ECLI:NL:RBNHO:2022:10127

Uitspraak

RECHTBANKNOORD-HOLLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Zaanstad

Zaaknummer: 9798536 \ CV EXPL 22-1285

Vonnis van 17 november 2022

in de zaak van

1.de besloten vennootschap HANDEL EN EXPLOITATIE MAATSCHAPPIJ COMARALL B.V.,

statutair gevestigd te Amsterdam, kantoorhoudende te Purmerend,
2. de besloten vennootschap
JUNA HOLDING B.V.,

statutair gevestigd te Purmerend, kantoorhoudende te Zuidoostbeemster

als de maten van:

3.3. de maatschap [eiseres] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [eiseressen] ,

gemachtigde: mr. K. Mels,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. S.J. van der Aart.

De zaak in het kort

In deze zaak vordert de verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst, omdat de huurder tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen. De kantonrechter oordeelt dat de huurder weliswaar tekort is geschoten door de woning gedeeltelijk onder te verhuren en de huur structureel niet tijdig en volledig te betalen, maar dat deze tekortkomingen in de gegeven omstandigheden geen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. De vordering tot ontbinding wordt daarom afgewezen, net zoals de vordering tot afdracht van de uit de onderhuur ontvangen inkomsten. Wel moet de huurder de huurachterstand betalen.

1.De procedure

1.1.

[eiseressen] heeft bij dagvaarding van 29 maart 2022 een vordering tegen [gedaagde] . ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.

1.2.

Op 21 oktober 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [eiseressen] heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiseressen] bij brief van 10 oktober 2022 een akte overlegging producties tevens zijnde een eiswijziging toegezonden en [gedaagde] heeft bij e-mail van 17 oktober 2022 nog stukken toegezonden.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde] huurt vanaf 1 oktober 2016 een woning aan de [adres] te [plaats] (hierna te noemen: ‘de woning’). De huurprijs bedraagt € 725,00 per maand en moet bij vooruitbetaling vóór de eerste van elke maand worden betaald.

2.2.

[eiseressen] is vanaf 10 september 2021 eigenaar van het pand waar de woning van [gedaagde] in gevestigd is en daarmee ook de verhuurder van [gedaagde] .

2.3.

De door [gedaagde] in 2016 ondertekende huurovereenkomst bevat, voor zover van belang, de volgende bepalingen:

‘2.2. Van deze overeenkomst maken deel uit de ‘Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte, vastgesteld op 30 juli 2003 en gedeponeerd op 31 juli 2003 bij de griffie van de rechtbank te Den Haag en aldaar ingeschreven onder nummer 74/2003, hierna te noemen “algemene bepalingen”. Deze algemene bepalingen zijn partijen bekend. Huurder heeft hiervan een exemplaar mogen ontvangen.

10.6

Het is huurder niet toegestaan het gehuurde met meer dan twee personen te bewonen waarvan twee volwassenen.

10.7 (

Gedeeltelijke) onderverhuur is niet toegestaan.

10.14

Indien huurder ten aanzien van voornoemde bepalingen in gebreke blijft, heeft verhuurder het recht de huurovereenkomst te ontbinden.’

2.4.

In de algemene bepalingen is, voor zover van belang, verder het volgende bepaald;

‘
1.3 Huurder is – zonder voorafgaande, schriftelijke toestemming van verhuurder – niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan, daaronder begrepen het verhuren van kamers en het verlenen van pension of het doen van afstand van huur. Een door of vanwege verhuurder gegeven toestemming is eenmalig en geldt niet voor andere of opvolgende gevallen.

1.4.

Ingeval huurder handelt in strijd met het bepaalde in 1.3. verbeurt hij aan verhuurder per kalenderdag dat de overtreding voortduurt een direct opeisbare boete, gelijk aan driemaal de op dat moment voor huurder geldende huurprijs per dag met een minimum van € 45,-- per dag, onverminderd het recht van verhuurder om nakoming dan wel ontbinding wegens wanprestatie, alsmede schadevergoeding te vorderen voor zover de schade de boete overstijgt. Verder dient huurder alle daardoor verkregen inkomsten aan verhuurder af te dragen.’

2.5.

Bij brief van 9 februari 2022 heeft de gemachtigde van [eiseressen] [gedaagde] laten weten dat [eiseressen] tot ontbinding van de huurovereenkomst over wil gaan, omdat [gedaagde] de woning gedeeltelijk onderverhuurt. Tevens wordt [gedaagde] gesommeerd tot betaling van een huurachterstand die op dat moment € 725,00 bedraagt.

3.Het geschil

3.1.

[eiseressen] vordert dat de kantonrechter;

- de huurovereenkomst ontbindt en [gedaagde] veroordeelt het gehuurde te ontruimen;

- [gedaagde] veroordeelt tot betaling van een huurachterstand die tot en met oktober 2022 € 1.850,00 bedraagt, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de opeisbaarheid van de achterstallige huurtermijnen;

- [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 725,00 per maand voor iedere maand of gedeelte daarvan dat hij het gehuurde niet heeft ontruimd;

- [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 1,43 aan wettelijke rente over de huurachterstand van de maand februari 2022;

- [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 10.500,00, te vermeerderen met € 500,00 per maand voor iedere maand na maart 2022 dat hij de woning onderverhuurt;

- [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 217,50 aan buitengerechtelijke incassokosten;

- [gedaagde] veroordeelt in de kosten van de proces- en nakosten.

3.2.

[eiseressen] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] de woning zonder toestemming van [eiseressen] gedeeltelijk onderverhuurt en de huur structureel niet tijdig dan wel niet volledig betaalt. [gedaagde] schiet daardoor tekort in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst en deze tekortkomingen zijn dusdanig ernstig dat de huurovereenkomst ontbonden moet worden. Verder moet [gedaagde] de huurachterstand die hij heeft laten ontstaan, betalen en de inkomsten die hij uit de onderhuur heeft gehad aan [eiseressen] afdragen.

3.3.

[gedaagde] betwist de vordering. Hij voert aan dat hij niet tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Hij erkent dat hij de huur niet altijd stipt voor de eerste van maand heeft betaald. Dit was vanwege financiële problemen niet altijd mogelijk, maar hij heeft zich wel altijd ingespannen om, zodra dat mogelijk was, de huur te betalen en achterstanden beperkt te houden. Ook erkent [gedaagde] dat een vriend hem (dhr. [naam 1] ) bij hem woont en dat [naam 1] daarvoor een vergoeding aan hem betaalt. Dit dient echter niet gekwalificeerd te worden als onderverhuur, maar als samenwonen. Bovendien heeft de vorige eigenaar ermee ingestemd dat [naam 1] bij hem kwam wonen en uit de huurovereenkomst volgt dat de woning door twee personen mag worden bewoond. Van tekortschieten is dan ook geen sprake. Mocht [gedaagde] al tekort zijn geschoten, dan is die tekortkoming slechts van geringe betekenis en rechtvaardigt die tekortkoming geen ontbinding van de overeenkomst. Tot slot betwist [gedaagde] dat hij de inkomsten die hij uit onderverhuur heeft gehad aan [eiseressen] moet afdragen, omdat de algemene bepalingen waarop [gedaagde] dit deel van haar vordering baseert niet ter hand zijn gesteld en [eiseressen] als gevolg van de onderverhuur geen schade heeft geleden.

4.De beoordeling

4.1.

In deze zaak gaat het om de vraag of [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst en zo ja, of die tekortkoming dusdanig ernstig is dat zij een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

Tekortkoming

4.2.

Vast staat dat [naam 1] al gedurende een lange periode bij [gedaagde] in de woning woont en dat [naam 1] daarvoor maandelijks € 500,00 aan [gedaagde] betaalt. Volgens [gedaagde] moet dit gezien worden als ‘samenwonen’ en niet als onderverhuur. Van samenwonen is echter pas sprake als de samenwoners samen een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren. Dat hier sprake van zou zijn heeft [gedaagde] op geen enkele wijze onderbouwd. Tijdens de zitting heeft hij weliswaar aangegeven dat hij en [naam 1] vaak samen eten en in het weekend soms samen uitgaan, maar dat is, mede ook omdat dit op geen enkele wijze is onderbouwd, onvoldoende om aan te nemen dat sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Dit betekent dat de omstandigheid dat [naam 1] een deel van het gehuurde in gebruik heeft gekregen en daar een vergoeding voor betaald, aangemerkt moet worden als onderhuur.

4.3.

Uit artikel 10.7 van de huurovereenkomst in combinatie met artikel 1.3 van algemene bepalingen volgt dat onderverhuur niet is toegestaan, tenzij de verhuurder daar schriftelijk toestemming voor heeft gegeven. Dat volgt overigens ook uit de wet. Op de zitting heeft [gedaagde] erkend dat de vorige eigenaar noch [eiseressen] schriftelijk toestemming heeft gegeven voor onderverhuur. [gedaagde] heeft echter betoogd dat de vorige eigenaar van het pand van het verblijf van [naam 1] in de woning op de hoogte was. Een medewerker van de vorige eigenaar (dhr. [naam 2] ) zou daar mee hebben ingestemd. Volgens [gedaagde] blijkt daaruit dat dat de vorige eigenaar toestemming heeft gegeven voor het onderverhuren van de woning. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft [gedaagde] verklaringen van [naam 1] en een onderbuurman overgelegd. Uit die verklaringen blijkt echter niet meer dan dat [naam 1] meerdere malen telefonisch contact heeft gehad met de vorige eigenaar. Uit die omstandigheden volgt echter niet dat toestemming is gegeven voor onderverhuur van de woning. Daar komt bij dat [eiseressen] een e-mail heeft overgelegd waarin staat dat dhr. [naam 2] nooit toestemming aan [gedaagde] heeft verleend voor onderverhuur. Gelet op het voorgaande heeft [gedaagde] zijn verweer dat toestemming is gegeven voor onderverhuur, onvoldoende onderbouwd.

4.4.

Het voorgaande brengt mee dat [gedaagde] de woning in strijd met de bepalingen uit de huurovereenkomst en de algemene bepalingen heeft onderverhuurd en er dus sprake is van een tekortkoming. Ook staat vast dat [gedaagde] de huur structureel niet tijdig dan wel volledig betaalt. Volgens [gedaagde] was dit door financiële problemen niet altijd mogelijk, maar betalingsonmacht is een omstandigheid die voor rekening en risico van [gedaagde] komt en niet aan [eiseressen] kan worden tegengeworpen. [eiseressen] heeft recht op tijdige en volledige betaling van de huur. Dat dit niet is gebeurd, levert dus eveneens een tekortkoming op.

Ontbinding

4.5.

Iedere tekortkoming geeft de wederpartij de bevoegdheid om een overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, ontbinding met de gevolgen daarvan niet rechtvaardigt.^[1][gedaagde] beroept zich op de tenzij-bepaling en voert aan dat de tekortkoming in dit geval geen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

4.6.

Volgens vaste jurisprudentie geeft alleen een tekortkoming van voldoende gewicht recht op ontbinding van een overeenkomst.^[2]Bij de beoordeling daarvan kunnen naast de bijzondere aard of de geringe betekenis van de tekortkoming ook alle overige omstandigheden van het geval van belang zijn.

4.7.

[eiseressen] heeft er belang bij dat de woning niet zonder haar toestemming wordt onderverhuurd en dat de huur tijdig wordt betaald. Dat met name dit laatste niet is gedaan, rekent de kantonrechter [gedaagde] aan. Zelfs met het bedrag dat hij maandelijks van [naam 1] ontving, was hij kennelijk niet in staat aan deze verplichting te voldoen. Daartegenover staat dat het duidelijk is dat een ontbinding en ontruiming voor [gedaagde] ingrijpende gevolgen heeft. In de huidige woningmarkt zal het voor hem vermoedelijk erg lastig worden om een andere woning te vinden. Het belang om de woning te behouden is op zichzelf echter onvoldoende om ontbinding van de huurovereenkomst wegens tekortschieten te voorkomen. In dit geval oordeelt de kantonrechter echter dat de volgende bijkomende omstandigheden maken dat de tekortkoming geen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt;

dat [gedaagde] zelf steeds zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad,
dat in de huurovereenkomst is opgenomen dat de woning door twee personen mag worden bewoond en dit beding niet is overtreden,
dat aan de onderverhuursituatie op korte termijn een einde zal komen, omdat [naam 1] andere woonruimte heeft gevonden,
dat geen sprake is van overlast, althans daarvan niets is gebleken,
dat, zowel op het moment van dagvaarden als op het moment van de zitting, slechts sprake was van een geringe huurachterstand (van ruim minder dan drie maanden),
dat [gedaagde] op de zitting heeft verklaard dat zijn financiële situatie is verbeterd, waardoor hij in de toekomst de huur wel tijdig en volledig kan betalen.

4.8.

De conclusie is dan ook dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning zullen worden afgewezen. Als gevolg hiervan zal de door [eiseressen] gevorderde gebruiksvergoeding tot aan de datum van ontruiming eveneens worden afgewezen. [gedaagde] krijgt hiermee nog een kans om te laten zien dat hij alle verplichtingen uit de huurovereenkomst strikt kan en zal nakomen. En volgende wanprestatie leidt (mogelijk) wel tot ontbinding van de huurovereenkomst.

Huurachterstand

4.9.

[eiseressen] vordert verder dat [gedaagde] veroordeeld wordt tot betaling van de huurachterstand die tot en met oktober 2022 € 1.850,00 bedraagt. Voorafgaande aan de zitting heeft [gedaagde] echter nog € 1.075,00 aan [eiseressen] betaald. Hierdoor bedraagt de huurachterstand nog € 775,00. [gedaagde] heeft de verschuldigdheid hiervan niet weersproken, zodat hij zal worden veroordeeld tot betaling van dit bedrag vermeerderd met de gevorderde wettelijke rente daarover.

Wettelijke rente

4.10.

Ook zal de door [eiseressen] gevorderde € 1,43 aan wettelijke rente over de huurachterstand van de maand februari 2022 worden toegewezen, omdat [gedaagde] hiertegen geen verweer heeft gevoerd en het gevorderde bedrag de kantonrechter niet onrechtmatig of ongegrond voorkomt.

Inkomsten uit onderverhuur

4.11.

[eiseressen] vordert dat [gedaagde] wordt veroordeeld om de inkomsten die hij heeft gehad uit de onderverhuur - tot en met februari 2022 zijnde een bedrag van € 10.500,00 - aan [eiseressen] af te dragen. [eiseressen] baseert haar vordering primair op artikel 1.4 van de algemene bepalingen en subsidiair op artikel 6:104 BW.

4.12.

Vooropgesteld wordt dat [eiseressen] ook afdracht vordert over een periode dat zij nog geen eigenaar was van het pand. Dit is niet mogelijk. Als [eiseressen] al aanspraak kan maken op afdracht van de inkomsten die [gedaagde] uit de onderverhuur heeft gehad, dan kan dat alleen over de periode dat zij eigenaar is van de woning, te weten vanaf september 2021.

4.13.

Verder geldt dat de toepassing van artikel 1.4 van de algemene bepalingen en artikel 6:104 BW niet per definitie tot een zelfde uitkomst leiden. Bij artikel 1.4. van de algemene bepalingen gaat het immers om afdracht van alle inkomsten uit onderverhuur en bij artikel 6:104 BW alleen om afdracht van de uit onderverhuur behaalde winst. Ook is bij een beroep op artikel 6:104 BW vereist dat enige schade is geleden, terwijl dat vereiste in artikel 1.4 van de algemene bepalingen ontbreekt. De kantonrechter zal daarom eerst beoordelen of [eiseressen] op basis artikel 1.4. van de algemene bepalingen aanspraak kan maken op afdracht van de inkomsten die [gedaagde] uit de onderverhuur heeft gehad.

4.14.

Volgens [gedaagde] kan [eiseressen] niet op basis van de algemene bepalingen aanspraak maken op afdracht van de inkomsten uit onderverhuur, omdat hij de algemene bepalingen bij het sluiten van de huurovereenkomst niet heeft ontvangen en deze daarom niet aan hem kunnen worden tegengeworpen. Dat hij de algemene bepalingen niet zou hebben ontvangen, wil echter niet zeggen dat deze niet van toepassing zijn. Wel is het in dat geval mogelijk om een beroep te doen op vernietiging van één of meer bedingen in de algemene bepalingen. Hoewel [gedaagde] dit laatste niet expliciet heeft gedaan, zal de kantonrechter het verweer van [gedaagde] dat de algemene bepalingen niet aan hem tegengeworpen kunnen worden, opvatten als een beroep op vernietiging van de algemene bepalingen.

4.15.

In beginsel is het aan [eiseressen] om aan te tonen dat [gedaagde] de algemene bepalingen voor of bij het sluiten van de huurovereenkomst heeft ontvangen. In het kader daarvan heeft zij gewezen op de door [gedaagde] ondertekende huurovereenkomst, waarin staat hij bekend is met de algemene bepalingen en deze heeft ontvangen. [eiseressen] kan echter niet uit eigen wetenschap verklaren dat de algemene voorwaarden zijn over gelegd omdat zij niet degene is geweest die de huurovereenkomst heeft gesloten. [gedaagde] heeft daarnaast aangevoerd dat op de laatste pagina van de door hem ondertekende huurovereenkomst een mogelijkheid is opgenomen om de huurder expliciet te laten tekenen voor ontvangst van de algemene bepalingen. Hier ontbreekt de handtekening van [gedaagde] , hetgeen volgens hem bevestigt dat hij de algemene bepalingen niet heeft ontvangen. De kantonrechter oordeelt dat, nu de handtekening van [gedaagde] ontbreekt op de plek die speciaal bedoeld is om hem te laten tekenen voor ontvangst van de algemene bepalingen, er gegronde twijfel bestaat of de algemene bepalingen wel voor of bij het sluiten van de huurovereenkomst zijn overhandigd. Indien de toenmalige verhuurder de algemene bepalingen bij het sluiten van de huurovereenkomst aan [gedaagde] ter hand heeft gesteld dan was het immers logisch geweest als hij [gedaagde] daar expliciet voor had laten tekenen, aangezien de huurovereenkomst die mogelijkheid biedt. Dit betekent dat niet is komen vast te staan dat aan [gedaagde] een redelijke mogelijkheid is geboden van de algemene bepalingen kennis te nemen. Het beroep op vernietiging van artikel 1.4. van de algemene bepalingen slaagt en de op de algemene bepalingen gebaseerde vordering tot afdracht van de uit de onderverhuur ontvangen inkomsten is daardoor niet toewijsbaar.

4.16.

Subsidiair heeft [eiseressen] haar vordering tot afdracht van de inkomsten uit onderverhuur gebaseerd op artikel 6:104 BW. Dit artikel bepaalt dat wanneer iemand op grond van een onrechtmatige daad of een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis jegens een ander aansprakelijk is en door die daad of tekortkoming winst heeft genoten, de kantonrechter de schade kan begroten op het bedrag van die winst of op een gedeelte daarvan. De benadeelde behoeft geen concreet nadeel te stellen; voldoende is dat enige schade aannemelijk is.^[3]Indien geen schade is geleden, is er geen plaats voor toekenning van ‘winstafdracht’ op grond van artikel 6:104 BW.^[4]

4.17.

[eiseressen] stelt dat zij, doordat [gedaagde] de huur niet tijdig en volledig betaalt en de woning zonder haar toestemming onderverhuurt schade lijdt. Voor een schadebegroting op de voet van artikel 6:104 BW is naast schade echter tevens vereist dat door [gedaagde] winst is genoten, waarmee de schade gelijk kan worden gesteld of vergelijkbaar kan worden geacht. Niet is gebleken dat [gedaagde] winst heeft gemaakt met het onderverhuren van de woning. Het bedrag dat hij maandelijks van [naam 1] ontving, was immers lager dan het bedrag dat [gedaagde] als huur aan [eiseressen] betaalt. Aan de vereisten uit artikel 6:104 BW is derhalve niet voldoen, zodat de vordering van [eiseressen] ook op deze grond niet toewijsbaar is.

Buitengerechtelijke incassokosten

4.18.

Tot slot maakt [eiseressen] , vanwege het niet tijdig betalen van de huur over de maanden februari en maart 2022, aanspraak op vergoeding van € 217,50 aan buitengerechtelijke incassokosten. Deze gevorderde buitengerechtelijke kosten zijn echter hoger dan het bedrag dat [eiseressen] in de verzonden aanmaning van 9 februari 2022 heeft vermeld. Aangezien niet gesteld of gebleken is dat [eiseressen] [gedaagde] voor het niet tijdig betalen van de huur voor de maand maart 2022 nog een aanmaning zoals bedoeld in artikel 6:96 lid 6 BW heeft gestuurd, zijn de kosten slechts toewijsbaar tot het in de aanmaning van 9 februari 2022 genoemde bedrag van € 108,75.

Proceskosten

4.19.

Aangezien partijen over en weer op punten in het gelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding te bepalen dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseressen] van € 885,18, vermeerderd met de wettelijke rente over € 775,00 vanaf de datum van opeisbaarheid tot aan de dag van de gehele betaling;

5.2.

bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt;

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en in het openbaar uitgesproken op 17 november 2022.