Uitspraak
beschikking
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
Zittingsplaats Haarlem
zaaknummer / rekestnummer: 10069373 \ EJ VERZ 22-56
Beschikking van 17 november 2022
in de zaak van
[verzoeker],
wonende te [plaats],
verzoeker,
gemachtigde mr. J.W.J. Hijnen,
tegen
de stichting
STICHTING WOONOPMAAT,
gevestigd te Heemskerk,
verweerster,
gemachtigde mr. G.P. Poiesz.
Partijen zullen hierna [verzoeker] en Woonopmaat worden genoemd.
1.De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift d.d. 25 augustus 2022 met producties
- de e-mail van mr. Hijnen van 31 oktober 2022 met als bijlage 5 filmpjes
- het verweerschrift d.d. 1 november 2022 met producties
- de mondelinge behandeling op 8 november 2022 waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.De feiten
2.1.
[verzoeker] huurt sinds 1 april 2016 voor onbepaalde tijd van Woonopmaat de woning aan de Van [adres 1] te [plaats] (hierna: “de woning) voor een huurprijs van € 627,38 per maand. Het betreft een woning die is gebouwd in 1924 en waarvoor in 2027/2028 een renovatie staat gepland.
2.2.
Op 20 januari 2022 heeft Woonopmaat een melding van [verzoeker] ontvangen dat sprake is van verzakking. [betrokkene 1], de vaste aannemer van Woonopmaat, heeft op 4 februari 2022 (globaal) onderzoek in de woning gedaan. In een e-mail van 8 februari 2022 heeft (een medewerker van) [betrokkene 1] het volgende aan Woonopmaat geschreven:
“We zijn erachter, de balklaag in de woning is het aan het begeven.
De balken zijn te licht uitgevoerd en liggen daarnaast te ver uit elkaar.
De oplossing is ingrijpend maar noodzakelijk, er moeten balken bij.
Daarnaast moet het geheel worden opgekrikt.
(…)”.
2.3.
[verzoeker] heeft Woonopmaat bij brief van 14 februari 2022 in gebreke gesteld, waarbij hij een opsomming heeft gegeven van gebreken aan de woning en Woonopmaat in de gelegenheid heeft gesteld de gebreken binnen zes weken te herstellen. De in de brief genoemde gebreken zijn vochtproblemen, schimmelproblemen, verzakkingen, scheuren in de muren, plafonds die scheuren/kraken, een plafond dat gaat hangen, de laminaatvloer op de begane grond die blijft rotten en de vloer van de woonkamer waar de huurders bijna doorzakken.
2.4.
Woonopmaat heeft [betrokkene 1] weer ingeschakeld en die heeft op 11 maart 2022 een afspraak gemaakt met [verzoeker] voor een onderzoek en het opstellen van een plan van aanpak.
2.5.
Op 11 maart 2022 heeft (een medewerker van) [betrokkene 1] het volgende gemaild aan Woonopmaat:
“(…)
Werkzaamheden
Als ik het verhaal goed heb begrepen is, zijn de volgende (tijdelijke) maatregelen bij deze woning noodzakelijk:
- Vloerafwerking van bewoner verwijderen en indien mogelijke nadien ook weer terugplaatsen
- Op de verdieping 18mm underlayment aanbrengen
- Op de begane grond 18mm underlayment aanbrengen
- Dak verzwaren middels drain tegels op dragers (…)
Het geheel om stijfheid te creëren. Dit betreft een tijdelijke oplossing
Na de inspectie welke wij gisteren hebben uitgevoerd hebben wij wel twijfels omtrent de fundering. Deze zorgen zijn mede doordat bij andere woningen scheuren in het buiten stucwerk ontstaat
Bij deze woningen hebben we geconstateerd dat de balken nog van redelijke kwaliteit zijn.
(…)”.
2.6.
Op 1 april 2022 is [verzoeker] naar een door Woonopmaat ter beschikking gestelde tijdelijke woning verhuisd en op 19 april 2022 is [betrokkene 1] met de werkzaamheden aan de woning gestart en is verder (destructief) onderzoek uitgevoerd.
2.7.
Op 19 april 2022 heeft (een medewerker van) [betrokkene 1] de volgende e-mail aan Woonopmaat doorgestuurd:
“(…)
Hierbij het verslag van het onderzoek, de foto’s en de werkzaamheden die wij uitgevoerd hebben op de van [adres 1] [plaats].
De werkzaamheden die we uitgevoerd hebben zijn:
- Verwijderen en afvoeren gehele laminaat vloerbedekking met zachtboard ondervloer begane grondvloer en 1e verdieping.
- Open maken luiken in begane grondvloer en fundering en balklaag vloer onderzoeken.
- Vloerluiken sluiten en 1 laag underlayment plaat van 18mm dik op de vloer monteren en op de balklaag door de bestaande vloer vastzetten met schroeven 4.5 x 70mm groot.
- Ondersteunen van de balklaag van de 1e verdiepingsvloer doormiddel van een houten onderslag op de begane grondvloer, 3 stalen stempels die met een houten bovenslag het plafond met de balklaag omhoog stempelen.
- Het bestaande vloerhout van de 1e verdieping vloer op de balklaag voorschroeven met schroeven 4.5 x 70mm groot.
- 1 laag underlayment plaat van l8mm dik over de gehele 1e verdieping vloer monteren en op de balklaag vastzetten met schroeven 4.5 x 70 mm groot.
- Aanbrengen ondervloer met nieuwe laminaat vloerbedekking.
- Plinten monteren.
- Drainage tegels 30x30 cm groot op rubber plaatjes aanbrengen op het dak.
- Wanden op de 1e verdieping vloer aan bovenzijde fixeren met balklaag door stalen hoeken ter plaatsen van binnenkozijnen.
Tijdens het onderzoek is het volgende geconstateerd:
- De fundering vertoond geen scheuren of verzakkingen.
- De begane grond vloer is al een keer vervangen, zowel de balklaag met onderslag als het vloerhout.
- De balken van de vloer h.o.h. 610 mm liggen.
- De balklaag van de 1e verdieping h.o.h. op 840 mm liggen.
- De wand op de 1e verdieping die van voor naar achter staat, is door gebrek aan ballast op het dak
los zijn komen te staan door de opwaardse beweging van de balklaag van de dakvloer.
(…)”.
2.8.
Op 9 mei 2022 is [verzoeker] weer in de woning gaan wonen.
2.9.
[verzoeker] heeft een verzoek tot huurverlaging ingediend bij de Huurcommissie. Op 14 oktober 2022 heeft de Huurcommissie het verzoek afgewezen, omdat het niet voldeed aan de wettelijke eisen. De Huurcommissie heeft de onderhoudsgebreken niet onderzocht, omdat [verzoeker] dat niet heeft gevraagd.
3.Het verzoek
3.1.
[verzoeker] verzoekt om een voorlopig deskundigenonderzoek te bevelen en bouwkundig civiel ingenieur ir. [betrokkene 2] als deskundige te benoemen en hem opdracht te geven te inventariseren welke bouwkundige en overige gebreken aan het gehuurde kleven waardoor het normale gebruik als woonruimte negatief wordt beïnvloed en te adviseren welke werkzaamheden moeten worden uitgevoerd om de bedoelde gebreken op te heffen en wat (bij benadering) de kosten daarvan zijn en binnen welke termijn deze werkzaamheden normaliter kunnen worden uitgevoerd.
3.2.
[verzoeker] stelt dat al langere tijd sprake is van ernstige gebreken aan zijn huurwoning, waaronder vochtproblemen, voortdurende schimmelvorming, kromtrekkende vloeren en plafonds en verzakkingen, scheurvorming in muren en plafonds alsmede verrotting van de vloer op de begane grond. Als gevolg hiervan zijn er gezondheidsklachten bij [verzoeker] en zijn gezin ontstaan. [verzoeker] is al 5,5 jaar bezig met Woonopmaat om de gebreken/klachten verholpen te krijgen. Woonopmaat komt wel langs en voert in sommige gevallen wel reparaties uit, maar dit is lapwerk. Een gedegen en duurzame oplossing van de gebreken blijft uit. Door alle gebreken heeft [verzoeker] niet het huurgenot dat hij mag verwachten. [verzoeker] mag van Woonopmaat als verhuurder verwachten dat zij de problemen verhelpt, maar hij wordt aan het lijntje gehouden. [verzoeker] kan de omvang van de herstelverplichting van Woonopmaat zelf niet goed inschatten. Daarom vindt hij het zinvol dat een onafhankelijk deskundige de gebreken in kaart brengt en adviseert welke herstelwerkzaamheden moeten worden uitgevoerd om die gebreken te herstellen. Daarna is [verzoeker] beter in staat om Woonopmaat gericht voor de laatste keer de gelegenheid te geven tot herstel over te gaan en als dat nodig is daarna een procedure te beginnen bij de kantonrechter.
4.Het verweer
4.1.
Woonopmaat vindt dat het verzoek moet worden afgewezen, omdat de gestelde gebreken inmiddels zijn verholpen. Als het verzoek toch wordt toegewezen, meent Woonopmaat dat de kosten daarvan voor rekening van [verzoeker] moeten komen. Immers, een voorlopig deskundigenbericht is niet nodig omdat de gebreken al zijn verholpen en had bovendien voorkomen kunnen worden als [verzoeker] de Huurcommissie had gevraagd om ook vast te stellen of zich in het gehuurde gebreken voordoen.
5.De beoordeling
5.1.
Een voorlopig deskundigenonderzoek kan mede dienen om een partij de mogelijkheid te geven aan de hand van het deskundigenbericht zekerheid te krijgen over voor de beslissing van het geschil relevante feiten en omstandigheden en zo beter te kunnen beoordelen of het verstandig is een procedure te beginnen (Hoge Raad 6 februari 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2574. De rechter die moet oordelen over het verzoek moet het onderzoek in beginsel gelasten als het verzoek ter zake dienend en voldoende concreet is en feiten betreft die met het deskundigenonderzoek bewezen kunnen worden (Hoge Raad 19 december 2003, ECLI:NL:HR:2003:AL8610). De Hoge Raad heeft daar aan toegevoegd dat de rechter het verzoek mag afwijzen als:
- het verzoek in strijd is met de goede procesorde,
- van de bevoegdheid een voorlopig deskundigenbericht te vragen misbruik wordt gemaakt,
- het verzoek niet kan worden toegewezen vanwege een ander door de rechter zwaarwichtig geoordeeld bezwaar.
5.2.
Woonopmaat heeft niet betwist dat er gebreken waren aan de woning, maar stelt dat de aannemer heeft vastgesteld dat er geen verzakkingen zijn en dat de andere problemen allemaal zijn opgelost. [verzoeker] is het daar niet mee eens. Volgens hem zijn er nog steeds gebreken. De vochtproblemen zijn helemaal niet aangepakt, de uitgevoerde werkzaamheden hebben de andere problemen niet definitief verholpen en volgens hem is de woning wel aan het verzakken. Hij wil daarom een onderzoek door een onafhankelijke deskundige. De kantonrechter stelt vast dat het verzoek van [verzoeker] voldoet aan de eisen van de wet en dat geen sprake is van een van de hiervoor genoemde afwijzingsgronden. Het onderzoek door een deskundige kan [verzoeker] helpen om te bepalen of hij verdere stappen tegen Woonopmaat wil nemen. Dat [verzoeker] de gebreken niet heeft voorgelegd aan de Huurcommissie, betekent niet dat hij met het verzoek om een deskundigenbericht te bepalen misbruik maakt van zijn bevoegdheid of dat het verzoek in strijd is met de goede procesorde. De kantonrechter zal het verzoek daarom toewijzen en overgaan tot benoeming van een deskundige.
5.3.
Anders dan door [verzoeker] verzocht zal de kantonrechter niet ir. [betrokkene 2] als deskundige benoemen, omdat het er op lijkt dat hij met pensioen is. Op internet zijn geen gegevens van hem te vinden en uit het door [verzoeker] als bijlage overgelegde CV blijkt dat [betrokkene 2] inmiddels ruim boven de 75 jaar is. In zijn plaats zal de kantonrechter ing. [betrokkene 3] als deskundige benoemen.
5.4.
[verzoeker] heeft gevraagd om te bepalen dat Woonopmaat het voorschot moet betalen, omdat Woonopmaat volgens hem heeft nagelaten om de gebreken genoemd in de brief van 14 februari 2022 gedegen te verhelpen. In zijn verzoek heeft [verzoeker] echter niet gemeld dat Woonopmaat kort na de brief contact heeft opgenomen, een plan van aanpak heeft opgesteld en uitgebreide werkzaamheden aan de woning heeft uitgevoerd. Daarom kan niet gezegd worden dat Woonopmaat te weinig heeft gedaan. Partijen zijn het er gewoon niet over eens of de werkzaamheden de problemen voldoende hebben oplost. [verzoeker] heeft het recht om dat te laten onderzoeken, maar er is geen reden om Woonopmaat – in afwijking van het wettelijke uitgangspunt – het voorschot te laten betalen. Het voorschot zal op grond van de artikelen 205 en 195 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) daarom moeten worden gedragen door [verzoeker]. Omdat [verzoeker] met een toevoeging procedeert, zal aan hem op grond van artikel 195 derde tot en met vijfde volzin Rv, geen voorschot worden opgelegd. De kantonrechter zal bepalen dat het voorschot van de deskundige op grond van artikel 199 lid 3 Rv door de griffier ten laste van ’s Rijks kas zal worden voorgeschoten en hangende de procedure in debet zal worden gesteld. De kantonrechter zal op grond van artikel 205 lid 2 Rv na ontvangst van het rapport van de deskundige bepalen voor wiens rekening de kosten van de deskundige uiteindelijk zullen komen.
5.5.
De kantonrechter wijst erop dat partijen wettelijk verplicht zijn om mee te werken aan het onderzoek door de deskundige. De kantonrechter zal deze verplichting uitwerken zoals nader onder de beslissing omschreven. Wordt aan een van deze verplichtingen niet voldaan, dan kan de kantonrechter daaruit de gevolgtrekking maken die zij geraden acht, ook in het nadeel van de desbetreffende partij.
5.6.
Indien een partij desgevraagd of op eigen initiatief schriftelijke opmerkingen en verzoeken aan de deskundige doet toekomen, dient zij daarvan terstond afschrift aan de wederpartij te verstrekken.
5.7.
Nu Woonopmaat van de kantonrechter een afschrift van deze beschikking zal ontvangen, is [verzoeker] niet gehouden Woonopmaat op grond van artikel 206 Rv een afschrift van deze beschikking te zenden.
5.8.
Gelet op de aard van deze verzoekschriftprocedure ziet de kantonrechter geen aanleiding om een kostenveroordeling uit te spreken.
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
beveelt een onderzoek door een deskundige ter beantwoording van de volgende vragen:
Zijn er bouwkundige of andere gebreken aan de woning waardoor het normale gebruik als woonruimte negatief wordt beïnvloed? Zo ja, welke gebreken zijn dat?
Welke werkzaamheden moeten er worden uitgevoerd om de onder 1. bedoelde gebreken afdoende te herstellen? Wat zijn (bij benadering) de kosten van dat herstel? En binnen welke termijn kunnen de herstelwerkzaamheden normaliter worden uitgevoerd?
Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de kantonrechter volgens u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling?
De deskundige dient er bij de beantwoording van de vragen rekening mee te houden dat de woning dateert van 1924.
6.2.
benoemt tot deskundige:
ing. [betrokkene 3]
werkzaam bij Kode Consult
[adres 2]
het voorschot
6.3.
bepaalt met het oog op de vaststelling van het voorschot op de kosten van de deskundige het volgende:
- de deskundige dient
- de griffie zal de opgave van de deskundige vervolgens toezenden aan partijen;
- partijen kunnen desgewenst
- indien niet of niet tijdig bezwaar wordt gemaakt, wordt de hoogte van het voorschot op de kosten van de deskundige reeds nu voor alsdan vastgesteld op het door de deskundige begrote bedrag,
- indien wel tijdig bezwaar wordt gemaakt, zal het voorschot worden vastgesteld bij afzonderlijke rechterlijke beslissing,
6.4.
legt aan [verzoeker] geen voorschot op, bepaalt dat het voorschot van het onderzoek zal worden betaald aan de deskundige ten laste van ’s Rijks kas en bepaalt dat dit bedrag hangende de procedure in debet zal worden gesteld,
6.5.
draagt de griffier op om de deskundige onmiddellijk in kennis te stellen van de betaling van het voorschot,
het onderzoek
6.6.
bepaalt dat [verzoeker] zijn procesdossier in afschrift aan de deskundige dient te doen toekomen,
6.7.
bepaalt dat de deskundige het onderzoek zelfstandig zal instellen op de door de deskundige in overleg met partijen te bepalen tijd en plaats,
6.8.
wijst de deskundige er op dat:
- de deskundige voor aanvang van het onderzoek dient kennis te nemen van de Leidraad deskundigen in civiele zaken (te raadplegen op www.rechtspraak.nl of desgevraagd te verkrijgen bij de griffie),
- de deskundige het onderzoek onmiddellijk dient te staken en contact dient op te nemen met de griffier, indien tijdens de uitvoering van de werkzaamheden het voorschot niet toereikend blijkt te zijn,
- de deskundige partijen bij een onderzoek van een object ter plaatse gelegenheid dient te bieden dit onderzoek bij te wonen; indien slechts één partij, althans niet alle partijen, bij het onderzoek van objecten ter plaatse aanwezig is of zijn, de deskundige dit onderzoek niet mag uitvoeren, tenzij alle partijen zijn uitgenodigd om bij dat onderzoek aanwezig te zijn, en dat uit het rapport moet blijken dat hieraan is voldaan,
- indien partijen bij het onderzoek van objecten ter plaatse aanwezig zijn geweest, uit het rapport moet blijken welke opmerkingen zij hebben gemaakt en welke verzoeken zij hebben gedaan, en hoe de deskundige hierop heeft gereageerd,
6.9.
bepaalt dat partijen nadere inlichtingen en gegevens aan de deskundige dienen te verstrekken indien deze daarom verzoekt, de deskundige toegang dienen te verschaffen tot voor het onderzoek noodzakelijke plaatsen, en de deskundige ook voor het overige gelegenheid dienen te geven tot het verrichten van het onderzoek,
het schriftelijk rapport
6.10.
draagt de deskundige op om uiterlijk vier maanden na het schriftelijk bericht van de griffier omtrent de betaling van het voorschot een schriftelijk en ondertekend bericht in drievoud ter griffie van de kantonrechter in te leveren, onder bijvoeging van een gespecificeerde declaratie,
6.11.
wijst de deskundige er op dat:
- uit het schriftelijk bericht moet blijken op welke stukken het oordeel van de deskundige is gebaseerd,
- de deskundige een concept van het rapport aan partijen moet toezenden, opdat partijen de gelegenheid krijgen binnen vier weken daarover bij de deskundige opmerkingen te maken en verzoeken te doen, en dat de deskundige in het definitieve rapport de door partijen gemaakte opmerkingen en verzoeken en de reactie van de deskundige daarop moet vermelden,
6.12.
bepaalt dat partijen binnen vier weken dienen te reageren op het concept-rapport van de deskundige nadat dit aan partijen is toegezonden en dat partijen bij de deskundige geen gelegenheid hebben op elkaars opmerkingen en verzoeken naar aanleiding van het concept-rapport te reageren.
Deze beschikking is gegeven door mr. E.J. Bellaart en in het openbaar uitgesproken op
17 november 2022. [1]