in alle gevallen enige waardeverminderende invloed uitgaat, kan dit echter niet uit de uitspraak van het Gerechtshof worden afgeleid, aangezien het Hof geen algemeen geldend oordeel gaf, maar tot zijn oordeel kwam na afweging van al hetgeen door partijen in die zaak was aangevoerd.
13. Eiser stelt dat de monumentale status de waarde van de woning drukt, omdat die status leidt tot hogere onderhoudskosten en er meer regels zijn waaraan moet worden voldaan als het gaat om onderhoud van en aanpassingen aan de woning. Verweerder betoogt dat er in het concrete geval geen aannemelijke waardedruk van de monumentale status uitgaat, omdat er naast nadelen ook financiële en andere voordelen aan die status verbonden zijn. De woning is volgens verweerder een uniek object, dat vanwege de bijzondere architectuur waarin het gebouwd is juist meer gewild is. Ter onderbouwing hiervan heeft verweerder gewezen op drie verkopen van in de directe omgeving gelegen tussenwoningen met een bijzondere architectuur die door dezelfde architect ([B]) zijn gebouwd als de woning, en in respectievelijk mei, juni en juli van 2020 zijn verkocht, waarbij in de verkoopadvertenties juist werd geadverteerd met de bijzondere architectuur en die gelet op hun (perceel)omvang voor aanzienlijke prijzen verkocht zijn. Tegenover deze specifieke onderbouwing van verweerder dat er geen waardruk van de monumentale status uitgaat, is eiser niet met meer concrete informatie gekomen met betrekking tot de door hem gestelde waardedrukkende invloed van de Rijksmonumentenstatus. De rechtbank acht daarom niet aannemelijk dat de beperkingen een zwaardere invloed op de waarde zouden hebben dan de waardeverhogende invloed die uitgaat van de Rijksmonumentenstatus en de bijzondere architectuur. In deze stelling van eiser ziet de rechtbank derhalve geen aanleiding tot verlaging van de waarde.
Andere verkopen
14. Eiser heeft ten slotte nog gesteld dat de verkoopprijzen die zijn gerealiseerd voor [b] en [c] aantonen dat de door verweerder vastgestelde waarde te hoog is. De rechtbank volgt eiser hierin niet en overweegt daartoe als volgt. Verweerder heeft met betrekking tot [b] onweersproken gesteld dat dat object een mindere ligging heeft dan de woning (die aan het [#] is gelegen) en dat de kwaliteit en staat van onderhoud van dat object ten tijde van de verkoop als matig moeten worden gekwalificeerd. Gelet hierop en het feit dat [b] desondanks op 29 juli 2019 is verkocht voor € 1.300.000, ziet de rechtbank in deze gerealiseerde verkoopprijs geen aanleiding om de door verweerder vastgestelde waarde te hoog te achten.
Daarnaast heeft eiser onvoldoende onderbouwd waarom de gerealiseerde verkoopprijs voor [c] aanleiding zou moeten zijn om de door verweerder vastgestelde waarde te hoog te achten. Nu er grote verschillen zijn qua inhoud en perceeloppervlakte tussen de woning en [c], er geen gegevens zijn verstrekt met betrekking tot ligging, kwaliteit en onderhoud van dit object en ook onduidelijkheid bestaat over de aanwezigheid van bijgebouwen, is een vergelijking met de woning niet goed mogelijk. De rechtbank ziet in de gerealiseerde verkoopprijs voor [c] dan ook eveneens geen aanleiding om de door verweerder vastgestelde waarde te hoog te achten.
Slotsom
15. Verweerder maakt met het taxatierapport alsmede met hetgeen hij overigens heeft aangevoerd voldoende aannemelijk dat de in aanmerking genomen waarde van € 1.113.000 niet te hoog is. Het door belanghebbende zijnerzijds aangevoerde is hiertegenover van onvoldoende gewicht om te concluderen tot een lagere waarde. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
16. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Ferrier, rechter, in aanwezigheid van mr. S.A. Carter, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 november 2021.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.