Uitspraak
RECHTBANK Noord-Holland
Civiel recht
Zittingsplaats Alkmaar
Zaaknummer: C/15/329192 / HA ZA 22-370
Vonnis van 28 december 2022
in de zaak van
1.[eiser 1] ,2. [eiser 2] ,
beiden wonende te [woonplaats 1] , gemeente [gemeente] ,
eisers,
advocaten: mrs. B.A. Heupers en M.L. Dingemans te Enschede,
tegen
1.[gedaagde 1] ,2. [gedaagde 2] ,
beiden wonende te [woonplaats 2] (NH),
gedaagden,
advocaat: mr. C. Hofmans te Amsterdam.
Eisers zullen hierna gezamenlijk worden aangeduid als [eisers] en ieder afzonderlijk als [eiser 1] en [eiser 2] . Gedaagden zullen hierna gezamenlijk [gedaagden] worden genoemd en ieder afzonderlijk [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .
De zaak in het kort
Deze zaak draait om een geschil tussen partijen over de nakoming van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst voor de woning van [eisers] Volgens [eisers] mocht hij in de woning blijven wonen totdat zijn nieuwe woning betrokken kon worden en heeft [gedaagden] hem in strijd met de gemaakte afspraken gedwongen de woning eerder te leveren en te verlaten. De rechtbank wijst de vorderingen van [eisers] af. Gebleken is dat [eisers] de overeengekomen koopprijs te laag vond en de woning daarom niet meer aan [gedaagden] wilde leveren. [gedaagden] heeft geen wanprestatie gepleegd of onrechtmatig gehandeld door vervolgens levering van de woning af te dwingen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 3 juni 2022 met producties 1-30;
- de conclusie van antwoord;
- het tussenvonnis van 28 september 2022;
- de mondelinge behandeling die heeft plaatsgevonden op 18 november 2022, waar zijn verschenen [eisers] , vergezeld van mr. Heupers voornoemd, en [gedaagden] , vergezeld van mr. Hofmans voornoemd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Mr. Heupers heeft gebruik gemaakt van spreekaantekeningen, die zij ter zitting aan de rechtbank heeft overgelegd en die daarmee onderdeel zijn geworden van de processtukken.
- de mondelinge behandeling die heeft plaatsgevonden op 18 november 2022, waar zijn verschenen [eisers] , vergezeld van mr. Heupers voornoemd, en [gedaagden] , vergezeld van mr. Hofmans voornoemd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Mr. Heupers heeft gebruik gemaakt van spreekaantekeningen, die zij ter zitting aan de rechtbank heeft overgelegd en die daarmee onderdeel zijn geworden van de processtukken.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser 1] is de oom van [gedaagde 1] . [gedaagde 1] heeft al geruime tijd een affectieve relatie met [gedaagde 2] .
2.2.
[eiser 1] en [eiser 2] zijn gemeenschappelijk eigenaar van de woning aan de [adres] te [plaats 1] (hierna: de woning). Op 11 januari 2020 hebben [eisers] en [gedaagden] met elkaar gesproken over het plan van [eisers] om de woning te verkopen en een nieuw huis te laten bouwen. In dat gesprek is aan de orde geweest of [gedaagde 1] de woning van [eisers] zou willen kopen.
2.3.
[eisers] heeft de woning op 16 januari 2020 laten taxeren. De marktwaarde van de woning bedroeg op dat moment € 245.000,-. De taxateur stelde vast dat de cv-ketel in de woning moet worden vervangen. De geschatte kosten daarvan waren € 10.000,-.
2.4.
[gedaagde 1] heeft vervolgens een offerte aangevraagd voor een hypotheek om de woning te kunnen kopen. De aanvraag en latere offerte van de ING Bank waren gebaseerd op een koopprijs van € 245.000,-.
2.5.
Op 5 juni 2020 heeft [eisers] een (nog te bouwen) nieuwbouwwoning in [plaats 2] gekocht. Oplevering van die nieuwbouwwoning was op dat moment voorzien in de zomer van 2021.
2.6.
Op 23 september 2020 hebben partijen een schriftelijke koopovereenkomst voor de woning ondertekend (hierna: de koopovereenkomst). De koopovereenkomst luidt, voor zover van belang, als volgt:
“
(…)
(…)
artikel 1 Verkoop en koop
Optie A: Eigendom
Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt de eigendom van het perceel grond met woning en verdere aanhorigheden:
- plaatselijk bekend (incl. postcode): [adres] , postcode [postcode] te [plaats 1]
(…)
hierna te noemen: “de onroerende zaak”,
tegen een koopsom van € 245.000, zegge tweehonderdvijfenveertigduizend euro.
(…)
artikel 4 Eigendomsoverdracht
4.1.
De akte van levering zal gepasseerd worden op 11 januari 2021 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen,
(…)
Artikel 7 Feitelijke levering/Overdracht aanspraken
7.1.
De feitelijke levering en aanvaarding vindt plaats op het moment van het ondertekenen van de akte van levering zoals weergegeven in artikel 4.1, tenzij tussen verkoper en koper een ander tijdstip is overeengekomen, (…).”
2.7.
Op of omstreeks 11 oktober 2020 hebben partijen afgesproken dat [gedaagden] op het moment van de verhuizing van [eisers] bovenop de koopsom nog contant een bedrag van € 10.000,- aan [eisers] zal betalen.
2.8.
Op 27 november 2020 heeft [makelaar] in opdracht van [eisers] een waardebepaling afgegeven. De geschatte marktwaarde bedroeg op dat moment € 261.000,-. Daarop heeft [eisers] aan [gedaagden] meegedeeld dat hij de woning niet aan [gedaagden] wil leveren voor de in de koopovereenkomst genoemde koopsom van € 245.000,-, te vermeerderen met een contante betaling van € 10.000,-.
2.9.
Op 20 april 2021 heeft [gedaagden] [eisers] in kort geding gedagvaard. [gedaagden] heeft - samengevat - gevorderd dat de voorzieningenrechter [eisers] zal veroordelen om de op 23 september 2020 tot stand gekomen koopovereenkomst na te komen en mee te werken aan de levering van de woning aan [gedaagden]
2.10.
Op 27 mei 2021 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank vonnis gewezen. De voorzieningenrechter heeft daarbij, zakelijk weergegeven, [eisers] op straffe van een dwangsom veroordeeld de koopovereenkomst na te komen en mee te werken aan de levering van de woning aan [gedaagden]
2.11.
Bij brief van 3 juni 2021 heeft de advocaat van [eisers] [gedaagden] aansprakelijk gesteld voor alle door [eisers] te lijden schade, door “
het dwangmatig moeten meewerken aan de nakoming van én de op 23 september 2020 onderschreven “koopakte” én van het kortgeding vonnis”.
het dwangmatig moeten meewerken aan de nakoming van én de op 23 september 2020 onderschreven “koopakte” én van het kortgeding vonnis”.
2.12.
Bij brief van 4 juni 2021 heeft de advocaat van [eisers] aan [gedaagden] laten weten dat [eisers] zal meewerken aan de overdracht van de woning, om geen dwangsommen verschuldigd te worden.
2.13.
Op 16 juni 2021 is de woning geleverd aan [gedaagden]
2.14.
Nadat [eisers] de woning had verlaten, heeft hij een huurwoning betrokken.
2.15.
Bij brief van 29 maart 2022 heeft de advocaat van [eisers] [gedaagden] gesommeerd tot betaling van de door [eisers] geleden schade van € 33.255,03.
2.16.
[eisers] heeft op 11 november 2022 de sleutels van zijn nieuwbouwwoning gekregen.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vordert – samengevat – dat de rechtbank, bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagden] veroordeelt tot betaling van een schadevergoeding van € 33.255,03, te vermeerderen met de buitengerechtelijke kosten en proceskosten.
3.2.
[eisers] legt aan zijn vorderingen - samengevat - het volgende ten grondslag.
Primairstelt [eisers] dat [gedaagden] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst. Het stond tussen partijen vanaf het begin van de onderhandelingen vast dat [eisers] de woning pas zou overdragen als zijn nieuwbouwwoning zou worden opgeleverd. Ook wisten partijen dat het onduidelijk was op welk moment dat precies zou zijn. De schriftelijke koopovereenkomst diende slechts ter verkrijging van een hypotheekofferte, omdat het inkomen van [gedaagde 2] zou gaan teruglopen en zij anders de woning niet zouden kunnen financieren. [gedaagden] heeft het ondertekenen van de koopovereenkomst echter aangegrepen om via een kortgedingprocedure levering af te dwingen voordat de nieuwbouwwoning was opgeleverd. De datum van levering die vermeld stond in de koopovereenkomst, te weten 11 januari 2021, was slechts een fictieve datum. Uit artikel 4.1 van de koopovereenkomst volgt ook dat partijen de vrijheid hadden om de datum van overdracht nog aan te passen.
Subsidiairstelt [eisers] dat partijen een aanvullende afspraak hadden gemaakt, namelijk dat feitelijke levering van de woning pas hoefde plaats te vinden als de nieuwbouwwoning opgeleverd zou worden. [gedaagden] is die aanvullende afspraak niet nagekomen door met de juridische levering ook direct feitelijke levering van de woning af te dwingen.
Subsidiairstelt [eisers] dat partijen een aanvullende afspraak hadden gemaakt, namelijk dat feitelijke levering van de woning pas hoefde plaats te vinden als de nieuwbouwwoning opgeleverd zou worden. [gedaagden] is die aanvullende afspraak niet nagekomen door met de juridische levering ook direct feitelijke levering van de woning af te dwingen.
Meer subsidiairstelt [eisers] dat [gedaagden] onrechtmatig heeft gehandeld, door in strijd met de gemaakte afspraken vroegtijdige levering af te dwingen op basis van het kort-gedingvonnis. Door dit handelen van [gedaagden] is het voordeel van [eisers] bij de koopovereenkomst, bestaande uit het vanuit zijn woning in één keer kunnen verhuizen naar zijn nieuwbouwwoning, weggevallen. Dit terwijl het voordeel van [gedaagden] , bestaande uit het als starter de woningmarkt kunnen betreden zonder te hoeven overbieden, onveranderd bleef bestaan.
[eisers] heeft schade geleden als gevolg van het handelen van [gedaagden] , doordat hij de woning heeft moeten verlaten voordat zijn nieuwbouwwoning klaar was. Daardoor heeft [eisers] onder andere dubbele verhuiskosten en kosten voor een huurwoning moeten maken.
3.3.
[gedaagden] voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig voor de beoordeling, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
In de kern gaat het in deze zaak om de vraag of [gedaagden] tussen partijen gemaakte afspraken heeft geschonden.
4.2.
Uit hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, in het bijzonder tijdens de mondelinge behandeling van de zaak, blijkt dat het de bedoeling van partijen was dat [gedaagden] de woning zou kunnen kopen tegen de dan geldende marktprijs en dat [eisers] in de woning zou kunnen blijven wonen tot de oplevering van zijn nieuwbouwwoning in [plaats 2] . Daarbij waren er steeds twee scenario’s. Het eerste scenario was dat de juridische en feitelijke levering van de woning gelijktijdig zouden plaatsvinden, dus op het moment dat [eisers] in zijn nieuwbouwwoning kon trekken. Het tweede scenario dat partijen voor ogen stond was dat de datum van juridische en feitelijke levering van de woning uit elkaar werden getrokken. [gedaagden] zou de woning dan op een eerder moment kopen en geleverd krijgen en [eisers] zou vervolgens een gebruiksrecht voor de woning krijgen tot het moment dat hij zijn nieuwe woning kon betrekken.
4.3.
Partijen hebben op 23 september 2020 een koopovereenkomst ondertekend. Daarin is een koopprijs opgenomen van € 245.000,- en deze vermeldt als leveringsdatum 11 januari 2021. [eisers] wist dat [gedaagden] met die koopovereenkomst een hypotheekaanvraag zou doen.
Vervolgens is tussen partijen discussie ontstaan over de koopprijs voor de woning. [gedaagden] wilde de woning kopen voor € 245.000,-. [eisers] wilde een hoger bedrag. Die discussie heeft geleid tot de afspraak dat [gedaagden] nog € 10.000,- extra zou betalen, dus in totaal € 255.000,-.
[eisers] betwist dat de in de koopovereenkomst vermelde koopprijs van € 245.000,- partijen bond. Of dat zo is, is echter niet relevant. Doordat partijen hebben afgesproken dat [gedaagden] aanvullend € 10.000,- zou betalen, hebben partijen in ieder geval op dat moment overeenstemming bereikt over de voor de woning te betalen koopprijs. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser 2] hierover gezegd dat zij het niet met die prijs eens was, maar [eisers] heeft verder erkend dat genoemd bedrag bindend tussen partijen is overeengekomen.
4.4.
Hoewel de koopovereenkomst als leveringsdatum 11 januari 2021 vermeldt, kan worden aangenomen dat partijen ten tijde van de ondertekening van de koopovereenkomst nog geen exacte datum voor de juridische levering waren overeengekomen. Wat daarvan ook zij, het moet [eisers] ten tijde van de ondertekening van de koopovereenkomst duidelijk zijn geweest dat juridische levering van de woning binnen afzienbare termijn zou plaatsvinden. De hypotheekofferte die [gedaagden] bij de bank aanvroeg (en ook heeft verkregen) zou immers, zoals gebruikelijk, maar een beperkte geldingsduur hebben. Wetende dat [gedaagden] een hypotheekaanvraag zou indienen en mogelijk zou verkrijgen, en zeker nadat partijen hadden afgesproken dat de koopprijs € 255.000,- zou bedragen, mocht [gedaagden] er redelijkerwijs op vertrouwen dat [eisers] akkoord was met de uitvoering van het tweede scenario dat partijen hadden voorzien (zie hiervoor onder 4.2). Dit scenario hield de constructie in dat de woning op korte termijn (juridisch) geleverd zou worden, waarna [eisers] gebruik van de woning mocht blijven maken.
4.5.
Begin december 2020 heeft [eisers] aan [gedaagden] meegedeeld dat hij wilde afzien van de koopovereenkomst. [gedaagden] is daar niet mee akkoord gegaan. Uiteindelijk heeft dit geleid tot het kort-gedingvonnis van 27 mei 2021, waarbij [eisers] werd verplicht om de woning aan [gedaagden] te leveren. Onder druk van dat vonnis, in het bijzonder de daarin opgenomen dwangsom, heeft [eisers] aan dat vonnis voldaan.
4.6.
Onbetwist heeft [gedaagden] aangevoerd dat hij tot aan het kort geding [eisers] de mogelijkheid heeft geboden om een regeling te treffen, waarbij [eisers] gebruik kon blijven maken van de woning, en dat [eisers] dit steeds heeft geweigerd omdat hij een hogere koopprijs dan de afgesproken € 255.000,- wilde. Anders dan [eisers] stelt, was het dus niet [gedaagden] maar [eisers] zelf die is teruggekomen op de bindende afspraak om de woning voor een bedrag van
€ 255.000,- aan [gedaagden] te leveren. Onjuist is bovendien dat [gedaagden] heeft geweigerd aan [eisers] een langer gebruiksrecht voor de woning te verstrekken. Het was immers [eisers] zelf die dat heeft afgekapt. Van een toerekenbare tekortkoming van [gedaagden] of van onrechtmatig handelen van [gedaagden] ten opzichte van [eisers] is dan ook geen sprake.
4.7.
Dit leidt tot de conclusie dat de vorderingen van [eisers] worden afgewezen.
4.8.
[eisers] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagden] als volgt vastgesteld:
- griffierecht € 1.301,00
- salaris advocaat €
1.442,00(2 punten × tarief III € 721,00)
1.442,00(2 punten × tarief III € 721,00)
Totaal € 2.743,00
4.9.
Volgens vaste rechtspraak (zie HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853) levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten. De rechtbank zal daarom de nakosten niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen van [eisers] af,
5.2.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot dit vonnis vastgesteld op € 2.743,00,
5.3.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Gisolf en in het openbaar uitgesproken op 28 december 2022.
type: AFS/PY
coll: JHG