ECLI:NL:RBNHO:2022:3069

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

Zittingsplaats Haarlem

zaaknummer / rolnummer: C/15/314856 / HA ZA 21-182

Vonnis van 6 april 2022

in de zaak van

[eiser],

wonende te [plaats 1] ,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. D.M.R. Janssen te Amsterdam,

tegen

[gedaagde],

wonende te [plaats 2] ,

gedaagde in conventie,

eiser in reconventie,

advocaat mr. S. Jankie te Hoofddorp.

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het incidenteel vonnis van 11 augustus 2021
akte aanvullende producties van [gedaagde] van 24 augustus 2021 (G23-30)
akte vermeerdering eis (voorwaardelijke eis in reconventie) van 25 augustus 2021
akte aanvullende productie van [gedaagde] van 30 augustus 2021 (G31)
akte van [gedaagde] van 3 oktober 2021 voor rol van 6 oktober 2021 met productie (G32)
het tussenvonnis van 27 oktober 2021
akte aanvullende productie van [gedaagde] van 15 november 2021 (G33)
akte aanvullende productie van [gedaagde] van 20 december 2021 (G34)
akte aanvullende productie van [gedaagde] van 25 januari 2022 (G35)
akte aanvullende productie van [gedaagde] van 8 februari 2022 (G36-37)
akte aanvullende productie van [gedaagde] de van 14 februari 2022 (G38)
akte aanvullende productie van [gedaagde] de van 16 februari 2022 (G39)
akte conclusie van antwoord in reconventie en aanvullende productie van 16 februari 2022 (E17)
akte vermindering van eis in reconventie van 16 februari 2022
akte vermindering van eis in reconventie van 17 februari 2022 (nadere eiswijziging)
akte aanvullende producties tevens wijziging van eis in conventie van 18 februari 2022 (E18-20)
akte bezwaar vermeerdering eis tevens overlegging productie en voorlopige uitlating producties en vermeerdering van de eis in reconventie van 19 februari 2022 (G40)
akte aanvullende productie van [eiser] van 21 februari 2022 (E21)
akte hoofdvorderingen en aanvulling eis in reconventie van [gedaagde] van 23 februari 2022
akte aanvullende productie tevens productielijst en hoofdvorderingen van [eiser] van 28 februari 2022 (E22)
een pleitnota van [eiser]
een pleitnota van [gedaagde]
de aantekeningen van de griffier van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht tijdens de mondelinge behandeling van 1 maart 2022.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De zaak in het kort

2.1.

In deze zaak staat de vraag centraal of de rechtsvoorganger van [eiser] door verjaring eigenaar is geworden van een gedeelte van het perceel van [gedaagde] . De rechtbank concludeert dat dit het geval is en wel door bevrijdende verjaring, dus te kwader trouw. De vordering van [eiser] wordt toegewezen met uitzondering van het gedeelte van de weg direct naast de garage dat niet in bezit is genomen. Dit betekent ook dat de vorderingen van [gedaagde] die ertoe strekken [eiser] het gebruik van voornoemd gedeelte van het perceel te verbieden, worden afgewezen. De (voorwaardelijke) vorderingen van [gedaagde] die er toe strekken dat [eiser] op grond van onrechtmatige daad wordt veroordeeld tot teruglevering van voormeld deel van het perceel, worden ook afgewezen. Het arrest van de Hoge Raad van 24 februari 2017 (ECLI:NL:HR:2017:309) biedt enkel grondslag voor toewijzing van een vordering uit onrechtmatige daad jegens degene die het perceel te kwader trouw in bezit heeft genomen. Dat is niet [eiser] maar haar rechtsvoorganger. De overige vorderingen van [gedaagde] die betrekking hebben op een recht van overpad, worden eveneens afgewezen. Voor zover de geldende erfdienstbaarheid al een boetebepaling bevat, is de belemmering van het recht van overpad relatief kortstondig geweest en noodzakelijk met het oog op de voorgenomen asbestsanering.

3.Feiten

3.1.

[gedaagde] is eigenaar van een perceel met bedrijfsgebouwen plaatselijk bekend [adres 1] te [plaats 2] , kadastraal bekend gemeente Haarlemmermeer [Kadastraal nummer 1] (hierna: perceel [Kadastraal nummer 1] ).

3.2.

[gedaagde] verkreeg perceel [Kadastraal nummer 1] van [bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1] ) bij akte van levering op 17 september 2019 (hierna: de akte van levering 2019).

3.3.

[eiser] is eigenaresse van de bungalow plaatselijk bekend [adres 2] te [plaats 2] , kadastraal bekend gemeente Haarlemmermeer [Kadastraal nummer 2] (hierna: de bungalow of perceel [Kadastraal nummer 2] ), grenzend aan perceel [Kadastraal nummer 1] .

3.4.

[eiser] heeft de bungalow gekocht uit de failliete boedel van de heer [betrokkene 1] en mevrouw [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 3] ) bij koopovereenkomst van 13 oktober 2020 (hierna: de koopovereenkomst). De bungalow is vervolgens geleverd bij akte van levering op 7 januari 2021 (hierna: de akte van levering 2021).

3.5.

[eiser] heeft bij de koopovereenkomst ook gekocht en bij akte van levering 2021 geleverd gekregen de volgende vordering:

de rechten uit hoofde van verjaring of anderszins verbonden aan het voortdurend gebruik door de heer [betrokkene 1] en mevrouw [betrokkene 2] van de aan partijen genoegzaam bekende strook grond met de daarop onder meer de garage en zoals aangegeven op de aan de overeenkomst van koop en verkoop gehechte tekening en biedingsformulier.

3.6.

In het aan de koopovereenkomst gehechte protocol staat over de hiervoor in het citaat vermelde strook grond met garage:

De onroerende zaak zoals door [betrokkene 3] gebruikt is groter dan het aangeboden kadastrale perceel met woonhuis, kadastraal bekend Haarlemmermeer [Kadastraal nummer 2] . Een strook grond aan de noordwestzijde van het perceel met daarop de huidige bebouwing van een deel van de garage is door verjaring mogelijk eigendom van het echtpaar [betrokkene 3] geworden (‘de strook’). De Strook heeft de volgende afmetingen: 9 meter breed en 25 meter lang, zoals geel gearceerd op de tekening die is gevoegd aan de verkoopinformatie/brochure. In de visie van het echtpaar is er sprake van verjaring van de strook, die -naar de curator heeft begrepen- meer dan 20 jaar onafgebroken in gebruik is geweest bij de familie [betrokkene 3] . (…) De eigenaar van het perceel waarvan de strook deel uitmaakt (de buurman) betwist dat het echtpaar [betrokkene 3] door verjaring eigenaar is geworden. De koper dient deze kwestie-indien dan nodig blijkt zelf uit te procederen met de buurman. (…) De curator staat op geen enkele manier in voor de juistheid van DE visie van [betrokkene 3] op de verkrijging van de strook door verjaring. (…).

(…)

De curator maakt, (…) melding van het volgende omstandigheden zoals die hem zijn gemeld door [betrokkene 3] (…):


Ooit vormde de percelen Haarlemmermeer [Kadastraal nummer 1] en [Kadastraal nummer 2] één perceel, waarvan [betrokkene 3] eigenaar was.


[betrokkene 3] heeft het perceel twee stukken gedeeld en perceel [Kadastraal nummer 1] verkocht en op 16 juni 2018 geleverd aan [bedrijf 1] bv ( [bedrijf 1] ). De voorzijde met het woonhuis – perceel [Kadastraal nummer 2] – bleef van [betrokkene 3] .


Tussen het bedrijfsgebouw van [bedrijf 1] en de woning van [betrokkene 3] ligt een gebouw dat bestaat uit een garage, een showroom en een schuur (de schuur).


Het afgescheiden gedeelte van de schuur aan de zijde van de woning [adres 2] was altijd al bij [betrokkene 3] in gebruik.


Bij de verdeling in twee percelen is door een onbekende reden geen rekening gehouden met de/het (gedeeltelijke) eigendom/gebruik van de schuur door [betrokkene 3] en is de kadastrale grens zo komen te liggen dat de hele schuur inclusief het deel dat als garage in gebruik is bij [betrokkene 3] (de garage), onderdeel is gaan uitmaken van perceel [Kadastraal nummer 1] .


[betrokkene 3] en [bedrijf 1] waren goede buren. Het plan was dat beide percelen met een naburig perceel, Haarlemmermeer [Kadastraal nummer 3] , zouden worden meegenomen in een nieuwbouwproject.


Het idee was om bij verkoop de onterechte overdracht van de garage te corrigeren/verrekenen. Dit heeft nooit plaatsgevonden.


[betrokkene 3] is zich altijd als eigenaar van de garage blijven gedragen.


[bedrijf 1] heeft perceel [Kadastraal nummer 1] verkocht aan de huidige buurman van [betrokkene 3] , deze buurman gaat uit van de kadastrale gegevens en eist ontruiming van de garage door [betrokkene 3] .


[betrokkene 3] beroept zich - met instemming van de curator - op verjaring en heeft de garage niet ontruimd.


Het deel van de garage dat [betrokkene 3] in gebruik heeft is slechts bereikbaar via zijn grond (perceel [Kadastraal nummer 2] ), tenzij een deel van de schuur gesloopt zou worden.


De twee garagedeuren aan de noordwestzijde van de schuur zijn wel bereikbaar vanaf de [adres 3] via een t.b.v. perceel [Kadastraal nummer 4][rechtbank: waarschijnlijk moet hier staan: [Kadastraal nummer 1] ]
gevestigde erfdienstbaarheid, roze gearceerd op de tekening.


Om voldoende manoeuvreerruimte te hebben voor beide garagedeuren is een parkeervak gerealiseerd, zie tekening.

3.7.

De hiervoor geciteerde tekst verwijst naar de volgende tekening:

{Afbeelding 1}

Op de tekening is het met schuine streep gearceerde lichtgrijze deel - met bijschrift ’bijgebouw’ - de garage (hierna: de garage). Het daarachter gelegen niet gearceerde deel op perceel [Kadastraal nummer 1] is als showroom/woning gebruikt (hierna: de showroom). De garage en showroom maken samen deel uit van één houten gebouw.

3.8.

Op 1 juli 1988 verkreeg [betrokkene 3] de bungalow ( [adres 2] ) gelegen op een nog uit te meten gedeelte van het destijds grotere kadastrale perceel gemeente Haarlemmermeer [Kadastraal nummer 5] (hierna: de akte van levering 1988). Na uitmeting werd perceel [Kadastraal nummer 5] vernummerd in [Kadastraal nummer 2] ( [adres 2] ) en [Kadastraal nummer 1] ( [adres 3] [adres 1] ). Bij de akte van levering 1988 is een erfdienstbaarheid van weg gevestigd ten laste van perceel [Kadastraal nummer 2] en ten behoeve van perceel [Kadastraal nummer 1] om te komen en te gaan naar de openbare weg.

3.9.

Op 31 augustus 1990 verkreeg [betrokkene 3] ook perceel [Kadastraal nummer 1] in eigendom. [betrokkene 3] was vervolgens tot 16 juni 1998 eigenaar van zowel de bungalow/perceel [Kadastraal nummer 2] als van perceel [Kadastraal nummer 1] .

3.10.

Op 16 juni 1998 heeft [betrokkene 3] perceel [Kadastraal nummer 1] aan [bedrijf 1] geleverd die het bedrijfspand op perceel [Kadastraal nummer 1] tot dat moment huurde (hierna: de akte van levering 1998).

3.11.

[betrokkene 4] van [bedrijf 1] (hierna: ” [betrokkene 4] ”) verklaart in een e-mail van 6 mei 2021 aan de advocaat van [gedaagde] , over de periode na de levering:

Enige tijd na de overdracht heeft de heer [betrokkene 3] mij laten weten dat er “een fout was gemaakt door het kadaster” en dat het perceel ook de garages bevatte wat niet zijn bedoeling was geweest. Ik heb hem daarna meegedeeld aan een oplossing te willen meewerken op voorwaarde dat er een vergoeding zou worden betaald voor de grond. Het antwoord van de heer [betrokkene 3] was: “dat lossen we wel op”. Omdat we er van uitgingen dat dit inderdaad tot ieders tevredenheid zou worden opgelost hebben wij verder geen actie ondernomen, te meer omdat wij voor onte bedrijfsactiviteiten ruimte voldoende hadden en de heer [betrokkene 3] eveneens zonder betaling van huur nog een (groot) deel van het bedrijfspand is blijven gebruiken.

Dat de garages altijd energievoorziening vanuit het woonhuis hebben gehad is onjuist. Nadat de deuropening tussen winkel en garages is dichtgemaakt is, is de stroomvoorziening vanuit de winkel losgekoppeld.

3.12.

[betrokkene 4] schrijven in een e-mail van 16 februari 2022 in aanvulling op de hiervoor geciteerde e-mail onder meer:

Omdat wij de ruimte voor onze bedrijfsvoering niet nodig hadden hebben wij de familie [betrokkene 3] , met wie wij in die tijd een uitstekende band hadden, het gebruik van de garages gegund. Waarom moet je eigendomsrechten claimen op iets waarvan aan beide partijen bekend is wie de eigenaar is.

In het hele stuk wordt gesproken over bezit. M.i. is er echter sprake van gedoogd gebruik.

De heer [betrokkene 3] heeft gedurende de 20 jaar meermalen aangegeven mee te zullen werken aan een oplossing, Hij kwam ook steeds met nieuwe plannen en partners voor het uitvoeren van de bouwplannen die ook voor ons financieel zeer voordelig zouden uitpakken.

3.13.

De schoonzoon van [betrokkene 3] , [betrokkene 5] , verklaart in een e-mail aan de heer [betrokkene 6] van [bedrijf 2] op 12 maart 2020:

[betrokkene 1] heeft sinds het betrekken van de woning gelegen aan de[adres 4]te [plaats 2] in 1989 zijn bedrijf achter zijn garage/schuur gehad. De garage/schuur en ook het daarnaast gelegen moestuintje is sinds die tijd privé in gebruik (Voor het parkeren van 2 auto’s in de garage, opslag van privé zaken in de naastgelegen schuur en bewerken van het moestuintje). (…) Na het faillissement van de onderneming van de heer [betrokkene 3] is de achterzijde van het perceel (wat voorheen kantoor en showroom en opslag was) in 1998 verkocht aan dhr. [betrokkene 4] ( [bedrijf 1] ). Het gebruik van de garage/schuur is echter onverminderd hetzelfde gebleven. (…) Feit blijft wel dat de garage/schuur vanaf start bewoning door [betrokkene 1] is gebruikt.

Tekst

4.Het geschil

4.1.

[eiser] vordert - na wijziging eis - , voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, dat de rechtbank:

I.
voor recht verklaart dat [betrokkene 3] door verjaring eigenaar is geworden van de ten processe bedoelde moestuin en de garage en het strookje grond dat zich bevindt tussen de garage en moestuin aan de ene kant en de kadastrale erfgrens tussen beide percelen aan de andere kant,

althans voor recht verklaart dat de juridische erfgrens rondom het perceel plaatselijk bekend [adres 2] te [plaats 2] door verjaring loopt rondom de ten processe bedoelde moestuin, garage en het strookje grond dat zich bevindt tussen de garage en moestuin aan de ene kant en de kadastrale erfgrens tussen beide percelen aan de andere kant, hetgeen schematisch met een rode lijn is aangegeven op het kaartje onder randnummer 11 van deze akte,

althans om in lijn daarmee een zodanige verklaring voor recht uit te spreken als de rechtbank redelijk en passend vindt.

II.
voor recht verklaart dat de curator de ten processe bedoelde moestuin, garage en het strookje grond dat zich bevindt tussen de garage en moestuin aan de ene kant en de kadastrale erfgrens tussen beide percelen aan de andere kant heeft verkocht en met de inschrijving van de als productie[aanvulling door rechtbank vanwege weggevallen tekst: 15]
overgelegde leveringsakte heeft geleverd aan [eiser] ,

althans voor recht verklaart dat de curator het recht van [betrokkene 3] om te vorderen dat [gedaagde] meewerkt aan het bijwerken van de openbare registers van het kadaster om die in overeenstemming te brengen met de feitelijke situatie (lees: de feitelijke situatie waarin [betrokkene 3] het eigendom van de ten processe bedoelde moestuin, garage en het strookje grond dat zich bevindt tussen de garage en moestuin aan de ene kant en de kadastrale erfgrens tussen beide percelen aan de andere kant door verjaring heeft verkregen), alsmede het recht om te vorderen dat [gedaagde] de garage ontruimt en ontruimd houdt aan [eiser] heeft verkocht en geleverd,

althans om in lijn daarmee een zodanige verklaring voor recht uit te spreken als de rechtbank redelijk en passend vindt;

III.
[gedaagde] veroordeelt om binnen 14 dagen na betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis volledige medewerking te verlenen aan inschrijving van de onder I en II gevorderde verklaringen voor recht dat de eigendom van de ten processe bedoelde moestuin, garage en het strookje grond dat zich bevindt tussen de garage en moestuin aan de ene kant en de kadastrale erfgrens tussen beide percelen aan de andere kant door verjaring is overgegaan op [betrokkene 3] die de eigendom heeft verkocht (en geleverd) aan [eiser] in de openbare registers van het Kadaster, zulks op straffe van een dwangsom van € 2.500,- dat [gedaagde] niet aan die veroordeling voldoet, vermeerderd met een dwangsom van € 2.500,- voor iedere dag of gedeelte daarvan dat hij zijn medewerking niet verleent, met een maximum van € 125.000,-

althans om in lijn daarmee een zodanige veroordeling uit te spreken als de rechtbank passend en redelijk vindt;

IV.
[gedaagde] veroordeelt om de helft van de kosten verbonden aan- en samenhangend met de inschrijving van de verjaring in het Kadaster te dragen, waaronder in elk geval de noodzakelijke notariskosten en de door het Kadaster in rekening te brengen kosten;

V.
[gedaagde] veroordeelt om binnen 48 uur na betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis, althans met ingang van een zodanige datum als de rechtbank geraden acht, de garage te ontruimen en te verlaten en ontruimd en verlaten te houden, en dit onder overhandiging van de sleutels en overige toegangsmiddelen ter vrije beschikking van [eiser] te stellen,

op straffe van een dwangsom van € 2.500,- per dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 125.000,-,

althans waarin een zodanige voorziening wordt getroffen, zoveel mogelijk in lijn met het hiervoor gevorderde, als de rechtbank redelijk en passend vindt;

VI. [ingetrokken];

VII.
[gedaagde] veroordeelt in de kosten, de nakosten daaronder begrepen, van deze procedure, onder de bepaling dat, indien deze kosten niet binnen 14 dagen na de betekening van het vonnis zullen voldaan, hierover vanaf de vijftiende dag wettelijke rente verschuldigd zal zijn.

4.2.

[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen.

4.3.

[gedaagde] vordert in reconventie (samengevat) - na vermeerdering en vermindering van eis - voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I.
primair: voor recht te verklaren dat [eiser] het recht van overpad heeft geschonden en vanaf 30 maart 2021 een boete verschuldigd is van € 453,78 per dag te vermeerderen met de wettelijke rente;

subsidiair: voor recht te verklaren dat [eiser] vanaf 30 maart 2021 een boete verschuldigd is van € 453,78 per dag te vermeerderen met de wettelijke rente;

meer subsidiair: voor recht te verklaren dat [eiser] een boete verschuldigd is van € 453,78 per dag van 30 maart tot 8 april 2021 dus in totaal € 3.630,24 te vermeerderen met de wettelijke rente;

II. [eiser] te gelasten de erfdienstbaarheid van weg na te komen en de vrije toegang tot de garage, moestuin en alle ruimten aan de achterzijde van het houten gebouw te verschaffen, zoals opgenomen in de erfdienstbaarheid van weg als vermeld in de leveringsakte van 1 juli 1988 en akte van levering 2021;

III. [eiser] te gebieden en / of te bevelen om alle bouwafval op het terrein te verwijderen en te zorgen dat het terrein schoon wordt opgeleverd;

IV. [ingetrokken]

V. [ingetrokken]

VI. [ingetrokken]

VII. [ingetrokken]

VIII. [ingetrokken]

IX. [ingetrokken]

X. [ingetrokken]

XI. [ingetrokken]

XII. voor recht te verklaren dat [eiser] onrechtmatig handelt door de 60 centimeter achter het houten gebouw te gebruiken voor het dumpen van bouwafval en de toegang te blokkeren en [eiser] te bevelen om deze strook van 60 centimeter iet meer te betreden en niet meer te gebruiken;

XIII. [eiser] te bevelen om het recht van overpad na te leven en ongestoorde toegang naar de garage en moestuin te verlenen;

XIV. [eiser] te gebieden en / of te bevelen om alle bouwafval op het terrein en tegen het houten gebouw te verwijderen en geen bouwafval te plaatsen op het gedeelte van de weg waar de erfdienstbaarheid op rust;

XV. [eiser] te veroordelen tot een dwangsom van € 250,00 voor elke dag of deel daarvan dat zij niet voldoet aan de toe te wijzen (rechts)vorderingen van [gedaagde] ;

XVI. in goede justitie een of meerdere beslissingen te nemen, althans een zodanige veroordeling uit te spreken als de rechtbank passend en redelijk vindt.

4.4.

[gedaagde] vordert (samengevat) - na vermeerdering van eis - in
voorwaardelijkereconventie voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad (indien en voor zover de vorderingen van [eiser] en het beroep op verjaring (te kwader trouw) voor toewijzing in aanmerking komen en wordt geoordeeld dat [betrokkene 3] door middel van verjaring het eigendom van de strook grond heeft verkregen):

XVII. voor recht te verklaren dat [eiser] onrechtmatig jegens [gedaagde] heeft gehandeld;

XVIII. [eiser] veroordeelt en/of beveelt om ervoor zorg te dragen dat de strook grond (moestuin en de garage) waarop het beroep op verjaring betrekking heeft, binnen vier weken na betekening van dit vonnis geheel op kosten van [eiser] in eigendom is overgedragen aan [gedaagde] , op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag voor elke dag of dagdeel dat [eiser] nalaat aan voornoemde veroordeling te voldoen met een maximum van € 125.000,00;

XIX. [eiser] veroordeelt om aan [gedaagde] de proceskosten te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente en de nakosten;

XX. in goede justitie een of meerdere beslissingen te nemen, althans een zodanige veroordeling uit te spreken als de rechtbank passend en redelijk acht.

4.5.

[eiser] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen in reconventie.

4.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5.De beoordeling

Conventie

5.1.

Voordat tot de inhoudelijke beoordeling van de vordering(en) wordt overgegaan, zal eerst een aantal punten van processuele aard worden beoordeeld.

Procesdossier

5.2.

[gedaagde] heeft ter zitting (op verzoek van de rechtbank) alleen de spreekaantekeningen voor de zitting van 1 maart 2022 behandeld. De spreekaantekeningen die hij op 25 augustus 2021 heeft overgelegd, zijn niet gebruikt en behoren daarom niet tot het procesdossier. [gedaagde] heeft zijn standpunten op zitting kunnen toelichten voor zover die niet al kunnen worden afgeleid uit de overige door hem ingediende stukken. Hij wordt daarom niet in zijn procesbelang geschaad.

5.3.

[gedaagde] heeft bezwaar gemaakt tegen de aanvullende producties E21 en E22, omdat deze niet uiterlijk tien dagen voor de mondelinge behandeling zijn overgelegd. Gezien de wijze waarop [gedaagde] zelf heeft geprocedeerd, wordt het bezwaar afgewezen. [gedaagde] heeft immers zelf kort voor de tien dagen termijn een groot deel van zijn oorspronkelijk zestien vorderingen in reconventie ingetrokken, vervolgens zijn eis binnen de tien dagen termijn op meerdere punten vermeerderd waarvan een deel op zitting weer is ingetrokken. De rechtbank acht het daarom niet in strijd met de goede procesorde dat [eiser] een overzicht van de uren van haar advocaat tot en met februari 2022 heeft overgelegd ter onderbouwing van de door haar gevorderde reële (proces)kosten. De andere productie betreft een korte film die acht dagen voor de mondelinge behandeling is overgelegd. De film is eenvoudig en snel te beoordelen. Dat blijkt ook uit het feit dat [gedaagde] er in zijn spreekaantekeningen op in is gegaan en dus op heeft kunnen reageren. [gedaagde] is daarom niet in zijn procesbelang geschaad, zodat ook dit bezwaar wordt afgewezen.

Exceptief verweer

5.4.

[gedaagde] werpt een tweetal exceptieve verweren op, namelijk schending van de waarheidsplicht ex artikel 21 Wetboek van Rechtsvordering (Rv) en schending van de substantiëringsplicht ex artikel 111 lid 3 Rv. Bij schending van de waarheidsplicht kan het gaan om een bewuste leugen of het welbewust verdraaien van feiten. Ook kan op een partij een spontane mededelingsplicht rusten ten aanzien van feiten die voor haar eigen standpunt ongunstig zijn, maar wel kunnen bijdragen aan het ‘gelijk’ van de wederpartij en waarvan zij wist of behoorde te weten dat de wederpartij niet met die feiten bekend was of bekend behoorde te zijn. Niet is gebleken van zodanige leugens, bewuste verdraaiing van de feiten of schending van een spontane mededelingsplicht. Het niet overleggen van e-mailverkeer dat aan de wederpartij bekend is of informatie uit het kadaster die vrij opvraagbaar is, valt hier in elk geval niet onder, zodat dit verweer faalt. Ook is niet gebleken van een schending van de substantiëringsplicht. Dat de stellingen van [betrokkene 3] uitdrukkelijk zijn weersproken in de contacten namens [gedaagde] met de curator, betekent immers niet dat de eventuele verweren die daaruit voortvloeien bij [eiser] bekend waren, zodat ook dit verweer niet slaagt.

Aanvulling rechtsgrond

5.5.

[eiser] heeft op zitting naast de in het petitum genoemde verjaring een aanvullende rechtsgrond aangevoerd voor het eigenaarschap van [betrokkene 3] en [eiser] , namelijk het ontbreken van een geldige titel voor de levering van de garage, de moestuin en de strook grond van 60 cm. Volgens [eiser] staat vast dat het in 1998 niet de bedoeling was om deze aan [bedrijf 1] te verkopen. Uit verklaringen van [betrokkene 3] en [bedrijf 1] blijkt dat beiden zich er na de overdracht in 1998 niet bewust van waren dat [betrokkene 3] geen (kadastrale) eigenaar meer van de garage was, aldus [eiser] . Omdat deze zaken niet onder “het gekochte” vielen, zijn deze ook niet overgedragen en kon [bedrijf 1] deze niet aan [gedaagde] overdragen. Wél heeft [betrokkene 3] /de curator deze kunnen overdragen aan [eiser] , aldus nog steeds [eiser] . [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat [bedrijf 1] en daarna [gedaagde] wél eigenaar is geworden.

5.6.

Het beroep van [eiser] op deze aanvullende rechtsgrond slaagt niet omdat het ontbreken van de titel onvoldoende is onderbouwd. [betrokkene 3] en [bedrijf 1] zijn volgens de akte van levering van 1998 een mondelinge overeenkomst aangegaan, zodat moet worden uitgegaan van de uitvoering die partijen aan die overeenkomst in de akte van levering 1998 hebben gegeven en voorts enkel kan worden afgegaan op de overgelegde verklaringen van de bij de overdracht betrokken partijen. [betrokkene 3] schrijft op 21 februari 2020 aan de advocaat van een potentiële koper van de woning:

Wij kwamen ongeveer 2 jaar na overdracht erachter dat het kadaster een fout had gemaakt en dit zou worden hersteld met de eventuele verkoop van het pand [adres 1] en [adres 5] .

[betrokkene 4] schrijft namens [bedrijf 1] op 6 mei 2021 in een e-mail aan de advocaat van [gedaagde] onder meer:

In 1998 is de heer [betrokkene 3] met zijn bedrijf failliet gegaan, toen heeft hij mij gevraagd of ik het hele bedrijfspand zou willen kopen. Hij heeft mij hiertoe een taxatie van de heer [betrokkene 7] op 27 februari 1998, doen toekomen waarin stond vermeld dat het betrekking had op perceel [adres 3] [adres 1] kadastraal bekend gemeente Haarlemmermeer sectie [Kadastraal nummer 1] groot 14 are 28 ca. Op basis van deze taxatie hebben wij indertijd een overeenkomst bereikt. Niet in deze taxatie noch in de gesprekken rondom de koop is er gesproken over splitsen van het gebouw. Ook in de eigendomsakte wordt hierover niets vermeld,

Op 16 juni 1998 heeft de overdracht plaatsgevonden. (…) Enige tijd na de overdracht heeft de heer [betrokkene 3] mij laten weten dat er “een fout was gemaakt door het kadaster” en dat het perceel ook de garages bevatte wat niet zijn bedoeling was geweest. Ik heb hem daarna meegedeeld aan een oplossing te willen werken op voorwaarde dat er een vergoeding zou worden betaald voor de grond.

Gezien de verklaring van [betrokkene 4] staat niet vast dat partijen waren overeengekomen dat de garage, laat staan de moestuin en de strook grond van 60 cm, in eigendom bij [betrokkene 3] zouden achterblijven. Hij verklaart immers - kort gezegd - dat hij er voor betaald heeft en dat er niets is afgesproken over het splitsen van het gebouw.

Verdere inhoudelijke beoordeling

5.7.

[eiser] stelt dat door verjaring de erfgrens tussen de percelen van partijen is gaan lopen zoals schematisch met een rode lijn is aangegeven op de hieronder weergegeven kaart en dat [betrokkene 3] door verjaring eigenaar is geworden van het gearceerde perceel grond tussen de rode en blauwe lijn:

{Afbeelding 2}

[eiser] stelt dat bij de kadastrale uitmeting van de percelen in 1988 de strook grond van 60 centimeter, de moestuin en de garage, waarvan de elektra op de woning is aangesloten en die uitsluitend toegankelijk is vanaf het perceel van de woning, ten onrechte kadastraal bij perceel [Kadastraal nummer 1] is ‘terecht gekomen’. De toenmalige eigenenaren hebben dat niet opgemerkt en [betrokkene 3] is de garage en moestuin blijven gebruiken alsof die bij de woning hoorden, is daar bezitter van gebleven en is zich als eigenaar daarvan gaan gedragen. Ook na levering van perceel [Kadastraal nummer 1] aan [bedrijf 1] in 1998 is [betrokkene 3] zich als bezitter van de moestuin en garage blijven gedragen. Zowel [betrokkene 3] als [bedrijf 1] gingen er van uit dat [betrokkene 3] na de levering van perceel [Kadastraal nummer 1] eigenaar was gebleven van de garage en moestuin. [bedrijf 1] heeft het gebruik nooit gehad en niet kunnen hebben omdat hij geen toegang tot de garage of de moestuin had. Het bezit van [betrokkene 3] was naar buiten toe ook kenbaar: de moestuin was als moestuin ingericht en maakt optisch één geheel uit met de tuin van [betrokkene 3] . Ten aanzien van de garage was zichtbaar dat [betrokkene 3] die gebruikte: de deuren kwamen uitsluitend uit op zijn perceel. [bedrijf 1] heeft nooit aanspraak gemaakt op het gebruik van de garage (of moestuin) en heeft nooit tegen het gebruik geprotesteerd. Ook is voor het gebruik geen toestemming gegeven. Daardoor is [betrokkene 3] op 17 juni 2008, na het verstrijken van de verjaringstermijn van 10 jaar eigenaar geworden van de garage en de moestuin met de strook grond van 60 centimeter. Aldus [eiser] . Als vast zou komen te staan dat geen sprake is van goede trouw, dan is [betrokkene 3] op 18 juni 2018 eigenaar geworden na het verstrijken van de verjaringstermijn van 20 jaar, aldus nog steeds [eiser] .

5.8.

[gedaagde] voert aan dat [betrokkene 3] heeft toegegeven geen eigenaar van de garage en moestuin te zijn. Uit de bewaringsovereenkomst uit 2013 van [bedrijf 1] met hierna te noemen [betrokkene 8] blijkt ook dat [betrokkene 3] geen eigenaar, maar beheerder was van perceel [Kadastraal nummer 1] en dus houder voor [bedrijf 1] , aldus [gedaagde] . [betrokkene 3] mocht uit coulance nog enige tijd gebruik maken van de garage. [betrokkene 3] heeft op 10 april 2019 in een e-mail aan de makelaar van [gedaagde] toegezegd bereid te zijn om de garage indien nodig te ontruimen en een bod te zullen doen op de garage. In 2012 zou [betrokkene 3] volgens [bedrijf 1] ook al een bod voor aankoop van de garage hebben gedaan.

De machtsuitoefening van [bedrijf 1] (oorspronkelijke bezitter) is niet teniet gedaan door de machtsuitoefening van [betrokkene 3] . De garage was niet alleen bij [betrokkene 3] , maar ook bij anderen in gebruik. In de periode 5 augustus 2013 tot januari 2021 werd de garage intensief gebruikt door [betrokkene 8] (hierna: [betrokkene 8] ) ‘bewaarder’ van de showroom, die toen tijdelijk met zijn gezin in de showroom woonde. [gedaagde] heeft de garage ook gebruikt. Daarnaast is de moestuin met een tuinhekdeur en gaashekwerk afgescheiden van het perceel van de woning (van [betrokkene 3] ) en altijd bereikbaar gebleven via het terrein van het perceel [Kadastraal nummer 1] aan de zijkant van de showroom en via het recht van overpad. Ook was er een toegangsdeur via de showroom naar de garage - die [betrokkene 3] later heeft dichtgemaakt - en elektra naar de garage kwam eerst wel uit de showroom, aldus nog steeds [gedaagde] .

5.9.

De kernvraag in deze zaak is of [betrokkene 3] , de rechtsvoorganger van [eiser] , door verjaring eigenaar is geworden van de moestuin, de garage en de daarvoor langs lopende strook grond van circa 60 centimeter. Voordat de rechtbank die vraag beantwoordt, zal zij eerst ingaan op twee materiële verweren ten principale en het verweer van horizontale natrekking.

Verjaring van de rechtsvordering?

5.10.

[gedaagde] voert aan dat de rechtsvordering van [betrokkene 3] op grond van artikel 3:306 Burgerlijk Wetboek (BW) is verjaard door het verloop van 20 jaar. De rechtbank begrijpt dit verweer zo dat [betrokkene 3] vanaf 1988 een rechtsvordering in had kunnen stellen om correctie van de ‘fout’ bij de kadastrale uitmeting te vorderen of tot revindicatie. [eiser] vordert echter een verklaring voor recht dat [betrokkene 3] - na overdracht in 1998 van perceel [Kadastraal nummer 1] aan [bedrijf 1] - door verjaring eigenaar is geworden van de garage, moestuin en de strook grond van 60 centimeter. Die rechtsvordering kon pas worden ingesteld per 18 juni 2008 respectievelijk 18 juni 2018, afhankelijk van de vraag of sprake is van verkrijgende of bevrijdende verjaring. Deze rechtsvordering verjaart pas in 2028 respectievelijk 2038. Het verweer slaagt daarom niet.

Rechtsverwerking van de rechtsvordering?

5.11.

Het verweer van rechtsverwerking slaagt evenmin. Hoewel dit verweer gericht lijkt te zijn tegen de vordering tot correctie van de ‘fout’ bij de kadastrale uitmeting of revindicatie, kan het – zoals hiervoor overwogen – hier alleen gaan om de gevorderde verklaring voor recht dat [betrokkene 3] door verjaring eigenaar is geworden. Van rechtsverwerking is sprake als de gerechtigde zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid met het vervolgens geldend maken van het betrokken recht onverenigbaar is. Daarvan is in dit geval niet gebleken. Het feit dat [betrokkene 3] niet eerder een beroep op verjaring heeft gedaan (wat pas vanaf 18 juni 2008 respectievelijk 18 juni 2018 kon), is in elk geval onvoldoende om van zodanige gedraging te kunnen spreken. Uitgangspunt is dat enkel tijdsverloop (door stilzitten en niets doen) geen toereikende grond oplevert voor het aannemen van rechtsverwerking. Daarvoor is ook vereist de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan hetzij bij de schuldenaar het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser zijn aanspraak niet (meer) geldend zal maken, hetzij de positie van de schuldenaar onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard in geval de schuldeiser zijn aanspraak alsnog geldend zou maken. Van dergelijke bijzondere omstandigheden is niet gebleken. De enkele verklaring van [betrokkene 3] dat ze het wel op zouden lossen nadat [bedrijf 1] om compensatie had verzocht, is in elk geval onvoldoende. Dat geldt ook voor het voorstel van [betrokkene 3] in 2012 om - in het kader van een ontwikkelingsplan - een deel van het perceel [Kadastraal nummer 1] (de showroom) te kopen in combinatie met een juridische constructie waaruit zou blijken dat [betrokkene 3] eigenaar is van het stuk dat hij in gebruik heeft. Ook voor de eenmalige toezegging van [betrokkene 3] op 10 april 2019 dat hij bereid was de garage te ontruimen (waar hij vervolgens geen gevolg aan gaf) geldt het zelfde. Die toezegging werd bovendien pas ná voltooiing van de 20 jaarstermijn gedaan. Ten slotte is de positie van de wederpartij niet onredelijk benadeeld of verzwaard indien de aanspraak alsnog geldend kan worden gemaakt. Niet is namelijk komen vast te staan dat [betrokkene 3] het vertrouwen heeft gewekt daadwerkelijk een compensatie te willen betalen voor het deel van perceel [Kadastraal nummer 1] dat hij na de overdracht in 1998 in gebruik heeft gehouden.

Horizontale natrekking?

5.12.

De rechtbank gaat voorbij aan het verweer dat - voor zover [betrokkene 3] door verjaring eigenaar is geworden - sprake is van horizontale natrekking omdat de garage bestanddeel zou zijn van het houten gebouw. Nog daargelaten dat [gedaagde] dit standpunt onvoldoende onderbouwt, zou horizontale natrekking evenzeer vanuit het perspectief van [eiser] kunnen gelden. Ook spreekt [gedaagde] zichzelf tegen door eveneens aan te voeren dat sprake is van verticale natrekking, omdat de grond eigendom is van [gedaagde] , wat nu juist de kernvraag is die partijen verdeeld houdt. Dit verweer faalt dan ook.

Is sprake van onafgebroken bezit gedurende meer dan 20 jaar?

5.13.

Vooropgesteld wordt dat niet-eigenaren die een stuk grond 10 jaar lang onafgebroken te goeder trouw in bezit hebben, de eigendom daarvan verkrijgen op basis van art. 3:99 BW. Andere bezitters die niet eigenaar zijn, verkrijgen de eigendom van een stuk grond nadat de eigenaar het bezit van zijn grond 20 jaar lang ontbeerde. Of zij bezitter te goeder trouw zijn of niet, speelt geen rol. Een en ander volgt uit art. 3:105 jo. 3:306 jo. 3:314 BW. Bezit is pas aan de orde, wanneer iemand het goed voor zichzelf houdt (artikel 3:107 lid 1 BW). Of iemand het goed voor zichzelf houdt wordt naar verkeersopvatting beoordeeld met in achtneming van artikel 3:109 BW en volgende en overigens op grond van uiterlijke feiten (artikel 3:108 BW). Er geldt dus een objectieve maatstaf. De rol van de verkeersopvatting brengt mee dat bij de vraag of iemand het goed voor zichzelf houdt, de aard en de bestemming van het betrokken goed in aanmerking moeten worden genomen. Voor inbezitneming van andermans goed is meer nodig dan enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen (artikel 3:113 lid 2 BW). De machtsuitoefening moet zodanig zijn dat naar verkeersopvatting het bezit van de oorspronkelijke bezitter wordt tenietgedaan. Deze lat ligt hoog. Ook moet het bezit ondubbelzinnig en openbaar zijn. De vraag of sprake was van onafgebroken bezit door [betrokkene 3] gedurende meer dan 10 of 20 jaar, zal aan de hand van het hiervoor geschetste kader moeten worden beantwoord.

5.14.

Zowel [eiser] als [gedaagde] hebben diverse foto’s van de garage en moestuin en filmopnames overgelegd. Hierop is te zien dat de garage weliswaar tot hetzelfde houten gebouw als de showroom behoort, maar afgescheiden is van de showroom en dat er geen verbinding (meer) is tussen beide gebouwdelen. Op een film van 18 februari 1995 is in de showroom nog een deur zichtbaar in de scheidingswand met de garage. Deze deur is op enig moment daarna dichtgemaakt. [betrokkene 3] verklaart in een e-mail van 14 februari 2022 aan een collega van de advocaat van [eiser] : “
De aanbouw aan de garage was eerst gehuurd door [bedrijf 1] gedurende een paar jaar en daarna aan hun verkocht. De deur is gelijk met de verhuur afgesloten.” De garage kan sinds het dichtzetten van die deur alleen via de kant van de bungalow worden betreden. Op enig moment – volgens de verklaring van [betrokkene 4] hiervoor in het citaat in r.o. 3.11 na het dichtmaken van de deur – is de stroomvoorziening vanuit de showroom losgekoppeld en wordt de garage alleen nog vanuit de bungalow van stroom voorzien. Ook loopt er een leiding van de waterkraan aan de buitenkant van de garage naar de bungalow. De moestuin bevindt zich links naast de garage en loopt in een smaller stuk naast de showroom naar achteren door. De moestuin is via een hek aan de kant van de bungalow bereikbaar. Op een film van 8 april 2021 is te zien dat de moestuin ook via de smalle strook naast de showroom vanaf het achtergelegen perceel bereikbaar is. Echter, duidelijk is te zien dat die toegang tot voor kort werd belemmerd door recent gekapte dicht op elkaar staande bomen die de doorgang vanaf perceel [Kadastraal nummer 1] naar de moestuin onmogelijk maakten. [gedaagde] heeft daarnaast erkend dat de planten in de moestuin door [betrokkene 3] zijn aangebracht.

Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat de garage en moestuin de uiterlijke kenmerken hadden en hebben om afzonderlijk en uitsluitend vanaf het perceel van de bungalow gebruikt te kunnen worden en dat het gebruik op basis van uiterlijk waarneembare omstandigheden kwalificeert als bezit. Ook heeft [betrokkene 3] in ieder geval vanaf de overdracht van perceel [Kadastraal nummer 1] aan [bedrijf 1] meerdere bezitsdaden verricht zoals het dichtzetten van de deur en het loskoppelen van de stroomvoorziening.

5.15.

Vast staat dat [betrokkene 3] na overdracht van perceel [Kadastraal nummer 1] aan [bedrijf 1] in 1998 de garage en moestuin is blijven gebruiken. Hierbij wordt verwezen naar de verklaringen van de schoonzoon van [betrokkene 3] en van [betrokkene 4] in de citaten hiervoor in r.o. 3.11, 3.12. en 3.13. [betrokkene 4] verklaart dat [bedrijf 1] geen actie tegen dit gebruik heeft ondernomen en dat er zijns inziens sprake was van gedoogd gebruik. Voor zover [gedaagde] aanvoert dat daardoor geen sprake was van bezit, slaagt dat verweer niet. Uit niets blijkt immers dat tussen [bedrijf 1] en [betrokkene 3] een uitdrukkelijke of stilzwijgende afspraak bestond met betrekking tot het gebruik. Daarbij komt dat ook al zou sprake zijn van gedoogd gebruik, die kwalificatie niet aan bezit in de weg staat. Wanneer het gebruik, beoordeeld naar objectieve, uiterlijk waarneembare omstandigheden als hiervoor omschreven, kwalificeert als bezit, en het gedogen niet méér inhoudt dan niet optreden, verhindert dat gedogen de loop van een bevrijdende verjaring niet. Een andersluidende opvatting is strijdig met het belang van de rechtszekerheid dat het goederenrecht beoogt te dienen.

5.16.

Het verweer van [gedaagde] dat ook anderen dan [betrokkene 3] het gebruik van de garage hebben gehad, slaagt evenmin. Voor zover [gedaagde] de garage heeft gebruikt, is dat gebruik pas ontstaan nadat hij op 17 september 2019 perceel [Kadastraal nummer 1] geleverd kreeg, dus na afloop van de 20 jaarstermijn. Voor zover [betrokkene 8] de garage vanaf 2013 (mede) heeft gebruikt – wat onder meer blijkt uit een foto van een scooter van [betrokkene 8] in de garage – heeft [betrokkene 3] op 14 februari 2022 aan een collega van de advocaat van [eiser] verklaard dat behalve [betrokkene 3] niemand anders toegang tot de garage had. [betrokkene 3] had een afstandsbediening waarmee hij de poort van de garage kon openen. Op enig moment heeft [betrokkene 3] op verzoek van [betrokkene 8] toestemming gegeven voor het tijdelijk plaatsen van zijn scooter in de garage. Om zich toegang tot de garage verschaffen, kwam hij langs bij [betrokkene 3] om de afstandsbediening te vragen, aldus de verklaring van [betrokkene 3] . [gedaagde] heeft dit niet althans onvoldoende gemotiveerd betwist. Dat [betrokkene 8] het mede gebruik van de garage heeft gehad doet daarom niet af aan de machtsuitoefening door [betrokkene 3] omdat [betrokkene 3] bepaalde of en wanneer [betrokkene 8] toegang tot de garage had.

5.17.

Voor zover [gedaagde] heeft aangevoerd dat uit de bewaringsovereenkomst tussen [bedrijf 1] en [betrokkene 8] blijkt dat [betrokkene 3] geen bezitter maar houder van de garage was omdat [betrokkene 3] daar beheerder wordt genoemd, volgt de rechtbank dat standpunt niet. In de bewaringsovereenkomst wordt uitsluitend van “de woning” gesproken. Nergens uit blijkt dat ook de garage aan [betrokkene 8] in bewaring werd gegeven en dat [betrokkene 3] beheerder van de garage en dus houder in plaats van bezitter zou zijn.

5.18.

De verklaring van [betrokkene 3] op 12 december 2018 (via makelaar [betrokkene 9] ) aan [betrokkene 4] dat hij niet in staat was leeg op te leveren, en dat hij de zaak op tijdelijke basis wilde huren of kopen, leidt niet tot een ander oordeel. Dat geldt ok voor de verklaring van [betrokkene 3] van 10 april 2019 aan de makelaar van [gedaagde] ( [betrokkene 10] ) dat hij bereid was de garage leeg op te leveren. Beide verklaringen zijn immers gedaan na afloop van de 20 jaarstermijn.

5.19.

Ten slotte is het feit dat de garage en moestuin voor [bedrijf 1] bereikbaar waren via een recht van overpad ten laste van perceel [Kadastraal nummer 2] en ten behoeve van perceel [Kadastraal nummer 1] niet relevant voor de feitelijke machtsuitoefening. Ook dat verweer faalt. Datzelfde geldt voor het verweer dat geen opstalrecht is gevestigd en het houten gebouw niet in appartementsrechten is gesplitst. Daarbij komt dat niet is gebleken dat geen verticale scheiding kan worden gemaakt binnen het houten gebouw tussen de showroom en de garage.

Tussenconclusie

5.20.

Gelet op het voorgaande is sprake van bezit door [betrokkene 3] van de garage, de moestuin en de strook grond van 60 centimeter. Dit bezit is aangevangen direct na de leveringsakte 1998. Ook is de voltooiing van de verjaringstermijn van 20 jaar komen vast te staan, namelijk per 18 juni 2018.

5.21.

Voor zover [eiser] stelt dat het bezit ook ziet op het gedeelte van de weg naast de garage dat naar het achtergelegen perceel [Kadastraal nummer 1] leidt, volgt de rechtbank dat betoog niet. Dit gedeelte van perceel [Kadastraal nummer 1] heeft [betrokkene 3] niet in bezit genomen. Afgezien van het feit dat dit gedeelte niet op enige wijze is afgebakend door [betrokkene 3] of anderszins is gebleken dat [betrokkene 3] dit deel van de weg in bezit heeft genomen, zijn het [bedrijf 1] en haar bezoekers die via dit stuk (eigen) weg van de openbare weg naar perceel [Kadastraal nummer 1] zijn gereden en vice versa. De machtsuitoefening van [bedrijf 1] (oorspronkelijke bezitter) is niet teniet gedaan door de machtsuitoefening van [betrokkene 3] .

Verkrijgende of bevrijdende verjaring?

5.22.

De rechtbank stelt voorop dat na al die jaren niet meer valt vast te stellen of het kadaster in 1988 een fout heeft gemaakt of dat [betrokkene 3] bewust of onbewust een verkeerde grens heeft aangewezen bij de kadastrale uitmeting in 1988 van perceel [Kadastraal nummer 2] en [Kadastraal nummer 1] . Op zijn minst is echter opvallend te noemen het verschil tussen de aan de akte van levering 1988 gehechte tekening en de tekening van grensaanwijzing van het kadaster van 8 december 1988. Op die laatste tekening ligt de erfgrens een stuk verder naar achteren richting perceel [Kadastraal nummer 1] . Op beide tekeningen eindigt de erfgrens echter vóór de bedrijfsbebouwing op perceel [Kadastraal nummer 1] . Op de aan de akte van levering 1988 gehechte tekening is bovendien met een pijl aangegeven dat de erfgrens tussen beide percelen ligt bij het begin van de bedrijfsbebouwing (op perceel [Kadastraal nummer 1] ). Omdat [betrokkene 3] de tekening bij de akte van levering 1988 heeft getekend en dus kende en omdat [betrokkene 3] zelf bij de aanwijzing aanwezig was (mede namens verkoper [naam] ), acht de rechtbank [betrokkene 3] niet te goeder trouw ten aanzien van zijn standpunt dat de garage, de moestuin en de strook grond van 60 centimeter bij zijn perceel [Kadastraal nummer 2] hoorden. Van verkrijgende verjaring is dan ook geen sprake. Maar omdat de voltooiing van de verjaringstermijn van 20 jaar is komen vast te staan, is sprake van bevrijdende verjaring die leidt tot eigendomsverkrijging op grond van artikel 3:105 BW. Het verweer dat [betrokkene 3] niet door verjaring eigenaar kan zijn geworden, omdat hij daar eerder (tussen 1990 en 1998) zelf eigenaar van was, faalt omdat dit onvoldoende is gemotiveerd.

Kosten inschrijving verjaring en termijn ontruiming garage

5.23.

Het enkele feit dat (de rechtsvoorganger van) [gedaagde] door bevrijdende verjaring niet langer eigenaar is, betekent nog niet dat de helft van de kosten van inschrijving van de verjaring bij het Kadaster voor rekening van [gedaagde] komen. Deze vordering zal daarom worden afgewezen. Daarnaast acht de rechtbank een termijn van 48 uur om de garage te ontruimen relatief kort. Niet is gebleken dat [eiser] de garage per direct nodig heeft. Zij heeft weliswaar verklaard binnen een maand na 1 maart 2022 te zullen verhuizen, maar woont nog niet in de bungalow. De ontruimingstermijn voor de garage zal daarom op één maand worden gesteld.

Conclusie

5.24.

Gezien het vorenstaande zal de vordering van [eiser] worden toegewezen met dien verstande dat:

[betrokkene 3] (en [eiser] als zijn rechtsopvolgster)
de termijn van ontruiming van de garage op één maand na betekening van dit vonnis wordt gesteld;
de vordering tot veroordeling van [gedaagde] om de helft van de kosten van inschrijving van de verjaring bij het Kadaster te dragen, wordt afgewezen.

Reconventie

5.25.

[gedaagde] vordert in reconventie een verklaring voor recht dat [eiser] het recht van overpad heeft geschonden en een boete verschuldigd is.

5.26.

Voor het geval de erfdienstbaarheid van overpad ten behoeve van perceel [Kadastraal nummer 1] en ten laste van perceel [Kadastraal nummer 2] al zou zien op het komen en gaan van en naar de garage, kan geen sprake zijn van het schenden van het recht van overpad door het plaatsen van bouwafval voor en tegen de garage. [eiser] is als rechtsopvolgster van [betrokkene 3] immers eigenaar geworden van de garage, moestuin en de strook grond van 60 centimeter, zodat het bouwafval op eigen terrein is geplaatst. Voor deze vordering is geen grondslag.

5.27.

Omdat niet is gebleken dat bouwafval de weg naar het achtergelegen perceel [Kadastraal nummer 1] heeft geblokkeerd, blijft alleen nog over de klacht van [gedaagde] dat [eiser] het recht van overpad heeft belemmerd doordat gedurende enige tijd een deel van de weg naast de bungalow niet betreden mocht worden in verband met het verwijderen van asbest. [eiser] is daarom een boete aan [gedaagde] verschuldigd, aldus [gedaagde] . [eiser] betwist dat en voert aan dat [gedaagde] nog steeds langs het lint kon gaan van en naar perceel [Kadastraal nummer 1] . Voor zover al sprake is van een belemmering en zij tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichting het recht van overpad niet te hinderen, kan die tekortkoming haar niet worden toegerekend. Het asbest moest nu eenmaal gesaneerd worden, waardoor het noodzakelijk was een deel van de weg kortstondig af te zetten, aldus [eiser] .

5.28.

Vast staat dat vanaf 30 maart 2021 tot 8 april 2021 de weg naast de bungalow door de politie met een rood-wit lint was afgezet waardoor alleen te voet (om het lint heen) naar het achtergelegen perceel [Kadastraal nummer 1] kon worden gegaan. Op 8 april 2021 heeft [eiser] het lint verwijderd. Omstreeks 16 april 2021 zijn er nieuwe gele linten om de bungalow en de voortuin geplaatst met de aanduiding ‘verboden toegang – asbest’. Op de door [gedaagde] ingebrachte film van 16 april 2021 is niet te zien dat op dat moment de weg ook met geel lint is afgezet. Uit een andere door [gedaagde] overgelegde film van 7 mei 2021 volgt dat op die dag een voertuig van ‘P3 asbestverwijdering’ de toegang van de weg blokkeerde, de weg naast de bungalow gedeeltelijk met geel lint was afgezet en dat er zakken op de weg lagen. Een medewerker van het asbestsaneringsbedrijf verklaart in de film dat er op dat moment wel weer omheen gelopen kan worden, maar dat het eerder verontreinigd gebied was waar men niet mocht komen. Op zondag 9 mei is de afzetting met gele linten verdwenen. Al met al is het recht van overpad dus 11 dagen belemmerd, omdat door versperring met linten niet met een voertuig langs de bungalow naar het achtergelegen perceel [Kadastraal nummer 1] kon worden gegaan. Het lag weliswaar op de weg van [eiser] om [gedaagde] te informeren over de asbestsanering en noodzakelijke afzetting van de weg, maar dat kon zij niet omdat zij niet beschikte over contactgegevens van [gedaagde] . Op zitting is gebleken dat partijen elkaar niet eerder hadden ontmoet en uitsluitend via hun advocaten hebben gecommuniceerd. Omdat [gedaagde] niet heeft gesteld dat hij problemen heeft ondervonden door de belemmering, acht de rechtbank de belemmering van het recht van overpad dermate kortstondig en gering ten opzichte van de noodzaak om een asbest sanering uit te kunnen voeren, dat [eiser] geen boete verschuldigd is. Het standpunt van [gedaagde] dat van 30 maart 2021 tot 8 mei 2021 sprake was van een gevaarlijke situatie, volgt de rechtbank overigens niet. [gedaagde] heeft dit standpunt in het licht van de gemotiveerde betwisting door [eiser] , onvoldoende onderbouwd. De asbestsanering betrof blijkens een door [eiser] overgelegde ‘rapportage visuele inspectie na asbestverwijdering’ uitsluitend restanten op de grond in een gedeelte van de voortuin (het pad naar de entree) van de bungalow. Niet is dus komen vast te staan dat op enig moment de weg verontreinigd gebied was en dat sprake was van een gevaarlijke situatie.

5.29.

Ten overvloede overweegt de rechtbank dat als het recht van overpad langdurig was belemmerd of als wel sprake was geweest van een gevaarlijke situatie bij gebruik van het recht van overpad, de gevorderde boete eveneens zou zijn afgewezen. Het geldende recht van overpad is gevestigd bij de akte van levering 1998 zonder een boete bepaling. Deze luidt:

de erfdienstbaarheid, ten laste van voormeld kadastraal perceel gemeente Haarlemmermeer, sectie F, nummer [Kadastraal nummer 2] , als dienend erf, en ten nutte van het verkochte als heersend erf, om te komen en te gaan van en naar het verkochte op de thans bestaande wijze.

De boete die [gedaagde] claimt is onderdeel van het recht van overpad dat bij de akte van levering 1988 is gevestigd. Die (oudere) erfdienstbaarheid is door vermenging teniet gegaan op het moment dat [betrokkene 3] in 1990 eigenaar werd van beide percelen (artikel 3:81 lid 2 BW). [bedrijf 1] was op dat moment nog geen huurder van de bedrijfsruimten op perceel [Kadastraal nummer 1] , dus heeft de oude erfdienstbaarheid nooit gefunctioneerd (en is dus ook niet blijven gelden) jegens [bedrijf 1] als huurder, laat staan als latere eigenaar (of [gedaagde] als haar rechtsopvolger). Dat in de akte van levering aan [gedaagde] abusievelijk de oude (teniet gegane) erfdienstbaarheid wordt geciteerd doet daar niet aan af.

Conclusie

5.30.

De na intrekking van de nog resterende vorderingen in reconventie onder I tot en met III en XII tot en met XVI zullen daarom worden afgewezen.

Voorwaardelijke reconventie

5.31.

Gelet op de beslissing in conventie is de voorwaarde waaronder de voorwaardelijke reconventie is ingesteld vervuld. [gedaagde] vordert onder meer een verklaring voor recht dat [eiser] onrechtmatig jegens [gedaagde] heeft gehandeld. Onder verwijzing naar de uitspraak van de Hoge Raad van 24 februari 2017 (ECLI:NL:HR:2017:309) (hierna: het arrest van de Hoge Raad) stelt [gedaagde] dat [betrokkene 3] te kwader trouw is, zodat [betrokkene 3] onrechtmatig heeft gehandeld door de strook grond in bezit te nemen en te houden (en dat dit ook geldt voor zijn rechtsopvolgster [eiser] ). Door dit onrechtmatig handelen heeft [bedrijf 1] (en [gedaagde] als haar rechtsopvolger) schade geleden. Op grond van artikel 6:103 BW vordert [gedaagde] schadevergoeding in natura. [eiser] voert aan dat het onrechtmatig handelen van [betrokkene 3] [eiser] niet kan worden toegerekend.

5.32.

De rechtbank volgt [eiser] daarin. Het arrest van de Hoge Raad waar [gedaagde] naar verwijst mist hier namelijk toepassing, omdat dit arrest ziet op situaties waarin een partij
zelfte kwader trouw de strook grond in bezit heeft genomen. Dat is hier niet aan de orde, omdat [eiser] de bungalow pas in 2021 heeft verworven. Niet [eiser] , maar [betrokkene 3] heeft de zaak in bezit genomen en gehouden, wetende dat een ander daarvan eigenaar is, en handelde daarom onrechtmatig jegens die eigenaar (r.o. 3.7.3 van het arrest van de Hoge Raad). Dat het moet gaan om situaties waarin een partij zelf te kwader trouw de grond in bezit heeft genomen is ook bevestigd door het Gerechtshof Amsterdam in haar arrest van 22 januari 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:138).

5.33.

Gezien vorenstaande overwegingen zal de voorwaardelijke vordering in reconventie eveneens worden afgewezen.

Proceskosten in conventie en in reconventie

5.34.

[eiser] heeft veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de volledige (daadwerkelijke) proceskosten gevorderd. Een dergelijk vordering is alleen toewijsbaar in geval van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen. Daarvan is pas sprake als het instellen van de vordering, of zoals in dit geval: het voeren van het verweer en het instellen van vorderingen in reconventie, gelet op de evidente ongegrondheid ervan, in verband met de betrokken belangen van de wederpartij achterwege had behoren te blijven. Hiervan kan eerst sprake zijn als de gedaagde zijn verweer of eis in reconventie baseert op feiten en omstandigheden waarvan hij de onjuistheid kende dan wel behoorde te kennen of op stellingen waarvan hij op voorhand moest begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden (HR 29 juni 2007, LJN BA3516, NJ 2007/353). Bij het aannemen van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen door het aanspannen van een procedure past terughoudendheid, gelet op het recht op toegang tot de rechter dat mede gewaarborgd wordt door art. 6 EVRM (HR 6 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV7828).

5.35.

De rechtbank vindt dat in deze zaak geen sprake is van misbruik van procesrecht. Hoewel [gedaagde] alles behalve overzichtelijk heeft geprocedeerd en pas na de conclusie van antwoord in reconventie het overgrote deel van zijn eis in reconventie heeft ingetrokken, betekent dat niet dat sprake is van evidente ongegrondheid van het verweer of eis in reconventie en/of misbruik van procesrecht. De rechtbank merkt daarbij op dat voor zover bepaalde ingetrokken vorderingen in reconventie evident ongegrond waren, dit zo duidelijk was dat bestudering daarvan niet veel tijd kan hebben gekost. De proceskosten worden toegewezen tot het geldende liquidatietarief.

5.36.

[gedaagde] zal als de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij
in conventiein de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:

- dagvaarding € 106,01

- griffierecht € 309,00

- salaris advocaat €
1.126,00(2,0 punt × tarief € 563,00)

Totaal € 1.541,01

5.37.

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij
in reconventieook in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:

- salaris advocaat €
563,00(2,0 punt × factor 0,5 × tarief € 563,00)

Totaal € 563,00

5.38.

[gedaagde] zal worden veroordeeld in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 255,00 aan salaris advocaat voor de conventie en reconventie samen, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis is voldaan (overige termijnen om aan het vonnis te voldoen daarbij in acht nemend) en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak.

5.39.

De gevorderde rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten en nakosten zal worden toegewezen met ingang van de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling.

Tekst

6.De beslissing

De rechtbank

in conventie

6.1.

verklaart voor recht dat [betrokkene 3] door verjaring eigenaar is geworden van een gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente Haarlemmermeer, sectie F nummer [Kadastraal nummer 1] , namelijk de ten processe bedoelde moestuin en de garage en het strookje grond dat zich bevindt tussen de garage en moestuin aan de ene kant en de kadastrale erfgrens tussen beide percelen (genummerd [Kadastraal nummer 2] en [Kadastraal nummer 1] ) aan de andere kant, zodat de juridische erfgrens tussen de percelen van [eiser] en [gedaagde] loopt zoals schematisch met een rode lijn is aangegeven op de kaart zoals hiervoor in r.o. 5.7 weergegeven,
met uitzondering vanhet gearceerde blauwe deel van de weg langs de garage,

6.2.

verklaart voor recht dat de curator het recht van [betrokkene 3] om te vorderen dat [gedaagde] meewerkt aan het bijwerken van de openbare registers van het kadaster om die in overeenstemming te brengen met de feitelijke situatie (lees: de feitelijke situatie waarin [betrokkene 3] het eigendom van het hiervoor in r.o. 6.1 bedoelde gedeelte van perceel [Kadastraal nummer 1] door verjaring heeft verkregen), alsmede het recht om te vorderen dat [gedaagde] de garage ontruimt en ontruimd houdt, aan [eiser] heeft verkocht en geleverd,

6.3.

veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis volledige medewerking te verlenen aan inschrijving van de onder 6.1 en 6.2 genoemde verklaringen voor recht dat de eigendom van het hiervoor in r.o. 6.1 bedoelde gedeelte van perceel [Kadastraal nummer 1] door verjaring is overgegaan op [betrokkene 3] die de eigendom heeft verkocht (en geleverd) aan [eiser] in de openbare registers van het Kadaster, zulks op straffe van een dwangsom van € 2.500,- dat [gedaagde] niet aan die veroordeling voldoet, vermeerderd met een dwangsom van € 2.500,- voor iedere dag of gedeelte daarvan dat hij zijn medewerking niet verleent, met een maximum van € 125.000,-,

6.4.

veroordeelt [gedaagde] om binnen een maand na betekening van dit vonnis de garage te ontruimen en te verlaten en ontruimd en verlaten te houden, en dit onder overhandiging van de sleutels en overige toegangsmiddelen ter vrije beschikking van [eiser] te stellen,

op straffe van een dwangsom van € 2.500,- per dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 125.000,-,

6.5.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 1.541,01, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

6.6.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

6.7.

wijst het meer of anders gevorderde af,

in (voorwaardelijke) reconventie

6.8.

wijst de vorderingen af,

6.9.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 563,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

6.10.

verklaart dit vonnis in reconventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

in conventie en (voorwaardelijke) reconventie

6.11.

veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 255,00 in conventie én reconventie samen aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis is voldaan (overige termijnen om aan het vonnis te voldoen daarbij in acht nemend) en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

6.12.

verklaart dit vonnis in conventie en reconventie wat betreft de nakostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en in het openbaar uitgesproken op 6 april 2022.^[1]