Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 20/5571
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 februari 2022 in de zaak tussen
mr. [eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zandvoort, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2020 de waarde van de onroerende zaak [de woning] ((hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 1.006.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2020 bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar de waarde verminderd tot op € 1.003.000. De aanslag onroerende-zaakbelastingen is dienovereenkomstig verminderd.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft op 13 december 2021 een nader stuk ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 februari 2022 te Haarlem.
Eiser is in persoon verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door
mr. [naam 1] , vergezeld door [naam 2] (taxateur).
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een twee onder één kapwoning uit 1934 met een aanbouw en een berging. Uitgezonderd de aanbouw op de begane grond heeft de woning een inhoud van 510 m³ en een kaveloppervlakte van 460 m². De oppervlakte van de aanbouw is 17 m2.
Geschil
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019.
3. Eiser bepleit een waarde van € 900.000 en voert daartoe aan dat:
- de inhoud van de aanbouw van de woning ten onrechte op 63 m³ is berekend;
- de waarde van de woning te hoog is in verhouding tot die van de vergelijkingsobjecten;
- er onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
Ter zitting heeft eiser een formulier met een cijfermatige onderbouwing overgelegd op grond waarvan de waarde van de woning op € 822.156 zou bedragen.
4. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport met bijbehorende matrix. In deze matrix is de waarde van de woning getaxeerd op € 1.003.000. Naast gegevens van de woning, bevatten het rapport en de matrix gegevens van drie eveneens in [woonplaats] gelegen vergelijkingsobjecten: [object 1] (verkocht op 16 maart 2018 voor € 625.000), [object 2] (de buurwoning; verkocht op 17 augustus 2018 voor € 802.500) en [object 3] (verkocht op 20 augustus 2018 voor € 820.000).
Volgens de toelichting op het taxatierapport zijn de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten eerst naar de waardepeildatum geactualiseerd of teruggerekend. Als tweede stap zijn de prijzen uitgesplitst naar onderdelen (woonruimte, grond, extra’s) en is een waarde van de woonruimte per m3 van de vergelijkingsobjecten berekend. Ten derde is een correctie toegepast op deze prijzen om vergelijkbaarheid met de woning te bereiken op de zogeheten KOUDV-factoren (Kwaliteit, Onderhoudstoestand, Uitstraling, Doelmatigheid en Voorzieningen). Alle objecten worden op deze factoren gescoord op een schaal van 1 tot 5, waarbij 3 gemiddeld is, en voor elk punt afwijking van het gemiddelde vindt een correctie van 5% (bij onderhoud) of 10% (bij de andere factoren) naar boven of naar beneden plaats op de waarde per m3 van het hoofdgebouw. Als vierde stap is het gemiddelde genomen van de waarde per kubieke meter woonruimte van de referentieobjecten en aan de hand daarvan de woning van de woning berekend.
Beoordeling van het geschil
5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer.
Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. Eiser heeft gemotiveerd weersproken dat de uitbouw van de woning bij een – niet in geschil zijnde – oppervlakte van 17 m2 een inhoud heeft van 63 m3, zoals aangenomen in het taxatierapport van verweerder. Hij stelt dat de aanbouw slechts 2,85 m hoog is en niet 3,71 m. In zijn verweerschrift en ter zitting heeft (de taxateur van) verweerder op de weerspreking van eiser in wezen slechts gereageerd met de verklaring dat de (bruto)inhoud wel juist is bepaald en dat dit in eerdere procedures ook is komen vast te staan. Nu daarvan verder geen bewijs is bijgebracht, acht de rechtbank het niet aannemelijk dat verweerder van de juiste inhoud van de aanbouw is uitgegaan. Conform de berekening die aan de taxatie van verweerder ten grondslag ligt, ondersteunt die taxatie daardoor reeds niet meer de door hem voorgestane waarde van de woning.
7. Maar de rechtbank betwijfelt vooral of de waarde van de woning daadwerkelijk aan de hand van een aantal parameters vrij precies kan worden berekend uit de gerealiseerde verkoopprijzen van de(ze) vergelijkingsobjecten. Deze verkoopprijzen liggen € 183.000 tot € 378.000 lager dan de waarde die verweerder voor de woning voorstaat, en bevinden zich dus tenminste deels in een andere prijsklasse. Er bestaan ook overigens aanmerkelijke verschillen tussen de diverse objecten. Zo zijn alle vergelijkingsobjecten met een meer of minder slechte staat van onderhoud en voorzieningen verkocht, terwijl de woning in zoverre gemiddeld is, en lopen de inhouden van de opstallen en oppervlaktes van de percelen uiteen. De rechtbank acht het met de gegevens in de stukken van het geding hooguit mogelijk het waardebeïnvloedende effect van de grote verschillen die hier aan de orde zijn in te schatten met een aanmerkelijke onzekerheidsmarge. Daarbij heeft (de taxateur van) verweerder niet de indruk weggenomen dat de waarde van de woning die hij voorstaat en die is berekend volgens de methodiek beschreven onder 4, aan de bovenkant van de onzekerheidsmarge is gelegen. Dit brengt mee dat ook indien ervan zou worden uitgegaan dat de inhoud van de aanbouw van de woning wel 63 m3 is, verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat een waarde van de woning van € 1.003.000 op de waardepeildatum niet te hoog is.
8. Bij deze stand van het geding is de vraag of dan wel aannemelijk is dat de door eiser voorgestane waarde van € 900.000 niet te laag is. Dat is evenmin het geval, met name gezien de voor de buurwoning ( [object 2] ) gerealiseerde verkoopprijs (€ 802.500). Gelet op de verschillen met de buurwoning, in het bijzonder de aanbouw waarover de woning beschikt en de buurwoning ten tijde van de verkoop nog niet en de betere onderhoudstoestand en hogere voorzieningenniveau van de woning ten opzichte van de buurwoning, alsmede de stijging van de woningprijzen tussen de datum van verkoop van de buurwoning (18 maart 2018) en de waardepeildatum, acht de rechtbank het onwaarschijnlijk dat de woning op de waardepeildatum niet meer dan € 97.500 meer waard was dan de buurwoning ten tijde van de verkoop.
9. Nu niet aannemelijk is dat de waarden van de woning op de waardepeildatum als bepleit door partijen niet te hoog respectievelijk te laag zijn, zal de rechtbank die waarde schattenderwijs op € 950.000 vaststellen.
10. Omdat deze uitspraak voor 4 maart 2022 is gedaan, en derhalve binnen de redelijke termijn voor de berechting in eerste aanleg, wordt niet toegekomen aan het voorwaardelijke verzoek van eiser om vergoeding van immateriële schade.
11. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.
Proceskosten
12. De rechtbank zal verweerder veroordelen in de door eiser gemaakte reiskosten van € 3,56 om de zitting van de rechtbank bij te wonen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning voor het kalenderjaar 2020 tot € 950.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 3,56, en
- gelast verweerder het betaalde griffierecht van € 48 aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. W.J. Blokland, rechter, in aanwezigheid van
mr. J. de Jong, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 28 februari 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.